На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Отчет об оценке квартиры

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 29.04.2012. Сдан: 2011. Страниц: 15. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


 
СОДЕРЖАНИЕ 
 
 

                                                                                                                                                 
       ВВЕДЕНИЕ                                                                                                                                  
       
    АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ   
                                                              
      Общие сведения об объекте оценки                                                                                
      Цель, задачи и процедуры оценки объекта                                                                    
 
        АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ                             
 
    2.1.Описание  и анализ состояния улучшений  объекта оценки                                         
     2.2.Обзор и анализ состояния рынка недвижимости       
                                                    
       АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ        
 
       3.1.Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как
    незастроенного                                                                                                       
       3.2. Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с
    улучшениями     
                                                                                                                       
       ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ                   
 
    4.1.Выбор и  обоснование применяемых подходов  и методов оценки объекта              
    4.2.Определение  рыночной стоимости улучшений  объекта оценки                               
    4.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки и согласование результатов
    оценки                                                                                                                                      
     

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ                
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Настоящая работа  выполнена  по дисциплине «Оценка недвижимости», где представлена оценка квартиры тремя различными подходами.
     В разделе 1 курсовой изложены задачи и  цели оценки; а также условия, сопутствующие  процессу оценки, со всеми допущениями  и ограничениями; приведены сведения об участниках оценки и их квалификации.
     В разделе 2 содержится описание объекта  оценки его окружения; приводится обзор  регионального рынка недвижимости; рассмотрены различные факторы, оказывающие влияние на стоимость  объекта оценки.
     Раздел 3 содержит анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта  оценки.
     Расчетная часть представлена в 4 разделе курсовой, где в соответствии с методологией оценки рассматриваются различные  подходы к определению показателя рыночной стоимости; приводятся исходные данные и выполненные расчеты, мотивировки  при принятии  тех или иных решений, выводы об итоговой стоимости  объекта.
     Информация, содержащаяся в курсовой является необходимой и достаточной, чтобы получить объективное представление об основных принципах и порядке осуществления настоящей оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    АНАЛИЗ  СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ
 
      Общие сведения об объекте  оценки
 
    Название: Жилой дом по ул.Солнцева д.2
     
    Расположение: Московская обл., г. Раменское Описание: 12-этажный 240-квартирный жилой дом по ул.Солнцева д.2 ,общей площадью 18452,8 м2
    Тип дома: панельный
    Планировочное решение: состоит из рядовых 4х-квартирных и угловых 2х-квартирных секций с 1, 2, 3 комнатными квартирами
    Этажность: 12 этажей
    Высота потолков: 2,65 м
    Технические помещения: подвал и чердак для размещения инженерных коммуникаций
    Лифты: 2 (пассажирский, грузовой)
    Строительные  конструкции: наружные стены - трехслойные  панели толщиной 300 мм; внутренние - железобетонные толщиной 140 и 180 мм; перегородки - 80 мм; перекрытия железобетонные - 140мм
    Вентиляция: естественная вытяжная на кухне и в санузле
    Мусороудаление: мусоропровод с загрузочными клапанами на каждом этаже
     
     
    1-комнатные 38,2/20,2 м2
    2-комнатные 50,2/30,3 м2
    2-комнатные 57,8/33,7 м2
    3-комнатные 73,8/ м2
    3-комнатные 73,8/44,8 м2
 
 План размещения  квартир в секции: 

 

      Цель  оценки объекта
     Определение рыночной стоимости квартиры на рынке  вторичного жилья, аналогично предъявленному к оценке по местонахождению, расположению, технической характеристике, потребительским свойствам и с учетом произведенных улучшений. Цель оценки – определение рыночной стоимости тремя подходами. 

2.АНАЛИЗ  СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
    2.1 Описание и анализ  состояния улучшений объекта оценки и среды местоположения. 

