На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


дипломная работа Аренда земельных участков

Информация:

Тип работы: дипломная работа. Добавлен: 07.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 18. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     Оглавление
 

      Введение

     Актуальность  данного исследования продиктована двумя факторами:
     1. Недостаточная нормативно-правовая  база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности.
     2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей.
     Механизм  правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательство в сфере  землепользования.
     Аренда  земли - правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран, с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом как с позиции права так и с фактической точки зрения. получил получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробных механизм реализации этих прав.
     Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный  характер. Связано это с тем, что  порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства, это можно связать с тем, что земля является ценнейшим и важнейшим имуществом, потому как именно с ней связаны все основы жизнедеятельности народов, проживающих на ней. В правоприменительной практике часто возникают сложности при рассмотрении споров, возникающих в сфере аренды земельных участков, встречается ряд проблем. Чаще всего их разрешение происходит в плоскости понимания зависимости определяющего подчинения положений земельного законодательства гражданскому праву.
     В данной дипломной работе будут рассмотрены  вопросы гражданского оборота земли, в целом и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется аренде земли при размещении временных сооружений.
     Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие в процессе аренды земельных  участков.
     Объект  исследования механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков.
     Применение  норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися  частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленных недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни.
     Целью данной работы является рассмотрение круга проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законотворческих предложений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства, разработка рекомендаций по заключению, исполнению, прекращению договора аренды земельных участков при размещении временных строений и сооружений.
     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
     - дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли;
     - определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора.;
     - рассмотреть специфику договора аренды земли при возведении временных сооружений.
     Проведенное исследование имеет важное значение для предпринимателей, при заключении договора аренды земли с последующим возведением временного сооружения, для изучения механизма договора аренды студентами.
     Теоретическую базу исследования составляют работы Кирилловой С.А, Суханова Е.А, Оглоблиной О.М и др.
     Методологическую  основу исследования составляют как  общенаучный диалектический метод познания, так и узкоспециальные методы, такие как сравнительно-правовой и конкретно-правовой метод познания.
     Работа  имеет следующую структуру: введение, три главы, заключение и список используемой литературы.
 

