На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти готовые бесплатные и платные работы или заказать написание уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов по самым низким ценам. Добавив заявку на написание требуемой для вас работы, вы узнаете реальную стоимость ее выполнения.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Быстрая помощь студентам

 

Результат поиска


Наименование:


реферат Рынок индустриальной недвижимости

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 12.06.13. Сдан: 2012. Страниц: 15. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


?Объект оценки представляет собой автосервис, который относится к производственной недвижимости, общая площадь 295,9 кв.м. Адрес: Московская обл., г. Химки, ул. Репина, стр.7Б, поэтому далее проводится анализ рынка промышленной недвижимости, расположенной в Московской области.
Обзор рынка индустриальной недвижимости за 2011 год[1]
С начала 2011 года было арендовано и куплено более 850 000 кв.м складских площадей – столько же, сколько было поглощено за весь 2010 год
Показатели рынка складской недвижимости Московского региона продолжают демонстрировать положительную динамику, несмотря на негативные тенденции в мировой экономике. Спрос остается на высоком уровне, что выражается в сохранении высоких темпов поглощения складских площадей. Нельзя исключать, что при усилении влияния угрожающих факторов на реальный сектор российской экономики возможно снижение уверенности компаний в потребительском спросе и, как следствие, сокращение планов развития логистических площадей. Тем не менее, Московский регион выполняет функцию общероссийского распределительного центра, при этом обеспеченность складскими площадями остается очень низкой по сравнению с европейскими показателями – эти факторы гарантируют стабильный спрос на аренду складских площадей в долгосрочной перспективе.
Из крупных сделок рынка складской недвижимости, о которых стало известно в 2011 г., можно отметить выкуп компанией Raven Russia долей группы «Эспро» в проектах «Кулон-Пулково» (Ленинградская обл., общая площадь – 36 000 кв.м) и «Восточный» (Ногинский р-н Московской обл., 121 000 кв.м).
Дефицит готовых складских площадей побуждает компании все более активно заключать соглашения с девелоперами о строительстве складов в формате built to suit. При этом растет интерес к приобретению складских площадей в собственность (в противовес аренде складов) – как для собственных нужд, так и в инвестиционных целях.
Предложение складской недвижимости
В 2011 на рынке складской недвижимости Москвы и Подмосковья было введено около 75 тыс. кв.м складских площадей класса А. Среди введенных объектов – новые очереди проектов «Белая Дача Логопарк» (введено 32 тыс. кв.м, девелопер – Hines) и «Крекшино» (20 тыс. кв.м, «РосЕвро-Девелопмент»). Общее предложение складов класса А в Москве и Московской области составляет около 4,7 млн кв.м.
Сегмент складской недвижимости класса «В» регулярно пополняется объектами реконструкции, при этом точный подсчет поквартального прироста предложения в данном сегменте затруднен в связи с разнородностью и непрозрачностью этого рынка. Общий объем предложения складов класса «В» в столичном регионе превышает 4 млн кв.м.
До конца 2011 г. может быть введено около 100 тыс. кв. м складов класса А, среди ожидаемых объектов – площади в «Инфрастрой Быково» (34 000 кв.м, Новорязанское ш., 18 км от МКАД) и Raven Russia Климовск (50 000 кв.м, Симферопольское ш., 21 км от МКАД).
На 2012 г. заявлен ввод нескольких крупных проектов складской недвижимости: 50 000 кв.м в индустриальном парке «Южные Врата», 80 000 кв.м во II фазе проекта «МЛП-Подольск», 60 000 кв.м в логопарке «Дмитров», до 300 000 в проекте ПНК-Внуково и др.
Общий объем заявленных к вводу в 2012 г. складских площадей достигает 900 тыс. кв.м (из них склады класса А – свыше 700 тыс. кв.м), что более чем в 3 раза превышает ожидаемый прирост предложения текущего года (260-280 тыс. кв.м).
 
