На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Оцекна рыночной стоимости предприятия

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 12.12.2012. Сдан: 2012. Страниц: 43. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


?43
 
СОДЕРЖАНИЕ
 
 
ВВЕДЕНИЕ
 
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ
1.1 Особенности бизнеса как объекта оценки
1.2 Цели, задачи и принципы оценки стоимости бизнеса в современных условиях
1.3 Подходы и методы, используемые при оценке стоимости      предприятия
2 ХАРАКТЕРИСТИКА И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ             
2.1 Написание сопроводительного письма
2.2 Краткое изложение основных фактов и выводов
2.3 Основные предположения и ограничивающие условия
2.4 Сведения об объекте оценки
2.5 Определение рыночной стоимости
2.6 Объем и этапы исследования
2.7 История объекта
2.8 Анализ местоположения объекта
2.9 Описание объекта оценки
3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
3.1 Затратный метод оценки
3.1.1 Оценка стоимости замещения объекта
3.1.2 Оценка накопленного износа
3.2 Метод прямого сравнительного анализа продаж
3.3 Метод капитализации доходов
3.3.1 Долгосрочный прогноз доходов предприятия
3.3.2 Использование метода дисконтирования с целью приведения величин будущих финансовых поступлений к текущей стоимости
4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
5 СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ


ВВЕДЕНИЕ

 
Современное предприятие – это достаточно сложная структура, которая объединяет в себе большое количество разнообразных активов - от недвижимого имущества, до деловой репутации предприятия. В связи с этим оценку бизнеса целесообразно осуществлять с точки зрения следующих оценочных подходов: затратного, доходного и сравнительного. Эти подходы не могут быть использованы отдельно друг от друга, они должны дополнять друг друга, то есть, для оценки предприятий используют комплексный подход всех существующих методов. При этом каждый конкретный подход, основанный на использовании определенных особенностей предприятия, в той или иной мере влияет на величину его стоимости. Все вышеперечисленные подходы (затратный, прибыльный и сравнительный) имеют свои положительные и отрицательные стороны, свои приоритетные области применения и объединяют в себе достаточно большое количество различных методов, из огромного разнообразия которых оценщик и выбирает наиболее отвечающие для конкретного предприятия.
Актуальность курсовой работы на тему «Оценка недвижимости, приносящей доход (на примере недвижимости ресторана-кафе ТОО «Вояж Плюс») обусловлена тем, что играет большую роль в формировании рынка купли-продажи действующего бизнеса и представляет собой очень ответственный и трудоемкий процесс. На данном этапе рынок купли - продажи предприятий, а так же инвестиций развивается весьма динамично. В продажу предлагаются предприятия различных форм собственности: частные, коллективные, коммунальные, государственные и другие. Это могут быть и объединения предприятий (ассоциации, корпорации, консорциумы), и структурные подразделения предприятий (цеха, участки и прочее). Компании могут быть закрытые, открытые акционерные, общества с ограниченной и полной ответственностью. На рынке широко представлены сельские (фермерские) хозяйства, банки и другие финансовые организации (страховые компании, кредитные союзы).
Именно поэтому оценка предприятия и бизнеса (своевременное и достоверное получение необходимой информации об объекте купли – продажи еще на начальной стадии при принятии решения о заключении договора) так необходима. Она является одним из основных инструментов на рынке услуг сопровождения операций с капиталом. Именно данная оценка помогает инвестору избежать риска приобретения убыточного предприятия вместо необходимого для расширения и укрепления своего бизнеса.
Оценка может производиться и преследовать различные цели: повышение эффективности управления производства; разработка бизнес-плана; реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, разделение и прочее); определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе из дела одного либо нескольких участников; при выкупе акций у акционеров; определении кредитоспособности предприятия. Она производится для того, чтобы приобрести или продать производство на наиболее выгодных условиях; когда необходимо иметь четкое представление о стоимости как своих активов, так и активов контрагентов, иметь реальную и достоверную информацию о возможных сроках окупаемости предприятия, о размере годового дохода, перспективах развития на рынке товаров и услуг; иметь компетентную информацию о стоимости предприятия; для снижения финансового риска при предоставлении кредита.
Целью курсовой работы является изучение теоретических основ оценки бизнеса в современных условиях и оценка рыночной стоимости ресторана-кафе ТОО «Вояж-Плюс».
Предметом курсовой работы служит оценка действующего бизнеса.
Объектом исследования курсовой работы является ресторан-кафе ТОО «Вояж Плюс».
Цель написания курсовой работы, а также объект и предмет исследования определяют необходимость постановки следующих задач:
1)     изучить теоретические особенности оценки залоговой стоимости бизнеса;
2)     рассмотреть характеристику, осуществить анализ основных финансовых показателей объекта исследования – предприятия общественного питания ресторан кафе ТОО «Вояж Плюс»;
3)     определить рыночную стоимость ресторана-кафе ТОО «Вояж Плюс».
В качестве основной методики при выполнении курсовой работы использован анализ теоретических источников и учебных пособий, посвященных вопросам определения залоговой стоимости бизнеса в современных условиях. Кроме того, использован анализ бухгалтерской и финансовой отчетности, а также данных о продаже предприятий пищевой промышленности на территории г.Усть-Каменогорска за период 2011 – начала 2012 годов.
 
