На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Курсовик Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.

Информация:

Тип работы: Курсовик. Предмет: Менеджмент. Добавлен: 17.03.2010. Сдан: 2010. Страниц: 3. Уникальность по antiplagiat.ru: --.

Описание (план):



Министерство образования и науки Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«самарский государственный архитектурно-строительный университет»
Институт экономики и управления
Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Управление проектами»
по теме:
«Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра по адресу ул. Физкультурная 103»
Выполнила: Карабова Лиза Александровна
Студентка V курса спец. ОсНИ ИЭФ
Научный руководитель: Чирова Е. К.
Оценка:
Дата:
Подпись:
Самара 2010
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости
1.1 Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости
1.2 Понятие девелоперского проекта и особенности управления коммерческой недвижимостью
1.3 Анализ рынка торговой недвижимости
ГЛАВА 2. Характеристика проекта ТЦ ул. Физкультурная, 103
2.1 Описание земельного участка
2.2 Характеристика планируемой застройки
2.3 Этапы строительства
ГЛАВА 3. Финансово-экономическое обоснование проекта
3.1 Расчет затрат на строительство
3.2 Расчет доходов от реализации проекта
3.3 Расчет расходов на эксплуатацию проекта
3.4 Определение эффективности проекта
3.5 Учет рисков проекта
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы
Приложение
ВВЕДЕНИЕ
Преобразование экономической политики Российской Федерации переход к доминированию таких институтов, как частная собственность и финансово-рыночные механизмы, влекут за собой качественные изменения как в экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений. Прежде всего, это касается экономических отношений в области недвижимости.
Имущество, в том числе и недвижимое, все чаще воспринимается как финансовый актив, требующий профессионального управления. Все чаще практикуется разделение экономических ролей, так как их сочетание в рамках одной организации нередко рождает внутренние конфликты интересов. В Российской Федерации, прежде всего в крупнейших городах страны, активно идут процессы разделения функций между такими экономическими агентами, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью.
Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности.
Актуальность выбранной темы состоит в том, что только при профессиональном управлении проектом торговой недвижимости возможно получение максимальной прибыли.
Объектом данного исследования является проект строительства спортивно-торгово-развлекательного центра по адресу ул. Физкультурная 103.
Предметом исследования является процесс организации строительства и эксплуатации проекта.
Целью данного исследования являются комплексное изучение теоретических и практических вопросов управления проектом коммерческой недвижимости.
В соответствии с поставленной целью был разработан ряд следующих задач:
1. Изучить понятие и виды девелопмента;
2. Разработать проект развития коммерческой недвижимости;
3. Рассчитать основные экономические показатели эффективности проекта.
Методологической основой работы являются научные труды таких ученых, как Асаул А.Л., Ендовицкий Д.А., Мазур И.И., Шапиро В.Д., Максимов С.Н.
Эмпирической основой работы являются нормативно-правовые акты Российской Федерации.
Также в процессе создания данной работы были использованы журналы и Интернет-ресурсы.
Курсовая работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.
ГЛАВА 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости
1.1 Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости
Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости. [14]
В рыночных условиях под девелопментом понимается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.
На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер - одна из ведущих фигур на рынке. [11]
Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.
В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.
Редевелопер - это лицо, управляющее процессом развития территорий [7]
Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» [11].
У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и / или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды [17].
Сегодня на территории России действует достаточно большое количество девелоперских компаний, хотя многие из них даже и не представляют, что их так можно назвать. И тем не менее многие фирмы сегодня успешно совмещают в себе функции и заказчика, и подрядчика, и застройщика.
Явление девелопмента может рассматриваться по крайней мере в двух смыслах: как материальный процесс и как особый вид профессиональной деятельности на рынке.
Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом: [11] «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли» [7].
Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.
Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает:
· полноценный консалтинг в самом широком понимании слова;
· систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.
Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает:
· выбор экономически эффективного проекта;
· выявление и снижение рисков, связанных с проектом;
· получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;
· определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;
