Здесь можно найти учебные материалы, которые помогут вам в написании курсовых работ, дипломов, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение оригинальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение оригинальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения оригинальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, РУКОНТЕКСТ, etxt.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии так, что на внешний вид, файл с повышенной оригинальностью не отличается от исходного.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Развитие ипотечного кредитования Нижегородской области

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 05.05.2013. Год: 2012. Страниц: 47. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):




МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
 
 «Нижегородский государственный  университет имени Н.И. Лобачевского»
 
Экономический факультет
 
Кафедра экономики народного  хозяйства
 
 
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине
 «Региональная экономика»
 
 
на тему:
«Развитие ипотечного кредитования Нижегородской области»
 
 
 
 
 
Выполнил:
Студент 5 курса гр.Н-314)
заочного отделения
специальности
«Национальная экономика»
Кузнецова Н. В.
 
_______________
 
Научный руководитель:
Доц., к.э.н. Веселова Н.В.
_______________
 
 
 
 
Нижний Новгород
2012

Содержание

 

Введение

Актуальность, цели и задачи настоящей курсовой работы определены следующими теоретическими реалиями и положениями: впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.
В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.
Хотя само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной  неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких - проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.
Нижний Новгород, как и Нижегородская  область, привлекают много различных  банковских учреждений, именно поэтому в этом городе находятся отделения и представительства около 60 банков. За ипотечным кредитом в этом регионе можно обратиться в около 20 различных банковских учреждений. В их число входят такие банки как Газпромбанк, банк Возрождение, Петрокоммерц, Уралсиб, АК Барс, Альфа-Банк, ВТБ24, Европейский трастовый банк, банк Открытие, Промсвязьбанк, Росбанк, Райффайзенбанк, Металлинвестбанк, Россельхозбанк, Связь-Банк, Сбербанк, ЮниКредит Банк, Дельта Кредит и Абсолют Банк.
Сравнивать программы следует по нескольким следующим параметрам: размеры процентной ставки и первоначального взноса, а также срок кредитования. Все полученные данные следует занести в таблицу, ее легко анализировать. Еще проще воспользоваться услугой «ипотечный калькулятор», которая присутствует практически на каждом банковском сайте. Выгодную ипотеку в Нижнем Новгороде можно найти, сравнив значения ежемесячного платежа по кредиту.
Деятельность банков Нижнего Новгорода  ведется очень активно. Сегодня  львиная доля всех покупаемых квартир в городе приходится именно на ипотечное кредитование. В этом ничего удивительного нет, потому что недвижимость растет в цене каждый день, и приобрести жилье в кредит сейчас обходится намного дешевле, чем ждать, копить и в итоге не успевать за ценами.  Поэтому, пока существует возможность оформить ипотеку в Нижнем Новгороде, лучше подсуетиться тем, кто желает обрести свое жилье.
Цель – изучить рынок ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде. Путем изучения, сравнения, построения моделей и расчета экономических показателей решим следующие задачи:
      Рассмотрим понятие ипотеки. Этапы развития ипотечного кредитования.;
      Проанализируем развитие рынка банковского ипотечного кредитования в Нижегородской области;
      Расскроем стратегию развития ипотечного кредитования в Нижегородской области.
 
 
 
 
 

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотеки. Этапы развития ипотечного кредитования.

 
Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства6.
Отличительными чертами ипотеки  являются:
• во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;
• во-вторых, предметом ипотеки  всегда является недвижимость.
К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;
• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• в-четвертых, договор кредитора  и должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
• в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических  отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий. С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.
Мировой опыт развития стран свидетельствует  о том, что практически все  страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические  трудности. Во все времена самым  живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека. Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).
В 594 г. до н. э. один из легендарных  «семи мудрецов» древности Солон  предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб  с надписью, гласящей, что эта  земля служит обеспечением прав кредитора  на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно наличие специальной доступной информации об этом праве. Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны. Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества. Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia — сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia).
Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:
• pactum vendendo, дающее право кредитору  в случае неуплаты долга продать  заложенную вещь и из вырученной суммы  погасить долг;
• lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.
Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные  правовые аспекты, которыми мог воспользоваться  кредитор и которые были невыгодны  для заемщика.
Следующая форма развития вещного обеспечения — пигнус (от лат. pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства. Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства. Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства. Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога. Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

1.2 Нормативно-правовое  регулирование ипотеки и риски.

