Здесь можно найти учебные материалы, которые помогут вам в написании курсовых работ, дипломов, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение оригинальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение оригинальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения оригинальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, РУКОНТЕКСТ, etxt.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии так, что на внешний вид, файл с повышенной оригинальностью не отличается от исходного.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Оценка объекта недвижимости доходным подходом на примере офисно-торгового здания

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 19.05.13. Год: 2012. Страниц: 34. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Содержание:

Введение ……………………………………………………………………….....3

Глава 1.Сущность доходного подхода. Этапы и методы доходного подхода..5

1.1.Структура  доходного подхода ………………………………………………5

1.2.Этапы и  методы доходного подхода ………………………………………..6

1.3.Принципы и  особенности доходного подхода ……………………………..8

Глава 2.Теория капитализации  и капитализационные коэффициенты. Метод  денежных потоков ……………………………………………………………....13

2.1.Метод капитализации  доходов ……………………………………………..13

2.2.Расчет коэффициента  капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации …………………………………………………………………...16

2.3.  Метод дисконтированных денежных потоков …………………………..21

Глава 3.Оценка объекта  недвижимости доходным подходом на примере  офисно-торгового здания ……………………………………………………….27

3.1. Краткая характеристика объекта оценки ………………………………....27

3.2. Цель оценки …………………………………………………………………29

3.3. Оценка земельного  участка. Оценка стоимости недвижимости ……...…29

Заключение ………………………………………………………………………38

Список  литературы …………………………………………………………...…40 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Оценка  стоимости любого объекта собственности  представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения  в денежном выражении стоимости  объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого  им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

     Объектом  оценки является любой объект собственности  в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может  быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как  материальных, так и нематериальных.

     Оценку  бизнеса осуществляют с позиций  трех подходов:

     -доходного

     -затратного

     -сравнительного

     Доходный  подход к оценке рыночной стоимости  фирмы заключается в анализе  денежного потока или дохода для  оценки ее существующего и будущего потенциала. Он позволяет оценить текущие и будущие доходы, приносимые активами компании.

     Этот  подход включает несколько методов, применяемых в различных ситуациях. Наиболее широкое применение в рамках доходного подхода получил метод  дисконтирования денежных потоков.

     Данный  метод оценки является наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующие предприятия, в конечном счете, покупает не набор  активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль.

     При проведении оценки предприятия данным методом производят расчет ставки дисконта, которую, в свою очередь, также можно  рассчитать различными методами, в  зависимости от того, какой тип  денежного потока используется для оценки в качестве базы расчета. Одним из этих методов является метод кумулятивного построения ставки дисконта.

     Актуальность  темы курсового проекта состоит в том, что в числе факторов несистематического риска инвестирования, на наличие которых проверяют оцениваемый бизнес в рамках метода кумулятивного построения ставки дисконта, выделяют определенный ряд рисков. Данные риски характеризуют не рискованность бизнеса как рода деятельности, а рискованность управления предприятием (фирмой), ведущим бизнес. Именно она тогда и влияет на колеблемость (нестабильность) доходов с бизнеса на данном предприятии и для его владельцев.

     Основной  целью курсового проекта является закрепление теоретических знаний, полученных при изучении дисциплины, а также развитие практических навыков организации и формирования системы управления стоимостью компании.

     В соответствии с данной целью в  курсовом проекте были поставлены следующие  задачи:

     рассмотреть теоретические аспекты доходного подхода;

     дать краткую характеристику ОАО «4 сезона»;

     произвести оценку стоимости объекта недвижимости;

     разработать направления повышения стоимости объекта.

     Объектом  исследования является ОАО «4 сезона».

     Данный  курсовой проект выполнен на базе информации, полученной из учебной и научной  литературы отечественных и зарубежных авторов, а также из других источников: периодических изданий, средств массовой информации, данных бухгалтерской отчетности предприятия.  
 
 
 

Глава 1.Сущность доходного  подхода. Этапы и  методы доходного  подхода

1.1.Структура  доходного подхода

     Доходный  подход - это определение текущей  стоимости будущих доходов, которые  возникнут в результате использования  собственности и возможной дальнейшей ее продажи.[1].

     Это наиболее распространенный подход в  оценке бизнеса в зарубежных странах. Использование его в российских условиях имеет некоторые особенности. Прежде всего, необходимо рассчитать реальные денежные потоки предприятия. Для этого надо узнать реальные доходы и расходы, а не использовать только балансовые данные. В доходах, прежде всего надо обратить внимание на реализацию продукции, не проходящей по балансу (обращая внимание на реальную цену ее реализации). В расходах надо учесть реальную стоимость приобретения сырья и энергоресурсов, а также реальную заработную плату.  

     Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

    • качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести  в течение своего срока службы;
    • риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
 

 Доходный подход используется  при определении:

  • инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
  • рыночной стоимости.
 

   Собственник приобретает объект недвижимости в основном по 3 причинам:

    1. для собственного использования (например, жилья);
    2. для получения доходов от данного объекта;
    3. для повышения престижа.

     Доходный  подход включает 2 метода:

  1. метод капитализации доходов;
  2. метод дисконтированных денежных потоков.
 

