На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти готовые бесплатные и платные работы или заказать написание уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов по самым низким ценам. Добавив заявку на написание требуемой для вас работы, вы узнаете реальную стоимость ее выполнения.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Быстрая помощь студентам

 

Результат поиска


Наименование:


Реферат/Курсовая Увеличение темпов жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования

Информация:

Тип работы: Реферат/Курсовая. Добавлен: 09.06.13. Сдан: 2012. Страниц: 29. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


             УЧРЕЖДЕНИЕ  ОБРАЗОВАНИЯ
«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ И   СОЦИАЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ БГУ» 

     Кафедра управления финансами и недвижимостью 
 
 
 
 
 
 
 
 

     КУРСОВАЯ  РАБОТА
     на  тему: Увеличение темпов жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования 
 
 
 
 
 
 

     Студентка 4 курса ГИУСТ БГУ
     специальности «Менеджмент»
     гр. 641-з                                       _________      Михно В.В. 
 
 

     Научный руководитель                                               _________      Хмель С.А.
    
 
 
 
 
 

Минск 2010 

РЕФЕРАТ 
 

     Курсовая  работа объемом 33 с., в том числе 5 ил. 

     Ключевые  слова: ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ, ЗАЛОГ, ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ, ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.  

     Объектом  исследования является  ипотечное кредитование и жилищное строительство.
     Целью написания служит рассмотрение системы ипотечного кредитования и его влияние на темпы жилищного строительства.
     Предметом исследования является использование ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства.
     В ходе написания данной курсовой работы были рассмотрены следующие вопросы:  сущность ипотечного кредитования, его достоинства и недостатки, модели и виды ипотечного кредитования, зарубежный и белорусский опыт в данной области, состояние жилищного рынка Республики Беларусь, анализ проблем, связанных с ипотечным кредитованием и жилищным строительством, а также способы их устранения.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                     4
ГЛАВА 1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ                                               5                                   
1.1. Ипотечное кредитование: сущность, преимущества и недостатки          5
1.2.Операции на ипотечном рынке.   Модели и типы ипотечного кредитования           9                                                                                                                                                               
1.3 Ипотечное  кредитование в Республике Беларусь                                      16
ГЛАВА 2 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ИНСТРУМЕНТ УВЕЛИЧЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА                             21
2.1 Состояние  жилищного рынка Республики Беларусь  и прогнозы его развития                                                                                                           21
2.2. Ипотечное кредитование как стимул увеличения темпов жилищного строительства: проблемы и способы их устранения                                     23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                             32                                                                                          
СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 
 

     В настоящее время кредитование строительства  и покупки жилья, основу которого составляет ипотечное кредитование, является не только развитым направлением банковской деятельности в зарубежных странах, но и признано основным способом решения жилищной проблемы и перспективным путем развития розничного рынка кредитных услуг в Республике Беларусь. Все это говорит об актуальности темы данной курсовой работы, целью написания которой служит рассмотрение системы ипотечного кредитования и его влияние на увеличение темпов жилищного строительства.
     Для достижения цели работы будут решены следующие задачи: рассмотреть систему ипотечного кредитования и операции, проводимые  на ипотечном рынке; исследовать передовой зарубежный опыт в этой области с целью выявления наиболее приемлемых и доступных для республики моделей организации финансирования жилищного строительства; проанализировать состояние жилищного рынка Республики Беларусь; выявить проблемы, связанные с ипотечным кредитованием, и рассмотреть пути их устранения.
     Предметом исследования является использование ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства.
     Объектом  исследования является ипотечное кредитование и жилищное строительство. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
1.1 Ипотечное кредитование: сущность, преимущества  и недостатки 

