На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


дипломная работа Страхование как элемент управления рисками недвижимости

Информация:

Тип работы: дипломная работа. Добавлен: 06.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 21. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ
ГОУ ВПО  «САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
                  «Утверждаю»

                  Зав. кафедрой      /………………../

                  (Роспись)  
                  _____________________________
                  (фамилия,  И.О.)  
                    « ___ » ___________  20__ г.

 
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

выпускная квалификационная работа бакалавра
по  направлению 080100.62 «Экономика»
на тему: Страхование как элемент управления рисками недвижимости 

Студента   4   курса,   гр.  ЭН-74,    факультета  ИЭ

Мартыновой  Оксаны Михайловны
(фамилия,  имя, отчество) 

Руководитель  ДР                                                                 Чиркунова Е.К. /………………..../
(Фамилия,  И.О.)  (Роспись)  
Консультанты  по разделам ДР:
Раздел 1 Теоретические аспекты управления недвижимостью и рисками                     Чиркунова Е.К.  /….…../
          (Фамилия, И.О.) (Роспись) 
Раздел 2 Управление рисками посредством  страхования недвижимого имущества     Чиркунова Е.К.  /.….…./
        (Фамилия, И.О.) (Роспись) 

САМАРА  2011 г

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………...……3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ И РИСКАМИ……….………………………………………………………………..5
      Процесс управления недвижимым имуществом…………………………5
      Сущность и классификация рисков в управлении недвижимостью…..10
      Страхование как способ минимизации рисков………….……………..22
2. УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ ПОСРЕДСТВОМ СТРАХОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА….……………………….……………..…..31
      Выбор страховой компании и страховой программы …………….…...31
      Описание объекта и его оценка ……………………………………..…..41
      Страхование недвижимого имущества на примере однокомнатной квартиры…………………………………….………………………...…..47
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….53
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК…………………………………………..55
ПРИЛОЖЕНИЯ..…………………………………………………………….…..59

ВВЕДЕНИЕ

 
      Актуальность  темы исследования определяется тем, что  снижение рисков имеет большое значение для разработки эффективных управленческих решений.
     Как и любая другая деятельность на рынке недвижимости, процесс управления недвижимостью сопряжен с комплексом рисков. Проблема их регулирования, а точнее управление ими, приобретает важное значение. В процессе управления рисками может быть выбран один из инструментов разрешения рисковой ситуации: предотвращение риска, передача риска, разделение риска, сокращение риска и страхование. В ряду инструментов снижения рисков и компенсации потерь при управлении недвижимостью страхование занимает особое место.
     Страхование как экономическая категория  представляет систему экономических  отношений, включающих совокупности форм и методов создания целевых фондов денежных средств и их использования  для возмещения ущерба при различных  неблагоприятных явлениях, имеющих  непредсказуемый характер.
     Страхование – это перераспределение риска  между большим количеством страхователей.
     Страхование представляет собой отношение по защите имущественных интересов  физических и юридических лиц  при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных средств, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых  премий).
     Страхование как система взаимоотношений  регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом, а также  различными нормативными документами.
      Целью бакалаврской работы является исследование управления рисками и изучение страхования, как наиболее действенного метода снижения рисков.
      Для этого были определены следующие  основные задачи:
    изучить сущность и классификацию рисков;
    рассмотреть основные приемы и методы анализа рисков;
    проанализировать способы снижения рисков (на примере страхования недвижимого имущества)
    определить рыночную стоимость объекта недвижимости;
    рассчитать величину страховой премии (в зависимости от количества и видов страхуемых рисков);
    сравнить варианты страхования недвижимого имущества в двух страховых компаниях;
    выбрать наиболее оптимальную схему страхования недвижимого имущества.
      Данная  работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка и приложений. В первой главе рассмотрены  теоретические аспекты управления недвижимостью и рисками, вытекающими  из процесса управления недвижимостью  и страхования, как элемента управления рисками.
      Для раскрытия темы данной бакалаврской работы были использованы законодательная база, научная литература, информация периодических изданий, ресурсы Интернет и электронные программы Microsoft Excel, Microsoft Word. Объем бакалаврской дипломной работы составляет 74 листа.
      Для презентации выпускной квалификационной работы использовалась программа Microsoft Power Point.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ И РИСКАМИ

