На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


дипломная работа Теоретические и практические аспекты функционирования вторичного рынка жилья в современных условиях и разработка наиболее эффективных направлений в осуществлении сделок на примере ООО «Согласие»

Информация:

Тип работы: дипломная работа. Добавлен: 21.4.2014. Сдан: 2011. Страниц: 22. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Содержание
                       Стр.
             Введение 3
Глава 1. Экономические основы функционирования вторичного рынка  жилья  
8
  1.1.   Основные понятия и виды объектов  вторичного рынка жилья  
8
  1.2. Факторы, влияющие на стоимость жилья на вторичном рынке  
23
  1.3. Виды сделок и их экономико-правовое регулирование  на вторичном рынке жилья  
31
Глава 2. Анализ эффективности  сделок на вторичном рынке жилья (на примере агентства недвижимости ООО «Согласие»)  
 
42
  2.1. Краткая характеристика  агентства недвижимости. 42
  2.2. Механизм деятельности агентства недвижимости на вторичном  рынке жилья   
49
  2.3. Анализ эффективности  сделок, осуществляемых агентством, на вторичном рынке жилья  
55
Глава 3. Разработка рекомендаций по совершенствованию деятельности агентства недвижимости на вторичном рынке жилья  
 
65
  3.1 Обоснование необходимости  регламентации сделки по приватизации жилья  
65
  3.2. Создание схемы процедуры сделки по приватизации жилья для использования в деятельности агентства недвижимости  
 
74
            Заключение 85
            Библиографический список 91
            Приложения 95

Введение

 
     Одной из приоритетных задач государства  сегодня является создание условий для реализации конституционных прав на жилище и обеспечение граждан России комфортным и доступным жильем. В том числе восстановлена и частная собственность на жилье.
     Первая  в списке по реализации прав на собственное  жилье стоит правовая операция по приватизации жилищного фонда. На сегодняшний день это является наиболее доступным решением «квартирного вопроса» для многих жителей Российской Федерации: не только стать собственником жилой недвижимости, но и, возможно, стать участником рынка жилья, поправив тем самым, а иногда и во многом улучшив свое материальное положение.
     Вступление  в права собственности на жилое  помещение дает гражданам нашей  страны возможность более эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Другими словами, собственниками, участниками рынка недвижимости становятся все слои нашего общества, т.е. большинство населения нашей страны независимо от своего материального достатка и т.д. Что отвечает условиям построения настоящего демократического общества1
     К сожалению, не все имеют возможность  улучшить свои жилищные условия путем  приобретения нового дома или квартиры, которые соответствовали бы их представлениям о качественном и комфортном жилье. Очень много сделок происходит на вторичном рынке жилья.
     Жилищная  сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и  жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В среднем на одного россиянина приходится 20,7 м2 жилой площади. Для сравнения: во Франции - 43, в Германии - 50, в Великобритании - 62, а в США - 70 м2 Минимальный уровень, определенный социальными стандартами ООН - 30 м2 на человека2.
     И это - без учета качества. Низкие потребительские и эксплуатационные свойства существующего жилья ничуть не меньше, чем недостающие метры, формируют неудовлетворенность  населения условиями проживания. Следует отметить, что факторы, определяющие сегодняшнюю ситуацию, имеют долгосрочную природу.
     Результатом приведенных обстоятельств стала  парадоксальная ситуация, которая сложилась  в строительном комплексе: застройщикам стало невыгодно строить много и продавать дешево, зато очень выгодно - возводить жилья мало и реализовывать дорого. Рост спроса на жилье, обусловленный запуском массовой системы ипотечного кредитования, без пропорционального увеличения объемов предложения приводит к резкому повышению цен на жилую недвижимость. Следовательно, чем больше прилагается усилий по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», тем менее доступным становится улучшение жилищных условий для рядовых граждан на рынке первичного жилья. Особенно в крупных городах с высоким потенциалом экономического роста, таких как Самара, финансовых и культурных центрах, привлекающих большое число мигрантов, на курортах, в региональных нефтегазовых центрах Сибири и Дальнего Востока.
     Ограниченность  предложения жилья в российских условиях - проблема комплексная, сформированная целым рядом факторов3.
     Вторичное жилье по предложениям на рынках недвижимости обычно больше, чем первичное, и этот рынок крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основное преимущество вторичного жилья - возможность выбора именно той квартиры, которая расположена в нужном месте и полностью устраивает по всем параметрам 4.
     Рынок жилой недвижимости в нашей стране пока мало подчиняется основным экономическим законам, и поэтому попытки аналитиков спрогнозировать рынок даже в краткосрочной перспективе далеко не всегда заканчиваются успехом.
     Большой спрос, с одной стороны, и очень  скромные возможности населения, с  другой, не позволяют установиться линейной или хотя бы квазилинейной зависимости между объемами жилищного строительства в стране, обеспеченностью жильем и приростом цен на вторичном рынке жилья.
     Кроме того, следует учитывать высокий  износ жилищного фонда, фигурирующего на вторичном рынке жилья. Доля жилья с износом в треть и выше составляет более 60%, ветхий и аварийный жилой фонд - около 3%.
     Примерно 9% жилья нуждается в немедленной  реконструкции. Свыше 62% в общем объеме жилищного фонда составляет жилье, построенное более тридцати лет  назад. Иными словами, более половины жилищного фонда нужно снести и строить заново. И это при том, что даже с учетом изношенного жилья на всех его все равно не хватает – катастрофически5.
     Именно, поэтому эффективность сделок на рынке вторичного жилья во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются финансовые решения. Только на основе маркетинговых исследований можно оценивать эффективность сделок на вторичном рынке недвижимости, делать прогнозы и выявлять общие тенденции в развитии рынков.
     Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы данного исследования и обуславливает выбор предмета и объекта дипломной работы
     Предметом исследования является эффективность сделок на вторичном рынке жилья в современных условиях, а объектом исследования – организация, осуществляющая, в частности, сделки на вторичном рынке жилья – агентство недвижимости ООО «Согласие».
     Целью данной работы является изучение теоретических  и практических аспектов функционирования вторичного рынка жилья в современных условиях и разработка наиболее эффективных направлений в осуществлении сделок, проводимых на этом рынке одним из его субъектов.
     Реализация  поставленной цели потребовала решения  следующих задач:
    Исследование экономических основ механизма функционирования вторичного рынка жилья в современных условиях;
    Выявление основных факторов, влияющие на стоимость жилья на вторичном рынке;
    Характеристика и анализ экономико-правового регулирования сделок на вторичном рынке жилья.
    Анализ механизма деятельности и эффективности сделок, осуществляемых агентством недвижимости на вторичном рынке жилья;
    Разработка эффективного направления реализации механизма сделок на вторичном рынке жилья.
     Структура работы построена таким образом, чтобы последовательность изложения  материала органически соответствовала  достижению цели и раскрытию темы исследования. Поэтому дипломная работа состоит из 3-х глав, введения и заключения.
     В первой главе рассматриваются экономические основы механизма функционирования вторичного рынка жилья на данном этапе его развития.
     Во  второй главе приводятся результаты анализа сделок, осуществляемых на вторичном рынке жилья субъектом исследования и оценивается их эффективность.
     В третьей главе предлагаются наиболее эффективные направления реализации механизма сделок на вторичном рынке жилья в деятельности анализируемой организации.
     При написании работы использовались различные  источники: учебная, учебно-методическая и научная литература, монографии, сборники статей, журнальные публикации, а также финансово-экономическая документация,  бухгалтерская и налоговая отчетность исследуемого предприятия.
 

