На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 14.10.2013. Сдан: 2011. Страниц: 18. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
      
     Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное  владение и пользование или во временное пользование, а арендатор  должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).
     Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило  о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества  каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).
     В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена  отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена  по тому же принципу, что и структура  других глав ГК, регулирующих сложные  договоры, которые имеют свои отдельные  виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала  излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся  только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
     Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения  об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено  иное (ст. 625 ГК).
     Необходимо  отметить, что ГК, вслед за Основами гражданского законодательства 1991 г., давая понятие договора аренды, исходит  из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, договор подряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это имело место ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (так называемое арендное предприятие) либо одного из средств «разгосударствления» экономики. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду как на один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.
     Основы  законодательства Союза ССР и  союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.(1), допускавшие использование  арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, признаны не подлежащими  применению на территории Российской Федерации, о чем прямо говорится  в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»(2).
     О возвращении договора аренды в семью  договорных обязательств свидетельствует  и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор-нанимателем, а сам договор - договором имущественного найма.
     Однако  и сегодня договор аренды несет  на себе некоторые «родимые пятна» «разгосударствления» в силу отдельных  действующих норм законодательства о приватизации (см., напр., ст. 624 ГК).
     Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые  присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
     Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом  права собственности на это имущество  к арендатору (нанимателю); последний  получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить  верным признаком, отличающим договор  аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.
     Обращает  на себя внимание также то, что в  отличие от дореволюционного российского  гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом, - ему по общему правилу  принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).
     Пользование имуществом при аренде обязательно  сопряжено с его эксплуатацией  со стороны арендатора, с присвоением  последним плодов, продукции и  доходов, полученных в результате использования  арендованного имущества. Этим качеством  договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который  может быть сопряжен и с временным  пользованием имуществом исполнителя  со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением  возможности присвоения плодов, продукции  и доходов, которые дает пользование  соответствующим имуществом.
     Наделение арендатора статусом титульного владельца  позволяет оптимальным образом  решить проблему защиты его прав и  законных интересов, связанных с  арендованным имуществом. Имеется в  виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны  третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного  владения (виндикационный иск), а также  на защиту прав от нарушений, не связанных  с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и  не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
     Наделение арендатора статусом титульного владельца  позволило законодателю также дополнительно  обеспечить его права путем использования  другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта  идея реализована путем включения  в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права  собственности на арендованное имущество. Переход права собственности  или иного ограниченного вещного  права на сданное в аренду имущество  к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения  договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
     Предоставление  арендатору вещно-правовой защиты и  признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в  юридической литературе как основания  отнесения этого права к числу вещных прав. Думается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.
     И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования  арендованным имуществом. В современном  гражданском законодательстве право  пользования, принадлежащее арендатору, не трактуется столь широко, как  это имело место в дореволюционном  российском гражданском праве. Во всяком случае оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного  имущества в субаренду. Скорее, ГК предусмотрел обратную презумпцию: арендатор  не вправе сдавать арендованное имущество  в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено  ему арендодателем (п. 2 ст. 615).
     Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые  являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных  видов. В этих целях как бы «вынесены  за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация  арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере  принципа свободы договора. Большинство  норм, регулирующих договор аренды, носят диапозитивный характер, они  действуют в том случае, если стороны  не урегулировали соответствующие  вопросы в договоре. Таким образом  регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества  арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений  имущества, и др.
     В третьих, выделение отдельных видов  договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено  в ГК не на основе какого-либо единого  классификационного критерия, а в  зависимости от вида сдаваемого в  аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные  правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.
     Договор проката выделен в отдельный  вид договора аренды исходя прежде всего из субъектного состава: арендодателем  здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской  деятельности, - а также из целей  использования арендатором арендованного  имущества (эти цели должны носить потребительский  характер).
     Договор аренды (фрахтования на время) транспортного  средства имеет ту особенность, что  пользование передаваемым в аренду транспортным средствам требует  управления им и его квалифицированной  технической эксплуатации силами профессионального  экипажа.
     Что касается договора лизинга (финансовой аренды), то основные квалифицирующие  признаки, позволяющие выделять его  как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в  этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.
     С точки, зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор  аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.
     Договор аренды является консенсуальным, поскольку  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается  с передачей арендованного имущества  арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и  вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому  в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической  передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.
     Договор аренды является возмездным, поскольку  арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
     Договор аренды является двусторонним, поскольку  каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности  в пользу другой стороны и считается  должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют  место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и  пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые  взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.
     Синаллагматический  характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное  исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением  арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности  по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
     Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия  обстоятельств, очевидно свидетельствующих  о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный  срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать  возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     СУЩЕСТВЕННЫЕ  УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ  

