Здесь можно найти учебные материалы, которые помогут вам в написании курсовых работ, дипломов, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


дипломная работа Договор цессии

Информация:

Тип работы: дипломная работа. Добавлен: 30.05.13. Сдан: 2013. Страниц: 41. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Введение

В динамично развивающейся, современной, экономической жизни  общества и государства все гражданские  отношения постоянно находятся  в процессе создания, реализации, прекращения. В условиях формирования рыночных отношений, рост количества субъектов гражданского права и тесное сотрудничество с  западными партнерами привели не только к значительному внедрению  новых, но и к энергичному использованию  на практике хорошо известных институтов российского гражданского права, которые  в силу ряда причин недостаточно часто  применялись или вовсе игнорировались. Одним из таких институтов, апробированным вековым опытом, его использования  в рыночной экономике и расширяющим  юридические возможности участников имущественного гражданского оборота, является уступка права требования, известная также как цессия.

Цессия широко применяется  в сделках с недвижимым имуществом, особенно если речь идет об объектах незавершенного строительства.

Итак, договор цессии имеет  своим результатом замену кредитора  в обязательстве. Сделка по уступке  права требования представляет собой  действие первоначального кредитора  по отказу от своих прав в отношении  должника и передаче их новому кредитору. Сторонами по договору цессии являются цедент кредитор, уступающий право  требования и цессионарий кредитор, приобретающий право требования по договору цессии. Никаких ограничений  относительно правового статуса  сторон законодательство не устанавливает.

 Объектом  исследования выступают правоотношения, вытекающие из договора цессии недвижимого имущества.

Предметом исследования являются нормы законодательства которые регулируют договор цессии в недвижимом имуществе а так же материалы правоприменительной практики.

Цель работы состоит в исследовании договора уступки права требования как оригинального правового механизма, обладающего самостоятельными функциями; отношений, возникающих в связи с применением этого механизма, особенностей их правового регулирования. Для достижения цели, необходимо решить следующие задачи. Такие как провести комплексное исследование правовой природы договора уступки права требования как юридического явления, обладающего уникальными функциями и обеспечивающего решение специальных задач. Рассмотреть понятие цессии, ее место в общей системе обязательственных правоотношений, осветить актуальные проблемы толкования и правоприменения юридических норм, регулирующих отношения цессии, проанализировать действующее в этой области законодательство.

 Актуальностью исследования являются кардинальные изменения, происшедшие в последние десятилетия ХХ-го века во всех сферах Российского общества, преобразования в социальной и политической жизни потребовали новых подходов к регулированию экономических отношений, ядром которых стала ранее не признаваемая предпринимательская деятельность. Рыночные отношения превратили в товар не только вещи, но и другие объекты, например, право требования, не имеющие особой телесной оболочки. Подавляющее же большинство норм гражданского законодательства рассчитано не регулирование оборота именно вещей, но не прав. Рост значения уступки прав требования в условиях рыночного хозяйствования связывается с усложнением гражданского оборота. Налицо также отсутствие в действующем законодательстве достаточно четких указаний, ограничивающих уступку права требования и стремление хозяйствующих субъектов использовать этот институт в целях сокрытия движения денежных средств и уклонение от уплаты налогов.

 За свою историю  существования и применения в  дорыночный период уступка права  требования никогда не подвергалась  систематическому, комплексному исследованию с применением юридических механизмов научного познания. В качестве, длительного времени уступка права требования рассматривалась в основном как механизм регулирования имущественных обязательственных отношений. Имеющий небольшое практическое значение и редко применяющийся на практике. Кардинальные изменения, произошедшие в последние десятилетия ХХ-го века во всех сферах Российского общества, преобразования в социальной и политической жизни потребовали новых подходов к регулированию экономических отношений, ядром которых стала ранее не признаваемая государством предпринимательская деятельность. Рыночные отношения превратили в товар не только вещи, но и другие объекты, включая и требования, не имеющие особой телесной оболочки. Подавляющее большинство норм гражданского законодательства рассчитано на регулирование оборота именно вещей, но не прав.

 

Предмет договора

Предметом сделки уступки  права требования являются имущественные  права, а именно право кредитора  требовать от должника исполнения обязательств, вытекающих из заключенного между ними договора. Право или требование, принадлежащее кредитору на основании  обязательства, может быть передано им другому лицу, с совершением  указанной сделки в той же форме, что и основной договор. Чаще всего  данная сделка производится на основании  договора купли продажи имущественных  прав или по договору уступки права  требования новому кредитору.

 По договору уступки  требования (договору цессии), кредитор (цедент) переуступает свои права  требования по обязательству  в пользу нового кредитора  (цессионария). Для перехода прав  кредитора к другому лицу, в  общем случае, согласия должника  не требуется. Исключением является  наличие в основном обязательстве  условия запрещения или ограничения  уступки требования третьему  лицу, без согласия должника. Но  даже в этом случае отсутствие  согласия должника не влияет  на действительность права требования  по основному обязательству. Однако, если же договор цессии, вопреки  условиям основного обязательства  или запрету должника, был заключен, то судом договор цессии может  быть признан недействительным, независимо от того знал или  нет новый кредитор о существовании  запрета уступки требования. Таким  образом, новый кредитор должен  быть уверен в том, что между  первоначальным кредитором и  должником не существовало договоренности  о запрете на переуступку требования  новому кредитору. 

 Кроме того, существуют  требования, уступка которых вообще  не допускается. К таким требованиям,  в частности, относятся: требования  об алиментах, возмещении вреда,  причиненного жизни или здоровью, компенсации морального вреда.

