На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Лекции Лекции по "Оценка недвижимости"

Информация:

Тип работы: Лекции. Добавлен: 12.12.2012. Сдан: 2012. Страниц: 17. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


?ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
 
I. Правовое поле оценки недвижимости. Основные термины и определения
Недвижимое имущество - физ.объекты с фиксированным местоположением в пространстве, и все то, что неотделимо с ним связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли; или все то, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды обусловленные владением объектами.
В настоящее время актуальной является следующая нормативно-правовая база в оценки недвижимости:
1. закон об оценочной деятельности 135 ФЗ
2 федеральные стандарты оценки (4)
3 стандарты, правила саморегулируемых организаций
К недвижимости с точки зрения гражданского кодекса относятся следующие объекты имущественных прав: земельные участки, участки недр, обособленны водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, морские суда, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (объекты, которые требуют гос.регистрации).
К недвижимости как объекту оценки имущественных прав можно отнести земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
 
II. Стоимость недвижимости ее основные виды
Стоимость недвижимости имеет две формы проявления: потребительскую и меновую.
Потребительская стоимость обусловлена совокупностью общественных и естественных свойств и процессов объектов недвижимости, с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта его использования, а также естественным и общественным свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребителями.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости.
Форма проявления меновой стоимости
Форма проявления потребительской стоимости
Рыночная стоимость
Инвестиционная стоимость
Ликвидационная стоимость
Кадастровая стоимость
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно располагая всей необходимой информации, и на величине цены сделки не сказываются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Ликвидационная стоимость – денежная сумма доходами от ликвидации объектов недвижимости и расходами на ее проявление.
Инвестиционная стоимость – стоимость объектов недвижимости для конкретного инвестора, основана на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора ожидаемых от использования данных объектов недвижимости в намеченном инвестиционном проекте.
Кадастровая стоимость – стоимость, определяемая путем массовых оценок, для налогообложения объектов недвижимости.
 
III. Основные подходы и принципы оценки недвижимости
В мировой практике принято выделить 4 группы принципов оценки:
1 группа: принцип основан на представлениях собственников (3 принципа): полезности; замещения; ожидания.
Полезность – способность объекта удовлетворять потребности пользователя в определенном месте в течение определенного периода времени.
Принцип замещения – рациональный реестр не заплатить за объект недвижимости больше чем ему обойдется приобретение объекта с аналогичной полезностью.
Принцип ожидания – стоимость объекта оценки определяется текущей стоимостью доходов, которую можно получить от эксплуатации этого объекта.
2 группа: принципы обусловленные процессом эксплуатации: вклада; достаточной продуктивности, принцип сбалансированности и принцип разделения.
Принцип вклада – сумма на которую изменяется стоимость собственности или чистый доход от нее вследствие наличия или отсутствия какого либо дополнительного фактора производства или отдельного элемента недвижимости.
Принцип остаточной продуктивности (отношение имеет только при оценке земельного участка) земля измеряется как чистый доход отнесенный к ней после того как были оплачены затраты на труд, капитал, менеджмент.
Принцип сбалансированного равенства – любому типу землепользования должны соответствовать оптимальное сочетание факторов производства, при которых достигается максимальная стоимость земельного участка.
Принцип разделения – разделять и соединять имущественные права следует таким образом, чтобы обеспечить объекту максимальную доходность или как следствие максимальную стоимость.
Виды возможного разделения имущественных прав:
1. физическое разделение (подвал, этажи и т.п.)
2. разделение по времени владения (аренда различных сроков, пожизненное владение и ит.п.)
3. разделение совокупности имущественных прав собственников (право владения, распоряжения и т.п.)
4. разделение по видам имущественных прав (совместное владение, товарищество и т.п.)
5. разделение по залогам и правам (закладные и т.д.)
3 группа: принципы, связанные с внешней средой:
1. спроса – предложения
2 принцип конкуренции
3 принцип соответствия
4 принцип изменения внешней среды
Принцип спроса и предложения – стоимость объекта определяется на основе взаимодействия спроса и предложения как основных факторов формирования стоимости.
Принцип конкуренции – конкуренция снижает доходность инвестиций, стабилизирующихся на уровне альтернативных вложений.
Принцип соответствия – объект недвижимости не соответствующий существующим в настоящее время стандартам имеет наименьшую стоимость по сравнению с объектами соответствующим современным стандартам строительства.
Принцип изменения внешней среды - все объекты находящиеся на рынке зависят друг от друга, изменения окружения объекта недвижимости влечет за собой изменения стоимости.
4 группа: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценка объекта недвижимости должна осуществляться с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования объектов. При этом такое использование должно быть физически возможным, юридически допустимым и экономически целесообразным.
 