Рис. 3  Динамика объема рынка складов класса «А» 


Спрос на складскую недвижимость
По предварительным данным, объем сделок покупки и аренды складов конечными пользователями составили около 300 тыс. кв.м . Это на 25% меньше, чем во II кв. 2011 г., но более, чем в 2 раза выше показателя III кв. 2010 г.
В связи с небольшим выбором готовых складских площадей в аренду, на рынке все более активно заключаются соглашения о предварительной аренде в строящихся складских комплексах.
Рис. 4  Динамика поглощения складских площадей по кварталам

С начала 2011 г. было арендовано и куплено более 850 тыс. кв.м складских площадей – столько же, сколько было поглощено за весь 2010 г. Такой результат позволяет ожидать, что по итогам 2011 г. объем поглощения складов превысит 1,2 млн кв.м, что близко к показателю 2007 г., когда в Московском регионе было арендовано и куплено более 1,3 млн кв.м площадей – рекорд за всю историю московского рынка складской недвижимости.
В 2011г по-прежнему наиболее активно развивали складские мощности торговые и логистические операторы (среди примеров крупных сделок – покупка склада built to suit в проекте ПНК-Внуково ритейлером «Дикси» и аренда в комплексе «Агротерминал» компанией «КПД-Карго»).
 
Рис. 5  Примеры крупных сделок на рынке складской недвижимости, III квартал 2011 года

Вакантные складские площади
Уровень вакантных площадей в складских комплексах в 2011 г. продолжил снижаться, достигнув 1-2% в складах класса «А» (в функционирующих комплексах свободно не более 70 000 кв. м, в основном небольшими блоками).
В складской недвижимости класса «В» остается вакантными в среднем 8-10% площадей, при этом в наиболее качественных и удачно расположенных объектах этого класса доля свободных площадей не превышает 2-3%.
Уровень вакантных площадей складской недвижимости Москвы и Подмосковья практически достиг того минимального уровня, наблюдавшегося в 2007 году и начале 2008 г.
Рост доли свободных складских площадей в аренду возможен не ранее конца 2012 года. В случае сохранения позитивных тенденций, наблюдаемых на рынке складов на протяжении трех кварталов 2011 года, в следующем – 2012 году, строящиеся площади будут поглощаться до ввода в эксплуатацию.
Рис. 6  Соотношение спроса и предложения


Ставки аренды складской недвижимости
В 2011 года продолжился рост арендных ставок на складскую недвижимость. Средняя ставка аренды склада класса «А» достигла $130-135 за кв.м в год. Под давлением растущего спроса собственники готовы выставлять оставшиеся готовые к въезду помещения по ставке $140 за кв.м в год и выше.
В лучших складских комплексах класса «B» ставки аренды сопоставимы с ценами на склады класса «А». Разброс ставок аренды складов в этом сегменте весьма значителен. На большинстве складских объектов, учтённых при анализе, собственники готовы повышать ставки новым арендаторам.
В случае, если негативные экономические тенденции не получат развития в реальном секторе экономики, в IV квартале 2011 г. ставки аренды складов сохранились на высоком уровне, с тенденцией к повышению.
В случае выхода на рынок большей части заявленных к вводу в 2012 г. складских комплексов, возможна стабилизация, и даже некоторая коррекция ставок аренды в сторону понижения – на 2-3% в течение 2012 года.
Рис. 7  Динамика средних арендных ставок

 
Рис. 8  Динамика средних арендных ставок

Максимальный объем поглощения за последние пять лет: в Московском регионе общий объем сделок (по предварительным данным) превысил 1 млн. м2.
Минимальный объем ввода новых складских площадей (370 тыс. м2 в Московском регионе): в результате, произошло усиление позиций собственников складских комплексов, а уровень вакантных площадей опустился до практически нулевой отметки, составив лишь 0,6% в классе А.
Рис. 9  Объем ввода и поглощения в Московском регионе

Рис. 10  Динамика размера средней сделки и общего числа сделок

Рост числа крупных сделок: в 2011 г. мы наблюдали рекордную за последние 4 года долю сделок площадью более 30 тыс. м2 в общем объеме поглощения.
Рис. 11  Доля сделок площадью более 30 тыс. кв.м

