Здесь можно найти учебные материалы, которые помогут вам в написании курсовых работ, дипломов, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение оригинальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение оригинальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения оригинальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, РУКОНТЕКСТ, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии так, что на внешний вид, файл с повышенной оригинальностью не отличается от исходного.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Исследование аренды недвижимого имущества

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 20.05.13. Год: 2012. Страниц: 30. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение высшего

профессионального образования

«Восточно-Сибирский государственный  университет технологий и управления»

Институт экономики и  права

Юридический факультет 

Кафедра «Гражданское право и процесс»

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

на тему: ИССЛЕДОВАНИЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

 

 

 

Исполнитель: студент дневной  формы обучения гр. 185-1

 

 

Руководитель работы /подпись, дата/ преп.  Дуга Е. Ц.

 

 

Улан-Удэ,2012

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                         3

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие объекта  недвижимости                                                                     5

1.2 Классификация объектов недвижимости                                                   9

ГЛАВА 2. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1.Понятие аренды. Виды. Существенные условия договора

аренды                                                                                                         14      

2.2 Особенности аренды отдельных видов недвижимости                           18

2.3. Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав                  37

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                           40

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ         44

 

ВВЕДЕНИЕ

С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в  аренду, заслуживало особого внимания, по причине того, что служило способом извлечения выгоды из этого имущества. Многовековой путь развития института аренды с постоянными внутренними переменами всегда сопровождался попытками охватить все новые экономические отношения. Вполне закономерно, что с расширением сферы рыночных отношений, аренда вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Договор аренды является одним из классических и широко используемых договоров в гражданском праве. При относительном консерватизме и стабильности существенными особенностями выделяются отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда нежилой недвижимости. В современной России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений является одним из основных договоров при осуществлении предпринимательской деятельности. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности  и правовые споры. Здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не может не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Одна из ключевых проблем заключается в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст.130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Данная работа имеет цель исследовать основные гражданско-правовые аспекты аренды недвижимости.

Для достижения цели ставятся следующие задачи: 

  1. рассмотреть понятие «недвижимое имущество»; 
  2. проанализировать понятие, предмет, содержание договора аренды недвижимости; 
  3. рассмотреть регистрацию права аренды недвижимости и аренды как обременения;
  4. охарактеризовать отдельные договоры аренды недвижимости; 

 

Объект исследования –  общественные отношения, возникающие  при аренде недвижимого имущества.

Актуальность темы обуславливается  важностью анализа теории и практики использования правовых норм в сфере  отношений связанных с арендой  недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1.

ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие  объекта недвижимости

Приступая к исследованию обозначенной темы представляется необходимым остановиться на понятии недвижимости, которое  сформулировано в действующем законодательстве.  Существует два подхода к понятию недвижимости. Первый –законодательный, сформулированный в ст. 130 ГК РФ. Второй –  концептуальный, представлен в проекте Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах (далее Концепция), подготовленном рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

 Статья 130 ГК РФ  так определяет  недвижимое имущество: "К недвижимым  вещам (недвижимое имущество,  недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, и все,  что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства ". С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

а) относится  к числу объектов, прямо перечисленных  в определении, т. е. является земельным  участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что  его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечисленные две  категории объектов (земельные участки  и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное  значение, в то время, как все остальные  категории объектов, перечисленные  в определении, приводятся как примеры  объектов, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В то же время законодательство практически  не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются  зданиями, сооружениями, объектами  незавершенного строительства, на самом  деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер – сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.

Однозначно можно  сказать, что лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков подпадает под определение  недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они не назывались, должна быть установлена их  прочная связь землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Таким образом,  определяющее значение приобретают  критерии установления той связи  с землей, о которой говорится  в определении недвижимости.

Как показывает практика, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существует не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий  невозможности  перемещения без несоразмерного ущерба назначению, становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической  инвентаризации  одинаковые объекты в одних случаях признаются  недвижимостью, а  в других  нет.

Формулировка статьи 130 ГК РФ приводит некоторых авторов к выводу о  том, что общим критерием для  объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь землей, а другие свойства этих объектов. Так, В.А. Белов утверждает, что "причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие  в настоящее время коренится  в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных  свойствах"1. Е.А. Баранова предлагает в связи с этим вообще отказаться от понятия недвижимости и делить вещи на те, переход права на которые подлежит государственной регистрации, и на вещи, на которые данное требование не распространяется2.