1.1 Процесс управления  недвижимым имуществом

 
     Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют  свои особенности.
     В первую очередь следует рассмотреть  положительные и отрицательные  особенности вложения инвестиций в  недвижимость: 

     Таблица 1.1 Особенности инвестирования в недвижимость[5, с.24]
Недвижимость
Положительные Отрицательные
1 Низкий уровень риска обеспечивается правом аренды имущества Низкая ликвидность  активов
. Стабильный ежемесячный операционный доход 2 Необходимость вложения больших объемов инвестиций
3 Недвижимость — это фиксированные активы с устойчивым доходом 3 Большой срок  окупаемости инвестиций
6 Постоянный рост цен на недвижимость, особенно в период инфляции 6 Зависимость  рынка недвижимости от рынка  капитала
  Рост цен на недвижимость при колебании курса валют 7 Зависимость  рынка недвижимости от стабильности  в регионе
. Собственные инвестиции в недвижимость имеют более высокую ставку доходности, чем в финансовые активы 8 Зависимость  рынка недвижимости от доходов  населения
Длительный  срок аренды 9 Зависимость  рынка недвижимости от демографических  и миграционных изменений
Гарантированный возврат инвестиций, вложенных в  недвижимость Зависимость рынка  недвижимости от уровня развития рынка  капитала
  1 Зависимость  рынка недвижимости от возможности  притока или оттока капитала  в другие регионы
  1 Неэластичность  предложения в краткосрочном  периоде
  1 Зависимость  рынка недвижимости от экономической  активности в регионе (потребность  в офисных, складских и производственных  помещениях)
  1 Инвестирование  рынка недвижимости носит циклический  характер
  1 Подверженность  цен и доходов на рынке недвижимости  международному экономическому влиянию
     В приведенной таблице наглядно показано, что недвижимость содержит в себе как положительные, так и отрицательные  стороны. Следовательно, грамотное  управление недвижимостью залог  получения стабильных доходов.
     Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимым имуществом подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.[3, с.17]
     Управление  недвижимостьюосуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника[9, с.128].
     Управление  недвижимостью включает[13, с.36-37]:
– систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
– оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
– управление объектами недвижимости в интересах собственника.
     Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы – муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т. д.
     Управление  недвижимостью осуществляется в  трех направлениях:
– правовом – распределение и комбинирование прав на недвижимость;
– экономическом – управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
– техническом – содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
     Экономические задачи управления недвижимостью[29, с.22]:
– планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости;
– привлечение инвестиций;
– маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов;
– анализ эксплуатационных расходов и их снижение;
– контроль за поступлением арендных платежей;
– поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем;
– создание прозрачных для собственника финансовых отношений.
     Технические задачи управления недвижимостью:
– техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости;
– отношения с коммунальными службами;
– организация охраны объекта недвижимости;
– клининг – профессиональная уборка;
– отношения с субподрядчиками по эксплуатации;
– согласование перепланировок и реконструкций.
     Правовые  задачи управления недвижимостью:
– подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками;
– представление интересов в государственных и муниципальных органах;
– разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде.
     Основной  задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.
     Управление  недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени  или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования  и распоряжения недвижимостью[28, с.10].
     Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.
     Внутреннее  управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.).
     Внешнее управление недвижимостью –  это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил[18, с.59].
     Задачи  управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности  объекта недвижимости, увеличение его  стоимости или иные.
     Общественное  воздействие.
     Реакция широких слоев общества, в том  числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.
     Управляющий недвижимостью — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления [4, с.18].
     Деятельность  управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем  недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.
     Управляющая компания не меньше владельцев недвижимости заинтересована в том, чтобы объект управления приносил хороший доход, но при этом не терял своих эксплуатационных качеств, т.к. она существует на проценты от получаемой прибыли. Конечно, прибыль  владельцев при таком способе управления несколько уменьшается. Управляющий недвижимостью сумеет лучше неспециалиста определить оптимальный размер арендной платы, наладить рекламную поддержку объекта и решать все другие многочисленные вопросы, связанные с управлением. Выбирать управляющую компанию следует осторожно и вдумчиво. Нужно с большим вниманием отнестись ко всем юридическим моментам, выяснить все вопросы до подписания договора. Рекомендуется так же больше узнать о самой компании и методах ее работы. Желательно, чтобы в ней работало достаточное количество узких специалистов, которые отлично знают все тонкости своей специализации, разбираются в особенностях именно вашего объекта. Желательно так же, чтобы работа в компании была максимально автоматизирована, т.е. компания должна использовать специальные программы управления недвижимости. Управляющая компания должна в процессе своей деятельности обеспечить организационно-координационную деятельность обслуживающих структур; максимизировать доходы и рентабельность объекта недвижимости, по мере возможности увеличивать его рыночную стоимость путем создания для арендаторов наиболее выгодных условий, которые будут соответствовать требованиям рынка.
       Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью, принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел, анализ, проектирование, возведение (строительство), ввод в эксплуатацию, обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис), обслуживание, эксплуатация и ремонт, капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация, изменение функционального назначения, утилизация [19, с.156].