     В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его  предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ  указывается: «При общей тенденции  к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его  условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых  договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».
     Такие суждения основаны на более общем  взгляде на существенные условия  всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными  условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным.
     Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие  «существенные условия договора»  определяется путем указания на последствия  отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование  одной из важнейших категорий  договорного права ставится в  зависимость от техники законодательной  работы.
     Для выяснения сути понятия «существенные  условия договора» необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия  «договор» идет речь, когда мы анализируем  проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, поскольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора.
     Если  в отношении какого-либо условия  договора имеется диспозитивная  норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего  это условие, вовсе не означает, что  соответствующее условие отсутствует  в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диапозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным. 

     Теперь  обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором  содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся  условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или  иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

     Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются законодателем в само определение  того или иного договора. Такие  условия бесспорно являются существенными  условиями договора, ибо, называя  их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.
     Принимая  во внимание легальное определение  договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование, - мы должны сделать вывод  о том, что условия о сроке  аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия  договора на тот случай, когда в  тексте договора не имеется соответствующих  пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия  о сроке аренды и арендной плате  не являются существенными условиями  всякого договора аренды.
     Первым  среди всех существенных условий  гражданско-правового договора в  п. 1 ст. 432 ГК названо условие о  предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе  не сводится к имуществу, передаваемому  в аренду. Предмет договора, а  вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная  сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие...»
     Поэтому предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная  сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование  арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего  использования последним (осуществление  капитального ремонта, воздержание  от действий, создающих препятствия  в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества  и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании  срока аренды.
     Учитывая  специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способы  защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш  взгляд, можно говорить о том, что  предмет договора аренды включает в  себя два рода объектов. Объектом первого  рода должны служить соответствующие  действия обязанных лиц. Роль объекта  второго рода играет имущество, которое  в результате таких действий предоставляется  во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.
     Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени  как и всякого иного гражданско-правового  договора. В ГК установлено специальное  правило: в договоре аренды под страхом  признания его незаключенным  должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Данное положение  относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это  нередко принято считать в  юридической литературе. Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного  имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.
     Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно  требуется согласовать и предусмотреть  непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся  к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.
     Вторая  группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно  в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в  себя условия, необходимые для договоров  данного вида. Отметим, что ранее  действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих  условий из характера самого договорного  правоотношения, независимо от того, что  указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия  для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения  существенных условий договора. Иными  словами, наряду с существенными  условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно  выделялись в качестве самостоятельных  существенные условия договора, которые  хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного  вида. Исходя из буквального прочтения  нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в  законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые  для договоров данного вида.