74% всех сделок были заключены именно в Московском регионе. Данный показатель остается практически неизменным на протяжении последних трех лет, что указывает на значительную концентрацию предложения и спроса вокруг Москвы – и является своего рода «антирекордом» российского рынка логистики.
Рис. 12  Распределение объема поглощения по регионам

Компания Knight Frank выступила консультантом сделок с общим объемом более 300 тыс. м2, из них 220 тыс. м2 – в Московской области, где, по предварительным данным, компания лидирует с полуторакратным отрывом от ближайшего конкурента.
Характерной особенностью 2011 г. также стала активизация спроса на покупку складских площадей. В 2011 г. были совершены две крупные сделки по продаже складских помещений по схеме «строительство под ключ» (консультантом сделки общей площадью более 50 тыс. м2 выступила компания Knight Frank; это крупнейшая сделка по строительству складского объекта на продажу за всю историю рынка).
Ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости, расположенных в Москве и Московской области, по состоянию на конец 2011 года составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-9,75%, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте  индустриальной недвижимости – 11-11,25%. Ставки капитализации для объектов, расположенных в Санкт-Петербурге и других регионах, выше  в среднем на 50 и 250 базисных пунктов соответственно
 
 
 
Сегмент
Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости
Москва
Санкт-Петербург
Другие регионы
Офисная недвижимость
9,5-9,75%
10-10,5%
12-12,5%
Торговая недвижимость
10-10,5%
10,5-11%
12-12,5%
Индустриальная недвижимость
11-11,5%
11,5-12%
13,5-14%

При мониторинге рынка промышленной недвижимости, автосервисов в Московской области были выявлены следующие предложения:
 
Тип объекта
Фото
Направление
Пл. кв. м
Продажа частями
Цена, руб.  v
Доп. информация
Контакты

склад, производство

Егорьевское ш.
818
Нет
3 500 000
СКЛАД НА ПРОДАЖУ. 90 км от МКАД по Егорьевскому шоссе, c. Починки. Продается склад общей площадью 818 кв.м., бывшее овощехранилище. Фундамент - ж/б блоки, стены-ж/б блоки и…
Иванов Леонид Владимирович
(495) 363-08-43
Оставить заявку

производство

Каширское ш.
475
175 – 300 кв.м
12 000 000
ПРОИЗВОДСТВО НА ПРОДАЖУ .м. Домодедовская, 35 минут транспортом от метро, 22 км от МКАД по Каширскому шоссе, ОСЗ, общая площадь, 475 кв.м., (300+175) несколько отдельных входов,полы и…
Пак Антонина
(495) 228-00-30
Оставить заявку

другого и свободного назначения, склад, производство

Егорьевское ш.
1524
Нет
15 000 000
АВТОСЕРВИС НА ПРОДАЖУ Продается действующий 1-эт. автосервис 1424 кв.м: -сервис 220 кв.м (для жестяных работ с сушилкой); -сервис 220 кв.м (с подъмниками и ямой); -цех 450 кв.м для произ-ва гипсовых и пенобетонных…
Лавринович Федор Михайлович
(495) 363-04-53
Оставить заявку

здания и особняки, земельный участок, производство

Горьковское ш.
11300
Нет
28 500 000
Земельный участок со строением на продажу. Горьковское шоссе, 65 км от МКАД, г. Павловский Посад, Мишутинское шоссе, дом 72б, 50 м/тр. от метро. Земельный участок - 1,13 Га…
Визгалова Наталья Александровна
(495) 363-08-43
Оставить заявку

производство, земельный участок, склад

Егорьевское ш.
4748
Нет
31 000 000
ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС НА ПРОДАЖУ. Егорьевское шоссе, 130 км от МКАД., центр г. Рошаль. Земельный уч-к 1,8 га (пром. назначения, в стадии оформления в собственность )+ 2-эт. капитальное здание 4674.3…
Лавринович Федор Михайлович
(495) 363-04-53
Оставить заявку