Глава 1. Экономические основы функционирования вторичного рынка жилья

1.1. Основные понятия  и виды объектов вторичного рынка жилья

 
     В настоящее время общий объем жилищного фонда России составляет 2,85 млрд. м2 (19 млн. жилых строений) (рис. 1).

Рис. 1. Структура жилищного фонда Российской Федерации 

     При этом жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории  Российской Федерации.
     Однако  из них 62,1% старше 30 лет, 3,1% (88,7 млн. кв. м) - это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн. человек.
     Более 15 млн. человек проживают в панельных  зданиях, построенных в 50-60 гг., около 40 млн. человек - в неблагоустроенных  квартирах.
     Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 м2 на человека. Это в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах.
    стоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 млн. семей (8,6%);
    время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15-20 лет;
    число желающих улучшить жилищные условия - 61% (31,6 млн. семей);
    общая потребность в жилье составляет около 1,57 млрд. кв. м (55% имеющегося фонда)6.
     Хотя, согласно Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище7. Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для соблюдения права на жилище8.
     Органы государственной  власти и местного самоуправления в  пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище9.
     Под недвижимостью в экономическом  смысле следует понимать такие объекты, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены воздействием человека10.
     Понятие о недвижимости исторически возникло как представление о земельных  участках, принадлежащих тем или  иным лицам, родам, племенам. Земля, будучи основой понятия недвижимости, является первичным и доминирующим элементом недвижимости. Значение и характерные особенности этого элемента в существенной степени определяют содержание этого понятия. Это дает основания для выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость как физического объекта11.
     В дальнейшем расширение содержания этого  термина происходило за счет включения  в понятие недвижимости участков недр, лесных участков, водных бассейнов, многолетних насаждений.
     Следующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных объектов недвижимости).
     В целом развитие человеческих представлений  о недвижимости отражает развитие общественных отношений по поводу присвоения и извлечения потребительских свойств из недвижимого имущества.
     Таким образом, экономическое содержание недвижимости подразумевает общественно-производственные отношения по поводу присвоения материальных предметов, расположенных на поверхности  земли или являющихся ее частями. В свою очередь, экономические отношения по поводу недвижимого имущества закреплены в правовых конструкциях недвижимости.
     В одной из последних трактовок  российского законодательства недвижимость базируется на трех приемах, использованных для выведения общего понятия:
    отнесение к недвижимости земельных участков;
    отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
    отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов12.
     С точки зрения современного российского законодательства состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. Регулирование оборота каждой из этих групп объектов обладает определенной спецификой.
     Как считает  М.И. Брагинский, до момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости13.
     Такой же позиции придерживается О.М. Козырь, которая полагает, что недвижимостью  является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»14.
     Отсюда  следует, что если в экономическом  аспекте, жилье, не прошедшее еще  стадию приватизации, но участвующее в сделках по недвижимости по договору мены, или находящееся на стадии приватизации является в практике риэлторской деятельности объектом вторичного рыка жилья, то с юридической точки зрения – нет. Это движимое имущество.
     Существует некоторая путаница в определениях недвижимого имущества в жилищной сфере:
    жилой фонд – пригодный для жилья, обитаемый;
    жилищный фонд – имеет официально-деловой характер.
     Например, по характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд15. В этом случае целесообразно говорить о жилом фонде.
     Если  жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности.
     1. По Закону РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»:
     « Жилищный фонд  - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания»16.
     2. Согласно п. 1 ст. 19 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ17:
     «Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации».
     Классификация жилищного фонда в зависимости от форм собственности  подразделяет его на частный, государственный и муниципальный18.  