IV Структура рынка недвижимости
При оценки недвижимости необходимо выделять следующие сегменты рынка:
1.       по типу недвижимости:
- жилую
-офисную
-индивидуальную
-складскую
- многофункциональную
(недвижимость для оценки специфич. бары, гостиницы)
2.       по различным регионам
- со стабильной высокой занятостью
- с вновь возникшей занятостью
- с цикличной занятостью
- регионы с низкой занятостью
3.       по инструментам инвестирования
- рынок прав имущества – аренда
- рынок смешенных трудовых обязательств
- рынок ипотеки
-рынок собственности или заемного капитала
 
 
 
 
V Стандартная функция сложного  процента (теория стоимости денег во времени)
 
1 функция: будущая стоимость единицы  - это функция определяющая величину будущей стоимости сегодняшней денежной единицы через n-периодов при сложном проценте равном i
Sn=(1+i)n где i – величина сложного % ,n – количество периодов
2 функция: настоящая стоимость единицы  - величина обратная будущей стоимости единицы, по своей экономической сути эта функция соответствует сегодняшней стоимости одной денежной единицы полученной через n–периодов при заданном % годовых
Vn=1/Sn
3 функция: настоящая стоимость аннуитета
Аннуитет – серия будущих одинаковых единичных платежей
Эта функция определяет настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение равном i
An= (1-1/(1+i)n)/i
4 функция взнос на амортизацию единицы – это функция показывает, какой должен быть размер платежей в течении n–периодов чтобы их настоящая стоимость при норме процентов i была равна 1.
1/аn=i/(1-1/(1+i)n
5 функция: будущая стоимость аннуитета  - это функция показывает, какую будущую сумму даст единичный аннуитет при заданном числе периодов и норме процентов.
Sn=(1+i)n-1/i
6 функция коэффициент фонда замещения – определяет величину платежа аннуитета, будущая стоимость, которого через n–периодов при заданной норме % равна 1.
SFF=i•(1+i)n-1
 
VI Затратный подход к оценки недвижимости
 
В рамках затратного подхода выделяют следующие методы оценки:
1. ресурсный метод основан на определении объема или массы основных элементов зданий, сооружений, расходных строительных материалов в расчете стоимости этих материалов в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением к стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, а также прочих работ и затрат. Метод трудоемен, точен, но используется редко.
2. Ресурно - индексный – основан на определении укрупненных показателей по видам работ, в основе расчетов укрупненных показателей используются сборники УПВС
3. Базисно индексный метод – определение стоимости строительства основано на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости определенной в базисном уровне цен.
Индекс цен – соотношение стоимостей строительной продукции, работ или ресурсов в текущем и базисном уровне цен УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости).
В общем случае могут быть использованы следующие виды индексов:
1) индексы на весь комплекс работ для зданий и сооружений;
2) индексы на весь комплекс работ для некоторых видов общестроительных и монтажных работ;
3) индексы к элементам структуры прямых затрат в составе стоимости строительно-монтажных работ (зарплата, стоимость эксплуатации машин и механизмов, стоимость строительных материалов).
4) индексы к отдельным элементам технологической структуры (строительно-монтажные работы, различное оборудование).
Источники получения индексов
1 УПВС
2 ежемесячные, ежеквартальные бюллетени центров ценообразования
3 сборники ежеквартальные «ПОинвест»
 
Стоимость строительства = стоимость 1м3 в базисном уровне цен • Объем задания • Корректирующий коэффициент (разница конструктивных элементов) • Коэффициент индекса цен от базисного к текущему • коэффициент регионального развития • Ставка НДС • Прибыль застройщика
 