производство, склад

Горьковское ш.
1200
Нет
31 000 000
ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЕ ЗДАНИЕ НА ПРОДАЖУ. 37 км Горьковское шоссе, Ногинск г, Энтузиастов ш, д. 54. 1200 кв. м, сэндвич-панель, утепленный ангар, 2007 года постройки, отапливаемый. Высота…
Евсевьева Ирина Гелиевна
(495) 363-04-53
Оставить заявку

производство, склад

Киевское ш.
4067
Нет
37 000 000
ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ПЛОЩАДЬ НА ПРОДАЖУ Киевское ш., 70 км от МКАД. Продаётся трёхэтажное отдельно стоящее здание 1987 года постройки общей площадью 4067 кв.м. на огороженном участке 1.54 Га, высота потолков 3.4…
Косарев Сергей Георгиевич
(495) 228-00-30
Оставить заявку

производство

Горьковское ш.
2518
Нет
45 000 000
ПРОИЗВОДСТВО НА ПРОДАЖУ. 90 км от МКАД по Горьковскому шоссе, г. Покров. Продается ОСЗ под производство площадью 2 518 кв.м.(2018- производственная и 500 кв.м.- административная). Высота потлков 9 м.…
Иванов Леонид Владимирович
(495) 363-08-43
Оставить заявку

производство, склад

Симферопольское ш.
2580
595 – 2580 кв.м
51 000 000
ПРОИЗВОДСТВО НА ПРОДАЖУ. Московская область, г. Серпухов, 75 км от МКАД по Московскому шоссе.…
Марковская Алла Артуровна
(495) 228-00-30
Оставить заявку

производство, земельный участок, склад

Егорьевское ш.
50000
Нет
60 000 000
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК НА ПРОДАЖУ . Московская область, 27 км от МКАД по Егорьевскому шоссе, г.Раменское. Продается земельный участок 5 га пром. назначения, разрешенное использование: под производство/склад. 300 кВт.…
Лавринович Федор Михайлович
(495) 363-04-53
Оставить заявку
 


ID: 1733
ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ БАЗА
М.О., г. Раменское

Город: Раменское
Округ: Подмосковье
Направление: Северо-Восток
Трасса: Новорязанское шоссе
Площадь (кв.м.): 3684.2

Продажа/аренда: Продажа
Цена продажи (RUR): 85000000





ID: 1312
ПРОИЗВОДСТВО
МО, Дмитровский р-н

Город: Дмитров
Направление: Север
Трасса: Дмитровское шоссе
Площадь (кв.м.): 3431

Продажа/аренда: Продажа
Цена продажи (RUR): 42000000





ID: 614
ПРОИЗВОДСТВЕННО - СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС
Химки, ул. Нагорная д. 4

Город: Химки
Округ: САО
Направление: Север
Трасса: Ленинградское шоссе
Площадь (кв.м.): 1038

Продажа/аренда: Продажа
Цена продажи (RUR): 36250000





ID: 615
ПРОИЗВОДСТВЕННО - СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС
Химки, ул. Нагорная д. 4

Город: Химки
Округ: САО
Направление: Север
Трасса: Ленинградское шоссе
Площадь (кв.м.): 2871

Продажа/аренда: Продажа
Цена продажи (RUR): 82650000





ID: 576
ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ БАЗА
МО, Сергиево-Посадский р-н, Хотьково

Направление: Северо-Восток
Трасса: Ярославское шоссе
Площадь (кв.м.): 1480

Продажа/аренда: Продажа
Цена продажи (RUR): 28000000





ID: 573
ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ БАЗА
МО, Сергиево-Посадский р-н

Направление: Северо-Восток
Трасса: Ярославское шоссе
Площадь (кв.м.): 9000

Продажа/аренда: Продажа
Цена продажи (RUR): 250000000





ID: 376
ОТДЕЛЬНО СТОЯЩЕЕ ЗДАНИЕ
Красногоский р-н, Путилково

Город: Красногорск
Направление: Северо-Запад
Трасса: Путилковское шоссе
Площадь (кв.м.): 295.5