 При оформлении договора  уступки требования особое внимание  следует уделить форме договора. ГК РФ устанавливается общее  правило: договор уступки требования  должен быть оформлен с соблюдением  формы основного обязательства (за исключением уступки требования по ценной бумаге). Т.е. если передается требование, основанное на простой письменной или нотариально заверенной сделке, по сделке, требующей государственной регистрации, то уступка требования должна быть оформлена в простой письменной форме, нотариально заверенной или быть зарегистрированной в порядке, установленном для таких сделок, если иное не установлено законом.

 Следует обратить внимание  и на то, что договор уступки  требования (цессии) - двухсторонняя  сделка и, следовательно, должен  быть подписан как цедентом, так  и цессионарием. В отличие от  переуступки прав по ценной  бумаге (свершение цедентом индоссамента) при наличии только одной подписи  цедента договор будет считаться  незаключенным. После заключения  договора уступки требования  на нового кредитора возлагается  обязанность письменно уведомить  должника о состоявшемся переходе  прав. В противном случае новый  кредитор несет риск неблагоприятных  последствий, вызванных отсутствием  должного уведомления. При этом  должник, выполнивший свои обязательства  первоначальному кредитору, считается  свободным от обязательств в  соответствии со статьей 382 ГК  РФ. Существует и другое общее  правило, в соответствии с которым,  должник вправе не исполнять  обязательство новому кредитору  до тех пор, пока не будут  предоставлены доказательства перехода  прав. Поскольку законом не оговорено  иное таким доказательством может  быть сам договор (акт) об  уступке требования или его  копия.

 Также ГК РФ определяет  объем обязательств, переходящих  к новому кредитору. Статья 384 ГК РФ устанавливает, если иное  не предусмотрено законом или  договором, право первоначального  кредитора переходит к новому  кредитору в том объеме и  на тех условиях, которые существовали  к моменту перехода права. То  есть, к новому кредитору переходят  права, обеспечивающие исполнение  обязательств (пени, штрафы, неустойки,  убытки, в соответствии с условиями  основного обязательства). Кроме  того, к новому кредитору переходят и права, непосредственно связанные с основным обязательством и обеспечивающие его.

 Например, переход прав  по отношению к поручителю, по  обязательствам, обеспеченных поручительством  (ст. 363, 364, 365 ГК РФ); переход прав  залогодержателя по обеспеченным  залогом обязательствам (ст.353, 355 ГК  РФ).

  В соответствии с ГК РФ (ст. 386 ГК РФ), должнику предоставляется право выдвинуть против нового кредитора все возражения, которые он имел против требований первоначального кредитора на момент получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

 Кроме уступки требования, основанной на договоре, права  кредитора могут перейти к  другому лицу и на основании  закона или в силу обстоятельств,  указанных в законе. Например, действует  универсальное правопреемство в  правах кредитора - физического  лица, в случае его смерти, а  также при реорганизации юридического  лица. Заметим, что при реорганизации  юридического лица, документом, разрешающим  вопросы правопреемства, является  либо разделительный баланс, либо  передаточный акт, оформленный  в соответствии с требованиями  кодекса (закона).

 Также правопреемство  может вытекать из некоторых  видов договоров, например:

Договор страхования. Передача страховщику прав требования кредитора  к должнику, ответственному за наступление  страхового случая (Глава 48, ст.965 ГК РФ);

Договор аренды. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый  срок - в случае передачи арендодателем  имущества третьему лицу, прежний  арендатор имеет право требовать  перевода прав по аренде имущества  на себя (Глава 34, ст.621, 617 ГК РФ).

Как и любой договор, заключаемый  между сторонами гражданского оборота, договор уступки требования (цессии) должен содержать все существенные условия, предъявляемые законом или одной из сторон. Предметом договора цессии является сделка по уступке имущественных прав, вытекающих из основного обязательства. Следовательно, необходимо точно сформулировать эти права в договоре. Предметом передачи могут быть либо все права по основному обязательству либо их часть. Еще раз подчеркнем, что если иное не оговорено в договоре цессии, новому кредитору переходят все права по основному обязательству в том объеме, в котором они существовали на момент совершения цессии. В соответствии с условиями договора уступка права требования (цессии) может носить как возмездный, так и безвозмездный характер. Существенным условием договора цессии, независимо возмездный это договор или безвозмездный, является стоимостная оценка передаваемых прав. Иначе договор цессии может быть признан незаключенным.

 В общем случае, заключение  договора само по себе еще  не влечет перехода права от  прежнего кредитора к новому, поскольку уступка права требования  это прежде всего сделка.

 Следовательно, для  перехода прав к новому кредитору  необходимо совершение специального  юридического действия - цессии. Практически  совершение указанного юридического  действия может быть оформлено  актом передачи прав, указанный  акт может быть оторван во  времени от договора, служащего  для него основанием.

 

Как уже упоминалось, сделка уступки права требования (цессии) может быть произведена и по договору купли - продажи. Согласно статье 132 ГК РФ, предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. При этом в состав предприятия  как имущественного комплекса входят все виды имущества, включая права  требования и долги. Также, в соответствии с нормами гражданского законодательства товаром могут быть любые свободно отчуждаемые вещи и имущество, а  в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая имущественные права (ст. 132 ГК РФ). Следовательно, права требования, являясь имущественными правами, могут быть предметом сделок купли - продажи (ст. 455, 129 ГК РФ). Причем, для первоначального кредитора сделка по продаже права требования будет являться реализацией, а для нового кредитора - приобретением имущества (имущественных прав). И независимо от формы и вида сделки, связанной с уступкой права требования существенным условием остается требование к однозначному определению уступаемых прав требования (долгов). Это подтверждено также и Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.12.1998 №1676/98. Однако, следует иметь в виду, что классический договор купли - продажи есть сделка по переходу права собственности, прежде всего, на вещи, а при уступке права требования, производится переход права, в соответствии договором и актом, на "чужое действие". Следовательно, безусловное применение норм о договоре купли продажи, включая, прежде всего, определение момента перехода права собственности на предмет договора купли - продажи, кажется не обоснованным.