В настоящее время не существует специально созданного, кодифицированного банковского законодательства, и тем более, законодательства по ипотечному кредитованию, но выделить нормативно-правовые акты, регулирующие кредитные отношения полностью или в части, представляется возможным.
Современная история ипотеки в  России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:
      Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 11 февраля 2002 года подписан Президентом Российской Федерации. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.
      Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.
      Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 220 главы 23 Кодекса устанавливает имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.
      Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года №628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются  следующими законами:
    «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
    «Закон об акционерных обществах»;
    «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
    «Гражданский кодекс»;
    «Налоговый кодекс»;
    «Жилищный кодекс».
Усилия законодателей направлены, в первую очередь, на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
В целях установления системы законодательства, регулирующего  кредитные отношения, необходимо придерживаться традиционной системы нормативно-правовых актов, построенной по иерархическому признаку. Первую ступень в иерархии нормативно-правовых актов занимает Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, прямым действием, а также применяющаяся на всей территории РФ. Кроме этого, все законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, согласно ч. 1 ст. 15 Конституции, не должны противоречить Конституции РФ.
Вторая ступень  принадлежит Федеральным законам, которые принимаются в соответствии с Конституцией и регулируют многообразные  и сложные отношения, возникающие  в процессе осуществления хозяйственной  деятельности. Применительно к кредитным отношениям особое место занимают акты Центрального банка РФ. Указанные акты располагаются в иерархии нормативно-правовых актов обособленно. На следующей ступени - носящие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.
Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ, то есть министерств и ведомств, также применяются в сфере  регулирования кредитных отношений  и занимают пятую ступень в  общей иерархии. Кроме этого, нельзя не принимать во внимание различные Соглашения, заключенные Российской Федерацией с другими государствами в сфере регулирования финансовых, экономических, банковских, и в частности - кредитных отношений.
Также, в части  регулирования кредитных отношений, в некоторых случаях применяются обычаи делового оборота, которые наряду с вышеперечисленными актами являются источниками права. В рассматриваемую систему нормативно-правовых актов, возможно включение и локальных актов, определяющих порядок деятельности тех или иных подразделений кредитной организации, а также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных отношений.
Особое внимание при оценке залогового имущества отводится риску обеспечения кредита, который хотя и не является самостоятельным видом риска и рассматривается только при наступлении риска непогашения кредита, представляется наиболее интересным, поскольку именно он зависит от выбора вида обеспечения. Этот вид риска проявляется в недостаточности дохода, полученного от реализации предоставленного банку обеспечения кредита, для полного удовлетворения долговых требований банка к заемщику. Риск кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика выполнять свои обязательства по отношению к кредиторам вообще. Каждый заемщик характеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независимо от деловых отношений с банком и является результатом делового риска и риска структуры капитала. Именно риск обеспечения кредита зависит от выбора вида обеспечения. Поэтому рассмотрим данный вид риска более подробно.
Виды риска обеспечения кредита:
Риск обесценивания залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога. Цена предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большую сторону. Чаще всего изменение происходит в меньшую сторону, так как помимо рыночных законов в этом случае еще действует фактор, связанный с физическим и моральным износом предмета залога. Подобное изменение рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости после реализации предмета залога банк не сможет вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме.
Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате. Правовой риск, как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть предоставлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз. В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые, моральные, материальные и временные затраты.
Риск неликвидности обеспечения подразумевает невозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости, а также возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия договора залога.
Риск неправильной оценки предмета залога может возникать в случае отсутствия достаточного количества информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления (например, подкупа). В этом случае рыночная стоимость залога оказывается ниже стоимости, указанной в документах, и соответственно не может покрыть расходов банка.
Риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников, может возникать на всех этапах банковского кредитования под залог имущества. Результатом может стать как уже упомянутая завышенная оценка предмета залога, так и недействительность сделки (при неправильном оформлении договора залога) или получение недостоверной информации (в случае некачественной проверки предоставляемых залогодателем документов) и т.д.
Риск, связанный с недостаточным  опытом работы с банковскими залогами, обобщает в себе все предыдущие виды рисков, так как они могут являться следствием недостаточного опыта. Данный риск обусловлен относительно недавним вхождением в практику банковской деятельности операций залога (особенно залога недвижимости), а также связан с появлением новых банков, не имеющих практики в данной области, и новых банковских услуг.
Рассмотрим методы управления отдельным видом кредитного риска - риском обеспечения кредита. К проблеме управления риском обеспечения кредита необходимо подходить комплексно, а сам процесс управления данными видами риска должен включать в себя следующие методы:
1) мониторинг  заложенного имущества с определенной  периодичностью для каждого конкретного  вида имущества; 
2) постоянная  переоценка заложенного имущества; 
3) диверсификация  предмета залога;
4) грамотное юридическое  сопровождение, а также экспертиза имущества;
5) проверка со  стороны службы безопасности  на предмет неблагоприятной кредитной  истории, текущей задолженности  и повторного залога имущества; 
6) страхование,  причем желательно в страховой  компании банка; 
7) повышение квалификации  сотрудников залогового подразделения.