 
 


1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ

1.1 Особенности бизнеса как объекта оценки

 
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.
Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.
Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, основные (сущностные) черты данного процесса.
Оценка стоимости бизнеса (предприятия) – это процесс, то есть для получения результата, который предполагает ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов.
Можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету; сбор и обработка необходимой информации; обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов.
Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие вольности приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.
3) Оценка стоимости – процесс целенаправленный т.к. определяется конкретной целью.
Естественно, что рассчитывается величина стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта.
Всегда определяется величина стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.
Стоимостная оценка заключается в ее рыночном характере. Это означает, что нельзя ограничиваться учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технические характеристики, местоположение, генерируемый им доход, состав и структуру активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Необходимо учитывать совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.
Основными рыночными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время – важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости бизнеса (предприятия). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году.
Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени.
Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т. п. Иными словами, риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. Существуют различные виды риска, и ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.
Результатом оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...».
6) Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в выбранной валюте, так как это позволит провести более точные расчеты и избежать, или существенно уменьшить -погрешность, возникающую при переводе итогового результата из одной валюты в другую.
Определяя величину стоимости, необходимо постараться учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход генерируемый оцениваемым объектом, риски сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.
Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.
Сам термин «оценка» используется в экономике, да и не только в экономике достаточно часто. Популярными являются словосочетания «оценка деятельности», «аудиторская оценка», «бухгалтерская оценка», «рейтинговая оценка».
Принципиальное значение имеет тот факт, что рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, она обязательно принимает во внимание экономический имидж – положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Т. е. нужно подходить к определению стоимости с позиций экономической концепции фирмы.
Данная концепция в противовес бухгалтерской модели позволяет определить ее рыночную ценность. Она учитывает такие факторы как время, риск, неосязаемые активы, внешнюю конкурентную среду и внутренние особенности оцениваемого объекта.
Согласно такому взгляду на оценку, рыночная стоимость любого объекта, приносящего доход или поток денежной наличности, определяется, как текущая стоимость ожидаемого будущего потока наличности, дисконтированного по норме процента, отражающей требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций.
При балансовой или бухгалтерской оценке активы фирмы равны обязательствам плюс чистый собственный капитал:
 
А = Об + СК,                                                     (1)
 
При рыночной оценке в этом уравнении появляется еще одно слагаемое- неосязаемые активы; и равенство приобретает вид:
 
А + НА = Об + СК,                                                  (2)
 
Неосязаемые активы включают такие элементы как: ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с клиентами и другие, включая ценность доброго имени компании (гуд-вилл).
Уравнение рыночной оценки реального собственного капитала в этом случае выглядит так:
 
СК=(А-Об) + НА,                                                  (3)
 
С помощью этого уравнения легко объяснить, почему фирмы с отрицательным балансовым собственным капиталом все еще воспринимаются рынком как что-то ценное (например, неплатежеспособные депозитные институты, кредитные организации, находящиеся на грани банкротства). Причина в том, что отрицательный балансовый собственный капитал более чем компенсируется ценностью нематериальных активов.
Если балансовая оценка собственного капитала и его реальная (рыночная) или экономическая ценность не совпадают, то должен существовать скрытый или внебалансовый капитал.
Скрытый капитал имеет два источника:
1)     разницу между рыночной и балансовой оценками активов (А* - А).
2)     не учет внебалансовых позиций (НА), которые в соответствии с общепринятыми принципами и правилами бухгалтерского учета не подлежат внесению в баланс.
Что касается риска, то бухгалтерская модель исходит из того, что «один риск подходит всем». Но каждая фирма, при получении дохода, фактически сталкивается с различными видами риска и имеет свой собственный уровень получения дохода.
Таким образом, бухгалтерская модель не позволяет сделать реальную оценку фирмы. Оценка же проводимая на базе экономической концепции дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.
Таким образом, оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.
Знание величины рыночной стоимости дает возможность собственнику объекта усовершенствовать процесс производства, разработать комплекс мероприятий направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса.
Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, избежать банкротства и разорения.
Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение, сократив при этом традиционные издержки.
Оценка стоимости в макроэкономическом аспекте является одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью.
 