      ГЛАВА 1 ЗЕМЕЛЬНЫЙ  УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

     1.1 Земельный участок как объект арендных отношений

 
     Земля является одним из основных объектов материального мира.
     В течение всей истории человечества земельные ресурсы – это территориально-пространственная основа, относящаяся к невоспроизводимым средствам производства, обладающая ценнейшим биологическим потенциалом, выраженным в плодородности почвы.
     . На современном этапе развития  Российской Федерации земельные  отношения регулируются общими (устанавливаемыми  гражданско-правовыми нормами) и  особыми (закрепленными в нормах земельного права) положениями действующего законодательства.
     Особенность правового регулирования земельных  отношений обусловлена тем, что в течение длительного времени основу законодательства в этой сфере составляли подзаконные нормативные акты на федеральном уровне. Это привело к тому, что на региональном уровне вопросы земельных отношений были урегулированы раньше чем на федеральном уровне. Это не противоречит Конституции РФ, так как земельное законодательство отнесено к предмету совместного ведения.1
     Ст. 6 Земельного Кодекса РФ устанавливает  что земля, которая является природным ресурсом и объектом, земельные участки и их части – относятся к объектам земельных отношений.2 
     В качестве объекта земельных правоотношений земельный участок определяется как часть земной поверхности (включая почвенный слой), границы которого описаны и зарегистрированы в установленном законодательно порядке.3
     Он  может быть как делимым, так и  неделимым.
     К делимым относятся земельные  участки, которые можно разделить  на части, при этом каждая часть после раздела будет считаться самостоятельным земельным участком, использование которого не будет сопряжено с  переводом его в состав земель иной категории, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
     Неделимый земельный участок нельзя разделить на части без ущерба для дальнейшего его использования. Государственная регистрация раздела неделимых участков невозможна. Чаще всего критерием неделимости выступает размер земельного участка.
     Однако  классификация по принципу делимости далеко не единственная.
     Статьей 7 Земельного Кодекса предусматривается  разделение земельных участков по принципу целевого использования.
     В соответствии с этим принципом земельные  участки делятся на:
     1) земли сельскохозяйственного назначения;
     2) земли населенных пунктов;
     3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
     4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
     5) земли лесного фонда;
     6) земли водного фонда;
     7) земли запаса.
     Рассмотрим  каждый вид земельных участков подробнее.
     1) Землями сельскохозяйственного  назначения  в соответствии с  ст. 77 ЗК РФ являются земли за  чертой сельских и городских поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
     Они могут быть использованы лишь для  осуществления сельскохозяйственного производственного процесса, посадки линии защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и любых иных, относящихся к сельскохозяйственным, целях.
     Ст. 78 ЗК РФ определяет круг лиц, имеющих  право использовать земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии с указанной статьей земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться физическими лицами, юридическими лицами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казачьими обществами и любыми иными организациями, как коммерческого, так и некоммерческого характера, опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями НИИ и общественно- образовательными учреждениями сельскохозяйственного профиля, а также общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.
     Земли сельскохозяйственного назначения обладают своеобразным статусом по причине определенных факторов: их количество неизменно (ограничено), они неперемещаемы, невоссоздаваемы и неуничтожаемы. 
     Основным  предназначением земель сельскохозяйственного  назначения является производство сельхозпродукции. В связи с этим при описании эти земель важное значение отдается одному из важнейших характеристик – плодородию,  ибо отсутствие плодородия земли делает невозможным использование ее по назначению.
     Принимая  во внимание особый правовой статус земель сельскохозяйственного назначения, а так же их ценность для хозяйственной деятельности, законодатель предусмотрел ряд гарантий, которые установили приоритет землепользования. В связи особенностям правового режима земель сельскохозяйственного назначения, их особой ценностью законодателем предусмотрены гарантии, устанавливающие приоритет землепользования
     При предоставлении земельного участка  сельскохозяйственного назначения отдается приоритет сельхозпредприятиям. Законодательство, регулирующее земельные правоотношения не устанавливает первоочередность предоставления земельного участка сельхозпредприятию в зависимости от форм ведения хозяйства для которых берет землю претендент. Основным критерием в предоставлении земли сельскохозяйственного назначения является экономическая выгода и рачительность будущего использования земли.