Несмотря на существование  достаточно жестких правил, предъявляемых  к оформлению сделки уступки требования (цессии), на практике достаточно часто  используется "упрощенная" система  передачи права требования - без  оформления самого факта совершения сделки цессии, без указания стоимостной  оценки передаваемых прав, без условий  о возмездности, о порядке передачи подтверждающих право требования документов и т.д. Очевидно, что такую упрощенную форму нельзя рассматривать ни как  полноценную сделку цессии, порождающую  соответствующие правовые последствия.

 Вообще говоря, при  анализе складывающейся судебной  практики, юридической литературы, можно сделать вывод о том,  что, несмотря на широкое практическое  применение сделок по уступке  права требования, на сегодняшний  день не выработан единый подход  к разрешению проблем, связанных с природой, квалификацией отношений, возникающих в результате цессии. Упомянем только некоторые из возникающих на практике проблем: происходит ли при цессии замена кредитора в договоре, на котором основано уступаемое обязательство; возможность уступки первоначальным кредитором новому кредитору права требования в части долга; возможность частичной уступки требований по длящимся договорам; вопросы специальной правосубъектности кредиторов и т.д.

 Рассмотрим кратко  поименованные проблемы. Необходимость  уступки требования может быть  связана с различными обстоятельствами  хозяйственной деятельности как  цедента, так и цессионария.  Например, цедент может прекратить  свое обязательство перед цессионарием, путем предоставления отступного  в виде уступки права требования  к своему должнику; цессионарий  может являться должником цедента,  и прекратить свои обязательства  перед ним путем приобретения  у цедента права требования  к должнику последнего и т.п.  Причем, приобретаться цессионарием  может как часть требования  к должнику цедента, так и  его часть. Исходя из арбитражной  практики, можно сделать вывод  о негативном отношении судебных  органов к уступке части требования, включая негативное отношение  к уступке требования по длящимся  договорам. При этом суды ссылаются  на то, что в соответствии с  нормами главы 24 ГК РФ, уступка  требования влечет полную замену  кредитора в обязательстве, т.е.  к цессионарию должны переходить  полностью все вытекающие из  обязательства (договора) права в  том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент  перехода права (например, Постановления  ФАС СЗО от 16.06.1998 №А56-4121/98, ФАС  ЦО от 21.12.2000 №А08-2010/00-14, ФАС ДВО  от 20.06.2000 №Ф03-А51/00-1/965). Причем, в отношении  длящихся договоров - поставки, энергоснабжения  и т.п., сделки уступки права  требования части денежного долга  признаются судами недействительными  на том основании, что правоотношения  сторон по основному договору  не прекратились, состав лиц в  основном обязательстве не изменился, следовательно, замена кредитора в первоначальном обязательстве не произошла, а поэтому, цедент, оставаясь стороной договора и заключив сделку цессии с третьим лицом лишь "фактически изменил источник получения долга". Хотя институт "фактического изменения источника получения долга" как институт исполнения обязательства должником в гражданском законодательстве отсутствует.

 Представляется, что приведенные  выводы основываются на смешении  понятий "сделка", "обязательство", "договор". Как уже говорилось, в соответствии со статьей  153 ГК РФ, сделка - действия граждан  и юридических лиц, направленные  на установление, изменение или  прекращение гражданских прав  и обязанностей. В соответствии  со статьей 307 ГК РФ в силу  обязательства одно лицо (должник)  обязано совершить в пользу  другого лица (кредитора) определенное  действие. В свою очередь, договор  - соглашение двух или нескольких  лиц об установлении, изменении  или прекращении гражданских  прав и обязанностей (ст. 420 ГК  РФ).

Из приведенных норм следует  явное различие между договором, сделкой и обязательством - договор  представляет собой систему обязательств, порождающих взаимные права и  обязанности участников договора. Т.е. в двухсторонних договорах праву  одной стороны соответствует  обязанность другой и наоборот. Например, в договоре купли-продажи праву  покупателя требовать предоставления предмета купли-продажи корреспондирует  обязанность продавца предоставить ее; праву продавца требовать оплаты предмета купли-продажи - обязанность  покупателя оплатить его.

Поскольку нормы, регулирующие перемену лиц в обязательстве, являются составной частью положений, регулирующих общую часть обязательственного права, можно предположить, что нормы  главы 24 ГК РФ регулируют исключительно  перемену лиц в обязательстве. Следовательно, замена стороны в многостороннем договоре возможна лишь путем заключения специального договора, содержащего элементы цессии и перевода долга.

Заключая сделку уступки  требования, возникающего из двухстороннего договора, цедент и цессионарий имеют  намерение произвести замену сторон в конкретном обязательстве, а не в самом договоре. С переменой  стороны в договоре на нового кредитора  будут возложены не только права, но и обязанности, принятые на себя цедентом, как первоначальной стороной договора. В противном случае можно  говорить о том, что стороны изначально заключали не сделку цессии, как  она определена ГК РФ, а заведомо ничтожный договор перевода долга, который предполагает получение  согласия соответствующего кредитора.

При уступке права требования по длящимся договорам и при частичной  уступке прав, необходимо наличие  возможности деления уступаемого  обязательства. При определении  признаков делимости обязательства  можно обратиться к признакам, данным Г.Ф. Шершеневичем: "действие, составляющее содержание обязательства, может быть признано делимым, когда оно может  быть выполнено по частям, когда  оно допускает разделение его  без нарушения сущности, так что  каждая часть действия имеет тоже содержание, как и целое, и отличается от последнего только количественно".