Рис. 2. Жилищный фонд в зависимости от формы собственности 

     В зависимости от целей использования жилищный фонд в Российской Федерации согласно ст. 19 Жилищного кодекса подразделяется на:
     1) жилищный фонд  социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
     2) специализированный  жилищный фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
     3) индивидуальный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений частного жилищного  фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
     4) жилищный фонд  коммерческого использования - совокупность  жилых помещений, которые используются  собственниками таких помещений  для проживания граждан на  условиях возмездного пользования,  предоставлены гражданам по иным  договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование19.
     Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает  проблема перевода жилых помещений  в режим нежилого фонда. В настоящее  время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ20, который содержит главу. 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».
     Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливают трехзвенную классификацию объектов недвижимости. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью21.
     Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1).
     По  мнению Е.С. Филипповой:
     «Недвижимая собственность - юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом; единство физического тела - недвижимости и права собственности на него»22.
     Недвижимость  в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:
    земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;
    жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
    сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
     «Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы»23.
     Рынок жилой недвижимости:
     1) совокупность отдельных сегментов  потребителей жилой недвижимости, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов;
     2) сфера экономики, в которой  совершается обращение жилой недвижимости в деньги и обратное превращение денег в товар (жилую недвижимость);
     3) совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы жилой недвижимости как товара, сформированных в различных областях экономики жилой недвижимости;
     4) система экономических отношений,  складывающихся в процессе производства, обращения и распределения жилой недвижимости), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;
     5) сфера обращения жилой недвижимости и капиталов.
     Рынок покупателя - ситуация на рынке жилой недвижимости, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен.
     Рынок продавца - ситуация на рынке, когда  продавцы имеют преимущество, поскольку  потребности покупателей приобретать  объекты недвижимости по предложенным ценам превышают возможности  продавцов по насыщению рынка24.
     Объекты рынка жилья декомпозируются на первичный и вторичный рынка жилья, на третьем уровне представлены непосредственно объекты рынка, которые являются товаром, их количество, также как и цена, определяется величиной спроса и предложения.
     Вторичный рынок – это квартиры и другие жилые помещения, права собственности, на которые зарегистрированы (независимо от даты постройки жилья это может быть квартира в доме, историческом памятнике с 300-летней историей или в новом, только что отстроенном доме). Рынок вторичного жилья выглядит аналогично как рынок первичного жилья, отличие состоит лишь в наличии малосемейных и коммунальных квартирах.
     Согласно  словарю терминов25: «…вторичный рынок жилья - рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в ГУЮ «Регистрационная палата». Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам».
     Однако  рынок российской жилой недвижимости, отличается своим особым колоритом, неповторимым шармом, оригинальным своеобразием, строгими ограничениями и даже нелепыми несуразностями, о которых в законах  вообще не упоминается, но в жизни, на практике выясняется, что большинство проблем по сохранению недвижимости заключены именно в своеобразии российской жилой недвижимости26. Это своеобразие определяется историей появления собственности на жилье.
     1) До 1991 г. почти все жилые помещения на территории СССР были государственными - городскими и ведомственными, за исключением небольшого числа кооперативного жилья.
     Основная  часть кооперативного жилья на вторичном рынке недвижимости - советское наследие.
     Самое страшное наследие советских ЖСК - это почти полное отсутствие в государственных архивных и других органах дублирующих документов о членстве в кооперативе, о выплате пая, уплате членских взносов и т.д.
     2) После выхода в свет Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»27 в России стала возможна и очень осторожно начала осуществляться приватизация, т.е. приобретение в частную собственность государственного имущества. Закон определил только две формы собственности, причем обе абсолютно абстрактные:
    общая совместная бездолевая;
    общая совместная долевая.
     Когда же в ноябре 1994 г. была принята, а  с января 1995 г. вступила в силу часть  первая нового Гражданского кодекса  Российской Федерации (от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ), выяснилось, что бездолевая собственность может быть только у супругов и у членов крестьянских фермерских хозяйств.
     Больше  всех от первой волны приватизации пострадали дети и старики. Чаще всего именно эти объекты вторичного рынка жилой недвижимости имеют обременения.
     После принятия в 1997 году Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»28 стало несколько проще осуществлять сделки на вторичном рынке жилой недвижимости. «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права»29.
     3) жилая недвижимость, которая уже  проходила переход собственности  по договору купли продажи  и на нее зарегистрировано  право собственности. В полном смысле слова настоящая жилая недвижимость.
     4) Жилые помещения, которые используются гражданами по договору социального найма (т.е. те которые еще не приватизированы).
      Поэтому можно представить следующую  классификацию объектов вторичного рынка жилья, представленную на рис.3. 