1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Если рассматривать  зарубежный опыт привлечения инвестиций, то необходимо сказать об относительной  сбалансированности инвестиционного  спроса, с одной стороны, и предложений  строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций. О развитости зарубежных институтов жилищного строительства говорят следующие факты. В России лишь для 11% населения на одного человека приходится 17-18 м жилья, за рубежом данные цифры составляют 30-35 м . По инвестициям в строительный комплекс Россия стоит на 11-м месте. В общем объеме финансирования: 25% средств - местных бюджетов, 75% - индивидуальных застройщиков.
Хотелось бы отметить, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Это вызвано тем, что во многих странах развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, получая кредит, приобретают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит свои обязательства или будет задержан срок строительства. Данный вид кредитования намного выгодней и эффективней для граждан, обеспечен устойчивой экономикой страны и защищен многими развитыми правовыми институтами. Это дает основание некоторым специалистам отметить, что "инвестирование развития российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования".
В процессе изучения и  анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что  принципиально различающихся моделей  организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это — замкнутая (автономная), усеченно-открытая и расширенно открытая модели.
Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.
В рамках этой модели право  на получение ссуды заемщик имеет  только в том случае, если ранее  он, согласно жилищно-сберегательному  контракту, направлял в систему  свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы.
Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заемщикам  ряд преимуществ, по сравнению с  заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу.
Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «привыкает» к кредитной дисциплине.
Целевой жилищный накопительный  вклад дает преимущества и банку. В течение накопительного периода  происходит формирование кредитной  истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.
В силу своей автономности данная модель совершенно не зависит  от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.
В настоящее время существуют три типа ссудо-сберегательных учреждений:
    полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы — Bausparkasse в Германии);
    относительно закрытого типа (строительные общества — Building societies в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции), где кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства накапливать могут не только заемщики;
    полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США — Saving and Loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.
Вторая модель — усеченно-открытая — в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Как правило, по такой схеме работают универсальные банки.
Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды  может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств  клиентуры, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п.
Существует прямая зависимость  процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового  рынка в стране. Она оказывает  существенное влияние на масштаб  и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные  и неблагоприятные периоды.
И наконец, расширенная модель ипотечного кредитования. Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
Ипотечная облигация — долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой.
Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германия, Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швеция и другие). Ее механизм представлен на рисунке 1.

Рисунок 1. Организация деятельности ипотечного банка на рынке ипотечных кредитов.
В качестве инвесторов могут  выступать другие кредитные и  финансовые организации, страховые  компании, пенсионные фонды, а также население.
Ипотечные облигации обращаются и на внутренних, и на международных  рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и  других финансовых институтов.
Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация {Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования {Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация {Ginnie Мае); в Канаде — Канадская ипотечная и жилищная корпорация (СМНС); в России — Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию; в Гане — Компания жилищного финансирования (КЖФ).
Как свидетельствует мировой  опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) в  большинстве стран принадлежит  государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки. Особенно ярко это проявилось в США.
Идея заключается в  том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации  — кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита.
Кондуитом проводится так  называемое укрепление кредита —  дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется).
Кондуит, собрав купленные  кредиты в пулы, продает их инвесторам в виде MBS — ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т. е. предоставляет страховку от кредитного риска.
Трансформация ипотечных  займов в ценные бумаги называется секьюритизацией Секьюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).
При использовании этой системы роль и функции ипотечных  банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т. е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В общем виде вторичный ипотечный рынок представлен на рисунке 2.

