Здесь можно найти учебные материалы, которые помогут вам в написании курсовых работ, дипломов, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.
Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение оригинальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения оригинальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, РУКОНТЕКСТ, etxt.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии так, что на внешний вид, файл с повышенной оригинальностью не отличается от исходного.
Результат поиска
Наименование:
реферат Теоретические аспекты развития рынка недвижимости
Информация:
Тип работы: реферат.
Добавлен: 27.04.2013.
Год: 2012.
Страниц: 9.
Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%
Описание (план):
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Понятия рынка недвижимости,
спроса, предложения, ренты
Рынок недвижимости - система
правовых, экономических, организационных
и культурных отношений между
субъектами рынка недвижимости по поводу
создания, формирования, распределения, обмена,
потребления полезных свойств, а также
прав и обязанностей, вытекающих из обладания
объектов недвижимости.
Основными факторами, которые
действуют на любом рынке, являются:
спрос, предложение и цена.
Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений
и прав на них, которые покупатели готовы
приобрести по складывающимся ценам за
определенный период времени.
При прочих равных условиях
спрос на недвижимость изменяется в
обратной зависимости от цены.
Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием
многочисленных факторов
экономические факторы:
темпы экономического роста и
научно-технического прогресса; уровень
конкуренции на рынке; уровень, динамика
и дифференциация доходов потенциальных
покупателей; уровень деловой активности населения; возможность
привлечения заемных средств; стоимость
строительства и цены на объекты недвижимости;
цены и тарифы на коммунальные услуги;
уровень арендной платы; налогообложение.
социальные факторы: структура
населения; плотность населения; число семей; миграция населения;
численность населения и тенденции ее
изменения; возрастной и социальный статус
населения; образовательный уровень и
др.
природно-климатичес ая
среда: климат; продолжительность времен
года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ
в почве; экология.
административные факторы:
постоянные и временные ограничения;
условия получения прав на строительство
недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры;
транспортные условия; местонахождение
недвижимости.
национальные и культурные
условия, традиции населения.
политические факторы:
степень совершенства законодательства,
уровень стабильности.
Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам
и микрорайонам. Например, открытие в маленьком
городке новой фабрики может вызвать значительный
приток рабочей силы, что, в свою очередь,
потребует строительства большого количества
нового жилья, торговых и рекреационных
объектов и так далее. В то же время, недостаток
средств для ипотечного кредитования
и высокие процентные ставки могут сдерживать
спрос на недвижимость.
Спрос на землю как
фактор производства, по своей сути
является производным от спроса на конечный продукт, производимый
с использованием земли. Поэтому величина
спроса на землю будет определяться:
ценой земли относительно
цены на другие факторы производства;
продуктивностью земли;
ценой конечного продукта.
Предложение - это количество
объектов недвижимости, которое собственники готовы продать
по определенным ценам за некоторый период
времени.
В любой текущий момент
времени общее предложение складывается
из двух элементов - предложение уже
существующей и новой недвижимости.
Соотношение двух элементов предложения
изменяется во времени и от места к месту.
В то же время, основной тенденцией является
преобладание предложения существующей
недвижимости, что связано с ее долговечностью.
Изменение предложения
объектов недвижимости на рынке может
быть реализовано:
за счет строительства
новой или реконструкции существующей
недвижимости;
за счет изменения
типа использования;
за счет изменения
существующих прав на недвижимость без
физического изменения недвижимости.
Рента - доход, не связанный
с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый
рантье в форме процента с предоставляемого
взаем капитала, а землевладельцем - в
форме земельной ренты со сдаваемого в
аренду земельного участка. Может взиматься
и за использование иного имущества, в
т.ч. жилых помещений.
1.2 Структура, функции
и особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости представляет
собой совокупность следующих структурных элементов:
объектов недвижимости;
экономических субъектов,
оперирующих на рынке;
процессов функционирования
рынка;
инфраструктуры рынка
Экономическими субъектами
рынка недвижимости являются:
продавцы (арендодатели).
В качестве продавца (арендодателя)
может выступать любое юридическое или физическое
лицо, имеющее право собственности на
объект, в том числе государство в лице
своих специализированных органов управления
собственностью
покупатели (арендаторы).