 
 
Определение износа
Следующим шагом для определения стоимости в рамках затратного подхода является определение накопленного износа.
Износ накопленный = 1- (1- износ физический) • (1-износ функциональный) • (1- износ внешний)
Виды износы:
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый:
Устранимый – износ устранение, которого физически возможно и целесообразно, т.е. производимые затраты на устранения того или иного вида износа способствует повышению стоимости объекта в целом.
Неустранимый - износ устранение, которого невозможно.
1 Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств под воздействием природно-климатических факторов, а также под воздействием жизнедеятельности человека.
Физическая жизнь здания  - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует критериям (критерий надежности, долговечности).
Хронологический возраст – период времени прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.
Эффективный возраст  рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Оставшийся срок экономической жизни - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Способы расчета физического износа:
1.       Нормативный метод
Предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. Для расчета физического износа жилых зданий используют инструкции ВСН (временные строительные нормы).
Износ физический = Сумма физического износа i-конструктивного элемента • Коэффициент соответствующей доли восстановительной стоимости i-конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания
     2.Стоимостной метод
В основе физический износ, выраженный на момент оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций или здания в целом к их восстановительной стоимости.
     3. Метод срока жизни
Износ физический = (эффективный возраст/(эффективный возраст + оставший срок физической жизни))*100
Упрощенная модель физического износа = Хронологический возраст/физическая жизнь здания * 100
 
На практике элементы зданий и сооружений, имеющих устранимый и  неустранимый износ, подразделяются на короткоживущие и долгоживущие элементы.
Короткоживущие элементы – элементы, имеющие меньший  срок жизни, чем здание в целом (кровля, полы).
Долгоживущие элементы – элементы, у которых ожидаемый срок жизни  сопоставим со сроком жизни здания.
Устранимый физический износ короткоживущих элементов возникает вследствие естественного изнашивания или небрежной эксплуатации и может быть определен как стоимость отложенного ремонта.
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов – затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяется как разница между восстановительной стоимости и величиной устранимого износа умноженного на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни элемента.
Устранимый физический износ долгоживущих элементов определяется разумными затратами на его устранение.
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов рассчитывается:
= восстановительная стоимость – (устранимый износ + неустранимый износ)* (Хронологический возраст/Срок жизни здания)
 
2 Функциональный износ
Функциональный износ вызывается несоответствием объемно-планировочных или конструктивных решений современным стандартам, включая различное оборудование необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием.
Функциональный износ: устранимый и неустранимый
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию способствующую более эффективной эксплуатации объекта.
Причины функционального износа:
1. Недостатки требующие добавления элементов.
Элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.
Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая монтаж.
2 Недостатки требующие замены и модернизации
Это позиции которые еще выполняют свои функции но уже не соответствуют современным стандартам.(счетчики газа и воды). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа  - стоимость возврата материала + стоимость демонтажа существующих + стоимость монтажа новых элементов.
3.Сверх улучшение – позиции элементов сооружения, наличие которых неадекватно в настоящее время современным требованиям рыночным стандартам. Устранимый износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость этих сверх улучшений – физический износ +стоимость демонтажа + ликвидационная стоимость демонтирующих элементов.
 
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и конструктивными характеристиками относительно  современных стандартов строительства. Признаки неустранимого  функционального износа – экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение недостатков вызывающих функциональный износ.
Стоимость неустранимого функционального износа определятся 2 способами:
1.       Способ капитализации потерь арендной платы
2.       Капитализации избыточных эксплуатационных затрат
 
3. Внешний износ
- обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к нему влиянием внешней среды, в том числе рыночной ситуации, накладываемых сервитутов (ограничение в использование объекта недвижимости), внешней среды, инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п.
Способы определения внешнего износа:
1 Способ капитализации потерь арендной платы
расчет внешнего износа производится путем преобразования через коэффициент капитализации разницы в годовой арендной плате, вызванной негативным влиянием внешнего износа.
2 Метода парных продаж
основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам. При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только влиянием внешнего износа.
3 Метод срок экономической жизни
позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшийся экономической жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
 