Если обязательство может  быть делимым или из него по длящемуся  договору возникло обособленное требование, то такое требование или его часть  могут быть уступлены его правообладателем другому лицу.

Отметим, что большинство  длящихся договоров позволяют деление  обязательств. Например, по договору поставки товаров обязанность продавца оплатить поставленные товары, подразумевает  не единое и неделимое обязательство, а ряд самостоятельных обязательств. Аналогично чаще всего по договорам  энергоснабжения: потребитель оплачивает энергию за определенный период времени, обязательство оплатить потребленную энергию является каждый раз самостоятельным.

Наиболее часто сделки цессии признаются судами недействительными  при уступке требований, вытекающих из договоров строительного подряда. Достаточно часто договоры строительного  подряда предусматривают условие  поэтапной оплаты работ заказчиком, причем оплата может связывается  как с выполнением конкретного  этапа работ, так и с полным периодом времени. Основанием платежа  чаще всего является акт сдачи-приемки  работ. Подписание сторонами акта влечет за собой у подрядчика право требовать  оплаты выполненных работ, а у  заказчика обязательство их оплатить. Отметим, что в соответствии с  нормами ГК РФ заказчик имеет право  не подписывать акт в случае ненадлежащего  качества выполненных работ. Как  следствие, подписание акта свидетельствует  о том, что работы выполнены надлежащим образом. Причем подписание каждого  отдельного акта порождает самостоятельные  права требования подрядчика и соответствующие  им самостоятельные обязанности  заказчика по оплате. Указанные права  и обязательства обособлены от других прав и обязательств подрядчика и  заказчика, установленных договором  строительного подряда. А, заключая сделку по уступке самостоятельного денежного требования, подрядчик  уступает принадлежащее ему право  требовать платежа от заказчика  третьему лицу, т.е. сделка цессии направлена на устранение подрядчика как кредитора  из денежного обязательства. При  этом подрядчик продолжает осуществлять все иные права и исполняет  обязанности, обусловленные договором  строительного подряда, в том  числе и обязанности, связанные  с устранением недостатков выполненных  им работ. Однако часто в таких  случаях суды признают невозможность  передачи права требования по отдельному акту, ссылаясь на то, что при выявлении  в последующем дефектов выполненных  работ, не определено лицо, обязанное  их устранять (Постановление ФАС  СЗО от 16.06.1998 № А56-4121/98, Постановление  ФАС УО от 01.06.2000 № Ф09-690/2000-ГК). Кажется  очевидным, что в указанных случаях  выводы основывались на смешении понятий  обязательства, сделки и договора.

При рассмотрении вопросов, касающихся специальной правосубъектности  кредиторов, будем основывать свою позицию на том положении, что  при реализации сделки по уступке  права требования происходит замена лиц в обязательстве, а не в  договоре, из которого данное обязательство  было выделено.

При разрешении вопроса о  возможности уступки права требования, возникающему из кредитного договора, судами принимаются зачастую противоположные  решения. Чаще всего, признавая недействительными  сделки по уступке права требования вытекающих из кредитных договоров, суды исходят из того, что согласно статье 819 ГК РФ кредитором по обязательству, возникшему из кредитного договора, может  выступать только банк или иная кредитная  организация. Кроме того, обычно, кредитными договорами предусматривается, что  договоры действуют со дня подписания и до полного погашения кредита  со штрафами и неустойками. Следовательно, на момент заключения договоров уступки  требования, кредитные договоры продолжают действовать, поскольку обязательства  по возврату кредита не были исполнены. Кредитные отношения являются длящимися  и не трансформируются в долговые обязательства. Так как к субъектному  составу кредитного договора законом  предусматриваются специальные  требования, то уступка прав по такому договору может быть произведена  только в пользу банка или иной кредитной организации.

Представим аргументы  против такого мнения. После выполнения банком своих обязанностей - выдача кредита - правовой режим, переданных заемщику денежных сумм определяется правилами  о займе (п.2 ст.819 ГК РФ). Специальными нормами, регулирующими отношения  по договорам кредита и по договорам  займа, не предусмотрен запрет распоряжаться  займодавцу правами требования к  заемщику по своему усмотрению. Аналогичного мнения придерживается в своей статье, посвященной проблемам уступки  права требования В.С.Анохин. Кроме  того, при цессии осуществляется перемена лиц в обязательстве, в данном случае - в денежном обязательстве заемщика по возврату денежных средств, полученных по договору кредита, а не перемена сторон в самом договоре кредита.

В итоге правоприменительная  практика по делам, связанным с уступкой права требования, далеко не единообразна, и выводы судов зачастую трудно назвать  бесспорными. Можно только надеяться, что к формированию единого подхода  к разрешению указанных проблем  рано или поздно подключится Высший Арбитражный Суд.

Отметим, что возмездный договор цессии может предусматривать  финансирование цессионарием цедента  в обмен на уступку денежного  требования. В этом случае цессионарий, как правило, именуется финансовым агентом или фактором, а сам  договор договором факторинга.

Взаимоотношения сторон по таким специфическим договорам  регулируются в специальной части  нормами главы 43 ГК РФ, а до введения в действие второй части ГК РФ - Законом  РСФСР от 02.12.1990 г. № 395 - 1 (с изменениями  и дополнениями), "О банках и  банковской деятельности" Временным  положением о клиринговых учреждениях, утвержденным ЦБ РФ 10.02.1993, Письмом Госбанка СССР № 252 от 12.12.1989 "О порядке осуществления  операций по уступке поставщикам  банка права получения платежа  по платежным требованиям".