Объект  оценки расположен по адресу: Московская область, г. Раменское, улица Солнцева, дом 2, квартира 6.
Автодороги, расстояние от МКАД до г. Раменское Рязанское ш., далее - шоссе Люберцы - Жуковский - Раменское (А102), 27 км....34 км
Время в пути от г. Раменское до ближайших станций метро От станции  Раменское до ст. метро Выхино 28 минут на скоростной электричке "Спутник", 35-45 мин. - на обычной. До ст. м. Комсомольская (Казанский вокзал) - соответственно, 45 мин. и 60-65 минут. Между Выхино и Казанским вокзалом находятся еще 2 удобных пересадочных пункта с электричек на метро: платф. Новая / ст. метро Авиамоторная и платф./ ст. метро Электрозаводская).
г. Раменское  и многие населенные пункты Раменского района связаны со станциями метро "Выхино" и "Кузьминки" автобусными маршрутами (многие дублируются маршрутками). Время в пути - от 30 мин. до 1 часа.
Крупнейшие  населенные пункты, их численность  населения Городские поселения  Быково (9 тыс. чел.), Ильинский (8 тыс. чел.), Кратово (7 тыс. чел.), Удельная (13 тыс. чел.) Города Жуковский (104 тыс. жителей) и Бронницы (18 тыс. жителей) , территориально находящиеся внутри Раменского района, в его состав не входят - это города областного подчинения.
Численность населения г. Раменское: около 85 тыс. чел. Раменский район: 211 тыс. чел.
Площадь г. Раменское: 17 кв. км. Раменский район: 1500 кв. км
Плотность населения в г. Раменское Около 5 тыс. чел. на 1 кв. км - выше, чем в среднем  в городах Подмосковья
Действующие железнодорожные станции (в порядке  по направлению от Москвы) На участке  Люберцы - Рязань: Удельная, Быково, Ильинская, Отдых, Кратово, платф. 42 км, Фабричная, Раменское, платф. 47 км, Совхоз, Загорново, Бронницы (подчеркнуты станции, находящиеся в черте г. Раменское). На участке  Люберцы - Черусти (Казанское напр.): платф. 33 км, Вялки, Хрипань, платф. 41 км, Донино, платф. 49 км, платф. 52 км, Григорово, платф. 55 км, Гжель, Игнатьево, Кузяево.
Коэффициент развития железнодорожного транспорта (количество действующих ж/д станций на 100 тыс. чел. населения) 11.4 - существенно  выше среднего показателя по  Подмосковью
   
Основные  особенности Один из самых  высокоразвитых по всем параметрам районов  Подмосковья.
Особенности застройки и заселения Ветхий 2-этажный  жилой фонд. Кирпич и панель 5 этажей, а также от 9 до 15 этажей. Панель-кирпич и монолит-кирпич от 9 до 17 этажей. Частная  застройка к северу от железнодорожной  линии (т. н. «залинейной» части). Более половины покупателей квартир в г. Раменское и в Раменском районе - жители Подмосковья, около 1/3 - москвичи.
Предприятия и организации. Рынок труда Работают электротехнический, механический заводы. Производство счётных  приборов, башенных кранов. В Раменском  развита пищевая промышленность: предприятие по производству плавленого сыра Hochland, молокозавод Ehrmann, кондитерский, мясо- и пищекомбинаты. Также функционирует новый завод лакокрасочной продукции Tikkurila. По объему инвестиций в производство Раменский район находится в первой пятерке среди всех 36 районов Подмосковья.  
В 2007 г. на основе НПЦ «Технокомплекс», объединяющего ведущих приборостроителей (в числе других, сюда входят НПЦ «Раменское приборостроительное конструкторское бюро» и Раменский приборостроительный завод) в Раменском создан концерн «Авионика», в числе задач которого - производство, модернизация и оснащение российской армии современной авиационной техникой нового поколения, а также увеличение экспорта. Указом В. Путина «Авионика» внесена в перечень стратегических предприятий РФ.  