1.2. Сущность и классификация  рисков в управлении недвижимостью

 
    Существенное  значение для анализа эффективности  деятельности управляющих компаний на рынке недвижимости имеет проблема рисков. Следует иметь в виду, что любая операция с недвижимостью - это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь   на   высокую   капиталоемкость   объектов   недвижимости и  значительный     уровень издержек, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно сказать, что управление рисками – квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего необходимо знать содержание (природу) рисков.
    Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную   сторону   по   сравнению   с   планируемыми   вначале [14, с.25].
    Американский  Институт управления проектами (РМ1), разрабатывающий  и публикующий стандарты в области управления проектами, значительно переработал разделы, регламентирующие процедуры управления рисками. В новой версии РМВОК (принятый в 2000 году) описаны шесть процедур управления рисками, относящимися к любой сфере бизнеса, в том числе к сфере недвижимости [8, с.100].В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате прав собственности. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности [37].
    Причиной  возникновения рисков являются неопределенности, существующие в каждом проекте. Под неопределенностью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в  том числе – о связанных с ними затратах и результатах [23, с.95]. Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска. Риски могут быть "предсказуемые" - те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование. Риски "непредсказуемые" - те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы[10, с.3-4].
    Наиболее  существенными представляются следующие  виды неопределенностей и инвестиционных рисков:
    риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства    текущей экономической ситуации, условий инвестирования и    использования прибыли;
    внешнеэкономический риск(возможность введения ограничений на торговлю и поставки, закрытия границ и т.п.);
    неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе;
    неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;
    колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п.;
    неопределенность природно-климатических условий, возможность  стихийных бедствий;
    производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный брак и т.п.);
    неопределенность целей, интересов и поведения участников;
    неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность   неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).
Таблица 1.2 Классификация  рисков [5, с.35]
Внешне  непредсказуемые риски
Неожиданные государственные меры регулирования  в сферах: материально-технического снабжения
охраны  окружающей среды
проектных нормативов
производственных  нормативов
землепользования
экспорта-импорта
ценообразования
налогообложения
Природные катастрофы: наводнения
землетрясения
штормы
o климатические катаклизмы и др.
Преступления: вандализм
саботаж
терроризм
Неожиданные внешние эффекты: экологические
социальные
Срывы: в создании необходимой  инфраструктуры
из-за банкротства подрядчиков по проектированию,  снабжению,    строительству и т.д.
в финансировании
из-за ошибок в определении целей проекта
из-за неожиданных политических изменений
Внешне  предсказуемые риски
Рыночный  риск в связи с: ухудшением  возможности получения сырья
повышением  стоимости сырья
изменением  требований потребителей
экономическими  изменениями
усилением конкуренции
потерей позиций на рынке
нежеланием  покупателей соблюдать торговые правила
Операционные: невозможность поддержания рабочего состояния  элементов проекта
нарушение безопасности
отступление от целей проекта
Недопустимые  экологические воздействия  
Отрицательные социальные последствия  
Изменение валютных курсов  
Нерасчетная инфляция  
Налогообложение  
Внутренние  нетехнические риски
Срывы плановых работ  
Перерасход  средств  
Технические риски
Изменение технологии  
Ухудшение качества и производительности производства, связав проектом  
Специфические риски технологии, закладываемой  в проект  
Ошибки  в проектно-сметной документации  
Правовые  риски
Лицензии  
Патентное право  
Невыполнение  контрактов  
Судебные  процессы с внешними партнерами  
Внутренние  судебные процессы  
Форс-мажор (чрезвычайные обстоятельства)  
Страхуемые  риски
Прямой  ущерб имуществу  
Косвенные потери  
 
