Здесь можно найти учебные материалы, которые помогут вам в написании курсовых работ, дипломов, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение оригинальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение оригинальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения оригинальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, РУКОНТЕКСТ, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии так, что на внешний вид, файл с повышенной оригинальностью не отличается от исходного.

Результат поиска


Наименование:


Реферат/Курсовая Экономика недвижимости на международных рынках

Информация:

Тип работы: Реферат/Курсовая. Добавлен: 06.06.13. Год: 2012. Страниц: 14. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     Зарубежная  недвижимость как один из способов управления капиталом всегда привлекала к себе внимание. При большом количестве вариантов инвестирования вложения в зарубежную недвижимость можно  считать классической схемой организации  бизнеса.
     Инвестор, желающий вложить свои деньги в недвижимость, имеет достаточно богатый выбор.
     Существует  возможность прямого инвестирования и опосредованных вложений.
     В первом случае речь идет о покупке  и последующем использовании  недвижимости с целью получения  дохода. В этом случае покупатель, сдает приобретенную собственность в аренду. Если владельцу по каким-то причинам обременительно принимать участие в процессе управления собственностью, можно воспользоваться услугами управляющей компании. Существует большое количество инвестиционных фондов, которые покупают акции компаний, работающих с недвижимостью, а так же компании, которые объединяют вклады частных инвесторов, одним словом, технология такого рода бизнеса достаточно ясна и отработана.
  ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ  НА МЕЖДУНАРОДНЫХ РЫНКАХ 

   Рассмотрев  перечисленные выше факторы, можно  перейти к оценке привлекательности  инвестиций в зарубежную жилую недвижимость. При этом надо иметь в виду, что оценка осуществляется с точки зрения среднего российского потребителя.
   В реальной жизни каждый покупатель имеет свою мотивацию при приобретении объекта недвижимости.
   Цели  клиентов классифицируются следующим образом:
      личное проживание;
      постоянное проживание семьи;
      отдых;
      бизнес;
      коммерческое использование; вложение денег для перепродажи с прибылью.
   Преимущества  и недостатки выхода на международные  рынки недвижимости
   Основная  причина инвестирования в объекты  доходной недвижимости на международных рынках - стремление получать устойчивый поток доходов в виде арендной платы. Выход на международные рынки недвижимости позволяет добиться поставленной цели наилучшим образом в течение длительного периода времени, поскольку разные страны находятся в один период времени на различных этапах промышленного цикла и, следовательно, на различных этапах развития рынка недвижимости.
   Спад и подъем в разных странах происходят в разное время и потому выход на международные рынки позволяет инвесторам в доходную недвижимость получать относительно устойчивые потоки доходов. Кроме того, необходимо учитывать, что длительность цикла сжатия рынка различна в разных городах Европы, Англии и США, что имеет для инвесторов особое значение, поскольку для рынка недвижимости характерно циклическое развитие.
   Преимущества  инвестиций в недвижимость на международных рынках заключаются в том, что они за счет территориальной диверсификации обеспечивают:
   * устойчивый долгосрочный рост  стоимости недвижимости;
   * устойчивый поток доходов, скорректированный  на валютный риск;
   * защиту от инфляции.
   Данные  преимущества обусловлены действием ряда факторов. Прежде всего для различных стран характерны разные стандартные нормы свободной недвижимости, которые играют существенную роль при сжатии рынка недвижимости, поскольку они в краткосрочном периоде "гасят удары" рынка (рост или снижение спроса на объекты доходной недвижимости в результате изменений макроэкономической ситуации). 