 

Рис. 3. Классификация объектов вторичного рынка жилья по праву собственности 

     Такая классификация объектов вторичного рынка влияет на правовые процедуры  при оформлении сделок с жильем.
     Дальнейшее  развитие рынка недвижимого жилья  в Российской Федерации потребовал разъяснения многих положений и определений, которые получили частичное разъяснение с принятием Жилищного кодекса.
     В соответствии с Жилищным Кодексом РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства30.
     Согласно ст. 16 Жилищного Кодекса РФ к жилым помещениям относятся объекты, представленные на рис. 4.  

       

     Рис. 4. Классификация жилых помещений по Жилищному кодексу РФ.  

     Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
     Квартирой признается структурно-обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и в состоянии  из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
     А.А  Кириенко31 дает еще определение жилому зданию, которого нет в Жилищном кодексе РФ:
     «Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома»32.
     Комнатой  признается часть жилого дома или квартиры, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.
     Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади  санузлов, балконов, лоджий, прихожих, встроенных шкафов.
     Е.С. Филиппова считает, что в российском законодательстве понятие «жилище» раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры.
     Например, И.А Разумова дает такое определение:
     «Термин «жилище» означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей, - жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также другие объекты жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование)33.
     Необходимой характеристикой жилья, по мнению В.М. Жуйкова34, служит его функциональное назначение - оно предназначено для проживания граждан. Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания.
     Статья 288 ГК РФ так же устанавливает функциональное назначение жилья – «жилые помещения предназначены для проживания граждан»35. Поэтому Е.С. Филиппова36 предлагает следующие определения:
    Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые и специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты и т.д.), а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. В его составе не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостиницы, казармы.
    Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование, соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.
    Жилое строение - отдельная постройка (здание, дом) постоянного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не менее половины площади которой предназначена и используется для проживания. По внутренней конструкции жилые строения бывают квартирного или коридорного типа.
    Жилой дом - один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов Российской Федерации, федеральной или муниципальной собственности.
    Квартира как объект права собственности - квартира в многоквартирном доме, собственнику которой наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
    Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.
    Общая площадь квартиры - суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас37.
     В итоге, можно предложить классификацию объектов на рынке вторичного жилья, представленную на рис. 5.
 

     Рис. 5. Объекты вторичного рынка жилья 

     Анализ  законодательной и экономической  литературы, а также  статей из практики юристов и риэлторов показал, что существует некоторая путаница и неопределенность в определении  объектов вторичного рынка жилья.
     Более точно в этой ситуации подходит определение, представленное в Постановлении Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья»:
     «Объектом на вторичном рынке жилья являются квартиры, функционирующие в течение некоторого времени и обладающие определенной степенью износа жилого фонда»38.
     С учетом вышесказанного в качестве объекта  на вторичном рынке жилья будем  считать «жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

1.2. Факторы, влияющие  на стоимость жилья  на вторичном рынке

 
 
     На  стоимость жилья влияют различные  факторы. Их можно разделить по отношению  к объекту вторичного рынка на 2 уровня:
      внешние
      внутренние.
     За  внешние факторы будем считать  факторы, не зависящие от характеристики объекта вторичного рынка, внутренние – зависящие от характеристики объекта.
     Внешние факторы, влияющие на стоимость жилья на вторичном рынке, носят как объективный, так и субъективный характер.
     Специалисты в области жилой недвижимости отмечают следующие факторы (табл. 2.1.):
    Макроэкономические
    Социально-экономические
    Политико-психологические39.
     Среди объективных причин основными являются общий уровень инфляции в стране и пока еще высокие процентные банковские ставки по кредитам, к которым вынуждены сегодня прибегать не только застройщики, но и потребители жилья на вторичном рынке. В экономике, как известно, все взаимосвязано. Удорожание одного ведет к увеличению стоимости другого - это неизбежно.
     Политико-психологические  факторы и состояние политической стабильности в стране играют значительную роль на вторичном рынке жилья.
Таблица 1.2.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 

Макроэкономические Социально-экономические Политико-психологические
Уровень ВВП (валовый внутренний продукт) Демографическая ситуация Национальные  проекты в области жилищной политики
Инфляция Миграция  PR-компании
Курс  валют Соотношение спроса и предложения Доверие к рынку недвижимости
Инвестиционная  привлекательность рынка недвижимости Уровень доходов  населения
Развитие  рынка ипотечного кредитования
 