            Хотя на практике сложилась своя классификация [17, с.54]:
    I. Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски), связанные с спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на не макроэкономических и региональных факторов.
    Как   известно,   любой   объект   недвижимости   имеет   юридическую  физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в   рамках   определенных   территориальных образований  с  присущими   им   административными  правилами и процедурами.   Соответственно   можно   выделить   следующие   источники рыночных рисков:
    1) Юридические, то есть возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременений объекта и пр. Специфика экономико-правового оборота недвижимости,   многоступенчатость   сделок   с   недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Это особенно важно, поскольку ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость.
    2) Экономические связаны с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, росте цен  на материалы  и  оборудование,  в  появлении  альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений к альтернативе приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими   фирмами   и   т.д.   Возможность   предотвращения   и снижения   степени   вероятности   потерь   компании   (фирмы)   в   связи существованием  экономических рисков  во  многом   зависит  от  глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы   альтернативных   поставок  и  пр.
    Источник  риска в первую очередь – информационная необеспеченность:
    неоднозначность;
    неопределенность;
    неточность;
    недостоверность;
    отсутствие;
    несвоевременность поступления информации об объектах и процессах, параметрах и условиях управления недвижимостью.
     Недостатки  экономического анализа могут усиливаться  за счет непродуманных организационно-экономических  решений (например, неправильный выбор  организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.
     3) Архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов.
     4) Административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Поэтому очень важно на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т., добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального подтверждения.
    II. Финансовые риски, как обусловленные общим состоянием экономики. Они могут быть разделены на несколько групп [11, с.21]:
    А) Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с   прогнозируемыми,   изменение   доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным   ценным бумагам).
    Б) Риски,   обусловленные   тем   или   иным   вариантом,   избранным компанией   (фирмой)   для   финансирования   ее деятельности,   степенью проработки   ею   финансовых   решений.   Например,   выбор   кредита источником финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего не предполагается при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности и возможности их размещения может оказаться более дорогим     инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.
    В) Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. 
Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов 
финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании 
(фирмы) на каком-либо этапе проекта или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов, если вообще это будет возможным.