Текстильная промышленность в Раменском практически перестала  функционировать. Все корпуса прядильного комбината «Ратекс» (бывш. «Красное Знамя») сданы в аренду.
В феврале 2010 г. в Интернете обнаружено более 500 вакансий (наиболее востребованы строители  и работники производственной сферы), а также около 800 резюме из г. Раменское и Раменского района. Средняя зарплата, предлагаемая соискателям - 24.3 тыс. руб. (в среднем по Московской области - 24.4 тыс. руб.). Наибольшая зарплата, предлагаемая соискателям в Раменском районе - свыше 40 тыс. руб., - финансистам и сотрудникам коммерческих служб.
Экология, водоемы, природа Москва-река, ее притоки: Быковка, Гжелка, Македонка, Пехорка. Кратовский пруд, Борисоглебское озеро, озера Пионер, Солнечное. Сосновые рощи. Основной источник загрязнения атмосферы - транзитный автотранспорт. Отрицательно сказывается  близость военного аэродрома в Жуковском.
Дороги. Пробки. Перспективы дорожного строительства Новорязанское ш. (М5 «Урал»), Егорьевское ш. (Р105), Малое Московское кольцо (А107). Пробки периодически возникают на Новорязанском шоссе на участке от МКАД до г. Люберцы.  
Главный перспективный  объект дорожного строительства  в Подмосковье - ЦКАД. Планируются  также работы по расширению Новорязанского шоссе и строительству Новоегорьевского шоссе.
Локальный пассажирский транспорт Внутригородские автобусы и маршрутные такси. Пригородное  автобусное сообщение с населёнными  пунктами Раменского района, городами Жуковский и Бронницы.
Новостройки в продаже в ноябре 2011г. Средняя стоимость 1 кв. м. на первичном рынке жилья  г. Раменское - 52 тыс. руб. Количество объектов в г. Раменское в продаже - 14 (без учета таунхаусов), по населенным пунктам района - 5. 1-комнатные квартиры  можно приобрести по ценам  от 2.1 млн руб., 2-комнатные - от 2.8 млн руб., 3-комнатные - от 3 млн. руб. Есть в продаже и недорогие таунхаусы.
Вторичный рынок жилья по состоянию на ноябрь   2011 г. Минимальная стоимость 1-комнатных квартир на вторичном  рынке жилья г. Раменское - 2.2 млн. руб., 2-комнатных - 3.2 млн. руб., 3-комнатных - от 4.6 млн. руб. Средняя стоимость 1 кв. м. в г. Раменское на вторичном  рынке - 62 тыс. руб., в соседнем г. Жуковский - 69 тыс. руб.
В Быково, Ильинском минимальная цена 1-комнатной квартиры - около 2 млн. руб.
Аренда  жилья г. Раменское: Комнаты: от 7.5 тыс. руб. в месяц, 1-комнатные квартиры: от 17 тыс. руб. в месяц,
2-комнатные квартиры: от 20 тыс. руб. в месяц.
Другие городские  поселения Раменского района:
1-комнатные квартиры: от 13 тыс. руб. в месяц,
2-комнатные квартиры: от 17 тыс. руб. в месяц.
Градостроительные планы Продолжится работа по сносу ветхого жилья. В «залинейных» кварталах запланировано возведение многоэтажных жилых домов со сносом частного жилого фонда.
Медицина В Раменском  районе работают 34 лечебных учреждения: 8 стационаров, 3 диспансера, 2 медсанчасти, 4 поликлиники, 15 амбулаторий, станция  скорой помощи. В районе работает более 540 врачей и более 1300 человек среднего медперсонала.
Образование Раменские филиалы  Российского Государственного авиационно-технологического Университета им. Циолковского, Жуковского авиационного техникума. Московский областной  медицинский колледж. В Раменском 13 школ (в т. ч. 3 гимназии и 2 лицея), более 20 детских садов. В конце 2009 г. детский  сад открыт в мкр. МЖК. В Раменском районе находятся более 50 Домов культуры и клубов, 5 музыкальных школ и художественная школа.
Торговля, сфера услуг 7 локальных  торговых центров, 12 сетевых магазинов  и салонов сотовой связи, отделения  10 российских банков. "Детский  мир", книжный магазин.
Достопримечательности, культура, искусство, памятники архитектуры Борисоглебская (ХVIII в.) и Троицкая (1852) церкви. Владимирская церковь в селе Быково (1789 , арх. В. Баженов). Всего в Раменском районе действуют около 50 православных храмов.  
Несколько панельных  жилых 10-12-этажных домов позднесоветского периода в г. Раменское в 2000-е г. г. в ходе реализации проекта по художественному оформлению города ярко и необычно раскрашены. Оригинальный фонтан «Адам и Ева» у здания нового загса.
Отдых, спорт, развлечения В городе функционируют  многочисленные кафе, рестораны, кинотеатры, парк культуры и отдыха. Раменское - центр  подмосковного футбола. Футбольный клуб «Сатурн» - один из сильнейших в  России, а одноименный стадион  с крытыми трибунами - второй по вместимости (16 тыс. мест) и по качеству в Подмосковье  после «Арены «Химки». В школе-интернате «Мастер-Сатурн» тренируются юные футболисты со всего Подмосковья.  