Завершающим этапом расчетов затратным походом является расчет стоимости объекта недвижимости имущества:
 
Рыночная стоимость недвижимости = стоимость воспроизводства (или стоимость возмещения) – износ накопленный + рыночная стоимость земельного участка.
VII Сравнительный подход
 
Самый рыночный из всех 3 подходов. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.
Сводится на принципе замещения.
Условия применения сравнительного подхода: наличие базы данных о прошедших сделках с недвижимостью и достоверность информации.
Источники информации для сравнительного подхода: покупатель, продавец, посредник, государственный и муниципальные структуры и собственная база данных организации оценки.
В рамках сравнительного подхода выделяют 2 метода оценки:
1. Сравнительных продаж
2. Валового рентного мультипликатора (ВРМ)
 
При использовании сравнительного подхода все характеристики сбиваются на сегментообразующие и ценообразующие.
Сегментоноообразующие - характеристики, которые отличают один объект от другого по функциональному назначению (жилая, офисная, торговая, производственная, складская). Сегментообразующие характеристики никогда не корректируются.
Ценообразующие – характеристики, которые отличают один объект от другого по принадлежащему одному и тому же сегменту рынка по ряду признаков. Для сглаживания разницы в ценообразующихся характеристиках между объектом оценки и аналогом вносятся поправки. Примеры ценобразующих характеристик – местоположение, техническое состояние, площадь, наличие или отсутствие ремонта и др. характеристики.
1.                   Метод сравнения продаж
предусматривает определение стоимости объекта на основании сравнения его с другими объектами аналогами.
Для проведения оценки требуется не менее 3-5 аналогов, максимально сопоставимых с объектами оценки по ценообразующим характеристикам.
В случае обнаружения разницы в ценообразующих характеристиках в цены аналога вносятся поправки, сглаживающие такие различия. При расчете и внесении поправок обычно оперируют не стоимостью всего объекта, а стоимостью единицы сравнения. Примеры единиц сравнения:
1 группа (для застраиваемых земель, помещений) 1м2 застройки (1 лот застройки)
2 группа (для с/х земель) 1 гектар, сотка, 1 лот
3 группа (для сравнения объектов находящихся в торговом коридоре: киоски и т.д.) 1 фронтальный метр
4 группа 1 м2 площади (общая площадь, жилая, арендная полезная)
5 группа 1 сравнения приносящая доход (посадочное место в кинотеатре ресторане или кафе, на спортивном стадионе, 1автоместо).
Классификация поправок в зависимости от того как они вносятся
1.                   процентные поправки: на местоположение, на дату продажи, на износ)
С=(Сg*N)*П%
2.                   денежные поправки
2.1               абсолютные (на дополнительные улучшения, на прилегающий земельный участок)
С=(Сg*N)+Пабс.
2.2               относительные (на капитальный ремонт, на масштаб)
С=(Сg+Потнс)*N
где Сg – стоимость единицы сравнения аналога
П% величина % поправки
Пабс- значение абсолютной денежной поправки
Потнс- значение относительной денежной поправки
N- количество единиц сравнения
С – стоимость объекта оценки.
Для расчета и внесения поправок используют следующие методы:
1.                   метод парных продаж
Парные продажи – продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной или нескольких характеристик. При сопоставлении объекта и аналога рассматриваются следующие элементы продаж:
1.                   объект оценки, у которого рассматриваются все характеристики кроме цены
2.                   аналог объекта, у которого рассматриваются все характеристики, включая цену
3.                   сами элементы парных продаж (у которого рассматриваются все характеристики, включая цену).
Объекты сравнения принадлежат 1 сегменту рынка.
2.                   метод прямого анализа характеристик
метод парных продаж используется при наличии достоверной информации, однако такая информация есть не всегда, поэтому ряд поправок рекомендуется рассчитывать методом прямого анализа характеристик (время продаж, поправка на износ, на наличие или отсутствие ремонта на дополнительные улучшения и другие поправки).
Пример расчета поправки на дату продажи: соотношение сравнения индекса покупательской способности на дату оценки и индекса покупательской способности на дату продажи аналога = поправка
3.                   метод корреляционно - регрессионного анализа
метод позволяет определить величину поправки на основании двухфакторной регрессии  (например, цены от площади объекта). Для построения регрессионной зависимости строится выборочная совокупность объектов сопоставимых во всем, за исключением разницы в площадях. Такую зависимость можно использовать тогда когда существует теснота взаимосвязи этих факторов (корреляция – зависимость 1 фактора от другого). Зависимость можно использовать, если коэффициент корреляции больше 0,7 долей.
Общий алгоритм расчета для сравнительного подхода:
1.                   Формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и  достоверна.
2.                   Изучение рынка и выделение сегмента, к которому относится объект оценки.
3.                   Отбор не менее 3-5 аналогов.
4.                   Приведение ценообразующих характеристик аналога к характеристикам объекта оценки путем следующей последовательности:
- определение стоимости единицы сравнения  по каждому из аналога
- введение в стоимость единицы сравнения каждого из аналогов процентных поправок
- введение в стоимость единицы сравнения каждого из аналогов относительных денежных поправок
- переход к стоимости всего объекта в целом с внесением поправки на масштаб
- введение в скорректированную величину каждого из аналога абсолютных денежных поправок.
5.              Анализ приведенных цен аналогов.
6.              Вывод  о наиболее вероятной цене оцениваемого объекта как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
 