Идея определения объекта недвижимости через возможность установления на него права собственности получила развитие и при анализе данного  понятия с точки зрения структуры  собственности в многоквартирных  домах и других зданиях, части  которых могут иметь самостоятельный  статус объекта недвижимости  (например, помещения в зданиях нежилого назначения). Особенностью таких объектов является то, что установление права  собственности на отдельные помещения  исключает одновременное рассмотрение вопроса о собственнике здания в  целом. В зависимости от существующих отношений собственности объектом собственности выступает либо здание в целом, либо отдельные его помещения, при том, что и здание, и помещения  продолжают существовать физически. В практике регистрации прав на недвижимое имущество при продаже собственником здания хотя бы одного помещения в нем в ЕГРП прекращается право на этот дом, которое трансформируется в совокупность  прав на входящие в него помещения. В свою очередь, наоборот, собственник всех помещений в здании может трансформировать совокупность этих право на право собственности на все здание с одновременным прекращением прав на помещения. Таким образом, в ЕГРП этот процесс отражается как "появление" и  "исчезновение" объектов, при объективном отсутствии в этих объектах каких-либо изменений.

Если при анализе этих процессов  следовать критерию возможности  установления права собственности  на объект, то будет очевидно, что  при регистрации права собственности  на помещения право собственности  на  здание не может быть установлено, и здание, таким образом, перестанет быть объектом недвижимости. Точно  также перестанут быть объектами  недвижимости помещения, если будет  зарегистрировано право собственности  на здание в целом. "Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами, - указывается в ней, - необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения"3. Данный подход к определению недвижимости имеет существенные упущения, так идея отнесения к объектам недвижимого имущества, только тех объектов, на которые в данный момент может быть установлено право собственности, привела к тому что, в результате реализации этой идеи абстрактными понятиями называются реально существующие объекты недвижимости (к примеру многоквартирный дом), а такой абстрактный объект, как "общее имущество дома",  становится объектом недвижимости.

Таким образом, из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что  объект недвижимости – это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права. Основной признак вещи – возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т. е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.

1.2.  Классификация  объектов недвижимости

При дальнейшем исследовании мы будем  исходить из  перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые  не являются недвижимостью по природе (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты, предприятие  как  имущественный  комплекс).

Статья  130 ГК РФ  в качестве видов  недвижимого имущества называет:

1) земельные участки; 

2) участки недр;

3) здания;

4) сооружения;

5) объекты незавершенного строительства.

 В ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"4 (далее - Закон о регистрации) содержится определение недвижимости, согласно которому, "недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения". Таким образом, Закон о регистрации дополняет перечень статьи 130 ГК РФ жилыми и нежилыми помещениями, а также иными объектами, входящими в состав зданий и сооружений.

В современном российском законодательстве утвердилась трехзвенная классификация объектов недвижимости:

1) земельный участок, 

2) здание, сооружение,  иные  объекты,  прочно связанные с земельным  участком (в том числе, объекты незавершенного строительства),

3) помещение.

Первое звено в нашей классификации - земельный участок. Согласно законодательному определению (ст. 11-1 Земельного кодекса РФ)5 земельный участок это "часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами"6.  Из такого определения очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в установленном законом порядке.

        Второе звено  классификации - здания и сооружения  и иные объекты недвижимого  имущества, прочно связанные с  земельным участком.

Пискунова М.Г., предлагая в качестве критерия разграничения видов объектов недвижимого имущества Общероссийский классификатор основных фондов7, дает следующие рекомендации: "Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, сараи и прочее) являются самостоятельными объектами" 8. Все, что здесь сказано об отдельно стоящих зданиях не вызывает возражений. Что касается пристроек и "зданий", имеющих общую стену, то, как представляется, "самостоятельное хозяйственное значение" не может быть критерием для того, чтобы они приобрели статус самостоятельных зданий. В этой связи представляется правильной практика органов технической инвентаризации, которые наличие общей стены (а не примыкающих друг к другу стен) считают основанием для признания объекта единым зданием или сооружением.

Прежде, чем перейти к следующей  группе объектов – помещениям, следует  обратить внимание на то, что далеко не все правильно понимают соотношение  этих объектов, с объектами, входящими  в предыдущую классификационную  группу – зданиями. Так, например, Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич писали, что "к нежилым помещениям относятся  здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и  других целей"9. Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: "под нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание (строение) или его часть, предназначенное для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на учет в установленном порядке"10.