     В настоящее время кредитование строительства  и покупки жилья, основу которого составляет ипотечное кредитование, является не только развитым направлением банковской деятельности в зарубежных странах, но и признано основным способом решения жилищной проблемы и перспективным путем развития розничного рынка кредитных услуг в Республике Беларусь. В связи с этим интересно исследовать передовой зарубежный опыт в этой области с целью выявления наиболее приемлемых и доступных для республики моделей организации финансирования жилищного строительства   и, в первую очередь, проанализировать возможность внедрения в Беларуси  ипотечного   кредитования.
     Мировой опыт свидетельствует о том, что  ипотечное   кредитование  способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы, а также ускорению проведения экономических реформ в целом ряде стран. Масштаб использования ипотечных кредитов гражданами  и субъектами хозяйствования служит важнейшим показателем уровня развития  и стабильности финансово-экономической системы государства. Кроме того, развитие  ипотечного   кредитования  положительно влияет на функционирование реального сектора экономики.
     Говоря  об ипотеке в целом, следует подчеркнуть, что благодаря внедрению данного  инструмента обеспечивается развитие  жилищного   строительства, освоение земельных участков, реализация иных инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Основная причина широкого внимания к данному виду кредитного обеспечения — надежность в связи с имеющей место тенденцией роста цен на недвижимость. Опыт зарубежных государств говорит о заинтересованности в  ипотечном   кредитовании  не только банковского сектора, но  и  субъектов хозяйствования, использующих ипотеку в качестве инструмента обеспечения исполнения обязательств.  Увеличение  объемов  ипотечных  кредитов имеет непосредственное влияние на развитие банковской системы. Посредством внедрения данного института обеспечения исполнения обязательств средства вкладчиков надежно защищены.
     Недвижимость  является неотъемлемым элементом большинства  экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие.
     1.Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.
     2.Недвижимость, прежде всего, — это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.
     3.Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.
     4.Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.
     5.В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.
     6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.
     Целесообразность  использования заемных средств  при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора. Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):
     1. Приобрести более дорогой объект  по сравнению с собственным  капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.
     2. Диверсифицировать портфель недвижимости  за счет вложения высвобождающихся  собственных средств при кредитовании  в другие объекты.
     3. Покупка приносящей доход недвижимости  в рассрочку дает возможность  собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.
     4.   Увеличивать ставку дохода на  собственный капитал за счет  выбора оптимальных условий финансирования.
     Рассматривая  положительные стороны использования  инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки.
     1. Возвращаемая кредитору сумма  превышает полученный заем, так  как инвестор должен уплатить  проценты.
     2.Ипотечный  кредит — это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.
     3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.
     4. Нарушение графика погашения  кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.
     Кредитор  принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:
     1.Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.
     2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.
     3.Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.
     4.Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.
     5.Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы [1].
     Рассмотренные особенности недвижимости привели  к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.
     Таким образом, ипотека — заём денег под залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства (невозвращения занятых денег), на недвижимое имущество обращается взыскание, имущество продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства. Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Однако в  обиходе зачастую под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования. Объект залога — недвижимое имущество (жилое помещение — дом, квартира), служащие обеспечением обязательств заемщика. Объект кредитования — конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.
     Для  ипотечного кредита характерно:
    предоставление денежных средств на длительное время;
    кредитование сделки по приобретению недвижимости;
    в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.
     Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.
     Преимущества  ипотечного кредитования:
    квартира сразу оформляется в собственность получателя кредита;
    получают и погашают кредит в рублях по фиксированной ставке без всякой привязки к доллару или курсу банка;
    получает льготу по подоходному налогу на всю сумму приобретаемого жилья, кроме того, так как для приобретения жилья использовались заемные средства, то доход, направляемый на погашение процентов по кредиту, дополнительно освобождается от налогообложения;
    обеспечивается сопровождение заемщика на всех этапах процесса оформления и предоставления кредита;
    наличие  возможности  погашения кредита в течение длительного срока — до 30 лет;
    наличие  возможности  досрочного частичного или полного погашения кредита после 6-х месяцев с момента его предоставления;
    удобный график погашения — платеж вносится ежемесячно и составляет не более 50% совокупного дохода семьи;
    в Программе продумана система страхования рисков [6].
 
1.2 Операции на ипотечном рынке. Модели и типы ипотечного кредитования 

     Обычно  операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление  кредитов  под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных  кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок  ипотечного   кредитования .
     Основные  способы рефинансирования  кредитов  сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком  ипотечному   кредиту  специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим  кредит. При оставлении требований по этому  кредиту  на своем балансе (один уровень — банк). Когда права требования по  кредитам  (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.
     Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ, которая, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. В настоящее время в мировой практике сложились следующие классические модели ипотечного кредитования:
1. Усеченно-открытая (Англия, Дания, Испания).
2. Сбалансированно-автономная (Германия).
3. Расширенно-открытая (США).
     Наиболее  простой системой ипотечного кредитования следует считать усеченно-открытую модель. Предоставляя долгосрочные кредиты населению, банк в данной модели привлекает ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты клиентов, долговые ценные бумаги, а также средства от продажи закладных листов [4]. Для усечено-открытой модели характерно соединение функций эмитента, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение, занесенное в специальный регистр имущество ипотечные кредиты. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой модели обусловила ее широкое распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и в странах с развитой рыночной экономикой. Участники ипотечного кредитования в рамках усеченно-открытой модели и отношения, возникающие между ними в ходе реализации своих функций, представлены на рисунке 1.2.1 [4]. . Характерная особенность данной модели прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния и стабильности развития экономики страны, которая оказывает значительное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. 
 