Продажа/аренда: Продажа
Цена продажи (RUR): 35000000





ID: 356
ПРОИЗВОДСТВЕННО - СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС
Химки, Нагорное шоссе, д. 4

Город: Химки
Округ: САО
Направление: Север
Трасса: Ленинградское шоссе
Площадь (кв.м.): 4576

Продажа/аренда: Продажа
Цена продажи (RUR): 150000000


 
 
 
 
 
 
2.3    Ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.
На разброс цен коммерческой недвижимости обычно влияют следующие факторы: местоположение объекта, площадь объекта, качество прав на объект, условия продажи, условия, финансового расчета, инфраструктура, использование или назначение объекта, материал основных конструкций и планировка объекта, техническое состояние объекта, транспортная и пешеходная доступность, наличие рядом аналогичных объектов, соответствие объекта принципу ННЭИ.
Далее приводится краткий анализ основных ценообразующих факторов применительно к рынку коммерческой недвижимости Московской области.
1. Местоположение объекта. Местоположение (удаленность от МКАД) является важным фактором, влияющим на стоимость коммерческой недвижимости. При удалении от МКАД, как правило, стоимость объектов уменьшается, и наоборот
2. Площадь объекта. На рынке Московской области прослеживается обратная зависимость цены 1 кв. м коммерческой недвижимости в зависимости от общей площади: чем больше площадь помещения, тем меньше удельная цена 1 кв. м общей площади.
3. Время продажи/предложения. Данный фактор учитывает рост/падение цен на рынке недвижимости в течение определенного времени.
4. Факт сделки (уторгование). Фактор уторгования учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.
5. Передаваемые права. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.
6. Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости.
7. Условия финансирования. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки.
8. Инфраструктура. Наличие либо отсутствие в районе расположения объекта оценки объектов социальной инфраструктуры - жилищного и коммунального хозяйства, здравоохранения, физкультуры и спорта, розничной торговли и общественного питания, бытового обслуживания, системы образования, учреждений культуры, науки оказывает влияние на его стоимость соответственно в сторону увеличения либо уменьшения.
9. Использование или назначение объекта. Данный фактор обусловлен различием цен в зависимости от назначения и использования объектов недвижимости: при аналогичных характеристиках торговые помещения в Московской области стоят дороже офисных, офисные в свою очередь стоят дороже производственных и складских.
10. Материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия.
Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций
11. Техническое состояние объекта. В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу)
12. Транспортная и пешеходная доступность. На стоимость объекта влияет его транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам метро и общественного транспорта
13. Наличие рядом аналогичных объектов. Данный фактор учитывает уникальность объекта для данного местоположения: как правило, при наличии в ближайшем окружении объекта большого числа аналогичных объектов, его ценность, и соответственно стоимость, будут ниже, чем при их отсутствии.
14. Соответствие объекта принципу ННЭИ. Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от недозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.
Выводы
Предложений  к продаже и аренде автосервисов непосредственно в г. Химки и Химкинском  районе незначительное количество, по которым сложно сделать какие – либо выводы о стоимости объектов оценки, поэтому оценщик расширил диапазон поиска аналогов  по всему МКАД на расстоянии 0-20 км. Данные же предложения позволяют сделать выводы о максимальной, минимальной и средней рыночной стоимости за 1 кв. м площади производственных комплексов, автосервисов:
Таблица 14 Диапазон рыночной стоимости 1 кв.м индустриальной недвижимости, автосервисов
Расстояние до МКАД, км
Площадь , кв. м
Рыночная стоимость  1 кв.м , руб.
мин.из выборки
макс. из выборки
сред. из выборки
0-20
200-40000
24 278
82 746
38 471
Источник: составлено ООО «АБН-Консалт»
 
 
 
 
Таблица 15 Диапазон арендных платежей 1 кв.м в год индустриальной недвижимости, автосервисов
Расстояние до МКАД, км
Площадь сдаваемая, кв. м
Арендный платеж за 1 кв.м в год, руб. без НДС
мин.
макс.
сред.
0-20
500-15000
1500
9800
4825

