Здесь можно найти учебные материалы, которые помогут вам в написании курсовых работ, дипломов, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Экономика строитеьства

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 24.05.13. Сдан: 2013. Страниц: 33. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Курсовой проект выполнен на тему: «Формирование портфеля недвижимости, обеспечивающего наилучший вариант использования недвижимости. Вариант 3» Курсовой проект включает следующие разделы:

 

1. Формы управления многоквартирным домом

2 Разработка инвестиционного проекта по развитию недвижимости

3. Экономический анализ вариантов использования объекта недвижимости

4  Исследования риска при портфельном управлении недвижимостью

         Объем курсового проекта 51 печатных  листов, проект написан по 26 источникам литературы, содержит 16 таблиц и 2 рисунка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Цель курсового проекта  — приобретение  навыков по дисциплине «Основы управления недвижимостью» через выполнение комплекса разделов курсового проекта.

Основные задачи курсового  проекта:

1. Теоретический обзор  вопроса по управлению недвижимостью 

2. Разработки инвестиционного  проекта по развитию недвижимости  с построением графика жизненного цикла финансовых результатов проекта, сроков его окупаемости, уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности.

3. Принятие управленческих  решений по выбору эффективных  экономических вариантов реконструкции объекта недвижимости на основе многовариантного анализа

4. Оценка риска при  портфельном управлении недвижимостью

  1. ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

 

Для начала рассмотрим, какие требования потребитель вправе предъявлять к содержанию общего имущества дома, независимо от формы управления многоквартирным домом.

Общее имущество  многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

  • соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
  • безопасность для жизни и здоровья граждан,  сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного; муниципального и иного имущества;
  • доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
  • соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
  • постоянную готовность инженерных коммуникаций, 
    приборов учета и другого оборудования, входящих 
    в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
  • поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества  в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

  • осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
  • освещение помещений общего пользования;

- обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

  • сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, 
    включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
  • меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
  • содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

текущий и  капитальный ремонт, подготовку к  се 
зонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества. А теперь разберемся по существу, что представляют различные формы управления многоквартирными домами.

Потребитель и ЖСК.

Для начала рассмотрим правоотношения, возникающие у потребителей, проживающих в домах с организационно-правовой формой ЖСК и являющимися членами ЖСК.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

Гражданин или  юридическое лицо, желающие стать членом жилищного .кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

Заявление о  приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Гражданину  или юридическому лицу, принятым в  члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Основанием  вселения в жилые помещения в  домах жилищного кооператива является решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Основанием  владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Член жилищного  кооператива приобретает право  собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Членство  в жилищном кооперативе прекращается в следующих случаях:

  • выхода члена из кооператива добровольно;
  • исключения члена кооператива;
  • ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
  • ликвидации жилищного кооператива;
  • смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Заявление о  добровольном выходе члена жилищного кооператива из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.

Исключение  из жилищного кооператива члена  жилищного кооператива производится на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) или уставом жилищного кооператива.

После смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Преимущественное  право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Наследник члена  жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Наследник члена  жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные выше, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных выше, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Основным  внутренним документом, регулирующим правоотношения членов ЖСК, является устав. В уставе жилищного кооператива должны содержаться следующие сведения:

  • наименование кооператива;
  • место его нахождения;
  • предмет и цели деятельности;
  • порядок вступления в члены кооператива и порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
  • размер вступительных и паевых взносов, состав и 
    порядок внесения вступительных и паевых взносов;
  • ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

- о составе и компетенции органов управления кооперативом и органов контроля за деятельностью кооператива;

  • порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
  • порядок покрытия членами кооператива понесенных 
    им убытков;

- порядок реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного  кооператива может содержать  другие не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам положения.

В случае сноса  дома по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 ЖК РФ соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются станами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

 

Права и обязанности ЖСК и его членов.

Член жилищного  кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 ЖК РФ.

Член жилищного  кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.

Член жилищного  кооператива осуществляет права  владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Член жилищного кооператива вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Член ЖСК  не вправе:

- осуществлять выдел  в натуре своей доли в праве  общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Обязанности члена ЖСК

Член жилищного  кооператива несет бремя содержания помещения, принадлежащего ему на праве собственности и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Член жилищного  кооператива обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Член жилищного  кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Потребитель и ТСЖ.

А теперь более  подробно остановимся на такой организационно-правовой форме, как товарищество собственников жилья, которая на сегодняшний день является самой распространенной формой управления многоквартирным домом.

Товарищество  собственников жилья создается  без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество  собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество  собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Членство  в товариществе собственников жилья  возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья, то есть вступление в члены ТСЖ — это ваше право, а не обязанность.

Если в  многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство  в товариществе собственников жилья  прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

  • обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимо 
    го имущества в многоквартирном доме;
  • строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • сдача в аренду, внаем части общего имущества в 
    многоквартирном доме.