     В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.      

     При использовании метода капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.[2].  

1.2.Этапы  и методы доходного подхода

     Доходный  подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора

     Доходный  подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

     Предпосылкой  для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают  ее сдачу в аренду. Капитализация  дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.

     Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей  стоимости оцениваемого объекта. Базовая  формула доходного подхода:

     V = I / R,

     где V – стоимость недвижимости

     I – ожидаемый доход от оцениваемой  недвижимости;

     R – норма дохода или прибыли.

     Существуют  разные методы капитализации, разные способы  измерения величин дохода и нормы  прибыли.

     Под доходом понимают чистый операционный доход который способна приносить  недвижимость за год.

     Норма прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

     Коэффициент капитализации – это норма  дохода, которая отражает взаимосвязь  между доходом и стоимостью объекта  оценки. Существует два основных направления  капитализации:

     1) прямая капитализация;

     2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал.[2].

     Годовой доход и ставка капитализации  – это две величины, которые  рассматриваются при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества  к приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала.

     Под ставкой дисконтирования понимается норма сложного процента, применяемая  при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества.

     Основные  этапы оценки имущества доходным подходом:

     1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

     2) расчет действительного валового дохода;

     3) расчет расходов, связанных с объектом оценки – это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;

     4) определение величины чистого операционного дохода;

     5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям

1.3.Принципы  и особенности  доходного подхода

     Доходный  подход предусматривает установление рыночной стоимости предприятия  путем определения текущей стоимости  будущих доходов, которые возникнут в результате распоряжения имуществом предприятия и возможности его дальнейшей продажи.

     Оценка  предприятия с применением методов  доходного подхода основана на следующих  принципах:

     - собственник не продаст предприятие по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов;

     - стоимость инвестиций в предприятие зависит от будущих выгод, которые получит от этого предприятия инвестор;

     - потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии больше, чем она может принести доходов в будущем.[8].

     При осуществлении оценочной деятельности рекомендуют соблюдать ряд принципов (табл.1) 
 
 
 
 

     Таблица 1. Систематизация принципов оценки

    п.п Наименование  группы принципов Принципы оценки
    -- Основанные  на представлениях

     пользователя (собственника)

      Полезность;

      Замещение;

      Ожидание.

    -- Связанные с  эксплуатацией собственности
      Вклад;

      Остаточная  продуктивность;

      Динамика  доходов (рост или снижение);

      Сбалансированность (пропорциональность);

      Экономическая величина;

      Экономическое разделение.

    -- Обусловленные действием рыночной среды
      Зависимость;

      Соответствие;

      Спрос и предложение;

      Конкуренция;

      Изменение.


 

     Первая  группа принципов основана на представлениях пользователя (собственника). Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность бизнеса - это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.  

       Принцип полезности заключается  в том, что, чем больше предприятие  способно удовлетворять потребность  собственника, тем выше его стоимость.  С точки зрения любого пользователя, оценочная стоимость предприятия  не должна быть выше минимальной  цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности: если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.  

       Принцип замещения определяется  следующим образом: максимальная  стоимость предприятия определяется  наименьшей ценой, по которой  может быть приобретен другой  объект с эквивалентной полезностью.   

       Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.    

     Вторая  группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей. Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса - это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия.  

       Принцип вклада, сводится к следующему: включение любого дополнительного  актива в систему предприятия  экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.   

       Сущность принципа остаточной  продуктивности заключается в  том, что факторы производства  оцениваются только с учетом  периода их воспроизводства, места  в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия.   

       Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка.  

       Принцип динамики доходов (возрастающей и уменьшающейся доходности) означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в объект оценки, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта оценки).   

       Принцип экономической величины  гласит: при сложившихся на рынке  тенденциях большим спросом пользуется  определенная (оптимальная) величина  объекта оценки данного типа.   

     Принцип экономического разделения гласит: имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.   

       Принципы, связанные с рыночной  средой включают в себя: принципы  зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.  

       Принцип зависимости (внешнего  воздействия) гласит: различные факторы  внешней среды оказывают влияние  на стоимость объекта оценки.  

       Принцип соответствия гласит: объект  оценки, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость.  

       Принцип спроса и предложения  заключается в выявлении взаимосвязи  между потребностью в объекте  оценки и ограниченностью его  предложения.  

       Принцип конкуренции. Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.   

       Принцип изменения. Изменению  подвержены как сам объект оценки или его составляющая (например, физическому или моральному износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2.Теория капитализации  и капитализационные  коэффициенты. Метод дисконтирования денежных потоков

2.1.Метод  капитализации доходов

     Метод капитализации дохода - метод оценки, применяемый в рамках доходного подхода, при котором стоимость объекта определяется путем деления текущих (за год) доходов, от использования объекта на коэффициент капитализации. Необходимым и обязательным условием применения метода капитализации является допущение о том, что в обозримом будущем доходы, приносимые объектом, останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему.

     Суть  метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.[3].

     Базовая формула:

     NOI Rk

     где

     — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

     NOI — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

     R— Коэффициент капитализации

     Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

     RRNv

     где

     R— коэффициент капитализации

     R— ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

     N— норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

     В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Рингаметод Инвуда и метод Хоскольда.