2. Метод валового рентного мультипликатора
Расчет валового рентного мультипликатора определяют как соотношение цены продажи объектов аналогов к потенциальному или реальному валовому доходу.
Условия применения метода:
-сопоставимость валового дохода во времени
-сопоставимость периодов
-сопоставимость масштаб и сопоставимость сумм
 
Алгоритм реализации метода ВРМ
1.                   отбор аналогов с учетом критериев сопоставимости
2.                   расчет валового рентного мультипликатора по аналогам
3.                   расчет среднего значения валового рентного мультипликатора(ВРМ) по рынку.
4.                   определение стоимости объекта как произведение среднего значения ВРМ по рынку на валовой доход объекта оценки.
 
 
 
 
VIII. Доходный подход
Предполагает использование 2 методов оценки:
1.                   метод капитализации
2.                   метод дисконтирования
 
Метод капитализации
 
С=ЧОД/Ск, где ЧОД –чистый операционный доход
Ск – ставка капитализации
Используется в случаях, когда потоки доходов имеют равновеликие или равноувеличивающиеся значения.
 
Метод дисконтирования
 
С= сумма(ЧОДi)/(1+R)i +REW/(1+R)(i+1)
где ЧОДi чистый операционный доход i периода горизонта расчета
R- ставка дисконтирования
i- порядок номера периода горизонта расчета
(i+1)- последний порядковый номер периода горизонта расчета
REW – реверсия – остаточная стоимость недвижимости в последний прогнозный период
Используется в случаях когда необходимо осуществление затрат связанных с реконструкцией, переоборудованием объектов недвижимости, а также в случаях неравномерности получения дохода
 