     Однако  отмеченное изменение в подходе  законодателя к существенным условиям договора по признаку их необходимости  для договоров данного вида не влечет серьезных изменений в  практике применения соответствующих  законоположений. В самом деле, если речь идет о «поименованных» договорах, т.е. предусмотренных ГК и другими  законами, то за рамками норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств (при надлежащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида договора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается «непоименованных» договоров, т.е. не предусмотренных законом, то круг необходимых для них существенных условий может определяться на основе норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.
     Как уже отмечалось, в круг условий  договора, названных в законе или  иных правовых актах как необходимые  для договоров данного вида, в  первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой  видообразующие признаки для данного  вида договора (для аренды, в
частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия  обычно содержатся в самом определении  понятия соответствующего вида договора.
     К третьей группе существенных условий  относятся условия договора, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров  данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодаталем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.
     И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все  те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
     К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит далеко не все условия  договора, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в  отношении соответствующего условия  одна из сторон прямо заявила о  необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается  так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки  за неисполнение обязательств, однако затем выполняли условия договора. И только при возникновении спора  в связи с применением ответственности  одна из сторон заявляет о том, что  договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора о размере неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано  заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.
     Несколько иной подход отмечается в практике заключения международных коммерческих договоров. Принципы международных  коммерческих договоров УНИДРУА (Международный институт унификации частного права) предусматривают, что ответ на оферту, который имеет целью служить акцептом, но содержит дополнительные или отличающиеся условия, не меняющие условий оферты, является акцептом, если только оферент без неоправданной задержки не возразит против этих рассуждений. Если он этого не сделает, то условиями договора будут являться условия оферты с изменениями, содержащимися в акцепте (ст. 2. 11). Таким образом, среди дополнительных либо отличающихся от оферты условий, содержащихся в акцепте, выделяются те, которые при этом не меняют существенно условий оферты. И в этом случае договор признается заключенным с этими изменениями, если только оферент не возразит против них без неоправданной задержки. В реальной коммерческой практике ответ на вопрос, меняют ли существенно условия оферты отличающиеся от них условия, предложенные в акцепте, зависит от конкретных обстоятельств, в частности от того, насколько обычно предложенные в акцепте отличающиеся условия используются в соответствующей области предпринимательской деятельности и поэтому не являются ли они неожиданными для оферента. Во всяком случае по общему правилу дополнительные и отличающиеся условия, относящиеся к цене или способу платежа, месту и сроку исполнения неденежного обязательства, объему ответственности и порядку урегулирования споров между сторонами считаются существенным изменением оферты.
     Отмеченные  позиции относительно существенности условий договора, предлагаемых одной  из сторон, могут быть дополнены  и рассуждениями более формального  толка, относящимися скорее к порядку  заключения договора (по российскому  законодательству), нежели к его  существенным условиям. Возьмем ситуацию, когда в оферте или в акцепте  содержатся дополнительные условия, которые  не названы в законе или ином правовом акте как существенные или необходимые  для данного вида договора. Отсутствие указанных условий в тексте договора в обоих случаях будет означать, что одной из сторон был дан  акцепт на иных условиях. В самом  деле, если такое дополнительное условие  содержалось в оферте, то для того, чтобы отсутствовать в договоре, оно должно быть отвергнуто акцептантом. Если соответствующее условие содержится в акцепте (например, в протоколе  разногласий), то такой акцепт на иных условиях признается новой офертой (ст. 443 ГК) и, следовательно, принимается  или отвергается при ее акцепте  первоначальным оферентом.
     Следовательно, если сторона, направившая оферту с  дополнительным условием, получив акцепт на иных условиях (без такого дополнительного  условия), приступает к исполнению договора, это будет означать, что в договоре отсутствует указанное дополнительное условие и ни одна из сторон не предлагала включить это условие в договор, поскольку первоначальная оферта утратила силу и не может быть принята во внимание.
     Если  же дополнительное условие было предложено акцептантом (новая оферта) и первоначальный оферент, получив такой акцепт на иных условиях, приступил к исполнению договора, следует признать, что  между сторонами заключен договор, включающий в себя это дополнительное условие.
     В том случае, если одна из сторон заявит о необходимости достигнуть соглашения по предложенному этой стороной дополнительному  условию, а затем примет акцепт на иных условиях (акцептует новую оферту), это будет означать, что она  отозвала свое заявление.
     Таким образом, эта группа существенных условий  договора (условия, относительно которых  по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) имеет  правовое значение лишь на стадии заключения договора (преддоговорных контактов  сторон), каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считается  заключенным. 