Отметим некоторые специфические  особенности договоров факторинга:

переуступаемое денежное требование должно вытекать из предоставления первоначальным кредитором товаров, оказания услуг, выполнения работ третьему лицу (должнику) (ст. 824 ГК РФ). Если договор  уступки требования вытекает из другого  основного обязательства, то такой  договор цессии формально не будет  договором факторинга.

 Однако такой договор  будет "классическим" договором  цессии, поскольку законом не  предусмотрен запрет в отношении  переуступки требования без "товарного  покрытия" с получением финансирования  финансовым агентом по договору  факторинга может выступать только  банк, кредитная организация или другая коммерческая организация, имеющая соответствующую лицензию (ст. 825 ГК РФ). Отметим, что до принятия соответствующего законодательного акта, определяющего порядок лицензирования юридических лиц на право заключать договоры факторинга, действует прежний, т.е. безлицензионный порядок (ст.10 Федерального Закона от 26.01.96 № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации").

Предметом уступки требования по договору факторинга может быть как существующее требование, так  и будущее требование (ст. 826 ГК РФ).

Уступка денежного требования финансовому агенту действительна  даже при наличии запрета или  ограничения на переуступку в  основном договоре (ст. 828 ГК РФ).

Запрет на последующую  уступку требования финансовым агентом, кроме случаев, когда иное предусмотрено  договором (ст. 829 ГК РФ).

Достаточно часто механизм финансирования под уступку денежного  требования используется как форма  обеспечения обязательств по возврату кредита (займа). При этом договор  цессии является приложением кредитного договора (или договора займа). А  выручка, поступающая организации - фактору, направляется только на погашение  выданного кредита и платы  за его использование.

На практике распространены два вида договоров цессии: открытая и тихая. При использовании "открытой" цессии должнику - покупателю (заказчику) сообщается об уступке права требования. И, соответственно, должник погашает свое обязательство по оплате организации - фактору. При тихой цессии организация - фактор не сообщает должнику о произошедшей уступке права требования.

Должник производит платежи  первоначальному кредитору - цеденту, а последний переводит полученные средства фактору в погашение  кредита (займа).

 

Правила, регулирующие сделки по переводу долга должником на третье лицо, определены в параграфе 2 Главы 24 ГК РФ. Существенные отличия норм, регулирующих перевод долга, заключаются  в следующих положениях:

Перевод должником своего долга на третье лицо допускается  лишь с согласия кредитора.

Новый должник может выдвинуть  против требований кредитора требования, основанные на отношениях между первоначальным должником и кредитором.

Следует отметить, что при  переводе долга прекращаются права, вытекающие из некоторых обеспечивающих обязательств. Например, прекращаются права залога (ст. 356 ГК РФ) и права  поручительства (ст. 367 ГК РФ), если залогодатель или поручитель не дали согласия отвечать за нового должника.

Тем не менее, использовать процедуру перевода долга в некоторых  случаях бывает удобнее, так как  этот способ перемены лиц в обязательстве  законодательно менее регламентирован. Особенно целесообразно использование  перевода долга по денежным долгам, и, возможно, с условием встречного финансирования первоначального должника новым должником.

Требования, предъявляемые  к форме договора перевода долга  аналогичны требованиям к форме  договора об уступке требования.

 

 

2.1 Использование цессии в риэлтерской деятельности

Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома

 Организации, занимающиеся  строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности  отвлечь из оборота значительные  финансовые средства на долгий  период. В связи с этим застройщики  вынуждены использовать при строительстве  дома не только собственные,  но и привлеченные средства. Схема  долевого строительства имеет  многоуровневую структуру. В основе  ее обычно лежит инвестиционный  контракт, заключаемый между муниципальной  администрацией - владельцем земельного  участка и генеральным инвестором. Если владельцем земельного участка  является какая-либо организация,  то заключается трехсторонний  контракт.

 Если риэлторская организация  внесла инвестиционный взнос  в полном объеме и тем самым  выполнила свои обязательства  перед заказчиком по договору  на долевое участие в строительстве  жилья, то в этом случае у  риэлторской организации возникает  право требования к заказчику  на долю профинансированных ею  квартир. Согласно гражданскому  законодательству (ст. 382 ГК РФ) это  право (требование) может быть  передано риэлторской организацией  другому лицу по договору уступки  права требования (договору цессии), в этом случае договор цессии  помогает гарантированно вернуть  свои деньги.

 В договоре цессии  участвуют две стороны: цедент (продавец задолженности) и цессионарий  (покупатель). Договор цессии, на  основе которого производится  перемена сторон в обязательстве,  должен соответствовать первоначальному  договору, по которому проводилась  сделка между продавцом задолженности  и должником (ст. 389 ГК РФ). Если  первоначальный договор был заключен  в простой письменной или нотариальной  форме, то уступка права требования  совершается таким же образом.  Если сделка требовала государственной  регистрации, то договор цессии нужно зарегистрировать в том же порядке. Права по цессии покупатель получает от первоначального кредитора в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода.

 Если построенные квартиры  предназначены для продажи, то  они включаются в состав основных  средств или готовой продукции  в зависимости от предполагаемого  направления использования. Риэлторские  организации могут продавать  готовые квартиры, поступившие в  их собственность по окончании  строительства и принятия на  баланс готовых помещений.

 Уступка права требования  представляет собой перемену  кредитора в обязательстве в  результате совершения кредитором  соответствующей сделки, как правило,  путем заключения двустороннего  соглашения (договора) между прежним  и новым кредитором (ст. 382 ГК РФ).

 Уступка прав требования  жилья производится по договорам  уступки прав, которые могут заключаться  сторонами во время строительства  и после окончания строительства,  но всегда до момента оформления  в собственность построенного  жилья. Фактическая передача прав  на квартиры может быть осуществлена  после окончания строительства  (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация  воспользовалась своим правом  и оформила жилье в собственность.