   На  основе этого, можно сделать выводы:
   1)об  относительной устойчивости европейских  рынков недвижимости;
   2) о том, что инвестиционная привлекательность европейских рынков недвижимости и рынков США находятся в противофазе.
   Диверсификация  управляемого риска достигается  за счет того, что выход инвесторов на международные рынки в значительной степени нивелирует неизбежные в рамках одного национального рынка циклические изменения арендной платы, коэффициентов капитализации, стандартной нормы свободной недвижимости.
   Для рынков недвижимости в разных странах  характерна и разная степень государственного регулирования. Исследователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают, что ослабление государственного контроля в 80-х гг. привело к противоречивым последствиям: на первом этапе вызвало рост доходов от инвестиций в недвижимость; на втором -рост инвестиций в недвижимость и строительный бум; на третьем этапе - рост предложения объектов недвижимости привел к неизбежному снижению арендной платы и росту стандартной нормы свободной недвижимости.
   Кроме того, к преимуществам  инвестирования в  недвижимость на международных рынках относятся:
   •  различная ликвидность объектов доходной недвижимости;
   • различия в структуре арендной платы (разные сроки и условия заключения договора аренды, сроки пересмотра арендной платы);
   •  различный уровень риска;
   •  различия в налогообложении операций с недвижимостью.
   Недостатки инвестирования на международных рынках недвижимости включают:
   •  недостаточное знание местных особенностей;
   • дополнительные политические риски;
   •  валютный риск.
   Риск  недостаточной информированности
   Серьезным дополнительным риском, характерным  для инвестиций в недвижимость на международных рынках, является риск недостаточной информированности. Это риск, вызываемый недостаточным знанием местных особенностей.
   Различия  между правилами, регулирующими  функционирование рынка недвижимости в разных странах, можно подразделить на формальные и неформальные.
   К формальным различиям относятся:
   •  различия в законодательных актах, регулирующих права собственности  на землю и объекты недвижимости;
   •  различия в налогообложении доходов  от операций с недвижимостью;
   •  традиционно сложившиеся сроки аренды и взаимоотношения между арендатором и арендодателем.
   К неформальным различиям относятся различия в практике ведения переговоров, обусловленные исторически сложившимся уровнем культуры ведения бизнеса и национальными, религиозными особенностями.
   Эти виды риска иностранный инвестор в недвижимость может уменьшить, пользуясь услугами посреднической фирмы, хорошо знающей особенности местного рынка. Однако российским инвесторам необходимо тщательно проверять деловую репутацию фирмы-посредника.
   Политический  риск
   Политический  риск - это, по существу, страновой риск. Существующая методика оценки странового риска требует учета ряда факторов.
   Расчет  странового риска  кумулятивным методом
   1. Риск, связанный с активами:
   политика  экспроприации,
   политика  национализации,
   возможности местного самофинансирования
   2. Риски, связанные с социально-экономической  ситуацией:
   политическая  стабильность
   отношение к иностранным инвестициям
   стабильность  правовой ситуации по защите частной собственности
   участие государства в управлении экономикой
   отношение населения к частной собственности
   наличие и стоимость рабочей силы
   отношения с сопредельными государствами
   степень коррумпированности и влияния
   организованной  преступности
   3. Финансовые риски: 
   конвертируемость  национальной валюты
     стабильность национальной валюты 
   ограничения на вывоз капитала емкость рынка
   доступ  на рынок ЕЭС
   тенденции развития экономики
   стабильность  налогообложения
   темпы инфляции и инфляционные ожидания
   местные потребности в иностранном капитале
   Рассмотренные факторы странового риска относятся  по принятой терминологии к глобальным политическим рискам.
   К локальному политическому  риску относятся сложности установления контактов с местной администрацией и определение соответствующего уровня принятия решений.
   Страновой риск учитывают, корректируя приемлемую ставку доходности инвестиций в недвижимость. Например, если приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость составила 20%, а страновой риск - 6,38%, то ставка доходности с учетом странового риска равна 20% + 6,38 = 26,38%.
   Валютный  риск
   Валютный  риск - это риск получения убытков  в результате неблагоприятных краткосрочных и долгосрочных колебаний курсов валют на международных финансовых рынках.
   Ему подвержены инвесторы в доходную недвижимость в связи с необходимостью конвертации валюты в период покупки-продажи объектов недвижимости и переводом потоков доходов в национальную валюту.
   Косвенным образом валютному риску подвержена любая компания, сталкивающаяся с  иностранной конкуренцией на внутреннем рынке.
   Виды  валютного риска
      Операционный
      Трансляционный
      Экономический
      Прямой
      Косвенный
   Операционный  валютный риск возникает, когда специфика деловой операции требует проведения платежа или получения средств в иностранной валюте в какой-то момент в будущем. Колебания валютного курса могут привести к сокращению реальной суммы выручки или увеличению реальной суммы платежа в иностранной валюте по сравнению с первоначальными расчетами. Этот вид риска связан с потоками денежных средств или величиной выплат. Например, стоимость объектов недвижимости может увеличиваться или уменьшаться из-за изменения валютных курсов.
   Трансляционный  валютный риск возникает при консолидации счетов иностранных дочерних компаний с финансовыми отчетами многонациональных корпораций. Это риск снижения стоимости активов и потери прибыли.
   Экономический валютный риск - это риск сокращения выручки или роста расходов, связанных с неблагоприятными изменениями валютных курсов. Он носит долговременный характер и связан с тем, что компания производит расходы в одной валюте, а получает доходы в другой, в результате любые изменения валютных курсов могут отразиться на финансовом положении компании.
   Существует  два главных последствия экономического риска:
   • уменьшение прибыли по будущим операциям (прямой экономический риск),
   • потеря определенной части ценовой  конкуренции в сравнении с иностранными производителями (косвенный экономический риск).
   Инвесторы в доходную недвижимость особенно подвержены прямому экономическому валютному риску, если вкладывают капиталы в страну, валюта которой обесценивается. Инвестиции в недвижимость носят в основном долгосрочный характер и потому страхование объекта недвижимости от валютного риска практически невозможно. Учет возможных потерь за счет обесценения иностранной валюты проводится через определение приемлемой ставки доходности инвестиций. Например, рассчитано, что ставка доходности инвестированного в недвижимость капитала в национальной валюте должна составить 35%. Если инвестиции осуществляются в страну, валюта которой обесценивается на 15% в год (это внешнее обесценение, выраженное в изменении валютного курса), то приемлемая ставка доходности в иностранной валюте:
   где г - требуемая ставка доходности в  национальной валюте; 1с -  ставка доходности в иностранной валюте; 1с = 0,35 + 0,35 • 0,15 + 0,15 = 0,5525, или 55,25%; )   - темпы обесценения иностранной валюты.
   Данная  формула показывает, что необходимо учитывать как приемлемую ставку доходности в национальной валюте, так и изменения валютного курса.
   Риск  малозначимых рынков
   К малозначимым рынкам относятся рынки  регионов (стран) с численностью населения  не выше 450 тыс. человек. Небольшой масштаб  таких рынков снижает реальные возможности для инвестирования в доходную недвижимость и повышает риск неопределенности. Для малозначимых рынков недвижимости характерна крайне низкая ликвидность и потому есть только один рецепт избежать данного вида риска - не вкладывать капитал в доходную недвижимость на малозначимых рынках.
. Классификация объектов  недвижимости на  зарубежных рынках 