В качестве покупателя (арендатора)
может выступать юридическое или физическое лицо
или орган государственного управления,
имеющий право на данную операцию по закону
(имеются в виду ограничения на деятельность
нерезидентов, иностранных граждан, а
также на коммерческую деятельность государственных
органов).
профессиональные участники
рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем
процессов, протекающих на рынке с участием
государства, и перечнем видов деятельности
коммерческих структур.
Различают следующих
профессиональных участников: институциональные
и неинституциональные участники
рынка недвижимости.
Институциональные участники
рынка недвижимости - субъекты, представляющие интересы
государства и действующим от его имени.
Относят организации следующего профиля:
организации, регулирующие
градостроительное развитие, землеустройство
и землепользование
федеральные и территориальные
земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием
земельного кадастра, зонированием территорий,
оформлением землеотвода,
федеральные и территориальные
органы архитектуры и градостроительства,
занимающиеся утверждением и согласованием
градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием
градостроительного кадастра, выдаче
разрешений на строительство;
органы экспертизы градостроительной
и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием
архитектурных и строительных проектов;
органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
органы технической, пожарной
и иной инспекции, занимающиеся надзором
за строительством и эксплуатацией
зданий и сооружений;
проектировщики, строители,
специалисты по технической эксплуатации,
финансируемые из бюджета;
органы-регистраторы прав
на недвижимость и сделок с ними;
государственные нотариусы.
Неинституциональные участники
рынка недвижимости - субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят
организации следующего профиля:
брокеры, оказывающие
услуги продавцам и покупателям при совершении
сделок с недвижимостью;
оценщики недвижимости,
оказывающие услуги собственникам,
инвесторам, продавцам, покупателям
по независимой оценке стоимости
объектов;
финансисты (банкиры), занимающиеся
финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным
кредитованием;
девелоперы, занимающиеся
созданием и развитием объектов
недвижимости, в том числе организацией
и финансированием инвестиционного
проекта, проектированием и строительством,
продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду
(самостоятельно или с привлечением ранее
перечисленных участников в качестве
подрядчиков и соинвесторов);
редевелоперы, занимающиеся
развитием и преобразованием (вторичной
застройкой) территорий;
управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением
и технической эксплуатацией объекта;
проектировщики и строители,
работающие на коммерческой основе; юристы,
занимающиеся юридическим сопровождением
операций на рынке недвижимости;
страховщики, занимающиеся страхованием
объектов, сделок, профессиональной ответственности;
участники фондового рынка недвижимости,
занимающиеся созданием и оборотом
ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
(жилищные облигации, пул закладных при
ипотечном кредитовании);
аналитики, занимающиеся исследованием
рынка недвижимости и подготовкой информации
для принятия стратегических решений
по его развитию;
финансовые аналитики, занимающиеся
финансовым анализом инвестиционных проектов;
маркетологи, специалисты по связям
с общественностью и рекламе,
занимающиеся продвижением объектов и
услуг на рынке;
информационно-аналит ческие издания
и другие СМИ, специализирующиеся на
тематике рынка недвижимости;
специалисты по информационным технологиям,
обслуживающие РН;
специалисты в области обучения
и повышения квалификации персонала;
любые специалисты - сотрудники и члены
национальных и международных профессиональных
объединений рынка недвижимости.
Рассмотрим подробнее деятельность
некоторых участников рынка.
Строительные организации (продавцы)
существуют в относительно небольшом
количестве, так как строительство требует
больших капиталовложений и имеет достаточно
длительный срок окупаемости. Данные организации
строят новое жилье, нежилые объекты и
продают объекты недвижимости либо сами,
либо привлекая посредников-продавцо ,
оплачивая их услуги.
Риэлтер - это лицо, которое занимается
предпринимательской деятельностью
на рынке недвижимости, осуществляя
различные сделки с недвижимым имуществом
и правами на него. Эта деятельность
может осуществляться юридическими
лицами и индивидуальными предпринимателями.
Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость,
последняя не является их собственностью,
а свои услуги. Основной источник доходов
- получение комиссионных за услуги, оказываемые
продавцам или покупателям недвижимости.
Риэлтерская деятельность подлежит обязательному
лицензированию.
Оценщики. Процедура оценки предшествует
принятию любого решения, связанного с
недвижимостью. Оценка представляет обоснованное
мнение независимой стороны о рыночной
стоимости недвижимости.
