На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Доходный подход оценки стоимости объекта недвижимости

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 03.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 7. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


АВТОНОМНАЯ  НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ЦЕНТРОСОЮЗА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ КООПЕРАЦИИ»
САРАНСКИЙ КООПЕРАТИВНЫЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ) 
 

Факультет международных экономических отношений 

Кафедра экономики, кооперации и предпринимательства 
 
 
 

     РЕФЕРАТ
     На тему: «Доходный подход оценки стоимости объекта недвижимости»
     По  дисциплине  «Экономика недвижимости» 
 
 

                                              Выполнил студент 5 курса факультета 
                                                  МЭО очной формы полного срока обучения
                                               группы ЭК-51
                                               Резяпкин Д. А.
                                               Проверила: к. э. н., доцент Захаркина Р. А. 
 
 

     Саранск 2011
 

      Содержание 

Введение…………………………………………………………….………….3
    Характеристика доходного подхода………………….…….4
    Определение чистого операционного дохода………….10
    ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА………...…15
Заключение…….……………………………………………………………18
СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………...………20 

 

      Введение 

     В настоящее время недвижимое имущество  является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными  ресурсами) обеспечения эффективной  деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.
     При этом недвижимость является важнейшим  имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)
     Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.
     Существует  несколько методов оценки недвижимого  и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход. 

 

     
          ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА
 
       Рациональное  хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение  максимально продуктивного использования  объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей  повышения такого использования. При  этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.
       Доходный  подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
       Доходный  подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой  недвижимости, единственной целью которой  является получение дохода, и в  его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
    принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
    принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
       Сущность  доходного подхода состоит в  оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная  продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
       Капитализация дохода — это процесс перерасчета  потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих  стоимостей. Эти величины учитывают:
    сумму будущего дохода;
    время, когда должен быть получен доход;
    продолжительность получения дохода.
       Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
    прогнозирование будущих доходов;
    капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
       Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:
    упрощенного баланса;
    отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
       Результаты  прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.
       Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:
       Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.
       Скользящий  доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
       Рыночная  годовая арендная плата (рыночная аренда), PM — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
       Прочие  доходы, PA — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.
       Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая  — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.
       Потери дохода (ПД или V&L) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.
       Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки  информации по местному рынку за предшествующие годы.
       Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется  проводить обособленно:
       
       Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки Kv, K*(в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (kj) объектов недвижимости данного типа в течение mпоследних месяцев, следующим образом:
       
       где k- доля, n — общее число проанализированных объектов, Y— весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо 
       Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей Kl, K*(в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (aj) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев gj, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:
       
     Доходный  метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:
    качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
    риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.
     Таким образом, стоимость объекта может  быть определена как его способность  приносить доход в будущем. Здесь  действует фактор времени, и сумма  будущих доходов должна быть приведена  нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.
     Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и  обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1) 
 
 
 

     Принцип     Сфера влияния
ОЖИДАНИЯ (основной  принцип, на котором базируется оценка по доходу)
Ценообразующие  факторы
Характеристика  дохода
Характеристика  капитала
Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ Выбор и анализ объектов-аналогов
Анализ  альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ Учёт и анализ факторов: полезность;
дефицитность;
конкурентоспособность;
доступность рынка капитала;
монопольный, государственный контроль,
деловая активность;
характеристики  населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ  ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса,  вклада)
Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости;
её использование  и тип землепользования
     Рис. 1 

     Основное  преимущество доходного подхода  по сравнению с рыночным и затратным  заключается в том, что он большей  степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.
     Основным  недостатком доходного подхода  является то, что он в отличии  от других подходов к оценке основан  на прогнозных данных.
     В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:
    прямой капитализации доходов;
    дисконтированных денежных потоков.
     Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2) 

Критерии  сравнения методов доходного  подхода Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)  
Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ  
Способность учитывать конкурентные колебания  
Способность учитывать специфические особенности  объекта, влияющие на его стоимость месторасположение
размер
потенциальная доходность
     Рис. 2.
     В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
     При использовании методов капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной  период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. 
 

     
          ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО  ДОХОДА
 
     Для оценки полных прав собственности и  прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).
     Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:
     Потенциальный валовой доход (ПВД)
     Действительный  валовой доход (ДВД)
     Чистый  операционный доход (ЧОД)
     Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: 

     ПВД= S x Ca 

     Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;
     Ca - арендная ставка за 1м2
     Величина  арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
     Арендная  ставка бывает двух видов (рис. 3) 

       

       

     
       

     Рис.3 

     Рыночная  арендная ставка предполагает собой  ставку, преобладающую на рынке аналогичных  объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.
     Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно  проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.
     В соответствии с видами арендными  ставок арендные договора делятся на три большие группы:
    с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);
    с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
    с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
     Метод капитализации доходов целесообразно  использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.
     Действительный  валовой доход (ДВД) – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости: 

     ДВД = ПВД – Па + ПД 

     где Па – потери от недосбора арендных платежей;
     ПД  – прочие доходы.
     Потери  обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости: 

    Кнд = Дn x Tc
    Na
 
     где Дn – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;
     Тс  – средний период, в течении  которого единица объекта недвижимости свободна;
     Na – число арендованных периодов в году.
     Для расчёта предлагаемого действительного  валового дохода полученный коэффициент недоиспользования должен быть скорректирован с учётом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:
    общеэкономические ситуации
    перспектив развития региона
    стадии цикла рынка недвижимости
    соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.
     Оценщик делает поправку на потери при сборе  платежей, анализируя ретроспективную  информацию по конкретному объекту  с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе): 

    Кn = Па
    ПВД
 
     где Кn – коэффициент потерь при сборе платежей. 