Алгоритм расчета по методу капитализации
1.                   Определение средневзвешенной величины арендной платы за 1 сравнения  (1м2) с этой целью необходимо набрать не менее 5 аналогов максимально сопоставимых  по своим ценнообразующим характеристикам. Разницу в ценообразующих характеристиках необходимо сглаживать путем внесения поправок.
2.                   Определение потенциального валового дохода (ПВД).
Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от эксплуатации объекта недвижимости при 100% заполняемостью площадей без учета потерь и расходов.
ПВД= базовая арендная плата * площадь объекта *12
3.                   Определение действительного валового дохода (ДВД). Действительный валовой доход – доход, определяемый как разница между ПВД, потерями недозагрузки площадей, потерями недобора арендной платы.
4.                   Определение чистого операционного дохода (ЧОД). Чистый операционный доход – доход, который можно получить как разницу между действительным валовым доходом и операционными расходами, связанными с эксплуатацией объекта недвижимости.
Операционные расхода подразделяются на условно-постоянные  (расходы, которые не зависят от уровня загруженности помещения (земельный налог, налог на имущество, коммунальные платежи не зависящие от уровня загруженности помещения, заработная плата не зависящая от загруженности помещения)) и условно-переменные ( расходы, которые непосредственно зависят от уровня загруженности помещения (коммунальные платежи: электроэнергии, вывоз мусора) текущий ремонт, прочие расходы связанные с эксплуатацией)).
5.                   Расчет ставки капитализации
Ставка капитализации – финансовый инструмент, который позволяет преобразовать доход в стоимость.
Относительно недвижимости используют 2 способа расчета: метод кумулятивного построения и метод рыночной экстракции.
Метод кумулятивного построения
Rk=R±Hb (знак «+» если снижение капитала)
R=R0+Rнедвиж+Rликвид, где
R- ставка дисконтирования
Hb – норма возврата капитала
R0 – безрисковая норма доходности – норма доходности максимально очищенная от влияния различных рисков.
Rликвид – риск за ликвидность объекта, зависит от сроков экспозиции недвижимости.
Срок экспозиции  - период времени от даты публичной оферты до даты продажи объекта.
Rнедвиж – поправка за риск инвестирования объекта недвижимости
Для расчета нормы возврата капитала (Hb) необходимо учитывать следующие варианты изменения основной стоимости инвестиции:
1.                   когда стоимость недвижимости не меняется, в это случае Hb=0
2.                   когда происходит снижение стоимости недвижимости, в этом случае Hb:
- метод Ринга – Hb по этому методу осуществляется равными долями Hb=1/N где N-срок оставшийся экономической жизни здания.
- метод Инвуда – Hb осуществляется по фактору фондозамещения и ставки дохода на инвестиции Hb=SFFp (фактор фондовозмещения с учетом рыночной ставки)
-  метод Хоскольда – возвра капитала осуществляется по фактору фондозамещения с использованием без рисковой нормы доходности.
3.              когда стоимость недвижимости растет, то Hb будет компенсироваться за счет повышения стоимости Hb= - SFF*?, где ? - прирост стоимости недвижимости в течении владения объектом.
Метод рыночной экстракции
Rk=ЧОД/цена
преимущество метода – основан на использовании рыночной информации
6.                   Определение стоимости объекта недвижимости
Стоимость объекта = ЧОД/ ставку капитализации
 
Алгоритм расчета по методу дисконтирования
1.                       Определение величины затрат необходимых для реконструкции или переоборудования недвижимости.
2.                       Определение периода осуществления этих затрат
3.                       Определение величины потенциальной арендной платы после сдачи объекта в эксплуатацию.
4.                       Определение степени загруженности площадей или недобора в арендной плате после сдачи объекта в эксплуатацию.
5.                       Определение ежепериодической величины операционных расходов.
6.                       Определение ЧОД по горизонта прогноза
7.                       Расчет ставка дисконтирования R=R0+Rнедвиж+Rликвид
Ставка дисконтирования- инструмент, который позволяет определить текущую стоимость будущих доходов.
8.                       расчет реверсии
Для расчета реверсии в последний прогнозный период используют формулу Гордона
REW= ЧОД(i+1)*(1+g)/(R+g)
Где ЧОД(i+1)- ЧОД последнего прогнозного периода
R – ставка дисконтирования
G – долгосрочный прирост недвижимости
9.              приведение будущих доходов и реверсии к их текущему значению и суммирование этих значений
По результатам расчет подходов и методов требуется проведение процедуры согласования результатов.
Согласование может осуществляться 2 способами:
1.                   Метод весовых коэффициентов (метод рангов). В этом методе согласование осуществляется путем определение средневзвешенных значений определяемого по результатам трех подходов (затратного, доходного, сравнительного) При этом максимальный вес присваивается тому подход, который с одной стороны является более приемлемый с точки зрения специфичности объекта, с другой стороны в результат которого вносилось наименьшее количество поправок.

2.                   Метод анализа и иерархии. Предполагает математический расчет путем попарного сравнения влияния различных факторов на результат по каждому из подходов. В результате рассчитывается матем. средневзвешенное значение значимости каждого из подхода и вес этих подходов в итоговом результате.




и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.