     Метод Ринга. Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

     Метод Инвуда. Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

     Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

     Данный  метод используется, если потоки доходов  стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

     Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

     «Информационная непрозрачность» российского рынка  затрудняет расчёт Чистого операционного  дохода и ставки капитализации, ввиду  недостатка информации по реальным сделкам  продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

     Этапы метода капитализации дохода:

  1. обоснование стабильности получения доходов;
  2. выбор вида дохода, который будет капитализирован;
  3. определение величины капитализируемого дохода;
  4. расчет ставки капитализации;
  5. капитализация дохода;
  6. внесение итоговых поправок.

     Этап 1. Обоснование стабильности (относительной стабильности) получения доходов проводится на основе анализа нормализованной финансовой отчетности.

     Этап 2. Выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода в оценке бизнеса могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока.

     Капитализация прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.

     Этап 3. Определение величины капитализируемого дохода. В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана:

  1. величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки;
  2. средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.

     Важную  роль играет нормализация дохода, т.е. устранение единовременных отклонений в потоках дохода.

     Определение размера прогнозируемого нормализованного дохода осуществляется с помощью  статистических формул по расчету простой  средней, средневзвешенной средней  или метода экстраполяции.

     Этап 4. Расчет ставки капитализации.

     Ставка  капитализации — коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта.

     Ставка  капитализации характеризуется  соотношением годового дохода и стоимости  имущества:

     R=I:V,

     где V — стоимость, R — ставка капитализации; I— ожидаемый доход за один год после даты оценки;

     Ставка  капитализации может устанавливаться  оценщиком на основе изучения отрасли.[8].

     2.2.Расчет  коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации

     Существует  несколько методов определения  коэффициента капитализации: 
          • с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

     • метод связанных инвестиций, или  техника инвестиционной группы;

     • метод прямой капитализации.

     Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

     Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

     Ставка  дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: 
         + Безрисковая ставка дохода + 

     +  Премии за риск +

     +  Вложения в недвижимость +

     + Премии за низкую ликвидность недвижимости+  
         +  Премии за инвестиционный менеджмент.

     Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

     В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые  ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете  номинальной ставки в реальную и  наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

       ;

       ; где

     Rн–номинальная  ставка;

     Rр  – реальная ставка;

     Jинф  – индекс инфляции (годовой темп  инфляции).

     При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку  с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

     Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

       ;

       ; где

     Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;

     Kurs – темп валютного курса, %.

     Расчет  различных составляющих премии за риск:

     •  надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

     •  надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

     •  надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

     Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

     Если  объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

     Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

       ; где

     Rm – ипотечная постоянная;

     ДО  – ежегодные выплаты;

     К – сумма ипотечного кредита.

     Ипотечная постоянная определяется по таблице  шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

     Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

       ; где

     Rc – коэффициент капитализации  собственного капитала;

     PTCF – годовой денежный поток до  выплаты налогов;

     Кс  – величина собственного капитала.

     Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

       , где

     М – коэффициент ипотечной задолженности.

     Если  прогнозируется изменение в стоимости  актива, то возникает необходимость  учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур- ставкой процента для рекапитализации.

     Существуют  три способа возмещения инвестированного капитала: 
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); 
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом; 
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).[3].

     Метод Ринга.

     Этот  метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма  возврата капитала рассчитывается путем  деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

       ; где

     n – оставшийся срок экономической  жизни;

     Ry – ставка доходности инвестиций.

     Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

       ,

     где SFF - фактор фонда возмещения;

     Y = R (ставка дохода на инвестиции).

     Метод ХоскольдаИспользуется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

       ,

     где Уб - безрисковая ставка процента.

     Если  прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент  капитализации рассчитывается несколько  иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

     Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

     Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что: 
         •  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

     •  метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

     2.3.  Метод дисконтированных денежных потоков

     Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

     • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

     • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

     • потоки доходов и расходов носят  сезонный характер; 
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

     • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

     Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

     Для расчета ДДП необходимы данные:

     • длительность прогнозного периода;

     • прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

     • ставка дисконтирования.

     Алгоритм  расчета метода ДДП.

     1. Определение прогнозного периода.  В международной оценочной практике  средняя величина прогнозного  периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

     2. Прогнозирование величин денежных  потоков.

     При оценке недвижимости методом ДДП  рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

     1)  потенциальный валовой доход;

     2)  действительный валовой доход;

     3)  чистый операционный доход;

     4)  денежный поток до уплаты налогов;

     5)  денежный поток после уплаты налогов.

     На  практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

     • ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный  долговыми обязательствами),

     • чистый поток наличности за вычетом  расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

     • облагаемую налогом прибыль.

     Необходимо  учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

     • денежные потоки не так изменчивы, как  прибыль;

     • понятие «денежный поток» соотносит  приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как  «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

     • показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

     • денежный поток - показатель достигнутых  результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и  контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков  и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств  на счетах владельца.

     Особенности расчета денежного  потока при использовании  метода ДДП.

     1.  Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

     2.   Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

     3.   Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

     4.   Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.