Источник: составлено ООО «АБН-Консалт»
Обзор земельного рынка МО
Сегментирование земельного рынка МО
При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес-операций на земельном рынке, в том числе при анализе рынка, объекты необходимо структурировать.
Для этого всю совокупность объектов рынка (земельных участков) следует сегментировать. В данном случае однородными подвидами могут выступать как категории земель и их целевое назначение, их качество, параметры земельных участков, местоположение земельных участков, транспортная доступность, так и некоторые экономические показатели. В настоящее время целесообразно использовать множественную сегментацию, так называемую многофакторную модель сегментирования, т.е. сегментирование по нескольким видам одновременно. Подобное сегментирование может выступать как инструмент маркетинговых исследований и мониторинга земельного рынка. Следует отметить, что именно от правильности выбора определенного сегмента рынка зависит успех в конкурентной борьбе.
По мнению аналитиков Vesco Consulting на земельном рынке можно выделить следующие сегменты в зависимости от:
1. Категории земель:
Земли сельскохозяйственного назначения;
Земли населенных пунктов;
Земли промышленности и иного назначения;
Земли особо охраняемых территорий;
Земли лесного фонда;
Земли водного фонда;
Земли запаса.
2. Целевого назначения земель:
Под индивидуальное жилищное строительство;
Под коттеджное строительство;
Под загородные дома и резиденции;
Под садово-огородническое хозяйство;
Под фермерское хозяйство;
Под административно-производственные цели;
Прочее.
3. Вида права пользования земельным участком:
Собственность;
Аренда;
Постоянное бессрочное пользование;
Владение.
4. Размера земельного участка:
Мелкие участки до 0.5 га;
Средние участки 0.5 - 5 га;
Большие участки 5 - 20 га;
Крупные участки свыше 50 га.
5. Наличия подведенных к земельному участку коммуникаций:
Газоснабжение;
Электроснабжение;
Теплоснабжение;
Водоснабжение;
Канализация.
Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. При этом качество земли влияет на ценообразование земельного участка. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения. А земли промышленности и иного специального назначения имеют свою специфику и могут быть ограничены или изъяты из оборота.
Сегментирование земельных участков, исходя из целевого назначения, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот сегмент важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.
Право пользования землей определяет операции на рынке недвижимости. Поэтому, исследуя земельный рынок в целом или анализируя возможность развития какого-то конкретного земельного участка, следует делать акцент на этой характеристике недвижимости. Не надо объяснять, что полноправный собственник земельного участка, равно как любого другого объекта недвижимости вправе распоряжаться им по своему усмотрению, разумеется, не выходя за рамки законодательства. С другой стороны, если земельный участок находится, например, на праве постоянного бессрочного пользования, то пользователь может распоряжаться объектом только с согласия органов власти. В случае аренды определяющим являются все оговоренные условия договорных арендных отношений. Именно ими обусловлены потенциально возможные действия арендатора земли.
Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры.
Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. А увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:
транспортные подъездные пути – 15-20%
электроэнергия – 15-25%
газоснабжение – 15-25%
остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%.
Краткий обзор земельных участков Московской обл.
Рынок земли Подмосковья формируется в основном из предложений земельных участков двух категорий – сельскохозяйственного назначения и земель поселений, при этом последняя группа превосходит первую по числу предложений более чем в семь раз. Сегодня на рынке земли Подмосковья больше всего предложений о продаже земельных участков категории земли поселений с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Они составляют 80 % рынка.
Предложения земель сельскохозяйственного назначения  превышают 11% рынка. Совсем немного земель продается с целевым назначением под коммерческую недвижимость (6%), многоэтажное строительство (2%) и строительство рекреационных объектов (1 %).
Рис. 13.  Структура предложения земельных участков в Московской обл.