       
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. СРОК АРЕНДЫ 

     Как уже отмечалось, срок владения и  пользования арендатором сданным  внаем имуществом всегда признавался  существенным условием договора аренды (имущественного найма).
     В законодательных актах, действовавших  в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (см., напр., ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке  его действия договор считался незаключенным.
     ГК, в свою очередь, предусматривает, что  договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает  заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет  считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право  отказаться от него в любое время  в одностороннем порядке при  условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).
     Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных  видов аренды или аренды отдельных  видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).
     Учитывая  срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление  арендных отношений. Напомним, что в  соответствии с Основами законодательства об аренде (ст. 13) при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако с 3 августа 1992 г. действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон имела право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).
     Данные  законоположения активно применялись  в арбитражно-судебной практике в  целях защиты прав и законных интересов  добросовестных арендаторов, в чем  можно убедиться, ознакомившись  с некоторыми разъяснениями Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации.
     Так, на одном из совещаний, состоявшихся в Высшем Арбитражном Суде РФ, рассматривался вопрос о подведомственности арбитражному суду споров о понуждении арендодателя возобновить договор аренды с  арендатором, добросовестно выполняющим  свои обязательства по договору. По итогам совещания было дано следующее  разъяснение.
     В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление  договора.
     Пунктом 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, введенных  в действие на территории Российской Федерации с 3 августа 1992 г., предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, по истечении  срока действия договора аренды имеет  при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.
     Указанное право арендатора на возобновление  договора аренды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным  судам необходимо принимать к  производству дела по искам арендаторов  о защите их прав на преимущественное перед другими лицами возобновление  договора аренды.
     Для обоснования требований истец-арендатор  обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому  арендатору имущество, ранее находившееся у истца в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого  имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить  договор аренды на условиях, на которых  арендодатель заключил или предполагал  заключить договор аренды с другим арендатором.
     Если  арбитражный суд установит, что  арендодатель уже заключил договор  аренды с другим арендатором, следует  привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных  истцом требований арбитражный суд  производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в  решении.
     В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать  спорное имущество в аренду, обязывать  арендодателя возобновить договор  с прежним арендатором оснований не имеется.
     В другом разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ о правомерности проведения конкурса на право заключать договор  аренды нежилого помещения до истечения  срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения  содержалась следующая информация.
     Действующим законодательством не запрещено  проведение конкурса для заключения договора аренды нежилого помещения  до истечения срока действия ранее  заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным.
     При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его  участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими  лицами правом на его возобновление.
     Поскольку, согласно п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет  при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.
     Если  с победителем конкурса договор  аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с  прежним арендатором, последний  вправе обратиться в арбитражный  суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем  конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.
     В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний  арендатор вправе предъявить соответствующий  иск о возобновлении с ним  договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении. Данные разъяснения не утратили своего значения и в настоящее время. 

     ГК  сохранил за арендатором, надлежащим образом  исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор  может воспользоваться своим  правом лишь при условии письменного  уведомления им арендодателя о желании  заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает  решающее значение в случаях, когда  арендодатель отказывает арендатору в  заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор  аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать  в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и  плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с  отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к  этому моменту арендатор утратил  интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать  от арендодателя только возмещения убытков.
     В случаях, когда по окончании срока  договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор  будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения  такого договора, предупредив контрагента  не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК). 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. ФОРМА  И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ  ДОГОВОРА АРЕНДЫ
 Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо,
должен  быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма  требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие  требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму  сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма  превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный  размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества, как  и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной  регистрации.
Особым  образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход  в последующем права собственности  на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться  в форме, предусмотренной для  договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные  требования к форме договора установлены  лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к  тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом  продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены  акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием  кредиторов, характера, размера и  сроков их требований. Переход права  собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.
Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве  арендатора на его выкуп, то такой  договор может быть заключен в  любой форме, предусмотренной для  совершения сделки, поскольку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные  правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом. В этом смысле «иное» установлено  в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как  здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены  на срок не менее года, а в остальных  случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК).
Практическое  значение государственной регистрации  договора аренды недвижимого имущества  состоит в том, что по общему правилу  договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.
В ГК имеются  положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого  имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь  с землей; во-вторых, невозможность  перемещения соответствующего объекта  без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи  не всем объектам недвижимости. К числу  таких объектов недвижимости относятся  земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы  в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко  относятся к так называемой недвижимости по природе.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых  законодательством могут быть установлены  ограничения на участие в имущественном  обороте. Об этом свидетельствует, в  частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля  и другие природные ресурсы могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах.
Поэтому объектами договора аренды в настоящее  время можно признать лишь те земельные  участки, которые уже принадлежат  на праве собственности гражданам  и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных  участков законодательно ограничен  в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого  землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных  участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той  мере, в которой он допускается  специальным законодательством - законами о земле и других природных  ресурсах.
Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.
Такие объекты недвижимости, как леса и  многолетние насаждения, относятся  к недвижимому имуществу в  силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения  без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с  указанными объектами как недвижимым имуществом (т.е. с переходом соответствующих  прав на земельный участок) следует  отличать сделки, по которым лес  и многолетние насаждения реализуются  как движимое имущество, когда, например, продаются «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы  ГК о сделках с недвижимостью  не подлежат применению, а соответствующие  договоры заключаются по правилам продажи  движимого имущества.
Здания  и сооружения также являются объектами  недвижимого имущества по признакам  неразрывной связи с землей и  невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
В юридической  литературе высказывалась точка  зрения, согласно которой участки  недр, обособленные водные объекты  и леса находятся практически  в равном положении по отношению  к земле и одинаково характеризуются  с точки зрения возможности (или  невозможности) их перемещения, поскольку  ни один из указанных природных объектов немыслим в отрыве от земли.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной  регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК породила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, незавершенных строительством (объектов незавершенного строительства).
По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает  сомнения в их юридической природе  как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации  вновь создаваемое имущество  не может считаться недвижимым.
Однако, на наш взгляд, после введения в  действие Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.(2) данный вопрос решается однозначно: согласно п. 2 ст. 25 Закона в случае необходимости  совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный  объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным  участком для создания объектов недвижимого  имущества (в установленных случаях  на основании проектно-сметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. 