                             ссуда                              денежные средства

заёмщики

 

                     залог                                                   продажа закладных 
 
 

Рисунок 1.2.1 – Схема усеченно-открытой системы ипотечного кредитования 

     На  практике при применении этой модели редко ориентируются на какие-либо стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительность и стоимость), они устанавливаются каждым ипотечным банком в отдельности в зависимости от конкретных обстоятельств. Причем при ограниченном объеме ипотечных услуг, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд. Таким образом, к недостаткам этой модели следует отнести: зависимость модели от рыночного уровня ставки процента, отсутствие жестких стандартов ипотечного жилищного кредитования, ограниченное количество привлекаемых кредитных ресурсов.
     Сбалансированно-автономная или ссудо-сберегательная модель (рисунок 1.2.2) ипотечного кредитования это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на ссудо-сберегательном принципе функционирования по типу немецких частных стройсберкасс” — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов [1]. 
 

                             ссуды                             

заёмщики

накопительные
взносы
                     залог                                                субсидии по     стройсбережениям 
 

Рисунок 1.2.2 – Схема сбалансированно-автономной модели 

     Наиболее  часто и успешно данная модель используется в Германии. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома кредитор должен начать делать целевые накопления в специализированных банках или сберкассах. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости жилья, покупатель недвижимости получает государственную дотацию в размере 10% от его стоимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат. На выдачу этого кредита банк берет средства из предыдущих целевых сбережений своих клиентов. Сегодня в Германии строительство каждой второй из трех единиц жилья финансируется с участием сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования. Преимущества ссудо-сберегательной модели ипотечного жилищного кредитования: будучи закрытой, она не подвержена влиянию изменений на финансово-кредитном рынке; заемщику нет необходимости подтверждать свои доходы, т.к. его платежеспособность проверяется кредитным учреждением на накопительном этапе взаимоотношений; процентная ставка по ипотечному кредиту значительно ниже среднерыночной; доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода; обеспечивает высокую эффективность строительства/приобретения жилья при низких затратах средств. Недостатками ссудо-сберегательной модели являются: заемщик имеет право приобрести жилье только после завершения накопительного периода; способствует ограничению объема поступления финансовых средств в жилищный сектор, из-за сокращения доступа на ипотечный рынок средств инвесторов; создание эффекта финансовой «пирамиды», подобная проблема может решиться благодаря законодательному регулированию деятельности стройсберкасс.
     Расширенно-открытая модель (рисунок 1.2.3) предполагает использование двухуровневой модели рынка. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из ипотечных агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению кредита. Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства, банк взамен переводит получаемые от заемщика ежемесячные выплаты за вычетом своей прибыли (маржи) в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи. 
 

                                                         

заёмщики

    ссуда            залог, 
                         погасительные
                         платежи                                     продажа            
                                                                          ипотечных
                                                                     облигаций                                     
                                                                                                            денежные
                                                                                                                     средства                                                                                            
                                 продажа закладных

                                 денежные средства
 

Рисунок 1.2.3 – Схема расширеннно-открытой системы ипотечного кредитования 

     Американская  модель ипотечного кредитования предназначена  для поступления на рынок ипотечных кредитов более дешевых и долгосрочных средств. Подобными средствами располагают пенсионные фонды и страховые компании. Таким образом, решается главная проблема жилищного финансирования проблема долгосрочных кредитных ресурсов. Реализация расширенно-открытой модели возможна при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка, а также содействии и частичном участии со стороны. Посредством специализированных агентств государство может оказывать поддержку банкам в вопросах рефинансирования ипотечных операций, обеспечивать высокую ликвидность ипотечных кредитов, направляя на эти цели как бюджетные средства, так и долгосрочные средства инвесторов через эмиссию ипотечных облигаций. Предъявление государственными агентствами четких требований к банкам при покупке ипотечных кредитов позволяет установить контроль над качеством ипотечных сделок, а также внедрить единые стандарты для операций с недвижимостью. Кроме того, контроль над функционированием ипотечного рынка предоставляет возможность государству направлять развитие ипотечного жилищного кредитования в соответствии с государственной социально-экономической политикой [4]. Недостатки двухуровневой модели ипотечного кредитования: будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капитала от независимых от системы инвесторов, такая модель подвержена существенному влиянию ситуации на финансово-кредитном рынке. Поэтому, широкое применение двухуровневой модели должно быть в странах с очень устойчивой экономикой; сложность реализации механизма с точки зрения экономико-правового регулирования.
     Все ипотечные кредиты  делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки. К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами. Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.
     1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:
    " кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока – «шаровой» платеж;
    "  кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;
   2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.