Особенности земли Московской области, характеризующиеся высокой степенью антропогенной освоенности и техногенной нагрузки, способствуют ежегодному уменьшению площадей сельскохозяйственного назначения, за счет постоянно увеличивающихся площадей под застройкой и инфраструктурой.
На Подмосковном рынке сегодня имеется дефицит земельных участков для реализации девелоперских проектов. Земельных участков с разработанной исходно-разрешительной документацией на рынке не представлено.
Для инвестора выгоднее приобретать сельскохозяйственные земли, а затем осуществлять их перевод в требуемую категорию. Доходность в этом случае может достигать 500%. С точки зрения инвестиций сельхоз.земли однозначно имеют весомый потенциал. Приобретая земельный участок со статусом сельскохозяйственного и переводя его в иную категорию, можно получить возможность заработать около 100% в годовом исчислении. Однако процедура перевода сталкивается со многими административными барьерами и требует очень большого количества времени и материальных затрат. Стоимость перевода варьируется от $1000 до $10 000 за сотку.
Земли под промышленную и жилую застройку демонстрируют более привлекательную динамику и увеличиваются в цене на 40–90% в зависимости от их места расположения.
Предварительные итоги и прогноз на 2012 г.
    Продолжается снижение средней стоимость сотки на участки без подряда в организованных коттеджных поселках. С начала 2011 года средняя стоимость сотки на участки без подряда снизилась практически на четверть (-24,9%). Это обусловлено, в первую очередь выходом на рынок более дешевого предложения и, во вторую очередь, естественным снижением стоимости в уже существующих поселках для дополнительного стимулирования спроса.
Объем спроса на участки без подряда в 2011 году в основном поддерживается благодаря: увеличению размера скидок, выходу новых поселков с более дешевым предложением. С начала 2011 года данный показатель показывает небольшой рост, в среднем на +2% за квартал.
Оптовый рынок земли продолжает находиться в состоянии коррекции, активность инвесторов до сих пор не велика. При этом очевидно, что рынок оздоровился после затяжных глобальных экономических потрясений и стал активно повышать качество выставляемых на продажу земельных участков (наиболее полный пакет документов, дающий возможность в минимальные сроки провести сделку, самостоятельный сбор продавцом дополнительной разрешительной документации, разрешение вопросов с обременением и пр.). На такие качественные и максимально укомплектованные объекты потенциальный спрос постоянно растет, что приводит, соответственно, к увеличению реальных сделок.
До начала экономического кризиса (1 полугодие 2008 года) общий объем предложения на оптовом рынке земли в Московской области оценивался примерно в 52,4 тыс. га. Таким образом, за период кризиса объем предложения вырос практически в 3 раза и составил 151,1 тыс. га.
Говоря о реальном спросе, то в целом, за последние 1,5 года, со  2-го полугодия 2010 года на оптовом рынке земли Московской области наблюдается положительная динамика количества реальных сделок. Однако, количество реальных сделок во 2-ом полугодии 2011 года практически в 5 раз меньше по сравнению    со 2 полугодием 2008 (докризисный период).
Практически половина (48%) сделок приходится на земли промышленного назначения.   
В 2011 году продолжает увеличиваться требовательность и осведомленность потенциальных покупателей к каждому конкретному объекту.
С начала года наблюдается выборочная тенденция перехода от продажи простой земли в нарезку (участки без подряда) к более маржинальному продукту (готовый дом или с подрядом), что дает надежды на возвращение к практически сформированному организованному коттеджному рынку в докризисный период.
Имеющиеся предложения

 



 
Выводы:
Предложений незастроенных земельных участков под промышленную застройку в оцениваемом районе мало, предлагаемые участки, как правило, находятся в составе имущественных комплексов, стоимость зависит от площади участка и наличия коммуникаций, тем не менее можно сделать некоторые выводы относительно стоимости 1 кв.м земельных участков. 
 
Таблица 16 Диапазон рыночной стоимости 1 кв.м земельного участка

и т.д.................


Расстояние до МКАД, км
Площадь , кв. м
Рыночная стоимость  1 кв.м , руб.
мин.из выборки
макс. из выборки

Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.