Официальная позиция судебной практики по вопросу  о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к  недвижимому имуществу нашла  отражение в постановлении Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых  вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав»(3). Данное постановление включает в  себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной  регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся  к недвижимому имуществу. Поэтому  при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими. 

  

1. См., напр.: Гражданское право: Учебник: В  2-х т. / Отв. ред. проф. ЕА Суханов  Т. 1. М., 1998. С. 304. 

2. СЗ  РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. 

3. Вестник  ВАС РФ. 1998. № 10. С. 14-21. 

456 

  

Спорный характер носит также вопрос об отнесении  к недвижимому имуществу нежилых  помещений внутри зданий. Дело в  том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых  нежилые помещения. Вместе с тем  Кодекс допустил возможность отнесения  к недвижимости федеральным законом  и иных объектов, не предусмотренных  ГК. В Федеральном законе «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений. 

Другое  дело, что отнесение нежилых помещений  внутри зданий к объектам недвижимости не вызывалось необходимостью и на практике порождает довольно парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор  здания на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором  аренды) в субаренду, сдает третьему лицу на пару дней зал для проведения совещания или конференции и  такой договор аренды требует  государственной регистрации несмотря на то, что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это  вопрос скорее по части компетенции  законодателя, распространившего на сделки с нежилыми помещениями режим  недвижимого имущества. 

Из этой же серии и другой вопрос: что  подлежит государственной регистрации, когда речь идет об аренде недвижимого  имущества? ГК установил, что в этом случае подлежит государственной регистрации  договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609). Отсюда и четкое юридическое  последствие: договор аренды недвижимого  имущества считается заключенным  с момента его государственной  регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). 

Вместе  с тем Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 25, которая  имеет название «Государственная регистрация  права аренды недвижимого имущества» (курсив наш. - В. В.) и устанавливает  правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством  Российской Федерации. 

Видимо, это недоразумение. Государственной  регистрации подлежит именно договор  аренды недвижимого имущества, а  не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация  осуществляется в отношении права  собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу  которых обязательственное право  аренды, естест- 

457 

  

венно, не относится. Аренда не создает для  арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится  и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения  или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части  помещения)». 

Необходимо  учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», согласно которому регистрация договора аренды объекта  недвижимого имущества возможна только при наличии государственной  регистрации ранее возникших  прав на данный объект в Едином государственном  реестре прав(1) 

Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении  контрагента от государственной  регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

5. СУБЪЕКТЫ (СТОРОНЫ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ
  

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). 

Арендодателем имущества по договору аренды может  быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником  сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что  сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает  тот, кто вправе распоряжаться соответствующим  имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, по- 

  

1. Вместе  с тем нельзя не согласиться  с мнением Н.А. Сыродоева о  том, что законодательство о  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним не содержит  четких ответов на вопросы  о том, в каких случаях требуется  государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа,  в каком соотношении находятся  регистрация прав на недвижимое  имущество и регистрация сделок  с ним (см.: Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 92-93). 

458 

  

скольку субъективное право собственности  включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК). 

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом  или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к  примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные  унитарные предприятия. Правда, сдавать  в аренду недвижимое имущество они  вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК). 

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить  в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких  условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а  также имущество, приобретенное  им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной  учреждению в соответствии с его  учредительными документами предпринимательской  деятельности (ст. 298 ГК). 

Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие  органы государственного управления возложены  функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду. 