     Чистый  операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год: 

     ЧОД = ДВД – ПР – ОР - Р 

     где ПР – постоянные расходы;
     ОР  – операционные расходы;
     Р – резервы.
     Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.
     Состав  операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:
    содержание и ремонт;
    коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);
    заработная плата персонала;
    налоги на заработную плату;
    договорные услуги (противопожарная система, лифт);
    представительские расходы;
    реклама;
    командировочные расходы;
    автотранспорт и др.
     Эти цифры расходов представляют собой  контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз  расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.
     Полученный  чистый операционный доход пересчитывается  в текущую стоимость по одной  из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.
     В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента. 
 

     3. ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 

     Так же, как для любого структурированного набора аналитических методов, в отношении применения доходного похода к оценке и экономическому анализу нематериальных активов существуют свои аргументы «за» и «против». Для целей данного обсуждения аргументы за и против применения доходного подхода можно рассматривать как его аналитические достоинства и недостатки. Сначала мы обобщаем несколько наиболее существенных аналитических достоинств этого подхода. Затем мы обобщаем некоторые из его наиболее существенных аналитических недостатков.
     В следующем перечне представлено несколько положительных особенностей доходного подхода в связи  с его использованием в анализе нематериальных активов:
     1. Методы доходного подхода обладают  способностью к адаптации и  гибкостью. То есть, они могут  быть легко адаптированы для  проведения анализа многочисленных  стандартов стоимости на основе  множества исходных допущений при выборе базы стоимости. Методы доходного подхода также могут использоваться для анализа трансфертного ценообразования и ставок роялти, анализа убытков, анализа тех или иных событий и других многочисленных видов анализа.
     2. Методы доходного подхода хорошо известны и пользуются широким признанием. Аналитики нематериальных активов знакомы с этими методами на основе профессиональной подготовки и опыта. При этом даже лица, проверяющие работу аналитиков нематериальных активов или опирающиеся на ее результаты (такие как нефинансовые руководители, банкиры, юристы и судьи), в целом знакомы с основными методами доходного подхода.
     3. Методы доходного подхода хорошо  поддаются интерпретации в различных  дисциплинах общей оценки и  оценки стоимости. То есть, существует общее сходство методов доходного подхода, используемых в анализе нематериальных активов и в анализе ценных бумаг, оценке бизнеса и оценке недвижимости.
     4. Методы доходного подхода достаточно  точно моделируют реальный процесс  принятия решений участниками рынка нематериальных активов. Создатели, владельцы, покупатели, продавцы, лицензиары и лицензиаты нематериальных активов – все они, имплицитно или эксплицитно, анализируют возможные сделки с позиций анализа в рамках доходного подхода.
     5. Можно утверждать, что методы доходного подхода являются самыми строгими и структурированными инструментами анализа нематериальных активов. Методы доходного подхода требуют от аналитика эксплицитного рассмотрения всех критически важных экономических переменных, связанных с оцениваемым нематериальным активом, включая способность актива генерировать доход, распределение дохода между нематериальным активом и связанными с ним активами, ожидаемый остаточный срок службы нематериального актива и риск, сопряженный с инвестициями в этот актив. Другие подходы к оценке, безусловно, требуют от аналитика имплицитного рассмотрения всех этих переменных. Однако доходный подход требует, чтобы эти переменные были рассмотрены эксплицитно и каждый в отдельности.
     Так же, как и все другие аналитические подходы, доходный подход имеет недостатки, связанные с его использованием. В следующем перечне представлено несколько отрицательных характеристик доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:
     1. Методы доходного подхода допускают внесение в анализ определенного элемента необъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметь возможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них иным образом.
     2. Методы доходного подхода допускают  возможности совершения непреднамеренных  ошибок, а также заранее обозначенных  нечестных манипуляций. Опять-таки, это происходит потому, что эти методы часто являются сложными с аналитической точки зрения. Аналитику относительно легко сделать непреднамеренную ошибку – но, тем не менее, именно ту ошибку, которая может оказать существенное влияние на заключение о стоимости.
     3. Методы доходного подхода допускают  возможность двойного счета, то  есть, завышение стоимости нематериальных  активов. Этот недостаток легко  устранить путем правильной оценки  амортизационных отчислений в  анализе. Тем не менее, некоторые  аналитики иногда ошибочно недооценивают (или даже игнорируют) учет необходимых амортизационных отчислений.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.