1.2 Цели, задачи и принципы оценки стоимости бизнеса в современных условиях

 
Оценочная деятельность всегда руководствуется конкретной целью. Четкая формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.
Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п.
В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц.
Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.
Оценку бизнеса проводят в целях:
?   повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
?   купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;
?   принятия обоснованного инвестиционного решения;
?   купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям;
?   установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора, или в случае смерти одного из партнеров;
?   реструктуризации предприятия;
?   разработки плана развития предприятия;
?   определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;
?   страхования;
?   налогообложения;
?   принятия обоснованных управленческих решений;
?   осуществления инвестиционного проектирования.
Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также, если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.
Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов Республики Казахстан, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в законе об оценочной деятельности в Республике Казахстан. К таким случаям, согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично субъектам Республики Казахстан либо муниципальным образованиям.
В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов рассчитывается либо рыночная стоимость, либо вид стоимости, отличный от рыночной.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
1        Рыночная стоимость.
2        Инвестиционная стоимость.
3        Ликвидационная стоимость.
4        Кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1)     одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2)     стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3)     объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4)     цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки чьей-либо стороны не было;
5)     платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
?   при изъятии имущества для государственных нужд;
?   при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
?   при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
?   при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
?   при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
?   при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Кроме того, в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.
Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность.
Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки. Данная зависимость представлена в таблице 1.
 
Таблица 1. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости
Цель оценки
Виды стоимости
Помочь потенциальному покупателю (продавцу)определить предполагаемую цену.
Рыночная стоимость.
Определение целесообразности инвестиций.
Инвестиционная стоимость.
Обеспечение заявки на получение ссуды.
Залоговая стоимость.
Определение налогооблагаемой базы.
Рыночная стоимость или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством.
Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов.
Страховая стоимость.
Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия.
Ликвидационная стоимость.
 
Можно выделить три группы принципов оценки:
?   основанные на представлениях собственника;
?   связанные с эксплуатацией собственности;
?   обусловленные действием рыночной среды.
Рассмотрим первую группу принципов.
Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному потенциальному собственнику.
Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
Принцип полезности заключается и в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.
С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью.
Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества.
При этом замещающий объект не обязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект.
Из принципа полезности вытекает принцип ожидания или предвидения.
Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.
Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса – это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода.
Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценки – принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.
Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и остаточная сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход, или если его положение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.
Факторы производства оцениваются не сами по себе, а с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия.
И, наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторы должны быть учтены покупателем.
Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.
Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.
Предприятие является системой, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованны между собой по пропускной способности и другим характеристикам.
Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.
Следовательно, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.
Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.
Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.
Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся, ниже реальной рыночной стоимости.
В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.
Как уже отмечалось, полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего, через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие.
С действием такой закономерности связан другой принцип -- принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия вероятно не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.
На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.
В настоящее время многие предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятий следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.
Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть, либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но, во многом, -внешними. Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.
Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимость предприятия изменяется.
Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия.
При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия, которое юридически, технически осуществимо и которое обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.
В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если же целью оценки является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.
 

1.3 Подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятия

 
Существует три основных подхода, которые использует «Активные Бизнес Консультации» для оценки бизнеса: доходный, затратный и сравнительный. Перечисленным подходам соответствуют методы, рассмотренные на рисунке 1.
При получении заказа на оценку бизнеса выбирается тот метод, который предоставит наиболее точную оценку.
Доходный подход предполагает установление стоимости бизнеса или его части путем расчета текущей стоимости ожидаемой прибыли. Т.е. доход и прибыль бизнеса рассматривается как основополагающий фактор, который и определит величину стоимости бизнеса. Чем больше доход, тем выше стоимость – при этом, ожидаемый доход рассчитывается с имущественного комплекса бизнеса, перспектив развития компании, общеэкономических факторов, отраслевых зависимостей, прошлых результатов ведения бизнесе, времени получения выгод и рисков, связанных с ведением бизнеса и получением прибыли, стоимости денег в зависимости от времени. Доходный метод является целесообразным при возможности прогнозирования будущих доходов.
 