     Статья 79 ЗК РФ предполагает изъятие земель сельскохозяйственного назначения для дальнейшего  их использования не в сфере сельского хозяйства лишь в исключительных случаях. К этим случаям относятся:
     - для строительства промышленных  объектов или иных несельскохозяйственных нужд могут предоставляться земли, признанные непригодными для осуществления сельскохозяйственного производства. Также для этих целей  могут предоставляться сельскохозяйственные угодья из фонда земель худшего качества по кадастровой стоимости. Однако, для возведения линий электропередач, связи, автомобильных  дорог, магистральных газопроводов и иных объектов инфраструктуры федерального или регионального значения допускается предоставление сельскохозяйственных угодий и более высокого качества.
     - наиболее ценные по продуктивности  сельхозугодия, в том числе  и угодья опытно-производственных  отделений, научно-исследовательских  организаций и учебно-опытных  учреждений высшего профессионального образования, при этом кадастровая стоимость этих земельных участков существенно выше среднерайонного уровня –эти участки могу быть включены в каталог земель, использование которых не предусматривает иные цели.
     В соответствии с положениями статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по правовым основаниям, которые установлены гражданским кодексом, федеральными законами и подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».
     2) Земли населенных пунктов –  это земли, которые используются  и предназначаются исключительно  для застройки и дальнейшего  развития населенных пунктов.
     Использование земель поселений осуществляется на основании зонирования их территорий. В пределах административных границ поселения делятся на территориальные зоны. Зонирование территорий утверждается документально,  и может изменяться только на основе нормативно-правовых актов местного самоуправления.
     Допускается изъятие земельных участков в городских и сельских поселениях путем выкупа для государственных или муниципальных нужд. Данное изъятие проводится с целью застройки выкупленных земельных участков в соответствии с генеральными планами городских поселений а также правилами застройки и землепользования.
     В состав земель поселений включаются земельные участки, которые отнесены к следующим территориальным  зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных  и транспортных мануфактур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и  т.д.
     3) Особой категорией земель, предусмотренных  ЗК РФ являются земли, промышленности и иного специального назначения.
     К землям промышленности относятся земли, которые используются или могут быть использованы для обеспечения деятельности организаций и функционирования объектов промышленности.
     К землям транспорта законодатель относит  земли, используемые или предназначенные  для обеспечения деятельности организаций  и эксплуатации всех видов транспорта.
     Землями связи, радиовещания, телевидения, информатики  являются земли, используемые или предназначающиеся  для обеспечения функционирования организации или объектов связи, радиовещания, телевидении и информатики.
     Землями обороны и безопасности признаются земли, которые могут быть использованы для обеспечения деятельности вооруженных сил РФ, иных войск, либо воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, которые осуществляют функции по вооруженной защите государственной границы РФ,  целостности и неприкосновенности её территории и т.д.
     4) Земельное законодательство выделяет в самостоятельную категорию ,земли особо охраняемых территорий и объектов, на которых располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, рекреационное, эстетическое и оздоровительное значение. Это — не затронутые хозяйственной деятельностью участки природы, сохранившие первозданную красоту, уникальные ландшафты, лесные массивы, выходы горных пород, экосистемы, имеющие ценность в качестве среды обитания редких и исчезающих видов животных и растений, природные объекты — свидетели исторических событий, места отдыха граждан.
     Ценность  таких комплексов и объектов обусловливает  необходимость их охраны от неблагоприятных антропогенных воздействий, что требует их полного или частичного изъятия из хозяйственного использования и оборота и установления в пределах их границ режима особой охраны.
     Особо охраняемые территории, комплексы и  объекты могут располагаться на различных категориях земель. Лишь часть из них включена в состав земель особо охраняемых территорий и объектов. Городские парки и городские леса входят в состав земель поселений. Особо охраняемые водные объекты могут учреждаться на землях водного фонда. Все эти земли не относятся к землям особо охраняемых территорий и объектов, хотя на них действует особый режим природопользования.
     Состав  земель особо охраняемых территорий и объектов определяется в зависимости от видов охраняемых территорий, комплексов и объектов, расположенных в пределах таких земель.
     В него входят земли:
