Здесь можно найти учебные материалы, которые помогут вам в написании курсовых работ, дипломов, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


контрольная работа Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество

Информация:

Тип работы: контрольная работа. Добавлен: 29.05.13. Сдан: 2013. Страниц: 13. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


 

  1. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество 

Государственная регистрация - это юридический факт, с которым закон связывает  определенные юридические последствия.

Главная цель существования системы государственной регистрации - цель обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. С одной стороны, эта цель диктуется конституционной обязанностью государства по защите собственности (ст. 8 Конституции РФ), а с другой - служит необходимой предпосылкой для реализации других целей регистрации.

Без регистрации  прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих  прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом  признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда много большую, чем в условиях отсутствия регистрации.

         В научной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов. При этом взгляды различных авторов на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.

А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принципов: законности, гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре прав, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общими, а остальные – специальными.

А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ: принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрации титула или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения) требованиям законодательства, то есть их действительности; принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной регистрации; принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости; принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий.

Такое многообразие мнений по поводу принципов регистрации  прав на недвижимость объясняется тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общим недостатком большинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.

Одним из важнейших  принципов осуществления регистрации  прав на недвижимость является государственный  характер этой регистрации. Это положение, внешне вполне очевидное и закрепленное в гражданском законодательстве России, на практике в условиях отсутствия закона о регистрации пробивало себе дорогу с большим трудом и понималось весьма по-разному. И этому есть как исторические, так и экономические причины.

Следующий принцип - принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость. Речь в данном случае идет о самостоятельности регистрации, как в организационном отношении, так и в функциональном смысле.

Функция регистрации  прав на недвижимость, представляя  собой разновидность деятельности государства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этой деятельности.

Очевидно, что  система регистрации прав на недвижимость построена исходя из относительной  самостоятельности по отношению  к системе регистрации (учета, технической  инвентаризации) объектов недвижимого  имущества. Эта самостоятельность  выражается: в регулировании рассматриваемых процессов различными нормативными актами; осуществлении двух видов регистрации различными системами государственных органов (в одном случае органами технической инвентаризации и землеустройства, в другом - органами регистрации прав на недвижимость).

В рамках данного  раздела хотелось бы также остановиться на принципе гласности (открытости) государственной  регистрации. Этот принцип, как уже  указывалось, является присущим любой  системе регистрации и, в определенном смысле, составляет сущность регистрации. В то же время способы его реализации отличаются в разных правовых системах. Существуют правовые проблемы его осуществления и в системе регистрации, действующей в нашей стране.

Гражданский кодекс РФ, устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность "предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу" (п. 4 ст. 131 ГК РФ).

В Законе о регистрации  этот принцип раскрывается в ст. 7 и 8. Однако данный принцип вызывал серьезные дискуссии о том, какую степень открытости информации имел в виду законодатель, и как на практике должен быть реализован данный принцип. И действительно, существовавшая регламентация долго оставляла открытым главный вопрос - какая по объему и конкретности информация о регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.

Рассматривая  вопрос о содержании принципа открытости информации о регистрации, нельзя не принимать во внимание и те условия, в которых происходит его реализация. А эти условия состоят, в частности, и в том, что рынок недвижимости характеризуется весьма высоким уровнем криминальности. Информация, являясь общедоступной, может стать достоянием преступников и быть использована ими во вред собственникам тех объектов, о которых получена информация. 

Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда, в конечном счете, является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа.

Порядком регистрации  должна быть предусмотрена обязанность  регистрирующего органа при приеме документов предупредить заявителя  о выявленных недостатках документов, которые могут повлечь отказ в государственной регистрации, и предложить ему исправить эти недостатки без получения официального отказа (который, очевидно, будет связан для заявителя с определенными материальными затратами). Но отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом, регистрирующий орган не может. Право на такой отказ без соответствующего письменного уведомления существенно ущемило бы права заявителя, так как он лишился бы возможности получить официальное решение своего вопроса и возможности обжаловать такой отказ в суде.

Несколько препятствующих государственной регистрации причин, установленных ст. 19 Закона о регистрации: 

1) сомнения регистратора  прав в наличии оснований для  государственной регистрации прав;  

2) сомнения регистратора  прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов; 

3) сомнения регистратора  прав в достоверности сведений, указанных в представленных на  государственную регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации);  

4) наличие заявления  одной стороны договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации)"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Технология оценки объектов недвижимости доходным методом.     

                В настоящее  время  недвижимое имущество  является одним из необходимых ресурсов (наряду с  человеческими, финансовыми, материально-техническими и  информационными  ресурсами) обеспечения  эффективной  деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.     

        При этом недвижимость является важнейшим  имущественным 

компонентом собственников.     

  Существует  несколько  методов  оценки недвижимого  имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.   

  Рациональное  хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение  максимально продуктивного использования  объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей  повышения такого использования. При  этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.       

Доходный  подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.       

Доходный  подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой  недвижимости, единственной целью которой  является получение дохода, и в  его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

  • принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
  • принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

 

       Сущность  доходного подхода состоит в  оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная  продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.       