    Для проведения анализа рынка зарубежной недвижимости первоначально необходимо ее классифицировать и определить группу объектов недвижимости, потенциально интересных для российских инвесторов, с целью «чистого» инвестирования, получения прибыли и удовлетворения личных потребностей в жилье. Цель классификации — выявить общие характеристики и типы зданий в различных странах, чтобы обеспечить сопоставимость при оценке их привлекательности.
    В основу классификации целесообразно положить следующие основные признаки:
    функциональное назначение (жилая недвижимость, офисные помещения, промышленная недвижимость, торговые объекты, рестораны, гостиницы, земля, объекты культурного и исторического значения и др.);
    место расположения (престижные районы, столичный рынок недвижимости, малопрестижные районы, курортные зоны, оффшорные зоны и др.);
    типы объектов недвижимости, удовлетворяющие различные потребности (отдельные дома, квартиры, бунгало, шалеты, дома на колесах, виллы, дворцы и др.).
    В соответствии с этой схемой и предварительным  анализом установлено: у российских инвесторов пользуются спросом (в порядке убывания) квартиры, дома, недостроенные квартиры и дома различной степени готовности, земельные участки под застройку и как вложение капитала небольшие гостиницы, прочая недвижимость. Наибольший спрос на жилую недвижимость: всевозможные квартиры и дома, отвечающие самым различным запросам потребителей. Большое значение для сопоставимости имеют их размеры и состав помещений в квартире или доме.
    Классификации жилой недвижимости США
    Синглхаус — дом в один или два этажа, перед ним аккуратно 
подстриженный газон, гараж на пару машин, задний дворик с деревьями (грецкий орех, апельсиновое дерево, персик, клен) и цветами, 
иногда с бассейном. Владелец этого дома — хозяин земли, сам занимающийся стрижкой газонов, уборкой территории, поливкой сада.

    Таунхаус  — городской дом; такие дома формируют квартал из нескольких десятков домов, примыкающих друг к другу; каждый дом имеет гараж на две машины спереди, между гаражом и домом — небольшой дворик размером 2x4 м, где растет пара кустов роз, с другой стороны — участок земли 2,5x5 м с небольшим садом-огородом. Помимо личной есть общественная часть: бассейн, джакузи, гриль, теннисный корт на 8—10 семей. Это может быть двухэтажный дом общей площадью до 120 м2, с оборудованной кухней, столовой, гостиной, на втором этаже — две спальни со встроенными шкафами и ванной. Ворота управляются дистанционно. Отопление и кондиционирование осуществляются одной установкой.
    Кондоминиум — дом, стоимость проживания в котором, число комнат, ванн, наличие бассейна и сада зависят от его типа и качества. Обычно такие дома имеют подземный гараж, помещение, где установлены стиральные, сушильные машины, за пользование которыми надо вносить  небольшую плату.
    Мезонет
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.