 
     Состояние экономики также существенно  влияет на стоимость недвижимости. В случае уверенного подъема экономики  у тех людей, которые имеют средства и недвижимое имущество, появляются новые возможности для вложения свободных средств, причем инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются стабильными.
     На  этом фоне возникают другие потоки, также требующие вложения денег. Преуспевающие граждане стремятся расширить свой бизнес, наладить новые деловые контакты с крупными российскими и зарубежными инвесторами, а люди «простые» используют собственные накопления, в том числе и деньги от продажи движимого и недвижимого имущества, для их вложения в бизнес40.
     В этом случае интерес к вторичному рынку недвижимости несколько снижается, что сказывается на темпе роста цен. Вклад инвестиционного капитала в рынок недвижимости приводит к росту спроса, а соответственно, и росту цен, особенно на вторичном рынке жилья.
     Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является миграция населения. Вследствие отсутствия рабочих мест, постоянной задержки и невыплаты заработной платы, низкого уровня жизни многие граждане бывшего Союза и дотационных  регионов покидают «места обетованные» и устремляются в крупные города. Следствие такой активности населения - цены на жилье начинают свой рост. Причем именно в тех регионах, которые вызывают доверие мигрантов.
     Ипотечное кредитование стало очень популярным в последние годы, а пониженные ставки по процентам делают его еще более привлекательным. В самом деле: число выданных ипотечных кредитов растет, и это неудивительно. Сегодня достаточно иметь 15% от стоимости квартиры, чтобы стать ее обладателем. Высокий потенциальный спрос, обусловленный снижением ставки ипотечного кредита (с 16 до 10%), уменьшением размера первоначального взноса (с 30 до 10%) в условиях ограниченного предложения привели к двукратному скачку цен на жилье. Банки конкурируют между собой, продолжая снижать кредитные ставки и размеры первоначального взноса. А дефицит предложений продолжает «взращивать» рост цен на квадратные метры. И ситуация по сей день сохраняется, несмотря на повышение ставок по кредитам в некоторых банках, реализующих «дешевые» американские деньги41.
     Политический  фактор также нельзя сбрасывать со счетов - он влияет на формирование цены на кв. метр.
     В настоящее время в России действует  несколько программ, призванных стимулировать  рождаемость в молодых семьях среднего класса: «Доступное жилье», ФЦП «Жилище», «Молодая семья» и т.д. Все они в разной мере декларируют разного рода компенсации, льготы и субсидии. Естественно, появление дополнительных денежных средств у молодого населения оказывает влияние на рынок, что и сказывается на повышении спроса и росте цен42.
     Уровень влияния факторов на стоимость недвижимости практически одинаков и взаимосвязан. Но как показывают исследования, представленные в работах Г. Стерника43, чуть больше оказывают влияние  все-таки социально-экономические факторы.