Но указанные авторы не одиноки. Практически из такого же соотношения  исходит ст. 16 ЖК РФ. Давая классификацию помещений, она относит к помещениям жилой дом, который с точки зрения классификации недвижимости является зданием и сам состоит из помещений.

Теперь перейдем к третьему разделу  классификации объектов недвижимости - объекты, входящие в состав здания сооружения (квартиры, жилые и нежилые помещения и иные объекты). Вопрос о понятии квартиры решается достаточно просто, ее границы всегда четко определены и всегда имеется возможность отграничить ее как от других квартир, так и от общих помещений дома. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ "квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении"11.

В соответствии со статьей 16 ЖК РФ установлены следующие  виды жилых помещений:

1) жилой дом,  часть жилого дома;

2) квартира, часть  квартиры;

3) комната.

 Что касается нежилых помещений, то здесь существует ряд определений. В настоящее время весьма широко используется понятие «нежилое помещение» и существует множество точек зрения на это понятие. Хурцилава А.Г. определяет «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком». Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении  Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях,  либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое.

 Таким образом, нежилые помещения (равно как и жилые) рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковым являются здания и сооружения. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2.

ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1.Понятие аренды. Виды. Существенные условия договора аренды

Аренда как временное  пользование чужим имуществом активно  применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и  эффективных способов получения  дохода. Не обладая достаточными денежными  средствами для приобретения имущества  в собственность, арендатор имеет  возможность пользоваться чужим  имуществом, при этом не несет риска  случайной гибели или порчи этого  имущества, но, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих  прав. Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования  арендованным имуществом, являются его  собственностью.

В гражданском праве аренда – один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование; правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара выступает не вещь, а право пользования ею для удовлетворения предпринимательских или личных нужд. В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (шестьдесят четыре статьи). Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств.

Договору аренды  присущи  характерные черты, позволяющие  рассматривать этот договора в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:12

    1. он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.
    2. в Гражданском Кодексе выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.
    3. выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в Гражданском Кодексе в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК РФ.

В зависимости от особенностей субъектного состава, вида и целей  использования имущества, иных существенных признаков аренда делится на виды:

  • прокат,
  • аренда земли,
  • аренда зданий и сооружений,
  • аренда предприятий,
  • финансовая аренда (лизинг),
  • аренда транспортного средства и другие.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу возмездных, взаимных и консенсуальных. В соответствии с ним арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование  или только во временное пользование. Договор на срок более года (а  если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, - независимо от срока) заключается в письменной форме: договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если законом не установлено  иное.

Арендодателем (наймодателем) является собственник имущества  или лицо, управомоченное законом  или собственником сдавать его  в аренду; арендатором (нанимателем) может быть физическое или юридическое  лицо. Объект обязательства – предмет  договора) – имущество в виде вещей, определенных индивидуальными  признаками, кроме тех, сдача которых  в аренду не допускается. Предмет  договора относится к числу существенных условий договора. Срок договора может  быть определенным или неопределенным. Если договор заключается на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  контрагента за один месяц при  аренде движимого имущества и  за три месяца при аренде недвижимого  имущества. Законом могут вводиться  ограничения по срокам аренды, устанавливаться  ее предельные сроки.

Важным условием договора аренды является арендная плата, формы  которой различны: платежи в твердой  денежной сумме, вносимые периодически или единовременно; полученная от использования  имущества доля продукции, плодов, доходов, ответные услуги, работы; предоставление имущества на праве собственности  или пользования; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендодатель обязан: предоставить имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами  в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии –  в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и  т. п.; осуществить капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено  законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором  неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением  имущества, проводить его текущий  ремонт, если иное не установлено законом  или договором, и вернуть по окончании  договора в том состоянии, в котором  оно было получено, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями), своевременно вносить арендную плату.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает специальные  основания для досрочного расторжения  договора: по требованию арендодателя и арендатора, в частности,  в  связи с ненадлежащим его исполнением. Арендатор может также в судебном порядке потребовать расторжения  договора, если имущество оказалось  непригодным для использования  в силу обстоятельств, за которые  он не отвечает.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности  другому лицу (перенаем), передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада или пая; сохранять свои арендные права при переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу; производить за свой счет в арендованном имуществе отделимые улучшения, на которые он приобретает право собственности. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, принадлежит так же преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Договор аренды может включать в себя условия о выкупе арендованного имущества, если это не запрещено законом. К этой части договора применяются правила о купле-продаже.