Дворец спорта «Борисоглебский», где есть возможность  заниматься 15 видами спорта (основным является бадминтон), бассейн «Сатурн». Профессиональный бадминтонный клуб «Фаворит-Раменское» (ранее «Московия»). В 2008 г. он стал призером Кубка европейских чемпионов  по бадминтону. Работает ипподром, где  помимо соревнований по конному спорту проводятся автогонки «Русская зима», а в 2000-2002 г. г. проходил фестиваль  «Нашествие».  

Многочисленные  базы и дома отдыха на территории Раменского района.
 
Описание объекта оценки
Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная на втором этаже двенадцатиэтажного панельного дома. 
 
 

Таблица 1- Характеристика местоположения объекта  оценки
Показатель Описание  или  характеристика показателя
Местоположение  в микрорайоне В квартале жилой  застройки
Преобладающая застройка микрорайона Многоквартирные жилые дома
Транспортная  доступность 3-5 минут пешком  до остановки общественного транспорта
Обеспеченность  общественным транспортом (субъективная оценка) Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона  в пределах пешей доступности (менее 1 км) Магазины продовольственных  и промышленных товаров, школы, детские  сады
Обеспеченность  объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) Район с хорошо развитой инфраструктурой
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона Не обнаружены
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона Автобусные  маршруты, маршрутные такси 
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) Хорошее
Дополнительная  существенная информация Местоположение  объекта на карте города приведено  в приложении 1
 
Таблица 2- Общая характеристика здания
        Показатель
Описание  или характеристика показателя
Тип здания многоквартирный панельный  дом
Год постройки                                     1992
Материал  наружных стен Крупные панели
Материал  перекрытий железобетонные
Группа  капитальности 1
Состояние здания (субъективная оценка) хорошее
Техническое обеспечение здания централизованное  горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, электроплиты
Организованная  стоянка личного а/т или подземный гараж есть
Количество  этажей в здании 12
Состояние подъезда (субъективная оценка) хорошее
Дополнительная  существенная информация снос или  реконструкция дома с отселением не предполагается
 
Таблица 3 – Характеристика объекта
      Показатель
    Описание или  характеристика показателя
Этаж  расположения 2
Количество  квартир на этаже 4
Площадь, кв. м: общая / жилая 38,2
Количество  комнат, их площадь, кв.м. 1 (20 м2)
Площадь кухни, кв. м 10 м2
Санузел совмещённый
Высота  потолков, м 2,65
Вспомогательные и подсобные помещения нет
Лоджия (балкон) Есть лоджия
Слаботочное обеспечение ТВ-антенна
Дополнительные  системы безопасности металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь в тамбур, тамбур разделён на две квартиры,
Состояние объекта (субъективная оценка) отличное
Необходимость проведения ремонтных работ Капитальный ремонт проводился в марте 2008 года
Видимые дефекты внутренней отделки не обнаружены
Данные  о перепланировке не производилась
Дополнительная  существенная информация плита на кухне  – электрическая, окна – стеклопакеты.
 
 
 