     особо охраняемых природных территорий, в  том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
     природоохранного  назначения;
     рекреационного  назначения;
     историко-культурного  назначения;
     иные  особо ценные земли.
     5) В состав земель лесного фонда  входят: лесные земли, как покрытые лесной растительностью, так и не покрытые ею, однако предназначающиеся для восстановления  лесной растительности( например, вырубки редины, гари), земли для ведения лесного хозяйства и нелесные земли.
     На  основании положений статьи 3 ЗК РФ охрана лесов, вод осуществляется по нормам лесного и водного законодательства в случае отсутствия механизма регулирования в земельном законодательстве. 
     Лесным  кодексом установлены правовые основы рационального использования, а также защиты, охраны и последующего воспроизводства лесов, постоянного повышения их экологического статуса.
     Граница лесного фонда определяется посредством  отграничения земель лесного фонда от любых иных земель.
     Участки лесного фонда обозначаются в  натуре определенными лесохозяйственными знаками и указываются в картографических и геодезических материалах. Земли лесного фонда включаются и изымаются из него на основе норм лесного и земельного законодательства.
     Лесной  фонд относится к федеральной  собственности, поэтому передача какой-либо части лесного фонда в собственность субъекта федерации возможна только на основании федеральных законов. Все граждане РФ имеют право свободного и бесплатного пребывания на землях лесного фонда. Они также имеют право на сбор для личных нужд плодов, ягод, орехов, грибов, лекарственных растений, также на охоту. Однако эти права могут быть ограничены законодательством субъектов РФ с целью улучшения пожарной безопасности лесов, либо с установлением орехово-промыслового, лесоплодового или иного лесного хозяйства.
     Земли лесного фонда могут предоставляться  гражданам и юридическим лицам на праве аренды, безвозмездного пользования и краткосрочного пользования.
     Лесопользователи  должны соблюдать условия заключенных договоров. Они обязаны не оставлять недорубов, либо заготовленной древесины в месте рубки по прошествии срока её вывозки. Отдельно устанавливаются обязанности по осуществлению лесовосстановительных мероприятий и соблюдения санитарных правил.
     6) Земли водного фонда являются  одним из видов земель. К ним  относятся: земли, занимаемые водными объектами, земли водоохранных зон, земли, выделяемые для установления полосы отвода и зоны охраны водозабора гидротехнических сооружений и водохозяйственных сооружений.
     Право пользования землями водного  фонда, равно как и объектами  водного мира, расположенными на этих землях осуществляется на основе земельного и водного законодательства.
     В большинстве своем земли водного  фонда принадлежат к федеральной собственности и региональной собственности. Муниципальная и частная собственность возможна только в отношении обособленных водных объектов. Особенность участков водного фонда состоит в том, что изменение русла реки , либо любое иное изменение местоположения объекта земель водного фонда не влечет изменения формы собственности на этот объект.
     К муниципальной собственности относятся  воды, предназначенные для местных  муниципальных нужд, управления ими  осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с положениями  ст.ст. 39, 40 Водного Кодекса РФ.
     Водный  Кодекс предусматривает что лица, обладатели любых вещных прав на земельные участки, которые примыкают к поверхностям водоёмов, не могут препятствовать к использованию этих водных объектов для организации судоходства и иных нужд. Они могут использовать эти объекты водного фонда в той степени, в какой это не нарушает права и интересы основанные на законе других лиц и только для удовлетворения собственных потребностей.
     Водопользование физическими лицами осуществляется свободно. Юридические лица могут использовать водные объекты только после получения соответствующей лицензии.
     7) Земли запаса это категория  земель целевое назначение которых  пока не определено и в связи  с этим они не предоставляются гражданам и юридическим лицам за исключением земельных участков из фонда перераспределения земель.
     Земли запаса состоят в государственной  и муниципальной собственности.
     Использование земель запаса возможно только после  перевода их в иную категорию земель.
     Земли запаса могут быть использованы для  геодезических, поисковых, геолого-съемочных, кадастровых, землеустроительных и иных других исследований и изысканий.
     Статьей 103 ЗК РФ предусмотрено целенаправленное и долговременное использование земель входящих в земли запаса только после перевода их в иную категорию земель. Перевод может осуществляться по основаниям и в порядке, предусмотренном в Земельном кодексе РФ.
     За  счет земель запаса создается целевой  земельный фонд, из которого предоставляются земли казачьим обществам, для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и бесплатного предоставления земельных участков гражданам выезжающим из районов Крайнего Севера и  приравненных к ним местностей для постройки индивидуального жилого дома.