· поиск и привлечение инвесторов;
· отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;
· реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.
Таким образом, цель девелопмента - создание объекта недвижимости с нуля и до момента ввода в эксплуатацию, и дальнейшее управление объектом вплоть до момента ликвидации объекта. Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.
Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально - экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости [12].
Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.
В первой схеме (fee-development) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.
Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.
Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20 - 30% затрат на реализацию проекта. В силу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.
Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости [6].
Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат - не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.
Кадровый аспект заключается в том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.
Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.
1.2 Понятие девелоперского проекта и особенности управления коммерческой недвижимостью
Понятие «проект» объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом признаков, наиболее общими из которых являются следующие:
· направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;
· координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;
· ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и концом. [16]
Проект - совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени. [14]
В самом общем виде проект (англ. Project) - это «что-либо, что задумывается или планируется, например, большое предприятие».
С точки зрения системного подхода, проект может рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное - результат при участии ряда ограничений и механизмов.
Проект - некоторая задача с определенными исходными данными и требуемыми результатами (целями), обуславливающими способ ее решения. Проект включает в себя замысел (проблему), средства его реализации (решения проблемы) и получаемые в процессе реализации результаты.
Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционного проекта чаще всего является прибыль/ доход, материально-вещественным результатом - новые или реконструированные основные фонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальных активов с последующим получением дохода.
В том случае, когда в качестве результатов реализации проекта выступают некоторые физические объекты (здания, сооружения, производственные комплексы), определение проекта может быть конкретизировано следующим образом: Проект - целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.
Управление проектами - методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.
Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и провести его обоснование; выявить структуру проекта (подцели, основные этапы работы, которые предстоит выполнить); определить необходимые объемы и источники финансирования; подобрать исполнителей - в частности, через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и заключить контракты; определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта; планировать и учитывать риски; обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и многое другое.
Различают следующие варианты схем управления проектом:
«Основная» система». Руководитель (менеджер) проекта - представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.
Преимущество системы - объективность проект-менеджера, недостаток - ответственность за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.
Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта - принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий.
Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта - проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта. [16]
Рост инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство, и, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.
Классический ленд-девелопмент - это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков - от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.
В широком смысле ленд-девелопмент (Land-Development) - деятельность по социально-экономическому развитию земельных участков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования и строительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры.
В узком смысле ленд-девелопмент - деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков и увеличение вследствие этого их рыночной стоимости. Он включает действия от изменения категории и целевого назначения земли до обеспечения участка инженерной, транспортной инфраструктурой и комплексного развития территорий, предусматривающего разработку концепции его застройки, создание варианта генплана, предложение по архитектурной концепции и пр.
Общая последовательность работ, исполняемых при подготовке и реализации инвестиционно - строительного проекта представлена в табл. 1.1.
Таблица 1.1. Этапы реализации девелоперского проекта
ЭТАПЫ ПРОЕКТА
РАБОТЫ ЭТАПА
Определение или переопределение проекта
Оценка бизнес-идеи инвестора или исходного состояния проекта, разработка концепции проекта
Выбор «качественного» земельного участка (территории)