Рисунок 2. Вторичный ипотечный рынок.
Реализация расширенной  открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной  инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум, при его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Данная модель подвержена влиянию  общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно наибольшего распространения и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель также называют «американской моделью ипотеки».
Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый  курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета). Система ипотечного кредитования в США позволила за последние 30 лет ежегодно направлять на жилищный рынок более 40 млрд долл. "При этом рассрочка предоставляется, как минимум, на 10 лет, а чаще на 20-25 лет".
Необходимо отметить, что в ряде зарубежных стран действует поддержка  граждан и, особенно, молодых семей, для приобретения квартиры в собственность. В Финляндии в данном отношении  приняты следующие меры: ограничены все виды налогообложения физических и юридических лиц до общего уровня 32%; установлены парламентом твердые ставки банковского кредита на приобретение молодыми семьями квартир под 3% годовых с рассрочкой до 20-25 лет; снижена на 25-50% плата (в зависимости от количества родившихся детей) за приобретенные молодыми семьями квартиры. Общие требования в отношении кредитования строительства жилья также очень мягкие, банковская ставка составляет 3,5% годовых, в отличие от средней ставки на иные виды кредитования 9-17%.
Система поддержки граждан в Германии заключается в следующем. Строительные сберкассы заключают с работающими гражданами договор на финансирование строительства, на основании которого будущий собственник жилья вносит ежемесячно на свой счет в строительной сберкассе определенную сумму (рисунок 4). Работодатель на основании "Закона о 936 марках" ежемесячно добавляет к зарплате 78 марок (936 марок в год) и государство добавляет еще 93,6 марки, или 10% от 936 марок. Таким образом, накапливается "строительный капитал". Когда данная сумма накопится до требуемой (около 1/3 стоимости жилья), государство выделяет гражданину 10% стоимости жилья, а на остальную сумму строительная сберкасса выдает под низкий процент кредит.
.Кроме этого, после приобретения  жилья молодой семьей, имеющей не менее 2 детей, государство выдает им в течение 8 лет после приобретения жилья 40 тыс. марок в виде субсидий на дом, 24 тыс. марок на детей, 4 тыс. марок в виде экологической надбавки и 3,2 тыс. марок в виде субсидий на энергию.
Наем квартир играет важную роль и в других странах. В США производится классификация жилого фонда по форме использования на "жилье, сдаваемое в аренду (rental property), и жилье, предназначенное для проживания владельцев (residential property)[33].
По поводу участия государства в инвестиционном процессе Л.В. Донцова замечает, что "в странах с развитой рыночной экономикой государство в процессе регулирования инвестиционной деятельности принимает на себя одновременно несколько функций.

Рисунок 3. Механизм кредитования строительства или покупки жилья а Германии
Первая функция - это  регулирование (стимулирование или  ограничение) общего объема капиталовложений частного бизнеса.
Вторая функция - это  выборочное стимулирование капиталовложений в определенные предприятия, отрасли и сферы деятельности через кредитные и налоговые льготы, например, с помощью инвестиционного кредита.
Третья функция - это  прямое административное вмешательство в инвестиционный процесс".
Так, примером может служить  Швеция, которая особое внимание уделяет вопросам ценообразования. Контроль и наблюдение за ценами осуществляет государственное управление цен и конкуренции, подчиненное министерству гражданской администрации. В каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию. При значительном повышении цен, инфляции и резких дисбалансах на рынке Правительство имеет право, согласно закону о регулировании цен, их заморозить. Данное замораживание возможно по отдельным товарам и услугам. Государство может устанавливать предельный уровень цен, а если кто-либо их желает повысить, он должен предварительно об этом уведомить и обосновать. Если, например, цены на жилье поднялись, то государство выдает гражданам, особенно молодым семьям, жилищные субсидии и льготные долгосрочные займы.
Так государство в лице своих органов при завышении цен в других развитых странах, например, в США, Германии, Финляндии, Японии, Канаде и др. Когда цена строительного объекта превышает издержки производства и среднюю норму прибыли, государственные органы могут вмешаться и отрегулировать цену. Средняя норма прибыли при осуществлении строительно-монтажных работ составляет 10-12% от издержек производства. Если норма прибыли оказывается выше, то причины такого роста исследуются, а если они не обосновываются при таком исследовании, то государство регулирует эту норму в принудительном порядке. Как отмечает И.А.Рахман, «анализ зарубежного опыта позволяет сделать вывод о том, что формирование цены является важным стратегическим направлением при разработке новой продукции и продвижении ее на рынок».
Определение достоверной стоимости  всего проекта является основополагающим принципом деятельности зарубежных строительных фирм. Для этого на всех этапах инвестирования при определении стоимости строительства используются укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС). В США компания "R.S.MEANS" издает ежегодно большим тиражом сборники цен со среднеамериканскими показателями. В Англии фирма "Technical Indexes Ltd." публикует сборники "WESSEX" с укрупненными показателями стоимости работ. При проведении подрядных торгов фактор стоимости предмета торгов составляет 50-70% в ряду других факторов для принятия положительного решения.
На основании изложенного  можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов:
    недостаточное развитие рынка ценных бумаг;
    отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным;
    слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;
    дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;
    высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.
Также можно сделать вывод о  том, что по сравнению с западными  странами, где развиты институты  по жилищному кредитованию, в нашей  стране данные институты еще формируются, а те, которые сформированы, еще не могут предоставлять услуги надлежащего качества. Это качество предполагает надежность работы института и доступность услуги широким слоям населения.