2.2.Особенности аренды отдельных видов недвижимости

Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам  и лицам, установленным законом. Арендодатель (собственник объекта  или лицо, уполномоченное на это  законом пли собственником) обязуется  предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное  пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (за исключением  земель, занятых Федеральной службой  безопасности), предприятия как имущественные  комплексы, здания, сооружения. В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду коммерческой недвижимости подразделяют на текущую или долгосрочную (рис. 1)

Договор аренды, не оговоренный  сроком, на который он заключен, считается  заключенным на неопределенный срок.

Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для  арендодателя обременение его прав.

Если объект недвижимости передается в собственность другому  лицу (т. е. собственник его продаст, обменяет, подарит или заключит рентный  договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  аренды или предусмотренное договором  аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть  земельного участка. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующим  объектом недвижимости передаются права  на ту часть земельного участка, которая  занята этим объектом и необходима для его использования.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве  собственности, допускается без  согласия собственника участка, если это  не противоречит условиям пользования  таким участком, установленным законом  или договором с собственником  участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается  другому лицу, за арендатором этого  строения сохраняется право пользования  частью земельного участка, занятой  зданием или сооружением и  необходимой для его использования  на условиях, действовавших до продажи  земельного участка.

 

Рис. 1 Аренда объектов коммерческой недвижимости

 

К некоторым договорам  аренды применяются дополнительные правила, например в отношении государственного имущества, сданного в аренду. На основании  распоряжения Госкомимущества РФ от 28 декабря 1995 г. № 1903-р "О страховании  имущества, передаваемого в аренду", имущество, находящееся в государственной  собственности, в целях обеспечения  внебюджетной компенсации ущерба, нанесенного  объектам государственной собственности, подлежит обязательному страхованию. Страховые организации, имеющие  право участвовать в реализации программы страховой защиты государственного имущества, переданного в аренду, определяются по условиям конкурса. Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется Комитетом по управлению имуществом.

Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются  на районных или городской комиссиях  по распоряжению объектами недвижимости.

Поскольку нежилое помещение  является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором  оно находится, но неразрывно спим связанным, и в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы  о государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться  правила ст. 651 п. 2 ГК РФ. Договор аренды нежилых помещений, заключенный  на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с  Земельным кодексом, который предоставляет  арендатору участка право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в том числе  в залог), вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого  взноса в производственный кооператив. Законодатель изменил ответственность  по договору аренды перед арендодателем: если по Гражданскому кодексу ответственным  лицом во всех перечисленных случаях  оставался прежний арендатор, то, согласно Земельному кодексу, во всех перечисленных случаях (за исключением  передачи арендных прав в залог), ответственность  несет новый арендатор.

Арендатор может передать арендованный участок в субаренду  без согласия собственника участка  при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка  не предусмотрено иное. Если основной договор аренды запрещает передачу прав по нему без предварительного согласия арендодателя, то в учреждения юстиции по регистрации прав необходимо представить такое согласие для  проверки законности сделки.

Во всех перечисленных  случаях права по договору аренды передаются третьим лицам в пределах срока основного договора аренды.

Закреплено преимущественное право арендатора на покупку земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, причем порядок продажи таких  земельных участков установлен гражданским  законодательством для случаев  продажи доли в праве общей  собственности постороннему лицу. В  подобных случаях в учреждения юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть представлены:

- отказ от преимущественного  права покупки с нотариально  засвидетельствованной подписью  арендатора или оформленная в  учреждении юстиции по регистрации  прав либо нотариально заверенная  копия извещения о намерении  продать земельный участок, содержащая  сведения об условиях, на которых  участок будет продан (цена и  т. д.);

- почтовое уведомление  о вручении арендатору извещения  о намерении продать земельный  участок с указанием даты вручения  и подписью лица, получившего  уведомление (арендатора).

По истечении срока  аренды арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязательства, имеет  при прочих равных условиях преимущественное право заключения договора аренды на новый срок. Земельный кодекс изменил  правило описанное в ГК, в пользу арендатора Арендатор теряет преимущественное право только при расторжении  договора аренды участка по соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным  законодательством.