 В случае если объект  строительства принят государственной  приемочной комиссией в эксплуатацию  и акт ввода в эксплуатацию  утвержден постановлением главы  муниципального образования, на  территории которого находится  объект, то заключение договора  долевого участия в строительстве  не допускается. Стороны могут  заключить только договор купли-продажи  объекта (его части). Таким образом,  если договор не содержит ограничений  на уступку права (требования) риэлторской организации к инвестору,  то такая уступка не противоречит  ГК РФ.

 Договор цессии широко  применяется в следующем варианте  хозяйственных отношений: риэлторская  организация, участвуя в качестве  инвестора в долевом строительстве, перечисляет деньги другому юридическому лицу на строительство, а затем уступает права требования доли в построенном объекте недвижимости юридическим или физическим лицам. Широкое распространение договора уступки права требования в строительстве связано с тем, что:

 во первых инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи;

 во вторых оформление права собственности на недвижимость - достаточно длительный процесс, занимающий немалое время.

  Поэтому вместо того чтобы оформить право собственности на имущество на себя, а затем еще раз переоформить на покупателя, риэлторы, не получая права собственности на построенную недвижимость, уступают право требования ее получения покупателю, и в результате право собственности оформляется только один раз - сразу на покупателя.

 При этом очевидно, что данная риэлторская организация  товаров не поставляет, работ  не выполняет и услуг не  оказывает: она только перечисляет  деньги, получает право на недвижимость  и уступает его.

 Так как по договору цессии риэлторская организация (цедент), перечислившая по договору долевого участия в строительстве жилого дома заказчику инвестиционный взнос в полном объеме на строительство 2 квартир (2 000 000 руб.), уступает право требования этих квартир другой организации (цессионарию) за 3 000 000 руб.

В случае занижения оплаты по проданной дебиторской задолженности  убыток от данной операции для целей  налогообложения не учитывается.

 Пример.

 Инвестор перечислил  инвестору-застройщику 1 000 000 руб.  в качестве финансирования строительства  доли в объекте недвижимости (квартиры). По окончании строительства квартира  в собственность инвестора не  оформляется, т.к. право требования  ее получения переходит к физическому  лицу. При этом физическое лицо  уплачивает инвестору 1 300 000 руб. Кроме того, инвестор уплатил комиссионное вознаграждение риэлторской фирме за услуги по поиску покупателя права требования в сумме 23 600 руб., включая 3600 руб. НДС. 

 Кроме того, т.к. данная  операция признается облагаемой  НДС, следовательно, налогоплательщик  может принять к вычету НДС,  уплаченный риэлторской организации (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

По сути, организация, уступающая право требования, должна начислить  налог с разницы между суммой, полученной от физического лица, и  суммой, перечисленной генеральному инвестору. При этом принять к  вычету НДС с инвестиционного  взноса инвестор не может по нескольким причинам, одной из которых является, например, отсутствие счета-фактуры. Таким  образом, при получении денег  от покупателя инвестиционного взноса НДС должен быть начислен со всей суммы, а не с разницы.

  Особого порядка определения финансового результата для сделок по уступке права требования при инвестиционно-строительной деятельности гл. 25 НК РФ не установлено. При этом при передаче имущественных прав определяются доходы и расходы от реализации.

 Датой признания доходов  по данной сделке должен являться  день, в который право требования  переходит от прежнего инвестора  к новому владельцу. Что касается  расходов, то расход в виде  суммы первоначально внесенного  инвестиционного взноса для целей  исчисления налога на прибыль  должен признаваться также в  момент перехода прав по договору  цессии. Действительно, до этого  момента взнос не может быть  признан расходом, связанным с  определением налоговой базы  по операции уступки права  требования, т.к. является вложением  (инвестиционным взносом) в строительство  недвижимости.

 Момент перехода права  от цедента к цессионарию осуществляется  в момент заключения договора  цессии, за исключением следующих  случаев:

? передача будущих прав - такие права перейдут цессионарию только в момент их возникновения;

? заключение договора уступки требования с отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ) - в этой ситуации право требования будет передано новому кредитору только при наступлении определенного сторонами условия;

 ? когда стороны в договоре цессии предусмотрели иной момент перехода права.

  Что касается комиссионного вознаграждения, уплаченного риэлторской фирме, то его можно признать для целей налогообложения в момент подписания акта выполненных комиссионных услуг в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ в качестве прочих расходов, связанных с реализацией.

 В настоящее время  существуют следующие граничные  условия договора цессии:

 ? сделки заключаются между юридическими лицами;

 ? первым заключается договор между заказчиком-застройщиком и дольщиком (риэлтором), обязанным по договору финансировать строительство нескольких квартир и приобретающим право на получение этих квартир после исполнения обязанности по финансированию, при этом дольщик (риэлтор) исполняет данное обязательство, как перечисляя денежные средства, так и выполняя для заказчика строительные работы;

 ? в договоре предусмотрено право первого участника передавать свои права и обязательства другим юридическим и физическим лицам, в том числе и частично;

 ? к моменту заключения первого договора цессии первый участник выполняет строительные работы;

 ? первый участник (риэлтор) заключает договоры уступки требования с двумя юридическими лицами (вторым и третьим участниками). При этом второму участнику передаются документы, подтверждающие исполнение первым участником своих обязательств и право получения в дальнейшем одной квартиры. Третьему участнику документов об исполнении первым участником своих обязательств по договору с заказчиком-застройщиком не передается, а передается как право получения в построенном доме нескольких квартир, так и обязанность финансирования строительства.

 Чтобы избежать негативных  последствий при оспаривании  застройщиком действительности  договора "замены лица в обязательстве", целесообразно предусмотреть в  договоре между застройщиком  и генеральным инвестором право  инвесторов (риэлторских организаций)  передавать часть своих прав  и обязанностей по договору  третьим лицам, а также согласие  застройщика на соответствующий  перевод долга.