1.4 Порядок  предоставления ипотечного кредита.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной  структуры каждый коммерческий бакан  определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита: - предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком; - андеррайтинг; - принятие решения о выдаче ипотечной ссуды; - оформление кредитного договора и договора о залоге; - сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.
На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.
 
Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную  возможность заемщика ввергнуть  кредит и оценить степень его  обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы  по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.
Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и  предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.
Результаты андеррайтинга оформляются  в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.
На третьем этапе кредитный  комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение  о выдаче ссуды или об отказе в  ее представлении. При положительном  решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.
На четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.
По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон: - сумма кредита и размер банковского процента; - порядок и сроки выдачи кредита; - порядок и сроки погашения процента; - описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога; - размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.
Далее договор должен быть зарегистрирован  в Федеральной регистрационной  службе.
На пятом этапе после положительной  регистрации осуществляется сопровождение  кредита, которое включает: - выдачу кредита в порядке, предусмотренном  в кредитном договоре; - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования; - наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита; - контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.
При нарушении сроков погашения  кредита и уплаты процентов  банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

1.5 Анализ схем  ипотечного кредитования.

 На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики, риэлторы, страховые компании и т. п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.
Это предопределяет различные схемы  жилищного ипотечного кредитования, которые, к тому же, можно поделить на залоговые и беззалоговые:

Рисунок 4. Схема жилищного ипотечного кредитования.
 