      Ш. Производственные (хозяйственные) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности.
     Основные методы регулирования рисков применительно к недвижимости [11, с.47]:
    А. Организационные схемы:
     А.1. Распределение риска между участниками.
     Инициативное  стремление собственника разделить  некоторым образом риск между партнерами – различными группами участников делового взаимодействия.
     Схемы, алгоритмы разделения могут быть различными:
   - от самой простой (паритетное  разделение);
   - до более сложной: сделать ответственными  за риск или большую долю  ответственности возложить на  тех участников делового взаимодействия (бизнес-проекта), которые в состоянии  лучше других оценивать и контролировать  риски. Причем это будет связано  с требованиями обеспечить участников  достоверной информацией о профессиональном  уровне лиц в управлении рисками.
     Распределение риска реализуется при разработке финансового плана бизнес-проекта  и контрактных документов о взаимодействиях  участников. Распределение может  производиться на качественном уровне, а также сопровождаться количественными  оценками. Качественное распределение риска реализуется в совместном решении участников бизнес-проекта. В центре решения – характер внутренних и внешних взаимодействий участников.
         Для количественных оценок схем распределения риска  необходимо привлекать расчетные средства: финансовую модель проекта, сетевые  графики, дерево решений. Причем необходимо помнить о противоречиях интересов  продавца и покупателя, собственника и арендатора, заказчика и исполнителя.
        А.2. Передача риска осуществляется в полном объеме другому участнику проекта, в том числе, партнеру. Это возможно в ситуациях, когда лицо-инициатор передачи риска не способно в силу финансовых обстоятельств, нести ответственность по риску. Избежание риска – это отражение стиля управления.
     Каждая  схема реализуется через соответствующую  систему контрактов, где отражая  все названные организационные  условия управления и адресное разделение ответственности за возможно возникающие  риски.
     Б.  Организационно-финансовые схемы:
     Б.1. Диверсификация риска.
     Для управления недвижимостью задача состоит  в поиске путей снижения суммарного риска при удовлетворяющем уровне доходов.
   Б.2. Страхование риска.
     Страхование риска – это передача риска  третьему лицу в обмен на установленное  вознаграждение. Такая передача риска  адресована специальной лицензированной  страховой компанией и является возмездной операцией (выплачиваются  страховые взносы, премии). При этом страховщик принимает на себя все согласованные договором страхования риски страхователя [12, с.34].
     Для рисков, связанных с управлением  недвижимостью, ведущее место принадлежит  статьям и положениям, связанным  с имущественным страхованием, а  также со страхованием договорной ответственности  и предпринимательского риска.
     Страховщик  вправе самостоятельно определять размер страховой премии и графики выплат страховых взносов.  Размер страховой  суммы при страховании имущества  или предпринимательского риска  в общем случае не должен превышать  их действительной стоимости.
   Б.3. Гарантийные схемы по исполнению обязательства:
       -   Банковские гарантии.
     Поручительство  и банковская гарантия обеспечивают надлежащее исполнение финансовых обязательств заемщика перед кредитором. За выдачу банковской гарантии на оговоренную денежную сумму заемщик уплачивает банку-гаранту соответствующее вознаграждение. При этом гарантом может быть только банк или иное кредитное учреждение, имеющее лицензию на свершение банковских операций, включая операцию банковской гарантии[20, с.2-3].
       -  Залог.
     Эффективной схемой обеспечения гарантий кредитору  является залог или ипотека. Кредитор-залогодержатель  имеет право удовлетворить свои требования в случае наступления  рискового события (неисполнения обязательств) за счет стоимости заложенного имущества. Оценка имущества является одним  из основных условий договора залога и проводится по согласованию сторон по рыночным ценам[22, с.48].
     Предметом гарантии-залога может быть как собственно имущество, так и имущественные  права.  При переходе прав собственности  на заложенное имущество к другому  лицу право залога сохраняет силу. Подобное обременение, безусловно, уменьшает цену такой сделки.
   Б.4. Введение расчетного запаса.
     Цель  введения расчетного запаса – это  своеобразное повышение надежности предварительных финансовых оценок бизнес-проектов:
     - изменяя в различных сериях расчетов значение показателя дисконтирования, учитываем степень возможного риска проекта и пытаемся оценить его влияние на проект. Повышение ставки дисконтирования в расчетах эффективности проекта адекватно формированию определенного расчетного запаса, увеличению надежности результатов;
     - благодаря увеличению ставки дисконтирования с учетом инфляции;
     - для увеличения надежности получаемых результатов эффективности бизнес-проекта в финансовой схеме расчетов необходимо добавить некоторый объем резервных средств в связи с непредвиденными расходами.
   Б.5. Регулярный пересмотр условий заключенного договора
     Осуществляется и проводится с учетом уровней ставок арендной платы, сроков и объемов поэтапно возвращаемых кредитов, отсрочек предоставленных налоговых льгот, оценки объекта недвижимости, произведенной в целях его налогообложения или страхования. Причинами являются колебания рыночных цен, конъюнктуры спроса и предложения, существенные изменения экономической и социально-политической ситуации, возросшие темпы инфляции, непредвиденные эволюции реформ, корректировки в законодательных и нормативных актах.
     Для предупреждения рисковых ситуаций целесообразно  заранее в тексте договора предусмотреть  возможность или даже обязательность регулярных пересчетов важнейших показателей  финансового взаимодействия[6, с.79].
   Б.6. Предварительный поиск клиентов и предоплата.
     Одним из наиболее рисковых элементов в  проектах развития коммерческой недвижимости является проблема будущей эффективной  реализации готового объекта. Активный предварительный поиск клиентов, арендаторов, покупателей и заключение с ними сделок до завершения строительства объекта является мощным стабилизирующим, антирисковым средством. Кроме того, предоплата значительно укрепляет для застройщика финансовую схему проекта.
      В. Частные риски.
     К числу частных рисков целесообразно  отнести, прежде всего, риски нежизнеспособности проекта, финансовые риски в соответствии с компонентами разрабатываемого бизнес-плана  проекта (налоговый и кредитный  риски, риски реализации результатов  проекта, включая риск незавершенного строительства и т.д.)[31, с.50].
     Среди других возможных методов и мер  по решению проблемы предотвращения и снижения рисков следовало бы назвать[30, с.19]:
    совершенствование управления в целом;
    применение современных приемов бизнес-администрирования и активных связей с общественностью, связанных с социальными конфликтами и экологическими рисками;
    повышение профессиональной квалификации управляющих и исполнительных кадров;
    развитие и грамотное использование правовой среды, экономных механизмов управления, а также современных информационных технологий и мультимедийных средств и т.д.
    Риски, которые поддаются минимизации  в процессе управления недвижимостью:
    риск ликвидности – риск того, что по окончании строительства возникнут проблемы с реализацией объекта недвижимости в связи с тем, что потребительские качества предлагаемого к реализации здания не будут соответствовать требованиям, предъявляемым к аналогичным объектам на рынке [24, с.151];
    риск снижения доходности – возникает, если собственник не может обеспечить запланированный уровень арендных ставок на сдаваемые в аренду площади [24, с.152];
    риск имущественного ущерба – это риск потери имущества вследствие неправильной эксплуатации, несоблюдения норм безопасности и т.д. [24, с.152];
    риск упущенной выгоды – это риск недополучения прибыли в результате неосуществления каких-либо мероприятий, которые могли бы эту прибыль обеспечить [16, с.42];
    риск возможных сбоев в предоставлении услуг – серьезные операторы рынка юридически принимают на себя ответственность за вероятные сбои [16, с.42];
    риск, связанный с обесценением переданного в управление имущества, несет учредитель доверительного  управления (собственник имущества), поскольку передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему [16, с.43].