Рис. 6. Внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости 

     В этой ситуации необходимо отметить, что  ограниченность предложения жилья в российских условиях - проблема комплексная, сформированная целым рядом факторов. Среди них:
    Ограниченное предложение земельных участков под застройку.
    Отставание промышленности строительных материалов.
    Финансирование жилищного строительства44.
     1. В городах уже практически исчерпаны возможности для «точечной» застройки, а также подсоединения вводимых зданий к существующим коммунальным сетям. Поэтому прирост строительства все больше зависит от привлечения инвестиций в инфраструктуру, что ведет к удорожанию его стоимости и повышению цен на новое жилье.
     Проблема  усугубляется тем, что право на освоение участков с инфраструктурой и выгодным местоположением далеко не всегда получают те, кто предложил лучший проект. C 1 октября 2005 года Земельным кодексом45 введен обязательный порядок предоставления земельных участков на аукционной основе. Однако, по данным ФАС, около 90% участков по-прежнему выделяются, минуя аукцион. А значит, и рентный доход от их реализации получают не муниципалитеты, а компании, аффилированные с чиновниками местных администраций. По оценкам специалистов, так называемые «теневые факторы», связанные с выделением земли под застройку и получением разрешительных документов, составляют от 15% до 25% в цене возводимого жилья46.
     2. Несмотря на активное внедрение новых технологий, российские материалы по своим характеристикам пока проигрывают иностранным аналогам. Импортные поставки только частично восполняют недостаток качественной продукции. Потребности в таких важных изделиях, как цемент, сборные железобетонные конструкции, кирпич, в силу их высокой грузоемкости могут быть удовлетворены только местными предприятиями.
     3. До последнего времени основным способом привлечения средств были высокорискованные схемы долевого финансирования. Чтобы защитить интересы дольщиков, был принят Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Однако введенные им требования и установленные механизмы обеспечения возврата средств дольщиков сделали эту схему финансирования непривлекательной для застройщиков. В конечном же счете спрос на услуги строительно-подрядных организаций сократился 47.
     На  протяжении 2005-2007 годов уровень обеспеченности строительной отрасли заказами оказался заметно ниже, чем в предыдущие 2002-2004 годы. Стали сокращаться и темпы прироста нового жилья. При этом более чем вдвое вырос объем просроченной задолженности строительного комплекса по кредитам банков и займам. Снижение предложения на первичном рынке повысило спрос на нем и, как следствие спрос на вторичном рынке жилья.
     По  прогнозам на начало 2008 года объем предложения нового жилья может снизиться еще на 10-15 %, а появления большого количества новых проектов ожидать не следует. Вместе с тем, периодически на рынок будет поступать какое-то ограниченное количество предложений жилья в новостройках, по мере оформления всех необходимых документов. Все это также повлияет на рост цен на жилье на вторичном рынке.
     За  последние годы спрос на жилье  в Самаре значительно вырос, несмотря на то, что цена на рынке жилья  увеличилась по сравнению с 2005 годом на 71,5%, только за 2007 год цены на жилье на Самарском рынке выросли еще:
     На  первичном рынке – на 39-42%
     На  вторичном рынке – на 30-32%.48
     Кроме того, на вторичном рынке недвижимости сложилась неблагоприятная ситуация, выразившаяся в дисбалансе между повышенным спросом и низким предложением жилья, относящегося к категории эконом-класса. В городах категорически не хватает доступного жилья - такого, как малогабаритные квартиры, малометражки, хотя спрос наиболее высокий в этом сегменте рынка49.
     На  основе вышеизложенного в качестве прогноза изменений на рынке вторичного жилья можно предложить следующее:
    Сокращение предложения
    Приток денег в сегмент спроса
    Значительный рост цен
    Полное отсутствие на рынке недорогих квартир.
    Цены высокие.
     К внутренним факторам, влияющим на цену и спрос на рынке вторичного жилья необходимо отнести характеристику жилья:
      По типу
      По времени застройки
      По месту расположения
      По метражу
      По планировке и т. п.
     По  мнению Д.В. Дурново на рыночную цену квартиры влияют такие условия, как:
    месторасположение жилого дома;
    этажность здания;
    общая и жилая площади квартиры, количество комнат, наличие подсобных помещений;
    экологическая обстановка района;
    наличие инфраструктуры;
    транспортная доступность50.
     В зависимости от этих внутренних факторов на рынке вторичного жилья существует несколько классификаций объектов.
     1. «Бытовая» классификация жилья, которая влияет на ценовой диапазон и спрос в этом сегменте жилой недвижимости.
     Например, многие самарские риэлторы в своей практике используют семь основных типов жилья. Это:
      «сталинки»,
      «хрущевки»,
      «ленинградки»,
      «дома улучшенной планировки»,
      «панельные»,
      «кирпичные»,
      «элитные дома».
     Эта классификация определена периодом (временем) застройки, типом застройки. Однако все они как объекты  вторичного рынка жилья при совершении сделок подходят под классификацию, представленную на рис.5.
     «Бытовая» используется обычно риэлторами при  осуществлении подготовительного  этапа осуществления, присутствует в терминологии базы данных «Центра  недвижимости», влияет на цену объекта сделки, но при юридическом оформлении сделки не используется.
     Классификация квартир на вторичном рынке обычно имеет свою региональную специфику.
     В последнее время предлагается ввести для удобства деятельности агентств недвижимости классификацию, в которой жилье распределяется на пять классов:
    социальное,
    эконом,
    бизнес,
    премиум;
    де-люкс51.
     Определяющим  параметром для квартир премиум-класса и де-люкс является месторасположение, вид из окна.
     Сюда  можно отнести жилье, которое  строится в микрорайоне «Солнечный», на поляне им. Фрунзе, в старой части города с видом на Волгу. Материал, из которого возводится дом (для VIP -жилья только кирпич), этажность, высота потолков, наличие подземного паркинга, обустроенная придомовая территория.
     Настоящий де-люкс предусматривает наличие  фасада и подъездов, отделанных натуральным  камнем, стены парадного такого жилья  должны быть расписаны фресками. В  автопаркинге обязательна охрана, уборка и автомойка.
     К услугам жильцов фитнес-центр  с бассейном, круглосуточный мини-маркет, кафе-кондитерская, аптечный киоск, приемный пункт прачечной-химчистки. Также предусмотрена своя служба эксплуатации здания. Помимо обычных обязанностей, автоматический аварийный вызов диспетчера, круглосуточное видеонаблюдение и фиксация всех посещений посторонних, передвижной патруль на лестничных клетках, служба предоставляет услуги няни, носильщика, выгул домашних животных и сервис-сопровождение. Жилье не может считаться «де-люкс», если в доме нет холодильника для мехов и помещения для мытья собак.
     Практически все «вторичное» жилье, построенное  в СССР, попадает в социальное и экономическое жилье, и только небольшая часть - в бизнес-класс.
    Характеристика  жилья на вторичном рынке представлена в Приложении 1. 
 

1.3.Виды  сделок и их  правовое регулирование  на вторичном рынке  жилья 

     Сделками  являются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей52
     Согласно  Гражданскому кодексу РФ сделки, осуществляемые на рынке жилой недвижимости должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Это определено ст. 164: «Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним53.
     Закон прямо предусматривает необходимость  государственной регистрации сделок в следующих случаях:
    ипотека (п. 4 ст. 339 ГК),
    продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК),
    продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК),
    договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК),
    рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК),
    аренда недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (ст. 609),
    аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК),
    аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК),
    доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК)54.
     Следует отметить, что действующее гражданское  законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью. Поэтому, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно.
     Сделки  с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:
    сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности;
    сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности;
    акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом.
     В первом параграфе на рис. 3 была дана классификация объектов вторичного рынка жилья, на основании которой, с учетом данных рис.7, можно дать классификацию видов сделок, используемых на вторичном рынке жилья (рис. 8).