К схемам залогового кредитования жилищного  строительства (застройщиков) и приобретения жилья коммерческими структурами  в РФ относятся: «Форвард-кредитинвест», «Ретрок-редитинвест», накопительные схемы (стройсбережений, сберегательных жилищных контрактов), модель ипотечной компании, кредитование через федеральное и региональные агентства ипотечного кредитования, через фонды и местные администрации, схема «Ком-бининвест».
Схема «Форвард-кредитинвест»  рассчитана на коммерческих застройщиков, которые строят жилье для продажи  гражданам и предприятиям. Банк выдает кредит коммерческому застройщику  под залог самого объекта строительства.
По схеме «Ретрокредитинвест» ссуда выдается банком непосредственно физическому лицу, желающему улучшить свои жилищные условия за счет строительства новой квартиры. Но кредит выдается под залог старой квартиры и при условии, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
Некоторые банки  России, подобно опыту Германии и  Франции, применяют накопительные  схемы кредитования жилья. Клиент в  течение длительного срока (не менее  одного года) накапливает на специальном  накопительном счете определенную часть стоимости будущего жилья (чаще 30-50%). Вкладчик вносит эту сумму в качестве первоначального взноса за квартиру, а на остальную сумму банк предоставляет заемщику кредит сроком на 1-3 года. До погашения кредита заемщик становится фактическим владельцем жилья, не являясь его собственником. При этом ресурсами для кредитования выступают средства, находящиеся на накопительных счетах в банках.
Одну из накопительных  схем финансирования жилья разработала  корпорация «Жилищная инициатива», строившая квартиры. Участник системы, выбрав себе тип жилья и квартиру в определенном районе, проходил три стадии: накопителя, инвестора и заемщика. На первой стадии (сроком до 5-6 лет) клиент должен собрать половину стоимости жилья, на второй - 20%. Клиенты, накопившие более 70% стоимости квартиры, могли рассчитывать на более низкий процент. На третьей стадии участник рассчитывал на получение льготной 30%-ной ссуды под 8% годовых в валюте и мог въезжать в квартиру. Затем в течение трех лет он погашал ссуду с процентами.
Но накопительные схемы кредитования пока не нашли широкого распространения в России в силу следующих условий:
1) из-за жестких требований кредиторов (например, требования поддерживать  соотношение между платежами  по кредиту и доходом заемщика  на уровне не более 30%);
2) из-за отсутствия государственного  поощрения участников программ  путем предоставления государственных  премий или налоговых льгот.
Залоговое ипотечное кредитование осуществляется с участием государства: через Федеральное Агентство ипотечного кредитования (АИЖК создано в РФ в 1997 г.) и региональные агентства (например, в Санкт-Петербурге и Москве).
Приоритетными задачами Агентства  являются:
- разработка и внедрения стандартов качества видов деятельности, продуктов и услуг для обеспечения унификации инструментов и упрощения процедур привлечения ликвидности;
- разработка предложений по внесению изменений в совершенствования законодательства в части защиты прав кредиторов при взыскании, формировании маневренного фонда, выпуска ценных бумаг;
- разработка инновационных продуктов, способствующих успешной реализации государственных программ и стратегий, ориентированных на повышение доступности жилья для населения и защиты интересов заемщиков;разработка и внедрение новых сервисов, способствующих равномерному распределению рисков между кредиторами и заемщиками, в частности, ипотечного страхования;
- предоставление краткосрочной и долгосрочной ликвидности через рефинансирование ипотечных активов (ипотечных жилищных кредитов и займов, ипотечных ценных бумаг) и путем внедрения новых инструментов рефинансирования.
- принятие части рисков по выданным ипотечным кредитам и займам, включая выдачу поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц и ипотечное страхование;
- разработка новых схем привлечения финансовых ресурсов на ипотечный рынок;
- профилактика возникновения рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования и поддержка ипотечных заемщиков.
Агентство осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов посредством  своих региональных операторов.
С целью установления единых правил и требований, предъявляемых к параметрам ипотечных кредитов (займов) при их выкупе региональным оператором или АИЖК, были разработаны и введены единые стандарты процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных).
В качестве предмета для рефинансирования региональным оператором и/или АИЖК рассматриваются только те ипотечные кредиты (займы, закладные), которые отвечают требованиям, предъявляемым к параметрам ипотечных кредитов (займов, закладных), и выданы в соответствии с настоящими стандартами.
Процедура рефинансирования ипотечных  кредитов (займов, закладных) состоит  из двух этапов:
1. Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) региональным оператором.
2. Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.
Конкурентная борьба за заемщиков  на ипотечном рынке страны продолжает набирать обороты. Банки один за другим открывают программы по рефинансированию ипотечных кредитов, заманивая чужих  клиентов более низкими ставками.
Что значит рефинансировать свой ипотечный кредит? Это значит обратиться в новый банк, который погашает долг в первом банке, перечисляя туда всю сумму сразу. После чего залог перерегистрируется на второй банк, а заемщик расплачивается с новым банком по более низким ставкам.
Казалось бы, очень выгодная сделка! Однако, переоформлять кредиты население  пока не торопится. Причины кроются, в первую очередь, в незнании. Люди либо вообще не слышали об этой услуге, либо просто не имеют представления  о том, как происходит ипотечное рефинансирование. А третьи, хоть и знают, не хотят проходить сложную процедуру по второму разу: оформлять, регистрировать ипотеку, уплачивать все комиссии и сборы, переоформлять страховку на другой банк и т.д.
В результате, перекредитование несет  реальную финансовую выгоду, когда разница в ставках составляет как минимум 2-3 %. Если разница меньше, то рефинансирование невыгодно, так как клиент не только платит за эту услугу, но и тратит много усилий и времени на процедуру.
Вторая причина нежелания заемщиков рефинансировать свои кредиты - развитие ипотеки только в последние два года. В то же время начали падать и ставки. Таким образом, в перекредитовании на сегодняшний день заинтересованы лишь несколько тысяч человек, которые взяли ипотечный кредит 3-5 лет назад, когда ставки, по сравнению с нынешними, были довольно высоки. Учитывая это, новая услуга является заделом на будущее.
Существует также проблема беззалогового  периода, когда из-за сложности процедуры  перерегистрации залога банк в течение  месяца кредитует заемщика без обеспечения. Банкиры вынуждены свои риски страховать посредством введения повышенной ставки на период перерегистрации, а также отбирать заемщиков, которым можно доверить на некоторое время будущий предмет залога. Это еще больше сужает клиентскую базу перекредитования.
И, наконец, отсутствие возможности  получать информацию из бюро кредитных  историй. Сейчас, пока кредитные бюро работают только на прием, а не на выдачу информации, банкам приходится доверять бумажному документу, который заемщик принес из первого банка. Для проверки качества заемщика этого не всегда достаточно.
Таким образом, на данный момент существует целый ряд проблем, мешающих сделать  ипотечное рефинансирование массовым.
 