Рисунок 1. Подходы и методы оценки бизнеса
 
Метод капитализации дохода и дисконтирования потоков являются наиболее распространёнными и актуальными для российских условий методами доходного подхода.
1.      Метод капитализации не требует изучения и определения стоимости материальных и нематериальных активов. Он основывается на измерении эффективности эксплуатации активов с точки зрения получения с них дохода. Метод капитализации может быть использован, если прогнозируемые доходы стабильны во времени и являются положительными, а темпы роста доходов легко предсказуемы;
2.      Метод дисконтированных денежных потоков является универсальным способом оценки стоимости бизнеса. Базирующийся на прогнозах денежных потоков, впоследствии дисконтирующихся из-за растянутости по времени согласно ставке дисконта, он позволяет определить текущую стоимость будущих доходов. Самым рациональным способом применения метода дисконтированных денежных потоков является те случаи, когда показатели будущих потоков будут отличаться в большую или меньшую сторону от текущих денежных потоков, тогда как прогнозируемые денежные являются положительными величинами.  
Ставки капитализации и дисконта определяются исходя из информации о рынке, и должны учитывать уровень процентных ставок и ставки доходности, ожидаемых инвесторами от аналогичных инвестиций, а также риск, присущий получению выгоды. Преимуществом доходного метода является основа на будущих доходах, учет ситуации на рынке через ставку дисконта и возможности определения риска инвестиций. Кстати говоря, в мировой практике доходный метод используются чаще сего, поскольку он с точностью определяет рыночную стоимость компании, что в наибольшей степени интересует инвесторов. С помощью доходного метода компания «Активные Бизнес Консультации» рассчитывает оценку стоимости бизнеса, которая наиболее всего интересует инвестора, поскольку она целиком и полностью отображает бизнес, как товар, способный в будущем принести прибыль. Здесь также оценивается эффективность и перспективность развития бизнеса.
Сравнительный подход. Он предусматривает сравнение оцениваемого бизнеса с аналогичными бизнесами, которые были реализованы на открытом рынке при конкуренции и прочих равных условиях. Источниками информации для применения данного подхода в оценке бизнеса являются открытые фондовые рынки, предыдущие сделки с активами рассматриваемого бизнеса, а также рынок поглощений.
Преимуществом данного подхода является то, что действительная стоимость будет отражать результаты деятельности компании, а цена сделки – ситуацию на рынке. Недостатком то, что он не учитывает стоимость предприятия в будущем, а из-за слабого развития фондового рынка в России существуют трудности в определении аналогичного предприятия.
Сравнительный подход содержит в себе три основных методики оценки бизнеса – метод рынка капитала (нахождение аналогичной компании), метод сделок и продаж, метод отраслевых коэффициентов.
1.      Метод рынка капитала основывается на стоимости аналогичных предприятий, акции которых выставлены на открытом рынке. Применение данного метода гарантирует достоверность и высокую скорость оценки, но только при условии достоверности аналогов. Сравниваемые компании должны обладать приблизительно равным доходом, иметь похожее количество персонала, оборот и другие важные показатели. В другом случае необходимо использовать оценочные мультипликаторы, которые показывают соотношения между стоимостью предприятия или акцией и финансовой базой (цена/денежный поток, цена/прибыль и т.д.). Стоимость одной акции изменяется в зависимости от величины приобретаемого пакета – это также учитывается при выборе объекта для сравнения;
2.      Метод сделок – это анализ цен покупки контрольных пакетов акций аналогичных компаний. Что метод рынка капитала, что метод сделок удобно применять тогда, когда эксперты имеют на руках большое количество информации для анализа, в то время как среди расчетов знаменатель мультипликаторов будет находиться в положительном значении; 
3.      Метод отраслевых коэффициентов – это использование заранее просчитанных и проанализированных соотношений между ценой реализации бизнеса и его производственно-финансовыми показателями. Данный метод не применяется в Казахстане из-за отсутствия в большинстве компаний длительного мониторинга стоимости и производственно-финансовых характеристик.
Затратный подход рассматривает оценку стоимости бизнеса с точки зрения понесенных расходов. Как правило, балансовая стоимость активов далеко не является определением рыночной стоимости. И поэтому задачей оценки бизнеса первоначально состоит в их тщательной переоценке. Затем из полученного показателя вычитается текущая стоимость обязательств, тем самым рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала предприятия.
Преимущества затратного подхода состоят в том, что он основан на существующих активах, что исключает появление «переменных» присущих другим подходам оценки бизнеса. Также можно отметить, что он пригоден и для оценки бизнеса вновь открывшихся предприятий, холдинговых и инвестиционных фирм.  Недостатком можно назвать то, что затратный подход не учитывает перспектив развития бизнеса.