Рис. 7. Классификация сделок на основе участвующих сторон

     Рис. 8. Классификация сделок на вторичном рынке жилья
     Квартира  как объект жилищных прав может быть приобретена на вторичном рынке одним из следующих способов:
    у хозяев;
    у риэлторов55.
     Процесс покупки жилья столь же сложен и не однозначен, как и продажа. «По договору купли-продажи недвижимости имущества (договор продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество»56.
     В системе отдельных видов обязательств договор купли-продажи занимает ведущие позиции. На его основе осуществляются отношения по обмену созданных природой и производимых человеком имущественных ценностей, являющихся товарами57.
     Несмотря на то, что в нашем государстве разработаны правовые нормы, регулирующие заключение сделок с жильем, часто возникают ситуации, когда покупатели и продавцы квартир становятся жертвами аферистов. Причина возникновения стрессовых ситуаций, потеря времени, денег, недвижимости не только в излишней доверчивости и неопытности участников сделки, но в желании сэкономить, отказавшись от обращения к профессионалам. Не смотря на кажущуюся дороговизну услуг агентства, занимающие недвижимости, именно они могут обезопасить сделку и дать гарантию юридической чистоты и надежности58.
     Договор продажи недвижимости является видом  купли-продажи, а основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект – недвижимое имущество. «Договор продажи имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность»59.
     Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная  с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции. Это связано с тем, что ГК РФ60 ввёл обязательную государственную регистрацию прихода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Договор купли-продажи недвижимости, считается заключённым с момента его подписания 61.
     «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью, но и необходима для её использования, например: земельный участок, прилегающий к крыльцу здания или участок земли необходимый для прохода к зданию»62.
     «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору; данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке; данные, недвижимости в составе другого недвижимого имущества»63.
     При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считается  заключенным. Договор продажи должен быть составлен с особой тщательностью, содержать все необходимые характеристики: местонахождение (подробный адрес); категорию земли; цели использования земельного участка; общую площадь.
     При продаже зданий, сооружений и нежилых  помещений: местоположение; наименование; назначение;  площадь; этажность и другие параметры. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости – договор, о ее продаже считается незаконным64.
     Договор продажи жилого помещения является разновидностью договора продажи недвижимости, который в свою очередь является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – недвижимого имущества. Поэтому договору продажи жилого помещения присущи все признаки договора продажи недвижимости и договора купли-продажи товаров. Исходя из этого, договор продажи жилого помещения   может быть определен следующим образом.
     По  договору продажи жилого помещения  продавец обязуется передать в собственность  покупателя квартиру, дом или другое жилое помещение, а покупатель обязуется  принять указанное имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)65.
     Существенными условиями, как договора продажи недвижимости, так и его разновидности – договора продажи жилого помещения, следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.
     Таким образом, предметом договора продажи  жилого помещения могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем закону порядке жилые помещения (дом, квартира, часть дома или квартиры), а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.
     Прежде  всего, в договоре должно содержаться  указание на достигнутую договоренность между продавцом имущество покупателем  об отчуждаемом жилом помещении, т.е. должна быть конкретно определена недвижимость.
     К данным, позволяющим определенно установить недвижимость, относятся:
    название объекта, вид недвижимости (т.е. указание на принадлежность к жилому помещению), данные о том, где она расположена, ее описание (напр., «четырехэтажное кирпичное здание с черепичной кровлей, двумя входами»);
    данные «о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке» обычно приводятся как путем словесного описания в договоре продажи жилого помещения, так имущество в чертежах, схемах, планах, прилагаемых к договору;
    данные, определяющие продаваемый объект в составе другой недвижимости, - это сведения о конкретном месте продаваемого жилого помещения (этаж, подъезд, крыло здания имущество т.д.), сведения о продаваемом здании в архитектурном ансамбле, состоящем из нескольких зданий, имущество т.д.66.
     Поскольку условие о предмете является существенным, то не достижение соглашения о нем  означает, что договор продажи  жилого помещения не заключен. В  свою очередь условие о недвижимости считается не согласованным, если в  договоре отсутствуют упомянутые данные. Они являются существенными условиями, т.к.  без их урегулирования согласовать условие о недвижимости невозможно, а это означает, что договор продажи жилого помещения не заключен.
     Продаваемая жилая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок существует ним.
     В отличие от договора купли-продажи  движимого имущества договор продажи жилого помещения должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако она не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых участвует в качестве риэлтора. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.
     Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты:
    сведения о профессиональном образовании оценщика;
    сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;
    цель проведения экспертизы;
    точное указание объекта оценки;
    используемые стандарты оценки;
    требования к форме отчета; сроки выполнения и порядок оплаты работ.
     Конечным  результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета  и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.
     ГК РФ67 устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость.
     1) Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другим недвижимым имуществом, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.
     2) Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
     Как и сам договор о продаже  недвижимости, любое соглашение о цене или о ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.
     Популярны в настоящее время и такие  сделки, как «альтернативная покупка». Сделки с упоминанием слова «альтернатива» обусловлены тем, что продавец квартиры не может осуществлять регистрацию. Сделки с альтернативным жильем можно разделить на два вида68.
     1) Во-первых, это случаи, когда продавец, продав свою квартиру, согласен переехать в более дешевое жилье с целью получения доплаты.
     2) Во-вторых, это продажа своей жилплощади с целью покупки более дорогого жилья, но в этом случае у продавца должны быть деньги.
     При совершении альтернативной покупки  возможны два способа оформления сделки.
     1. Двойная купля-продажа: в один  день у одного нотариуса заключаются две различные сделки.
     При этом «бывшую» квартиру покупает «покупатель», продают «жильцы». «Новую» квартиру покупают «жильцы», продает «продавец».
     2. Мена: сначала «покупатель» на свое имя приобретает квартиру для «жильцов», а затем оформляет с ними договор мены.
     При сделках с комнатами часто  встречается понятие «продажа неприватизированной комнаты». Само по себе это понятие юридически некорректно, так как продавать можно только то, что принадлежит на правах собственности. Поэтому следует согласиться с И. Кузьминой69, что в данном случае более правильно говорить о фиктивном обмене комнаты в неприватизированной квартире на другое жилье, находящееся в собственности, с последующей продажей последнего. При этом фиктивную приватизированную комнату обычно предоставляет для обмена агентство.
     Деньги  за проданную комнату ее собственник  обычно получает только после «юридического освобождения» фиктивного жилья, в то время как из его настоящей комнаты он может выписываться после первого этапа сделки - собственно обмена.
     Далее осуществляется государственная регистрация прав на жилое помещение. Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию «договора о продаже жилых помещений»70.
     Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи жилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания, согласно п.1 ст.433 ГК, а не с момента государственной регистрации. Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия – регистрации его права.
     Только  с момента внесения второй регистрационной  записи в Единый государственный  реестр71 возникнет право собственности покупателя.
     Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав – разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.
     Размеры государственной пошлины за регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним представлены в Приложении 2.
 