Поиск земельных участков под бизнес-идею или концепцию, приобретение земельных прав, подготовка документов и участие в аукционах
Подготовка земельного участка (территории) для использования в проекте
Межевание, оформление земельных прав, определение и изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий
Обоснование инвестиций
Исследования рынков и окружения, анализ конкуренции, определение потребностей, предварительные технико-экономические расчеты, подготовка сметы инвестора, оценка ожидаемых финансовых результатов
Градостроительное планирование земельного участка
Согласование с генпланами развития территорий, анализ инфраструктурного окружения» выбор решений, оформление ТУ на ресурсы, согласование обременений, ИРД, подготовке проекта планировки и концепции генерального плана
Технико-экономическое планирование
Разработка бизнес-плана проекта и (или) ТЭО, анализ альтернатив, моделирование сценариев, выбор объектов, обоснование решений, разработка кредитно-финансовой политики, расчеты сметы заказчика
Организация проектного финансирования
Разработка схем проектного финансирования, обоснование банковского кредитования, формирование заемщика, подготовка пакета документов под банковский кредит, сопровождение кредита
Привлечение инвестиций
Маркетинг и операции на финансовых рынках, подготовка инвестиционных предложений и презентаций, продвижение проекта, продажа долей проектов
Архитектурное проектирование
Дизайн-проект, генеральный план, архитектурный проект, ландшафтный дизайн
Инженерное проектирование
Инженерные подпроекты на земельном участке и вне его (сети, ресурсы)
Рабочее проектирование
Рабочий проект
Планирование ресурсов
Организация ресурсного обеспечения проекта, включая выбор производителей и поставщиков ресурсов
Строительство
Управление строительством
Эксплуатация объектов недвижимости
Организация эффективного использования объектов
Продажа бизнеса
Продажа проекта на заключительном этапе его исполнения
Для торговой недвижимости при выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена - идеальные места для создания торговых и гостиничных комплексов. В этом случае экология не имеет практического значения. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.
В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.
В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.
1.3 Анализ рынка торговой недвижимости
Для анализа рынка торговой недвижимости рассмотрим, какие торговые центры представлены в Самаре.
В г. Самара расположено около десяти современных крупных торгово-развлекательных центров. Среди них такие ТЦ как Парк Хаус, Московский, Вива Лэнд, Аврора, Космопорт и другие.
Сосредоточение крупных ТРЦ - на протяжение Московского шоссе, географический центр города (см. рис. 1).
В близости от нашего проекта находится лишь ТРЦ Вива Лэнд, который является основным конкурентом проекта.
Заполняемость торговых центров за период 2010 года выросла. Если осенью 2009 года средний объем вакантных площадей в сегменте торговых центров составлял 11%, то, по данным на конец марта 2010 года, этот показатель снизился до 8%. Однозначно это можно трактовать как позитивное событие на рынке коммерческой недвижимости, однако имеющийся показатель в 8% также можно считать довольно высоким, и предполагается его дальнейшее уменьшение.
Это может говорить о ненасыщенности рынка торговой недвижимостью современного уровня. На рынке еще существует множество торговых площадей старого формата, такие, как Захар, Айсберг, Европа. Именно они и составляют резерв спроса на новые строящиеся торгово-развлекательные центры.
Рис. 1. Расположение крупных ТЦ в г. Самара.
Также из рисунка 1 видим, что периферия города, а именно безымянка не насыщена торговыми центрами, а значит спрос на новые площади будет высок.
Рассмотрим уровень цен аренды на данный тип торговой недвижимости (см. рис. 2).
Рис. 2. Анализ цены аренды на помещения в ТЦ г. Самара.
Из рисунка видно, что самая низкая цена аренды на торговые помещения в ТЦ Фрегат - 3000 р. за кв. м. Это обусловлено низким уровнем популярности данного ТЦ у населения города. Самая высокая арендная ставка в ТРЦ Космопорт. Она составляет 6000 р. за кв. м. Средняя ставка аренды в ТРЦ - 4124 р. за кв.м.
ГЛАВА 2. Характеристика проекта ТЦ ул. Физкультурная, 103
2.1 Описание земельного участка
девелоперский проект управление недвижимость
Границы анализируемой территории
Земельный участок площадью 6 га расположен в селитебной зоне на территории стыке Кировского и Промышленного районов в границах улиц Физкультурная, Краснодонская, Вяземская (см. рис. 3). Общая численность населения 495,5 тыс. человек, а так же в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей города - проспекта Кирова и улицы Победы, с совокупным автомобильным потоком порядка 90 тыс. машин в день.
Застроенность окружения
В Промышленном районе застройка представлена много- и среднеэтажными жилыми зданиями, торговыми и офисными помещениями, промышленными помещениями объектов инфраструктуры города, спортивными сооружениями, объектами здравоохранения и др.
Рядом с оцениваемым объектом преобладает жилая застройка, а также офисные и торговые центры. В непосредственной близости находятся ТЦ «ВИВА ЛЭНД», Дворец спорта авиационного завода на 1 этаже которого расположен магазин «Кожа Меха», ДК им. Литвинова.
Рис. 3. Месторасположение объекта
Транспортная доступность
Улицы интенсивным движением: Пр. Кирова, ул. Победы