1.3 Страхование как  способ минимизации  рисков

 
      Управлять рисками, значит, в первую очередь  выявлять их и максимально минимизировать. В современных условиях наиболее действенным методом минимизации  рисков управления недвижимым имуществом выступает страхование.
     Страхование - это способ возмещения убытков, которые потерпело физическое или юридическое лицо, посредством их распределения между многими лицами (страховой совокупностью). Возмещение убытков производится из средств страхового фонда, который находится в ведении страховой организации (страховщика)[26, с.19]. Объективная потребность в страховании обуславливается тем, что убытки подчас возникают из-за разрушительных факторов, которые абсолютно никак не могут контролироваться человеком, как, например, стихийные бедствия. В подобной ситуации невозможно взыскивать убытки с кого-либо и лишь заранее созданный страховой фонд может быть источником возмещения ущерба.
     Субъектами  страховой деятельности являются страховщик и страхователь[15, с.26]. Следует разграничить эти понятия.
     Страховщик  – это юридическое лицо. Это  страховая организация, которая  владеет страховым фондом.
     Страхователь  – физическое или юридическое  лицо, вносящее в страховой фонд страховой компании платежи. Также следует понимать, что страхователь может заключить со страховщиком договор страхования, как на себя, так и в пользу третьего лица – выгодоприобретателя.
     Как экономическая категория страхование  представляет систему экономических  отношений, включающую совокупность форм и методов формирования целевых  фондов денежных средств и их использование  на возмещение ущерба при различных  рисках, а также на оказание помощи гражданам при наступлении определенных событий в их жизни. Оно выступает, с одной стороны, средством защиты бизнеса и благосостояния людей, а с другой - видом деятельности, приносящим доход. Источниками прибыли страховой организации служат доходы от страховой деятельности, от инвестиций временно свободных средств в объекты производственной и непроизводственной сфер деятельности, акции предприятий, банковские депозиты и т.д.[7, c.23]
     Страхование недвижимости осуществляется при помощи договора имущественного страхования. По этому договору одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события и убытки застрахованному имуществу, либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы) [38].
     В частности, объектом страхования в  данном случае является риск утраты (гибели), недостачи или повреждения недвижимого  имущества.
     Договор страхования недвижимости должен заключаться  в письменной форме, несоблюдение которой  влечет его недействительность. Он может быть заключен путем составления  одного документа либо вручения страховщиком страхователю. На основании его письменного  или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком [7, c.80]. Если заявление страхователя было письменным, налицо заключение договора в письменной форме путем обмена документами. При устном заявлении согласие страхователя заключить договор на предложенных страховщиком условиях подтверждается принятием от страховщика страхового полиса (свидетельства, сертификата и др.). Наличие у страхователя соответствующих документов подтверждает факт заключения договора страхования.
     При заключении договора страховщик вправе применять разработанные им или  объединением страховщиков стандартные  формы договора (страхового полиса) по отдельным видам страхования.
     Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) - выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхования. Реквизиты полиса включают наименование документа - "страховой полис"; наименование, юридический адрес  и банковские реквизиты страховщика; фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес и, кроме  того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страхового риска, размер страховой  премии (взноса), а также сроки  и порядок их внесения, срок действия договора и т. д.[25, c.67]
     Условия, на которых заключается договор  страхования, могут содержаться  не только в едином документе, подписанном  сторонами, или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но и в стандартных  правилах страхования соответствующего вида.
     Правила страхования представляют собой  документ, принятый, одобренный или  утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в  правилах страхования и не включенные в текст страхового полиса, обязательны  для страхователя, если в страховом  полисе прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его  обратной стороне либо приложены  к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования стороны могут  договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования  и о дополнении правил.
     Страхователь вправе ссылаться в защиту своих интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в страховом полисе. Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхованию недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества, представляющего собой объект страхования. Так, застрахованы могут быть не только такие разновидности недвижимого имущества как квартиры или дома, но и их внутренняя отделка вместе со стенами или без них. Застрахованы могут быть, в частности, такие разновидности недвижимости как сады. Собственники земельного участка могут застраховать все сооружения, находящиеся в его пределах, бани, бассейны, колодцы, заборы и т. д. В некоторых случаях фундамент дома не страхуется. Это обусловлено тем, что он в наименьшей степени подвержен разрушению.
     Существенным  условием любого договора страхования  недвижимости является также определение  характера события, на случай наступления  которого осуществляется страхование (страховой случай).[25, c.80]
     Риски, от которых может быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны. Наиболее распространенными являются пожары, однако недвижимое имущество  можно также застраховать на случай:[27, c.23-25]
    аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализационных систем, в том числе произошедших вне застрахованного жилого помещения, и неблагоприятных последствий правомерных действий по их ликвидации;
    взрыва;
    проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара;
    ложного срабатывания автоматической системы пожаротушения;
    стихийного бедствия (к таковым относятся наводнение, землетрясение, буря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень, паводок, сель, выход подпочвенных вод, снежный завал);
    удара молнии;
    падения летательных аппаратов и их обломков;
    наезда самоходного транспортного средства;
    противоправных действий третьих лиц: поджога, ограбления и т. д.
     Выбор конкретного страхового риска зависит  в первую очередь от вида недвижимого  имущества. Так, применительно к  недвижимости, находящейся за городом, распространенным страховым риском являются противоправные действия третьих  лиц, тогда как для городских  квартир наиболее часто встречающаяся  опасность - залив квартир [41].
     К числу существенных условий договора страхования недвижимости относятся  также срок действия договора и размер страховой суммы.
     Страховая сумма - это сумма, в пределах которой  страховщик обязуется выплатить  страховое возмещение по договору страхования. Она определяется соглашением страхователя со страховщиком. Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования [15, с. 82].
     В том случае, когда в договоре страхования  имущества страховая сумма установлена  ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков  пропорционально отношению страховой  суммы к страховой стоимости.
     Если  недвижимое имущество застраховано лишь в части страховой стоимости, страхователь (выгодоприобретатель) вправе осуществить дополнительное страхование, в том числе у другого страховщика, но с тем, чтобы общая страховая сумма по всем договорам не превышала страховую стоимость.
     Частичное (пропорциональное) страхование применяется  тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению  застрахованного имущества (в качестве примера можно привести залив  квартир). При определении страховой  суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором страховое  возмещение не производится[34, с.7-8].
     Таким образом, при наступлении страхового случая: представитель страховщика  совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не превышает  страховой суммы, заранее оговоренной  в договоре (обычно она устанавливается  в минимальных размерах оплаты труда), страховое возмещение не выплачивается.
     Размер  страховой суммы напрямую зависит  от размера страховой премии (страхового взноса), под которой понимается плата за страхование, вносимая страхователем  страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования.[21, c.107]
     Страхование недвижимости является по общему правилу  добровольным. Обязательное имущественное  страхование для недвижимого  имущества юридических лиц может  быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью.
     Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотечном кредитовании. Банки и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку  недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недвижимости, которая  является предметом залога, обеспечивающего  выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита  обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При атом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.[7, c.55]
     Размер  страховой суммы, которая выплачивается  при наступлении страхового случая, напрямую зависит от размера страховой  премии (страхового взноса). Страховая  премия может вноситься как целиком, так и в рассрочку. В последнем  случае договором устанавливаются  последствия неуплаты в установленные  сроки очередных взносов. Если страховой  случай наступил в период просрочки  уплаты очередного взноса, страховщик вправе зачесть сумму этого взноса при выплате страхового возмещения. Страховые тарифы нередко определяются в процентах от страховой суммы, что удобно при подсчете взноса при  изменении страховой стоимости [1].
     Страховщик  в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует из п. 2 ст. 954 ГК РФ [2], в предусмотренных законом случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.
     Для определения страхового тарифа с  учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость  имущества. Оценку стоимости объекта  недвижимости обычно проводят квалифицированные  эксперты. Однако такая возможность  не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы  в договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.
     Такое же правило применяется, если страховая  сумма превысила страховую стоимость  в результате страхования одного и того же объекта у двух или  нескольких страховщиков - так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая  каждым из страховщиков, сокращается  пропорционально уменьшению страховой  суммы по соответствующему договору страхования.
      Страховщик  естественным образом заинтересован  в активной помощи страхователя по сокращению размера ущерба. Закон  требует, чтобы при имущественном  страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для  уменьшения размера возможных убытков, а произведенные при этом расходы  страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает  страховую сумму [1]. Поэтому договор страхования недвижимого имущества может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необходимые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.
     Недвижимое  имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества [1].
     Как видно из данной формулировки, интерес  состоит только в сохранении этого  имущества, но не в получении каких-либо выгод и преимуществ, связанных  с владением, пользованием или распоряжением  этим имуществом. Не страхуется также  интерес, связанный с возможными расходами при утрате или повреждении  этого имущества. Иными словами, по договору страхования недвижимого  имущества подлежит возмещению только одна составляющая убытков - утрата или  повреждение имущества. Важно также, что в качестве повреждения имущества здесь рассматривается утрата возможности выполнять определенные функции, так как интерес в сохранении имущества состоит в том, чтобы имущество находилось в неизменном состоянии не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения[35, с.5].

2. УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ ПОСРЕДВТВОМ СТРАХОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1 Выбор страховой компании и страховой программы

 
     Вторая  глава данной бакалаврской работы посвящена рассмотрению самого процесса страхования недвижимого имущества.
     Решив застраховать недвижимое имущество, страховщик должен сделать непростой выбор. Сначала ему необходимо выбрать страховое агентство.
     Проанализировав рынок страхования Самары, выбираем два наиболее надежных страховых компании. Ими являются СК «Согласие» и СК «Ростра». Далее предстоит из этих двух компаний выбрать ту единственную, в которой страхование недвижимого имущества осуществляется на наиболее подходящих условиях.
     Для начала следует сказать немного  об этих двух компаниях.
     ООО «Страховая Компания «Согласие» успешно  ведет свою деятельность на страховом  рынке России уже более 17 лет. Она уверенно удерживает высокие позиции на страховом рынке и ежегодно увеличивает число страхователей. В соответствии с Лицензиями С № 1307 77 и П № 1307 77 Минфина РФ Компания успешно осуществляет более 90 видов добровольного и обязательного страхования (Приложение №1)[40].                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
     Оплаченный  уставный капитал Компании составляет 3,3 млрд. рублей. По итогам 2010 года Компания собрала премий на сумму 16,7 млрд. рублей и выплатила 7,2 млрд. рублей страхового возмещения своим клиентам.
     В национальном рейтинге страховых компаний России, проводимом рейтинговым агентством «Эксперт РА»,  в 2002 году Страховой  Компании «Согласие» был присвоен, а в апреле 2011 года  подтвержден  рейтинг надежности А+ ("Очень  высокий уровень надежности") [42].
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.