2. Анализ эффективности  сделок на вторичном рынке жилья (на примере агентства недвижимости ООО «Согласие»)
2.1. Краткая характеристика  агентства недвижимости 

     ООО «Согласие» учреждено общим собранием учредителей от 04.03 2005 года  и действует на основании учредительного договора от 04.04.2005 года. Учредители Общества  -  физические лица.
     Общество  с ограниченной ответственностью «Согласие», было учреждено и действует в  порядке, предусмотренном Федеральным  законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», Гражданским Кодексом РФ, учредительными документами и другими законодательными актами РФ.
     Общество  зарегистрировано 31.05 2005 года Межрайонной  инспекцией Министерства Российской Федерации  по налогам и сборам № 7 по Самарской  области в Красноярском районе Самарской  области.
     ООО «Согласие» можно считать риэлтерской фирмой. Как известно, риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность.
     Согласно  ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности)72 основными видами деятельности ООО «Согласие» являются операции с недвижимым имуществом, а именно:
70.31 - Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом:
70.31.1 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже  и аренде недвижимого имущества
70.31.11 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества
70.31.12 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества73.
      В основном штате анализируемой организации – 7 чел.
     Единоличным исполнительным органом является директор, который избирается общим собранием участников на три года. В его компетенции оперативное управление агентством недвижимости.
     Эффективность сделок на рынке жилья во многом определяется кадровым потенциалом. Качественная характеристика персонала организации представлена на рис. 9-11.

Рис. 9.Возрастная структура персонала ООО «Согласие»
 

Рис. 10. Структура персонала ООО «Согласие» по образованию

Рис. 11. Структура персонала ООО «Согласие» по стажу риэлторской деятельности 

      В ООО «Согласие» более половины сотрудников  старше 35 лет (57,14%), более 70% сотрудников  имеют высшее образование (71,43%), около  половины сотрудников (42,86%) имеют стаж на рынке риэлторских услуг.
      В ООО «Согласие» уделяют значительное внимание повышению качества риэлторских услуг, поэтому специалисты агентства регулярно повышают уровень своих знаний в системе дополнительного образования и в центрах переподготовки кадров.
     Обучение  персонала и его адаптация - одно из главных в подходе управления персоналом в агентстве недвижимости ООО «Согласие», ведь от уровня профессионализма, умения вести переговоры с клиентом зависит конечный результат – совершена сделка или нет.
     В ООО «Согласие» ведется журнал регистрации  работы с населением, в котором фиксируется деятельность агентства по осуществлению сделок и доведению их до результата.
     По  данным Журнала регистраций заявлений  от клиентов в ООО «Согласие» определяется качество совершения сделки по этапам, анализируются ошибки в деятельности агента при осуществлении сделки.
     Это позволяет систематизировать действия агентов по видам сделок, составить  процедуры действия агента на каждом этапе по осуществлению разных видов  сделок.
     В качестве критерия результативности осуществления сделки выступает главный критерий «Сделка совершена».  

Таблица 2.2.
Данные  о совершении всех видов сделок ООО «Согласие» за 2005-2007 г.г. 

Виды  сделок 2005 2006 2007
заявлений завершено заявлений завершено заявлений завершено
1 Приватизация  6 5 14 11 18 18
2 Покупка 14 12 36
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.