Капитализация дохода —  это процесс перерасчета  потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих  стоимостей. Эти величины учитывают:

  • сумму будущего дохода;
  • время, когда должен быть получен доход;
  • продолжительность получения дохода.

 

       Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

  • прогнозирование будущих доходов;
  • капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

 

       Прогнозирование будущих  доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

  • упрощенного баланса;
  • отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

 

       Результаты  прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.        

Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:       

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.       

Скользящий  доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.       

Рыночная  годовая арендная плата (рыночная аренда), PM — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.       

Прочие  доходы, PA — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.       

Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая  — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.       

Потери дохода (ПД) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.        

Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки  информации по местному рынку за предшествующие годы.        

Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется  проводить обособленно:        

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки Kv, K*(в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (kj) объектов недвижимости данного типа в течение mпоследних месяцев, следующим образом:       

где k- доля, n — общее число проанализированных объектов, Y— весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо         

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей Kl, K*(в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (aj) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев gj, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:      

Доходный  метод основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

  • качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
  • риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

 

     Таким образом, стоимость объекта может  быть определена как его способность  приносить доход в будущем. Здесь  действует фактор времени, и сумма  будущих доходов должна быть приведена  нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.     

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и  обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих  принципах.  
  
  
     

Принцип                                                        Сфера влияния

ОЖИДАНИЯ 

(основной  принцип, на котором базируется оценка по доходу)

Ценообразующие  факторы

Характеристика  дохода

Характеристика  капитала

Коэффициенты

ЗАМЕЩЕНИЯ

Выбор и анализ объектов-аналогов

Анализ  альтернативных инвестиций

СПРОСА И  ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Учёт и анализ факторов:

полезность;

дефицитность;

конкурентоспособность;

доступность рынка капитала;

монопольный, государственный контроль,

деловая активность;

характеристики  населения

ПРЕДЕЛЬНОЙ  ПРОДУКТИВНОСТИ

(баланса,  вклада)

Анализ объекта недвижимости:

экономическое соответствие элементов недвижимости;

её использование  и тип землепользования


 

 

     Основное  преимущество доходного подхода,  по сравнению с рыночным и затратным,  заключается  в  том, что  он большей  степени  отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.     

Основным  недостатком доходного подхода  является то, что он в отличие  от других подходов к оценке основан  на прогнозных данных.     

В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

  • прямой капитализации доходов;
  • дисконтированных денежных потоков.

 

     В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.      

При использовании  методов  капитализации  доходов в  стоимость  недвижимости преобразуется  доход  за один временной  период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.  
   Для оценки полных прав собственности и  прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).     

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:     

Потенциальный валовой доход (ПВД)     

Действительный  валовой доход (ДВД)     

Чистый  операционный доход (ЧОД)     

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который  можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:      

ПВД= S x Ca      

Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;     

Ca - арендная  ставка за 1м2    

Величина  арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.   

Рыночная  арендная ставка предполагает собой  ставку, преобладающую на рынке аналогичных  объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.     

Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно  проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.     

В соответствии с видами арендными  ставок арендные договора делятся на три большие группы:

  • с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);
  • с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
  • с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

 

     Метод капитализации доходов целесообразно  использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.     

Действительный  валовой доход (ДВД) – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:       

ДВД = ПВД – Па + ПД       

где Па – потери от недосбора арендных платежей;     

ПД  – прочие доходы.      

Потери  обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости: 

Кнд =

Дn x Tc

Na


 

      

где Дn – доля единиц объекта недвижимости, по которым  в течение года перезаключаются  договора;     

Тс  – средний период, в течение  которого единица объекта недвижимости свободна;      

Na – число  арендованных периодов в году.      

Для расчёта предлагаемого действительного  валового дохода полученный коэффициент недоиспользования должен быть скорректирован с учётом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

  • общеэкономические ситуации
  • перспектив развития региона
  • стадии цикла рынка недвижимости
  • соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

 

     Оценщик делает поправку на потери при сборе  платежей, анализируя ретроспективную  информацию по конкретному объекту  с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе): 

Кn =

Па

ПВД,


 

     где Кn – коэффициент потерь при сборе платежей.      

Чистый  операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:      

ЧОД = ДВД – ПР – ОР - Р      

где ПР – постоянные расходы;     

ОР  – операционные расходы;     

Р – резервы.     

Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.     

Состав  операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

  • содержание и ремонт;
  • коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);
  • заработная плата персонала;
  • налоги на заработную плату;
  • договорные услуги (противопожарная система, лифт);
  • представительские расходы;
  • реклама;
  • командировочные расходы;
  • автотранспорт и др.

 

     Эти цифры расходов представляют собой  контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз  расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.     

Полученный  чистый операционный доход пересчитывается  в текущую стоимость по одной  из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.     

 

 

 

 

 

Задача 5.

Рассчитать  стоимость земельного участка, если среднегодовой чистый доход от недвижимости в целом 2200 т.д.е. Стоимость зданий и сооружений 25 т.д.е. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений 0,25, а для земли 0,20.

Решение:

С (стоимость  недвижимости)=ЧОД/Rкап.


и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.