Таблица 2.1 - Ближайшие остановки транспорта

Пл. Кирова
Маршруты

Автобус
6, 8, 12, 18, 21, 29, 30, 38, 41, 47, 51, 74, 75, 80, 112, 131
Маршрутное такси
6, 18, 21, 34, 38, 41, 41и, 47, 74, 75, 80, 94, 104к, 126, 126с, 126ю, 203, 206, 210, 213, 217, 221, 226, 229, 240, 241, 247, 253, 261, 281, 297, 298, 480
Троллейбус
2, 8, 12, 13, 18,
Трамвай
8, 10, 25
Метро
Ст.М. Кировская, Безымянка

У объекта хорошая транспортная доступность, рядом пролегают трамвайные и троллейбусные пути, ходят автобусные маршруты, а так же большое количество маршрутных такси.

Земельный участок находится рядом с пр. Кирова и ул. Победа - улицами с высокой интенсивностью движения. По этим улицам пролегают маршруты общественного транспорта, связывающие периферию с центром города, а также пригородные маршруты
В непосредственной близости от объекта расположены зоны жилой застройки и зоны деловой активности.
В зону 5-ти минутной пешеходной доступности, попадают несколько жилых микрорайонов, где проживают около 12 тыс. человек.
В зоне 10-ти минутной транспортной доступности, расположены Кировский, Промышленный и Советский районы, где проживают около 672,2 тыс. человек.
В зоне 20-и минутной транспортной доступности попадает большая часть города - около 870 тыс. человек.
2.2 Характеристика планируемой застройки
Проект предусматривает строительство двухэтажного здания общей площадью 55630 кв.м. (см. Приложение А) На первом этаже планируется разместить торговый центр и спортивный комплекс с фитнес центром. На втором этаже здания расположится торгово-развлекательная зона (см. Приложение Б).
Таблица 2.2 - Описание объекта
Адрес объекта (город, область, район)
г. Самара, ул. Физкультурная, 103
Общая площадь комплекса, кв.м.
55630
Арендуемая площадь, кв.м.
40010
Торговая площадь, кв.м.
17300
Площадь, занимаемая гипермаркетом Real
10000
Площадь спортивного комплекса с фитнес-центром
9000
Площадь развлекательного комплекса
3710
Площадь заасфальтированных парковки и пешеходных проходов, кв. м.
27000
Площадь озеленения, кв.м.
100
Этажность
2
Количество входов в здание
8
Инженерные сети
отопление, водопровод,
электроосвещение, телефон,
водоснабжение, канализация,
газоснабжение
Транспортная доступность
хорошая
Тип здания
нежилое
Назначение объекта
Спортивно-торгово-развлекательный комплекс с фитнес-центром
Таблица 2.3 - Характеристики конструктивных элементов
Конструктивный элемент
Материал
Фундамент
Бетонный ленточный
Колонны
железобетонные в деревянной опалубке
Стены
железобетонные, толщиной 250 мм,
Перекрытия
из сборных железобетонных плит
Кровля
плоская с внутренним водостоком, не эксплуатируемая
Лестницы
монолитные железобетонные ступени по металлическим косоурам
Проемы
Окна из профиля ПВХ, двухкамерные
Отделка стен
Окраска, плитки керамические
Отделка потолка
Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами улучшенная по сборным конструкциям, подготовленным под окраску потолков
Отделка пола
Плитки керамические для полов гладкие неглазурованные одноцветные с красителем
Проектом предусмотрено обеспечение здания инженерными системами в составе:
Отопление, вентиляция, кондиционирование и противодымная защита, водопровод и канализация (бытовая и ливневая), электроснабжение, электроосвещение и молниезащита оборудования и здания. Автоматизация и диспетчеризация внутренних инженерных систем (вентиляции, противодымной защиты, кондиционирования и тепло- холодоснабжения). ЛВС (структурированные кабельные сети), телефон, радио, телевидение, интернет, система автоматической пожарной сигнализации, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, система охранной сигнализации, пожаротушение и насосная пожаротушения, котельная, система видеонаблюдения общих зон.
Преимущества проекта:
· Преимущество планируемого СТРЦ перед ТЦ Вива Лэнд, находящегося в близости от объекта, заключается в том, что в нашем центре торговые площади находятся по соседству с фитнес-центром, что привлечет дополнительный поток посетителей;
· На ближайшей к СТРЦ территории нет фитнес центров. Из спортивных сооружений только Дворец спорта Авиационного завода, помещения которого являются устарелыми и не отвечают современным требованиям. Планируется привлечение людей из ближайших районов для занятия спортом, а также проведение спортивных соревнований на современных площадках и в спортивных залах;
· Планируемая посещаемость комплекса при полном открытие площадей составит 40 тыс. человек ежедневно;
· Якорные арендаторы: гипермаркет REAL, MediaMarkt, к/т «Кино Мечта» (6 кинозалов).