Однако, банкиры не собираются закрывать  программы по перекредитованию. Согласно прогнозам специалистов, в ближайшем будущем объемы выдаваемых ипотечных кредитов будут как минимум ежегодно удваиваться. В условиях жесткой конкуренции будут постоянно появляться новые, более выгодные предложения от различных банков. А заемщики со временем оценят все преимущества ипотечного рефинансирования.
Механизм взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов в России представлен на рисунке 5.

Рисунок 5. Механизм взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов в России
Из региональных операторов одним из первых начало свою деятельность Северо-Западное отделение Агентства ипотечного жилищного кредитования, которое весной 2002 г. приостановило свою деятельность в связи с реорганизацией. В то же время началось создание Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПбИА).
Санкт-Петербургское ипотечное  агентство реализует две основные программы:
    Программа «Рефинансирование кредиторов», в основе которой лежит концепция привлечения СПбИА долгосрочных и дешевых кредитных ресурсов на рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербурга посредством взаимодействия с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии со стандартами, разработанными ОАО «АИЖК» и одобренными Правительством РФ (рисунок 6).

Рисунок 6.Схема взаимодействия агентства и участников ипотечного рынка  по программе рефинансирования
 
Заключаемые договоры:
1. Соглашение о сотрудничестве (Агентство, Банк).
2. Договор о  сотрудничестве (Агентство, Страховая компания).
3.  Соглашение  о сотрудничестве (Агентство, Оценочная  компания).
4. Соглашение  о сотрудничестве (Агентство, Риэлтерская  компания).
5.  Кредитный  договор (Заемщик, Банк).
6. Договор купли-продажи  предмета ипотеки (Заемщик, Продавец).
7. Договор об ипотеке квартиры (Заемщик, Банк).
8.  Закладная  (Заемщик, Банк).
9. Договор купли-продажи  закладной (Банк, Агентство).
    Программа «Гарантирование кредитов». Программа направлена на увеличение уровня доступности ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками, для населения Санкт-Петербурга. В основе данной программы лежит концепция эффективного перераспределения рисков кредиторов. Предполагается принятие Агентством на себя обязательств по выкупу у банков кредитов тех заемщиков по которым обнаружились признаки неплатежеспособности .

Рисунок 7. Схема взаимодействия агентства и участников ипотечного рынка  по программе гарантирования кредитов
 
Заключаемые договоры:
1. Соглашение о сотрудничестве (Агентство, Банк).
2. Договор о сотрудничестве (Агентство, Страховая компания).
3. Соглашение о сотрудничестве (Агентство, Оценочная компания).
4. Соглашение о сотрудничестве (Агентство, Риэлтерская компания).
5.  Кредитный договор (Заемщик,  Банк).
6. Договор купли-продажи предмета ипотеки (Заемщик, Продавец).
7. Договор об ипотеке квартиры (Заемщик, Банк).
8. Закладная (Заемщик, Банк).
9. Ежемесячные платежи и отчеты.
10. Договор купли-продажи закладной (Банк, Агентство) в случае дефолта.
Таки образом преимущества залогового кредитования  перед беззалоговым заключается в том, что залогодателю не приходиться копить денежные средства для первоначального взноса на счетах банка. А так же залогодатель при приобретении  квартиры через залоговую схему ипотечного кредитования становиться фактически собственником жилья, однако, квартира находиться в залоге у банка до полного погашения займа. К тому же залоговое ипотечное кредитование рассчитано на более долгий срок, что снижает первоначальный взнос, так и ежемесячные платежи по кредиту.
Но развитию залогового ипотечного кредитования по инициативе банков препятствуют не только дефицит долгосрочных финансовых ресурсов, низкий уровень доходов населения, но и низкие официальные заработки.
Кроме того, в условиях нестабильной банковской системы заемщику психологически сложно осуществлять платежи по жилищному кредиту, не являясь реальным собственником квартиры.
Ведь в случае изменения финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.
Кроме этого, ипотечное  кредитование можно классифицировать по основным признакам в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.
Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.
В целом, кредитование жилья  через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рисунке 8.

Рисун
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением оригинальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.