Размер арендной платы  определяется договором аренды земельного участка. Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, устанавливаются Правительством РФ. Размер арендной платы, условия  и сроки ее внесения за пользование участками, находящимися в собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности, устанавливаются органами соответствующего субъекта. В настоящее время арендная плата за государственные (муниципальные) участки устанавливается на основании соответствующей методики и размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Арендаторам земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  в случае продажи данных участков предоставлено преимущественное право  их покупки, а также преимущественное право покупки доли в праве  общей долевой собственности, за исключением случаев, предусмотренных  в ГК РФ

Для арендаторов земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, установлены дополнительные права. При аренде указанных участков на срок более 5 лет арендаторы вправе передавать свои права и обязанности  по договорам аренды участков третьим  лицам без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением (данное правило не может быть изменено договором) Не допускаются изменение  условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных  договором прав арендатора Досрочное  расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушений условий  договора арендатором. Таким образом, ЗК РФ существенно ограничил предусмотренную  ст. 310 ГК РФ возможность государственных  пли муниципальных органов в  одностороннем порядке расторгать договоры аренды земельных участков, а также изменять их условия Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка  может быть прекращена только по основаниям и в порядке, предусмотренном  законодательством. По инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в  следующих случаях:

- нецелевое использование  участка,

- использование не по  принадлежности к топ или иной  категории земель,

- использование участка,  которое приводит к значительному  ухудшению экологической обстановки,

- неустранение умышленно  совершенного земельного правонарушения,

- неиспользование участка,  предназначенного для строительства,  в указанных целях в течение  3 лет, если иное не установлено  федеральным законом или договором  аренды земельного участка,

- изъятие участка для  государственных пли муниципальных  нужд,

- реквизиция участка

При заключении договора, руководствуются  общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии  воли, имущественной ответственности  и обязательности выполнения).

В чем заключается особенность договора аренды предприятий? Она состоит в объекте данного договора аренды. Им выступает предприятие, которое в свою очередь является недвижимостью.

В соответствии п.1 ст.656 ГК РФ, по договору аренды предприятия в  целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления  предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные  участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия  основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права  пользования землей, водой и другими  природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Исключение составляют права  арендодателя, хоть и имеющие отношение  к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права  не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены  в связи с отсутствием у  него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.

Особенностью данного  вида договора аренды является и его  форма. Во-первых, данный договор заключается  в письменной форме. Во-вторых, договор  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. Порядок  такой регистрации устанавливается  Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ.

Интересно заметить, что  законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия нового ГК РФ, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций  арендаторов, образованных трудовыми  коллективами государственных предприятий  или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация  арендаторов принимала в установленном  порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество  государственного предприятия и  приобретала статус арендного предприятия  (ст. 16 Основ законодательства об аренде). В настоящее время перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций не включает в себя арендные предприятия, а среди субъектов гражданских прав не числятся трудовые коллективы государственных предприятий.

Особенностью договора аренды предприятий является и то, что  сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к  этому предприятию (ст.657 ГК РФ).

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия  арендатору. От исполнения этой обязанности  арендодателем зависит объем  прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о  передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод  долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление  арендодателя, может воспользоваться  своим правом в пределах трех месяцев  со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который  не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в  течение года со дня, когда он узнал  или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению  и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.

Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное  и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течение  всего срока действия договора этого  предприятия в надлежащем техническом  состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661).

При анализе содержащихся в ГК РФ положений, регулирующих порядок  пользования имуществом сданного арендатору предприятия, обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении  этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия. Не требует  согласия арендодателя также сдача  указанных материальных ценностей  в субаренду или передача арендатором  его прав и обязанностей в отношении  таких материальных ценностей другому  лицу. В определенном смысле рамками  названных правомочий арендатора выступает  запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного  предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества  арендованного предприятия путем  изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен  совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ).

В процессе эксплуатации имущества  арендованного предприятия арендатором  могут быть произведены неотделимые  улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений  имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для  этого он должен доказать, что эти "улучшения" по своей стоимости  несоразмерны реальному улучшению  качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия  в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором  с соблюдением правил, установленных  для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности  по подготовке имущества, составлению  передаточного акта и представлению  его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный  вид договора произошло впервые  с принятием второй части ГК РФ. К основным характеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность, «привязка к земле», конструктивная рассчитанность на длительный срок использования, значительная стоимость.13 Помимо вышеперечисленных в юридической литературе выделяют следующие признаки зданий: искусственность возведений; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.14


и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.