Кроме этого  средства товарищества собственников  жилья пополняются за счет:

  • обязательных платежей, вступительных и иных 
    взносов членов товарищества;
  • доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач 
    и выполнение обязанностей товарищества;

- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

- прочих поступлений.

В собственности  товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

На основании решения  общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Прошу читателя обратить особое внимание на то, что согласно действующему жилищному законодательству, доход от хозяйственной деятельности товарищества, на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья, должен использоваться для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, в соответствии с решением общего собрания,

Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Создание ТСЖ

Собственники  помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Также товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

- нескольких многоквартирные домов, помещения в 
которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Решение о  создании товарищества собственников  жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных выше лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья в обоих случаях осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Два и более  товарищества собственников жилья  могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Общее собрание ТСЖ

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

К компетенции  общего собрания членов товарищества собственников жилья в соответствии с ЖК РФ относятся:

  • внесение изменений в устав товарищества;
  • принятие решений о реорганизации и ликвидации 
    товарищества;
  • избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  • образование специальных фондов товарищества, в том 
    числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
  • принятие решения о получении заемных средств, 
    в том числе банковских кредитов;
  • определение направлений использования дохода от 
    хозяйственной деятельности товарищества;
  • утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
  • рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
  • определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

-. принятие решений  о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

- другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества также может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников  жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Правление ТСЖ

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Заседание правления  товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

Заседание правления  товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

В обязанности  правления товарищества собственников жилья входят:

  • соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
  • контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
  • составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

управление  многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

  • наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
  • заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
  • созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
  • выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Член ТСЖ  осуществляет права владения, пользования  и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Член ТСЖ  вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Член ТСЖ  несет бремя содержания помещения, принадлежащего ему на праве собственности, и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире-, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Член ТСЖ обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Потребитель и управляющая компания.

В настоящее все больше и больше многоквартирных домов выбирают способ управления многоквартирным домом путем заключения договора с управляющей компанией. Но не все до сих пор знают, что только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о выборе способа управления многоквартирным домом и утверждает условия договора. Поэтому для начала разберемся, каким образом и на каких условиях заключается договор управления многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Условия, включаемые в договор, утверждаются решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В договор  управления многоквартирным домом  должны быть включены следующие существенные условия:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, 
    в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту 
    общего имущества в многоквартирном доме, поря 
    док изменения такого перечня, а также перечень 
    коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением 
    управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

При определении в  договоре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Условия, включаемые в договор управления много квартирным домом, устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пяти лет, а в случае, если договор заключается по результатам открытого конкурса в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 161 ЖК РФ, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Договор управления многоквартирным домом по окончании срока его действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором, в случае отсутствия заявления одной из сторон о его прекращении.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Управление  многоквартирным домом, который  находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.

Обязанности управляющей  организации

Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом. Советую включать в условия договора пункт, что управляющая организация обязана приступить к выполнению договора немедленно с момента подписания.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой  собственник не указан, любому собственнику помещение в таком доме.

Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года обязана представлять собствённикам помещений в многоквартирном доме отчет выполнении договора управления за предыдущий год-, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Управляющая организация, которой в письменной форме или устно сделано заявление об уменьшении раз мера платы за содержание и ремонт жилого помещения обязана в течение 2 рабочих дней с даты его получение направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрации данном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа

При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.

Управляющая организация обязана снизить  размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения собствённикам помещений в порядке, установленном правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительств Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (да лее — Правила), в случаях оказания услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, пре вызнающими установленную продолжительность.

Размер платы  за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных: календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

Управляющая организация обязана предоставлять потребителям по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Управляющая организация вправе установить в  договоре управления многоквартирным домом, договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоре с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, меньшую продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.

Потребители, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления домом.

Потребители собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Потребитель вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к управляющей организации у наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

Заявление об изменении размера платы может  быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

Факт выявления  ненадлежащего качества услуг и  работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Акт нарушения  качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Также по договору на управление многоквартирным домом у потребителя имеются все права, предоставленные ему Законом и ЖК РФ.

 

2 РАЗРАБОТКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ПО РАЗВИТИЮ НЕДВИЖИМОСТИ

Для выполнения второго  раздела  курсового проекта необходимо принять вариантные исходные данные по индивидуальному заданию, вариант № 3

В рассмотрим инвестиционный проект развития недвижимости, который характеризуется следующими показателями, млн. руб. (таблица1).

Таблица 1-Показатели инвестиционного проекта развития недвижимости

Срок реализации проекта

1

2

3

4

5

6

Результаты (чистая прибыль) CFin

-

-

+108

+258

+458

+108

Затраты:

           

I

Капитальные

вложения С0

108

308

-

-

-

-

II

Эксплуатационные издержки CFof

-

-

-38

4

-43

-48

-53


 


и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.