  Можно дать несколько практических советов при заключении договоров такого рода.

  Для того чтобы договор "замены лица в обязательстве", по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риэлторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риэлтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником.

 Большое значение имеет  комплект документов, передаваемый  прежним кредитором новому кредитору  вместе с договором цессии (ст. 385 ГК РФ). Должник вправе не  исполнять обязательство по отношению  к новому кредитору до представления  ему доказательств перехода требования  к этому лицу, а кредитор, уступивший  требование другому лицу, обязан  передать ему документы, удостоверяющие  право требования, и сообщить  сведения, имеющие значение для  осуществления требования.

 

  Закон прямо указывает на обязанность кредитора, уступающего требование, передать документы, удостоверяющие право требования. К таким документам относится в первую очередь оригинал договора риэлтора (инвестора) с застройщиком.

 Таким образом, обязанность  прежнего кредитора-инвестора передать  новому кредитору-инвестору все  документы, удостоверяющие право  требования, приводит генерального  инвестора, передающего только  часть требований, к необходимости  заключить с застройщиком договор  в количестве экземпляров, большем  двух. Это не противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ, в котором предусматривается  заключение договора в письменной  форме путем составления одного  документа, подписанного сторонами,  однако не устанавливается никаких  ограничений относительно количества  экземпляров подписанного договора. В соответствии с общими принципами  гражданского права это можно  трактовать как свободу участников  договора в определении количества  экземпляров последнего. Если в  тексте основного договора содержится  указание на количество экземпляров  данного договора, ничто не мешает  при необходимости застройщику  и риэлтору (инвестору) внести  изменения в договор в части  увеличения количества его экземпляров.

 Однако выходит, что  третье лицо, которому риэлтор  (инвестор) уступает часть прав  и передает часть обязанностей  по договору с заказчиком-застройщиком, ограничено в дальнейшей уступке  своих прав по данному договору  количеством экземпляров оригинала  договора, переданного ему риэлтором  (инвестором), либо должно заранее  согласовать возможность передачи  ему дополнительных экземпляров  оригинала основного договора.

  Получить право на оформление в собственность жилья можно не только путем заключения договора уступки права (требования) на квартиру после того, как объект построен (имущество, право на которое уступается, создано), но и в процессе строительства путем заключения договора долевого участия в строительстве или уступки права инвестирования.

 Если риэлтор имеет  дело с инвестором, который уже  получил имущественное право  (проинвестировал строительство), привлекает  средства других участников, направляя  их не на инвестирование, а  на покрытие собственного источника  финансирования произведенных инвестиций, этот риэлтор фактически передает новым участникам инвестирования имущественные права инвестора.

 Если риэлтор имеет  дело с инвестором, который, получив  средства дольщиков, направляет  их на инвестирование той части  строительства объекта, которую  сам еще не проинвестировал,  передачи имущественного права  не происходит. Первичным правообладателем  в этом случае становится дольщик.

 Однако пока не создан  объект имущественного права,  не существует и самого имущественного  права на этот объект. Иными  словами, имущественное право  на жилье возникает только  после того, как дом построен  и сдан государственной комиссии. Следовательно, и налогом облагаются  только сделки по передаче  имущественных прав на жилье  после окончания строительства  дома. В этой ситуации под передачей  имущественного права можно понимать  только сделки по уступке права  (требования) жилья, заключаемые  после того, как объект построен. Право оформить в собственность  квартиру может быть имущественным  правом лишь тогда, когда в  любой момент им можно воспользоваться  (оформить право собственности  на квартиру). На стадии строительства  дома сделать это невозможно. Более того, объект имущественного  права может не возникнуть (например, участок с недостроенным домом  будет изъят для государственных  целей).

 Однако с 1 января 2005 г. при приобретении прав на  квартиру в строящемся доме  покупатель вправе получить имущественный  налоговый вычет на основании:

 договора о приобретении  прав на квартиру, доли (долей)  в ней в строящемся доме;

 акта о передаче  квартиры, доли (долей) в ней покупателю, не дожидаясь получения свидетельства  о праве собственности на квартиру.

 

Цессия и ипотека

Основными актами, регулирующими  вопросы ипотеки, являются в настоящее  время Гражданский кодекс Российской Федерации  (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 28721 , Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102ФЗ , Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122ФЗ , Кодекс торгового мореплавания РФ  (в основном глава XXII Кодекса) и другие. Активное нормотворчество ведется  и на уровне субъектов РФ, при  этом принимаемые там нормативные  акты зачастую противоречат федеральному законодательству (например, в Московской области).

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю и представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Гражданский кодекс РФ рассматривает  ипотеку как залог недвижимости (п.2 ст.334 ГК). Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты.

Нормы об ипотеке присутствуют в актах международного права: например, в Международной Конвенции о  морских залогах и ипотеках, которая  была заключена в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции участвует  и Россия). В целом, касаясь вкратце  правового регулирования ипотеки  за рубежом, необходимо отметить главное: если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматривается как институт обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем (например, во Франции) залог признается разновидностью вещных прав. Это влечет важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора происходит в обычном порядке (то есть вне конкурсного производства). Это принципиально отличается от конкурсного производства по законодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника.

Следует отметить, что залоговые  отношения в отличие от многих других видов имущественных правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» . Но по объективным  причинам он не стал правовой базой  для развития ипотечного кредитования в России. Не способствовало в полной мере развитию ипотеки и Постановление  Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» , направленного  на реализацию федеральной целевой  программы «Свой дом»  и на привлечение внебюджетных финансовых средств для предоставления населению  долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий.