Методы, которые включены в состав затратного подхода – это метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Метод чистых активов – это оценка стоимости бизнеса, как разности между рыночной стоимостью всех активов и обязательств. Использование данного метода является лучшим способом определения стоимости, если доходы от бизнеса невозможно спрогнозировать с высокой точностью, но предприятия имеет в своем распоряжении хорошие финансовые и материальные активы (инвестициями в недвижимость и ликвидными ценными бумагами). Также его применение целесообразно, если новое предприятие не имеет данных о прибылях, или же если эта компания – холдинговая.
Метод ликвидационной стоимости – рационально использовать его, когда предприятию грозит банкротство. То есть, когда компания заканчивает выполнение своих операций, распродает на торгах все имеющиеся у нее материальные и нематериальные активы, а также начинает погашать долги и задолженности по собственным обязательствам. Ликвидационная стоимость – это разность между стоимостью активов и затрат на ликвидацию. Как правило, данный метод даёт минимум оценки стоимости бизнеса, так как существует достаточно серьезные ограничения по времени на продажу активов, из-за чего происходит уменьшение стоимости.
Оценка бизнеса осуществляется в несколько этапов: 
1 Сбор информации об объекте оценки, анализ достоверности и документальное подтверждение всех собранных данных;
2 Анализ и изучение рынка, на котором функционирует бизнес. Рассмотрение аналогичных имущественных комплексов, способных приносить доход, на рынке;
3 Проведение расчетов посредством подходящих для поставленной цели подходов и методов по оценке бизнеса;
4 Согласование результатов, полученных путем проведения различных подходов и методов;
5 Составление отчета об оценке бизнеса, в котором компания «Активные Бизнес Консультации» интепретирует полученные результаты и простым, понятным образом объясняет весь ход процедуры оценки бизнеса. Также в отчете содержатся использованные экспертами в ходе оценки материалы, а также их выводы касательно выведенной стоимости бизнеса. Отчет является важным документом, который также может быть использован в суде для защиты своих интересов.
Более детально следует рассмотреть теоретические особенности применения метода чистых активов в оценке бизнеса.
Метод чистых активов является одним наиболее распространенных методов затратного подхода к оценке бизнеса. Этот метод используется для определения рыночной стоимости бизнеса предприятия. Суть данного метода заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса, с дальнейшим вычитанием из суммы активов всех задолженностей предприятия.
Как и в других методах оценки бизнеса, нормализация финансовой отчетности, т.е. исключение непроизводственных, единовременных, излишних доходов и расходов, является необходимым шагом, предваряющим собственно оценку. В случае реализации метода чистых активов нормализация бухгалтерской отчетности имеет определенную специфику: корректировки вносятся не в доходы и расходы предприятия за период предыстории, а в содержание статей последнего отчетного баланса предприятия.
Расчет рыночной стоимости бизнеса предприятия методом чистых активов включает в себя следующие этапы:
1  Оценка рыночной стоимости нематериальных активов.
2  Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества.
3  Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.
4  Оценка товарно-материальных запасов.
5  Оценка дебиторской задолженности.
6  Оценка финансовых вложений.
7  Оценка расходов будущих периодов.
8  Оценка пассивов предприятия в части:
?   целевого финансирования и поступлений;
?   заемных средств;
?   кредиторской задолженности;
?   расчетов по дивидендам;
?   резервов предстоящих расходов и платежей;
?   прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных).
9  Определение стоимости бизнеса путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости всех активов текущей стоимости всех обязательств предприятия.
Оценка недвижимости, нематериальных активов, машин и оборудования, принадлежащих бизнесу, производится в соответствии с общепринятыми специальными методами оценки этих объектов с использованием трех основных оценочных подходов: затратного, доходного и сравнительного.
Оценка товарно-материальных запасов производится после внесения поправок к балансовой стоимости, учитывающих рыночные цены на эти активы и инфляционные процессы. Необходимо также добавить затраты на транспортировку и складирование запасов, если они не были учтены при постановке на баланс. Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные – по рыночной стоимости.
Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга, долг списывается с баланса как безнадежный и не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости, исходя из сроков возврата долга. Ставка дисконтирования при этом должна учитывать риск, связанный с возвратом долга.
Оценка пассивов предприятия осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки.
Метод чистых активов применяется для расчета стоимости действующих бизнесов, обладающих значительными активами, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают доход), а так же в тех случаях когда:
1)     у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданный бизнес);
2)     когда бизнес предприятия в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации);
3)     у предприятия отсутствуют постоянные заказчики;
4)     значительную часть активов действующего бизнеса составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.).
Хотя метод чистых активов и является довольно трудоемким в применении, но зачастую в этих случаях он является единственно возможным.
 