Гипермаркет Real - новая в Самаре сеть гипермаркетов, способная конкурировать с Ашаном, Мэтро.
К/т «Кино Мечта» - известная в Самаре сеть кинотеатров, пользующаяся успехом у населения. Также представлен в ТЦ ПаркХаус.
2.3 Этапы строительства
По СНиП 1.04.03-85* определим продолжительность строительства и необходимую норму задела по месяцам. График продолжительности строительства по видам работ приведен в таблице 2.4. По данным Локальной сметы и Сводного сметного расчета был составлен график затрат по видам работ (табл. 2.4.).
Таблица 2.4 - График строительства объекта и затрат по видам работ
Виды работ
Затраты, руб.
Период строительства, мес.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
1.Земляные работы
1599396,792
2.Фундаменты
8853592,269
3.Устройство перекрытий
399815314,8
3.1.Стены
75519276,82
3.2.Кровля
118262308,3
3.3.Проемы
378366694
4.Лестничные марши
28645719,59
5.Отделочные работы
224363168,4
6.Объекты энергетического хозяйства
12193796,27
6.1. Системы связи
1716701,748
6.2.Наруж.сети водо-, газо-,теплоснабжения
42019086,21
6.3.Системы безопасности
98411832,78
7.Благоустройство, озеленение
202901838
Продолжительность строительства - 18 месяцев.
ГЛАВА 3. Финансово-экономическое обоснование проекта
3.1 Расчет затрат на строительство
Для определения сметной стоимости строительства были рассчитаны локальная смета, объектная смета и сводный сметный расчет.
По локальной смете затраты на строительство составили 1 674 819 131 р. (см. Приложение В).
На основании локальной сметы был составлен объектный сметный расчет (см. Приложение Г). Стоимость строительства СТРЦ общей площадью 55630 кв. м. без затрат на благоустройство территории составила 1 724 291 850 р., стоимость строительства 1 кв. м. - 30 996 р.
На основании объектной сметы составляется сводный сетный расчет строительства торгового центра (см. Приложение Д), в котором учитываются затраты на благоустройство территории, а именно затраты на асфальтирование прилегающей территории и озеленение. Стоимость строительства торгового центра общей площадью 55630 кв. м. составила: 1988585775,95 р., стоимость земли - 850 000 р. Таким образом, стоимость строительства 1 кв. м. - 35762 р., включая стоимость земли.
3.2 Определение величины ставки аренды помещений проекта
Величина арендной ставки торгово-развлекательной недвижимости определяется на основании стоимости объекта с использованием ставки капитализации по торговой недвижимости (см. табл. 3.1.).
Для расчета арендной платы примем ставку капитализации 50%.
Таблица 3.1. Расчет величины арендной ставки
источник информации
Показатели
Размер
Значение, р.
Спортивно-торгово-развлекательный комплекс
Общая площадь, кв.м.
55630
Арендная площадь, кв.м.
40010
Стоимость 1 кв.м., р.
35 762
Стоимость ОН,р.
1 989 440 060
Коэфициент капитализации
0,50
ЧОД, р.
994 720 030
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ 20% от ЧОД
198 944 006
Постоянные затраты, р./год
103 071 575
uba.ru/anons/anons126.html
Плата за землю
0,20%
850000,00
1 700
samara.ukon.su/law/federal-law/federal_37570.html
налог на имущество по оцениваемому объекту, тыс. р./год
0,03%
1988585776,000
596 576
Страхование имущества
1%
1988585776,000
19 885 858
chopr.ru/obekt/ofiss.html
Охрана
48 тыс. р. в мес.
576,000
23 045 760
Уборка помещений
27 р./час
2920 ч.
946 080
mosub.ru/terr_price.htm
Уборка прилегающей территории
23 р./кв.м.
32100 кв.м.
8 859 600
Расходы на управление
5% от ЧОД
49 736 002
Переменные затраты, тыс. р./год
0
Эл. Энергия
оплачивается за счет арендатора
0
Теплоэнергия
0
Телефон
0
ИТОГО ДВД
1 193 664 036
Потери от незанятости
3%
35 809 921
Потери от неплатежей
5%
1 790 496
Прочие доходы
0
ИТОГО ПВД
1 231 264 453
Арендная плата, р./мес.
102 605 371
Арендная ставка, р./кв.м.,мес.
2 564
Проверим, соответствует ли величина рассчитанной арендной ставки показателям по аналогичным объектам. Для этого рассмотрим величину арендной ставки 5 торговых центров г. Самара (см. табл. 3.2.)
Таблица 3.2. Величина арендной ставки в ТЦ г. Самара
Название ТЦ
Величина арендной ставки, р./кв.м.
Фрегат
3000
ПаркХаус
3350
Аврора2
3500
ВиваЛэнд
4770
Космопорт
6000
Из приведенной выше таблицы видим, что рассчитанная арендная ставка ниже, чем в объектах аналогах. Поэтому предлагается принять арендную ставку на уровне минимальной по объектам-аналогам, что обеспечит нашему проекту и т.д.................


Перейти к полному тексту работы



Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.