Только 20 июля 1998 года в действие вступил Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости), который  действительно был направлен  на урегулирование рассматриваемых  правоотношений. Здесь законодатель подчеркнул сущность ипотеки как  разновидности залога. Подтвердил Закон  об ипотеке и то, что ипотека  может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает  в силу закона (ст.77).

В дальнейшем была принята  «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г. 

Концепция развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищного  кредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Среди участников программы  ипотечного кредитования населения  особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства  по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых продолжает оставаться рефинансирование кредитных  организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.

Следующим шагом в становлении  системы стала разработка и принятие ряда нормативно-правовых актов. Нормативно-правовые акты, оказывающие существенное влияние  на становление и развитие института, относятся к различным отраслям законодательства. Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении  исполнения обязательства (Закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный  закон «О рынке ценных бумаг» , Закон  «Об ипотечных ценных бумагах» ), и административные нормы Закона «Об инвестировании средств для  финансирования накопительной части  трудовой пенсии в Российской Федерации» , и нормы, регулирующие банковскую деятельность. Таким образом, понимая  институт ипотечного кредитования в  широком смысле, можно сказать, что  базой для этого института  является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются  поэтапно.

В идеале система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

На первом этапе были приняты  поправки в Федеральный Закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В рамках реформы пенсионной системы  был принят уже упоминавшийся  Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной  части трудовой пенсии в Российской Федерации», позволяющий инвестировать  средства в ипотечные ценные бумаги. 25 августа 2000 г. Правительство РФ Постановлением № 628 утвердило «Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого  акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Далее состоялись поправки в Федеральный  закон «О внесении изменений в  Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие особенности  эмиссии облигаций, обеспеченных залогом  имущества.

Утвержденные недавно  Советом Федерации поправки в  закон «О рынке ценных бумаг» направлены на совершенствование регулирования  эмиссии и обращения облигаций  с обеспечением. Закон создает  правовую основу для выпуска облигаций, возврат средств по которым обеспечивается одним из способов, предусмотренных  Гражданским кодексом РФ (залогом, поручительством, банковской гарантией и др.), причем в отношении облигаций, обеспеченных залогом имущества. В качестве обеспечения  может выступать залог недвижимого  имущества или ценных бумаг. Необходимо отметить, что под ценными бумагами в первую очередь понимаются закладные.

Принятый в 2001 году Земельный  кодекс  установил рыночные принципы в отношениях, связанных с предоставлением  земельных участков, в том числе  и для жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые  льготы как для физических лиц, приобретающих  жилье с использованием средств  ипотечного кредита, так и для  граждан, продающих свое жилье.

В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать  ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной  Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские  слушания «Законодательное обеспечение  развития ипотечного кредитования в  России». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в  общем созданы правовые и организационные  основы долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования.

Однако участники слушаний признали, что существуют и серьезные  факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Главный из них –  отсутствие на финансовом рынке дешевых  и долгосрочных ресурсов, которые  могли бы быть направлены на ипотечное  кредитование. Вторая проблема, по сути, производная от первой – слишком  большие процентные ставки. Основные операторы ипотечного рынка, такие  как «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» и «Дельта-кредит»  признают, что десятилетний кредит при ставке 15% в валюте либо 18% в  рублях доступен лишь весьма ограниченному  кругу заемщиков. Третья причина  недоверия к российской ипотеке  – зачастую непрозрачные для банка-кредитора  источники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода физического лица является получаемая им заработная плата. Однако в настоящее время отчисления на фонд заработной платы составляют в сумме 46% от суммы оплаты, что  вынуждает большинство работодателей  занижать размер зарплаты. В итоге  большая часть дохода остается теневой. 

На сегодняшний день коммерческие банки не принимают активного  участия в долгосрочном ИЖК. Немногие коммерческие банки имеют у себя собственные программы долгосрочного  ИЖК граждан и выделили на это  значительные денежные ресурсы (Сберегательный банк России, Коммерческий банк Дельта-Кредит и ряд других). Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция  к расширению банковских продуктов  в сфере жилищного кредитования.

Для успешного развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) населения  коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Целесообразность данного шага обусловлена, во-первых, долгосрочным характером ИЖК, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг  как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные  кредиты, эффективно «продавать» такие  кредиты в формате ипотечных  ценных бумаг.

Действующая в настоящее  время система нормативного регулирования  банковской деятельности со стороны  Центрального банка не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному  ИЖК граждан. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению с  другими банковскими операциями.

Вместе с тем, совершенствование  нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся  на различных стадиях рассмотрения в Государственной Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный закон «Об  ипотечных ценных бумагах», ссылки на предмет регулирования которого имеются в ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной  части трудовой пенсии в Российской Федерации».

По мнению ряда депутатов  Государственной Думы, Закон «Об  ипотечных ценных бумагах» предполагает внесение изменений в Федеральный  закон «О банках и банковской деятельности»  в части создания и особенностей регулирования деятельности специализированных ипотечных кредитных организаций. Соответствующий законопроект внесен в Государственную Думу в октябре  этого года.

Проект Федерального закона «О строительных сберегательных кассах», также входящего в систему  ипотечного кредитования, прошел первое чтение.

Принята поправка в Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разрешающая ипотеку определенной части земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к государственной собственности. Поправка позволит фермерам пользоваться возможностями ипотечного кредитования в полной мере.

На рассмотрение Государственной  думы внесен проект Федерального закона «О защите прав и законных интересов  граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». В проекте Федерального закона «О строительных сберегательных кассах»  разрабатывается и законодательная  инициатива, посвященная альтернативной модели кредитования приобретения жилья  – строительным сбережениям граждан.


и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.