В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной  собственности в Российской Федерации  на федеральную собственность, государственную  собственность республик в составе  Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»(1) (в действующей сегодня редакции) управление и распоряжение объектами  федеральной собственности, за исключением  случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Федерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные  полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том  числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких  полномочий относятся: заключение договоров  с руководителями предприятий, организаций  и учреждений; утверждение уставов  юридиче- 

  

1. Ведомости  Съезда народных депутатов Российской  Федерации и Верховного Совета  Российской Федерации. 1992. № 3. Ст. 89. 

459 

  

ских  лиц; заключение договоров аренды имущества  и учредительных договоров в  соответствии с законодательством. Правительство Российской Федерации может также делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определяемом законодательством. Итак, в роли арендодателя федерального государственного имущества, не закрепленного за каким-либо юридическим лицом на ограниченном вещном праве, может выступить лишь соответствующий государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Арбитражно-судебная практика исходит из того, что Министерство государственного имущества РФ (ранее - Госкомимущество РФ) и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, обладают полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной власти.
Государственное имущество, относящееся к собственности  субъектов Российской Федерации, а  также муниципальное имущество, должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при  отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество  в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом. 

Как известно. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные  образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, хотя ранее объекты, охватываемые правом собственности названных субъектов, составляли единый фонд государственного имущества. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются споры между  указанными субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и  сегодня разрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также иных правовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.
Например, Комитет по управлению государственным  имуществом Кемеровской области  обратился в Арбитражный суд  Кемеровской области с иском  к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о применении последствий  ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения (расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заключенного с муниципальным  предприятием «Магазин № 92 «Невеста»», а также о возмещении убытков. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены, с ответчика  взыскана в доход федерального бюджета  определенная сумма в качестве неосновательного обогащения.
Постановлением  кассационной инстанции постановление  апелляционной инстанции оставлено  без изменения.
Из материалов дела следовало, что спорное помещение  было отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемерово решением малого Совета Кемеровского областного Совета народных депутатов  от 21 сентября 1992 г. № 171 «О разграничении  государственной собственности  на муниципальную по городским административно-территориальным  образованиям Кемеровской области».
В примечании к этому решению Совета была предусмотрена  передача в муниципальную собственность  города Кемерово независимо от ведомственной принадлежности встроенно-пристроенных помещений, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, общественного питания, торговли. Указанное примечание затем было исключено из текста решения распоряжением администрации Кемеровской области на основании протеста прокурора Кемеровской области.
Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответствии с Положением об определении  пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной  собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением  Президента РФ от 18 марта 1992 г. № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную  собственность города Кемерово, утвержденный решением малого Совета Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 г. № 343. 

Данный  перечень, в котором значился и  объект, относящийся к предмету спора, не был принят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской  области к регистрации, о чем  ответчик был уведомлен письмом  от 12 марта 1993 г. № 4-353/9.
Ответчик 23 марта 1993 г. повторно направил Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области указанный  перечень, в который был включен  и спорный объект.
Согласно  п. 9 Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной  и муниципальной собственности  и порядке оформления прав собственности  при обнаружении в перечне  объектов, не соответствующих требованиям, установленным приложением № 3 к  постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. №3020-1, они исключаются  из перечня с уведомлением органа, утвердившего его, в недельный срок со дня его регистрации. Не исключенные  из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность по истечении двухмесячного срока со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объектов после повторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации. 

Отнесение спорного объекта к муниципальной  собственности основано также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятельства, Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ постановления  кассационной и апелляционной инстанций  отменил, оставив в силе решение  арбитражного суда об отказе в иске.
Вместе  с тем следует учитывать, что  все объекты, относящиеся к государственной  или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство  или муниципальное образование  обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество  составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого  имущества государство, муниципальное  образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право  собственности в полном объеме и  может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем  передачи указанного имущества в  аренду.
Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным  образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В  отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими  органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны  в законе. К примеру, собственник  имущества, находящегося в хозяйственном  ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом  правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК). 

  

1. См.: Вестник  ВАС РФ. 1999. № 1. С. 27-28. 

462 

  

Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем  имущества, закрепленного на балансе  государственного (муниципального) предприятия. В этом смысле положение о наделении  Госкомимущества Российской Федерации (ныне Министерство государственного имущества РФ) и других комитетов  по управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество государственных предприятий  и их структурных подразделений, содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании  арендных отношений и приватизации имущества государственных и  муниципальных предприятий, сданного в аренду», противоречит ГК и не подлежит применению. 

Что касается арендатора, то в этом качестве могут  выступать всякий дееспособный гражданин  либо организация, являющаяся юридическим  лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.