    3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО  И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ
     Наилучшее и наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты недвижимости, за редким исключением, имеют альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствуют определенные ожидаемые выгоды.
     Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим факторам:
    потенциал местоположения;
    рыночный спрос;
    правовая обоснованность застройки;
    ресурсное качество участка;
    технологическая обоснованность;
    финансовая обоснованность
Потенциал местоположения - при анализе учитывается:
      наличие коммуникаций;
      доступность участка;
      характерный тип землепользования;
      различные неудобства и опасности.
Рыночный  спрос – анализируется для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли разумно возможен с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.
Правовая  обоснованность застройки: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями Землепользовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
     Правовые  требования и ограничения включают элементы правового регулирования  использования объекта, поэтому  при анализе этого критерия были рассмотрены нормы: на землепользование; санитарно-эпидемиологические; пожарной безопасности; регулирующие использование объекта недвижимости.
     Характер  текущего и предполагаемого использования  объекта оценки не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника, и положениям о зонировании.
     В исторической зоне данное помещение  не находится.
Ресурсное качество участка означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся:
      размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений;
      рельеф поверхности;
      характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта;
      наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород.
  Технологическая  обоснованность проекта  застройки определяется  тем,  может он быть завершен в пределах установленного срока, при условии достижения соответствия между качеством и стоимостью.
Финансовая  обоснованность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.
  Определим лучшее наиболее эффективное использование  земельного участка, предназначенного в соответствии с зонированием для  строительства жилого дома.
  1 вариант – строительство 12 этажного 240 квартирного дома (общая площадь  18452м?)
  2 вариант – строительство 5 этажного 80 квартирного дома (общая площадь  7292 м?)
  Рыночная  стоимость 1м? составляет 62 000 руб. (газета «Из рук в руки»)
  Стоимость 1м? строительства составляет 36500 руб.
  Предпринимательская прибыль 35% от стоимости строительства
Таблица 4.
Наименование  показателя 1 вариант 2 вариант
1.рыночная  стоимость недвижимости (дом с  землей) (площадь* рын. Ст-ть) 1 144 024 000 452 104 000
2. Стоимость  строительства 673 498 000 266 158 000
3.предпринимательская  прибыль (п.2*10%/100) 269 399 200 106 463 200
4.стоимость  земли (п.1-п.2-п.3) 201 126 800 79 482 800
5.лучшее  и наиболее эффективное использование * -
     По  результатам сравнения можно  судить о том, что 1 вариант  использования  является лучшим, так как он создает  большую стоимость земли.
Анализ  участка с уже  имеющейся застройкой
     В данный момент участок рассматривается  как улучшенный с имеющимися жилыми постройками, предназначение которых — проживание людей.
     Для того чтобы иметь рыночную стоимость, недвижимая собственность должна иметь  спрос, полезность, ограниченность предложения, а также способность передаваться из рук в руки.
Анализ  наиболее эффективного использования  застроенного участка делают по двум причинам:
1. Идентификация  вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий  доход на вложенный капитал.
2. Выявление  на рынке объектов недвижимости  одинакового назначения с сопоставимым  уровнем эффективности использования. 

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:
1. сохранение  существующего назначения оцениваемой  недвижимости;
2. изменение  существующего назначения оцениваемой  недвижимости.
В обоих  случаях рассматриваются необходимость  и возможность:
      сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
      проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
      проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
      уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
Наиболее  оптимальный вариант использования  строений обеспечит максимальную стоимость  инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.
Сдача в аренду. По информации, полученной из печатных источников, средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляет 17000 руб., средняя арендная плата за двухкомнатную комнатную квартиру составляет 20000 руб. арендная плата за трехкомнатную квартиру составляет 23000 руб. (хорошо отремонтированные, удачно расположенные, со всеми удобствами) за один месяц.
  Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи и в последнюю  очередь — ухудшении местоположения и качества самих объектов. 
 
 
 
 
 
 
 

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ 

4.1 Выбор и обоснование  применяемых подходов  и методов  оценки  объекта.
Затратный подход
     Основным  принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения  гласит о том, что осведомленный  покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно  будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским  характеристикам оцениваемому имуществу.
    Подход  к оценке имущества с точки  зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство  объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный  участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для  определения стоимости недвижимости.
    Стоимость объекта определяется разницей между  стоимостью нового строительства и  потерей стоимости за счет накопленного износа.
    Основные  этапы при применении данного  подхода к определению стоимости:
    определение рыночной стоимости  земельного участка;
    расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной  стоимости замещения объекта;
    определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;
    уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;
    увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.
 
Определение рыночной стоимости недвижимости производится по формуле:
С= Су +С зем,
Где:
Су- рыночная стоимость улучшений,
Сзем- рыночная стоимость земли,
в свою очередь рыночная стоимость улучшений  рассчитывается по формуле:
Су=Св-НИ+ПП, 

Где:
Св- восстановительная стоимость улучшений,
НИ- накопленный износ,
ППр- предпринимательская прибыль. 

    .
Оценка  стоимости замещения  оцениваемого объекта
         Затратный  подход к оценке  недвижимости основан на предположении,  что затраты, необходимые для  создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором находится этот объект, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.