2 ХАРАКТЕРИСТИКА И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Написание сопроводительного письма

 
Сопроводительное письмо
Дементьевой Г.В.
 
Тема: ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РЕСТОРАНА-КАФЕ ТОО «ВОЯЖ-ПЛЮС» ПО АДРЕСУ: Г.УСТЬ-КАМЕНОГРСК, ПР. НЕЗАВИСИМОСТИ 13.
 
Уважаемая Галина Васильевна,
 
В соответствии с договором от 01.03.2012, заключенным между Вами и независимым оценщиком Михайловым А.Г., мною произведен осмотр и оценка объекта, указанного выше.
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами казахстанского законодательства (Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», стандарты оценочной деятельности (утверждены приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 января 2010 года № 26).
При оценке я исходила из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование территории.
Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.
На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете по оценке объекта, я пришла к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 15.02.2012 г. составляет:
 
21 049 970 (двадцать один миллион сорок девять тысяч девятьсот семьдесят) тенге.
 
Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы найдете в соответствующих разделах отчета.
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике ее проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.
 
 
С уважением
Михайлов А. Г.                                                                      Подпись


2.2 Краткое изложение основных фактов и выводов

 
Адрес объекта оценки: г.Усть-Каменогорск, пр.Независимости 13
Тип объекта оценки: предприятие общественного питания (ресторан-кафе) на первом этаже пятиэтажного жилого дома.
Цель оценки: определение рыночной стоимости предприятия.
Наиболее вероятные покупатели: предприниматели Восточно-Казахстанской области.
Опасности, вызванные окружающей средой: отсутствуют
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта: может использоваться для проведения свадеб, банкетов и других торжественно-развлекательных мероприятий.
Зона градостроительной ценности: центральный район областного центра.
Дата оценки: 15.02.12.
Рыночная стоимость, рассчитанная
–  затратным методом: СЗ = 18 556 280 тенге;
–  методом прямого сравнительного анализа продаж: Срж= 25 075 000 тенге;
–  методом дисконтированного дохода: СД = 21 024 880 тенге.
 
Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта оценки равна 21 049 970 (двадцать один миллион сорок девять тысяч девятьсот семьдесят) тенге.
 

2.3 Основные предположения и ограничивающие условия

 
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких–либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту недвижимости. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.
4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности как за наличие таких скрытых фактов так и за необходимость выявления таковых.
5. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.
6. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
7. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
8. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.
 

2.4 Сведения об объекте оценки

 
Адрес объекта: пр. Независимости 13.
Город (область, район):  г. Усть-Каменогорск
Собственник: Тюменцева Вера Михайловна
Право собственности:  полное право собственности
Правоустанавливающий документ: свидетельство о собственности.
Дата и цена приобретения: предприятие действует с августа 1977 года.
Текущее использование объекта: предприятие общественного питания (ресторан-кафе).
Цель оценки: определение рыночной стоимости предприятия с целью последующей продажи.
 

2.5 Определение рыночной стоимости

 
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют честно и осознанно и цена не назначается под давлением. Это определение подразумевает, что совершение продажи не определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:
–     Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок.
–     Обе стороны хорошо проинформированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.
–     Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.
–     Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.
–     Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.
 

2.6 Объем и этапы исследования

 
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод делается на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.
Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены три метода (затратный, прямого сравнительного анализа продаж, доходный), согласно положениям казахстанского законодательства (Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», стандарты оценочной деятельности (утверждены приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 января 2010 года № 26)).
Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.
 

2.7 История объекта

 
Ресторан-кафе ТОО «Вояж-Плюс» активно работает в отрасли общественного питания с 1977 года. С 1992 года изменив организационно правовую форму оно было зарегистрировано как ТОО «Вояж Плюс» и ныне действует под этим названием.
Основные исторические факт развития предприятия представлены в таблице 1.
 
Таблица 1 – История предприятия

и т.д.................


Владелец
Период владения
Использование
объекта
Сведения об
изменениях
форм
собственности
Сведения о
капитальных
ремонтах
Кондрюкова Г. Я.
1992 – 1995гг.
Ресторан
отсутствуют
не проводился

Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.