Существует несколько характерных
случаев, когда необходимо обращение
к услугам оценщика:
оценка по заказу продавца перед
выставлением недвижимости на продажу;
оценка по заказу потенциального покупателя
перед заключением сделки;
оценка перед реконструкцией недвижимости
на предмет прироста дохода от эксплуатации
и ее рыночной стоимости в зависимости
от затрат на преобразование объекта;
оценка инвестиционного проекта;
оценка при получении кредита
под залог недвижимости, при внесении
недвижимости в качестве доли в уставный
капитал нового предприятия;
оценка для определения стартовой
цены объекта недвижимости на конкурсах,
аукционах и др.
Девелопер - это профессиональный
предприниматель, инициирующий и обеспечивающий
реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости,
включая организацию финансирования проекта.
Банки - пассивные участники
российского рынка недвижимости.
Основной деятельностью банков на рынке
недвижимости должно быть участие в
инвестиционных и девелоперских проектах,
ипотечное кредитование.
Процессы функционирования
рынка - процессы создания, использования
и обмена объектов недвижимости и
управления рынком,
Различают следующие
основные процессы:
1. Создание развития
объекта недвижимости;
Организация системы
развития недвижимости;
Развитие территорий;
Создание (развитие) объекта
недвижимости;
2. Использование (эксплуатация)
объекта недвижимости;
Организация эксплуатации
и управления недвижимостью;
Управление объектом;
3. Товарный оборот
объектов недвижимости;
Организация системы товарного оборота
недвижимости;
Передача прав (правомочий)
собственности на объект недвижимости
и регистрация сделки;
Финансирование товарного
оборота недвижимости
4. Управление рынком;
Исследование рынка;
Формирование и развитие
рынка;
Контроль и регулирование.
Инфраструктура рынка
недвижимости - совокупность механизмов,
обеспечивающих функционирование рынка
Условно можно выделить
четыре таких механизма:
Во-первых, социальный механизм,
включающий в себя:
законодательную и нормативную
базы рынка;
систему общественного
контроля над соблюдением правовых
и этических норм всеми участниками
рынка, защиты их прав и интересов.
Основными участниками
рынка, реализующими этот механизм являются
законодательные и представительные органы
власти и управления федерального и регионального
уровней, профильные подразделения исполнительных
органов, общественные объединения неинституциональных
участников рынка в лице их юридических
подразделений.
Во-вторых, методологический
(макрорыночный) механизм, включающий в себя:
систему мониторинга
и исследования процессов функционирования
рынка недвижимости, способов и средств
реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных
объединений, исследовательские организации
рынка недвижимости при участии профессионалов-практи ов);
специализированные государственные,
общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка
недвижимости, в частности:
а) органы координации
усилий государственных учреждений
и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.
б) специализированных структурных
подразделений органов государственной власти и местного самоуправления,
ориентированных на реформирование, регулирование
и контроль рынка недвижимости, защиту
собственника от противоправных действий;
в) саморегулируемых и общественных организаций,
профессиональных и потребительских союзов
рынка недвижимости;
г) образовательных учреждений
и информационных центров рынка
недвижимости;
д) некоммерческих и коммерческих
организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов
рынков недвижимости.
В-третьих, инженерно-технологич ский
механизм, включающий в себя:
эталонные технологии профессиональной
деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех
категорий;
стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах
операций с ними всех категорий;
единое информационного
пространства рынка недвижимости и
обеспечение информационной открытости
рынка;
законодательно закрепленные
эталонные требования к недвижимому
имуществу и к профессиональной деятельности
на рынке недвижимости;
нормативные, инструктивные
и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
банки данных эталонных
(модельных) технологий деятельности на
рынке недвижимости.
В-четвертых, психолого-поведенчес ий механизм, включающий
в себя профессиональные нормы и стандарт
взаимоотношений участников рынка, сводящих
к минимуму издержки проведения операций
на этапах поиска информации, ведения
переговоров, принятия решений, правового
закрепления сделок, мотивации участников,
координации усилий участников, контроля
и восстановления нарушенных прав и применения
санкций к нарушителям.
Рынок недвижимости в
национальной экономике выполняет
следующие функции:
эффективное решение
социальных задач, связанных с созданием и использованием поле и т.д.................