     1.2 Правовая природа отношений по аренде земельных участков

 
     Под арендой понимается предоставление какого-либо имущества во временное  пользование за определенную плату  на основании заключения договора аренды.
     Аренда  земельных участков –это наиболее распространенное и эффективная форма землепользования во всем мире. 4
     В Российской Федерации земельные  участки предоставляются в аренду на основании положений гражданского законодательства и Земельного Кодекса.
     Перечислим  основные признаки аренды земель:
     1. Срочность. Аренда является правом, которое действует определенно-конкретный период времени. Конец, которого определяется в договоре аренды.
     2. Платность. Гражданским Кодексом  устанавливается обязанность арендатора выплачивать арендную плату.
     3. Возвратность. По окончании срока действия договора аренды, арендованное имущество, в данном случае – земля, возвращается арендодателю. 5
     Максимальный  срок аренды земельного участка не установлен, что позволяет сделать  вывод о возможности заключении договора аренды на неопределенный срок, а также неоднократной пролонгации договора аренды.
     Арендные  отношения всегда оформляются договором  аренды.   
     Договор аренды земельного участка составляется в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации как сделки с недвижимостью.
     По  истечении срока договора аренды добросовестному арендатору предоставляется  право преимущественного заключения договора-аренды, в случае если собственник  намеревается и в дальнейшем сдавать  участок в аренду.
     Размер  арендной платы определяется договором. В случае, если арендодателем выступает государство или муниципальное образование, размер арендной платы устанавливается Правительством Российской Федерации.
     Правом  предоставлении земельного участка  в аренду обладает собственник земельного участка.
       Статьей 607 ГК РФ6 предусматривается что арендодатель может управомочить определенных лиц сдавать его имущество в аренду. Например, при сдаче в аренду земельных участков, состоящих в государственной или муниципальной собственности, арендодателями выступают организации либо учреждениями, за которыми эти участки закрепляются на правах оперативного управления и хозяйственного ведения.
     Юридические лица также вправе предоставлять  земельные участки в аренду, т.к. на основании земельного законодательства они выступают субъектами права собственности на земельные участки.
     Законом предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности  установленные договором аренды земельного участка третьему лицу. Также арендатор имеет право отдать свое арендное право в залог, внести его как вклад в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества в пределах действия договора аренды. Эти действия могут осуществляться без согласия собственника земельного участка, но при условии обязательного уведомления последнего, если договор аренды не предусматривает иное. В случае совершения указанных действий арендатор несет ответственность перед арендодателем за действия субарендатора. Арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду только в течение действия срока договора аренды.7
     При передаче участка в субаренду, арендатор  обязан известить об этом собственника земельного участка. На субарендатора  распространяются все права арендаторов земельных участков.
     Также земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд, но не более чем на один год.
     Арендатор земельного участка в пределах срока  договора аренды обязан по первому  требованию арендодателя привести земельный  участок в такое состояние, которое  делает участок пригодным для дальнейшего использования в соответствии с категорией земли. В случае причинения убытков арендатор обязан возместить их, произвести работы по рекультивации участка и исполнить иные обязанности, установленные как законом, так и договором аренды.
     При продаже земельного участка, который  находится в государственной или муниципальной собственности, арендатору данного участка предоставляется преимущественное право покупки в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
     При заключении договора аренды земельного участка, который находится в собственности государства или муниципального образования сроком более чем на 5 лет, арендатор вправе передать свои права по договору аренды на срок действия договора аренды, но не более чем на 5 лет. При этом согласие собственника для этого не требуется.
     Недопустимо изменение условий договора аренды без согласия арендатора. Досрочное расторжение договора аренды, который был заключен на срок более чем пять лет возможно только по решению суда и только в случае существенных нарушений договора аренды земельного участка арендатором.
     Земельный участок, в отношении которого заключается  договор аренды должен быть определен как любое другое недвижимое имущество. В договоре должно быть указано месторасположение земельного участка, обозначены его границы, целевое назначение, указан кадастровый номер, а также любые другие признаки, которые позволяют абсолютно точно идентифицировать этот земельный участок. 8
     Законодатель  устанавливает следующие права  арендатора:
     - право независимо хозяйствовать  на земле;
     - пользоваться различными общераспространенными  полезными ископаемыми, торфом, водными объектами и лесными угодьями;
     - он имеет право строить жилище, производственные, бытовые  и любые иные здания и сооружения.
     - производить оросительные и мелиоративные  работы;
     - строить пруды и иные водоемы,  в границах арендуемого участка.
     Арендатор имеет право требовать возмещения понесенных убытков либо расторжения договора, в том случае, если работодатель не предоставляет участок в указанный договором срок, либо арендатором были обнаружены недостатки участка, о которых не сказано в договоре аренды и наличие этих недостатков делает невозможным дальнейшую эксплуатацию участка.
     Арендатору  предоставлено право:
     а) требования от арендодателя безвозмездного устранения недостатков земельного участка или соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения понесенных расходов.
     б) непосредственно удержания суммы  совершенных расходов на ликвидацию недостатков из арендной платы, однако об этом необходимо уведомить арендодателя заранее.
     в) досрочно расторгнуть договор аренды;
     г) потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков (ст.612);
     Также арендатор обладает право субаренды, предоставить земельный участок в безвозмездное пользование, внести арендные права в качестве пая или взноса, отдать арендные права в залог, передать земельный участок, либо его часть на срок до трех лет другим физическим или юридическим лицам.
     продлить, с согласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора; 
     согласно  ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право, в случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора при прочих равных условиях, преимущественное перед другим лицами  право на заключение договора аренды на новый срок.   
     Также как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли9. Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда.
     В отношении использования земель, арендатор несет те же обязанности, что  собственники, владельцы и пользователи. 
     На  арендатора в равной степени распространяется и ответственность за нарушение  земельного законодательства.
     В соответствии с Законодательством  Российской Федерации арендатор обязан:
     приступить  к использованию земельного участка  после установления границ этого  участка в натуре (на местности)  выдачи документов, удостоверяющих право аренды;
     не  допускать действий, приводящих  к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнении территории и дорог в соответствии с нормативными актами;
     обеспечивать  арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на участок, на специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (поезд) через участок, по выделенным дорогам;
     выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб  условия эксплуатации подземных  и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, поездов  т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные земли;
     своевременно  вносить плату за пользование  земельным участком;
     осуществлять  использование земли в соответствии с договором  целевым назначением (ст.615 ГК РФ);
     поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст.616 ГК РФ);
     арендатор не вправе прекращать ли изменять права  третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога);
     в случае изменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлять арендодателю уведомление  об этом;
     поле  окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, с учетом «нормального износа», или в состоянии обусловленном договором (ст.622 ГК РФ);
     в случае передачи (продажи) строения или  его части, расположенного(ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому  или физическому лицу или использования этого имущества в качестве вклада в уставной капитал, в установленный срок уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю;10
     не  нарушать права других землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами.
     В случае прекращения деятельности юридического лица-арендатора (смерти гражданина-арендатора) его правопреемник (наследник) должен направить арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок или заявить отказ от соответствующих прав.
     Собственник может предоставить арендатору по договору, наряду с правами владения и пользования  также право ограниченного распоряжения земельным участком (например, право сдачи земельного участка в субаренду, безвозмездное срочное пользование, залог).
     Арендодатель  вправе:
     - досрочно расторгнуть договор  в порядке и случаях, если  арендатор:
     а) пользуется земельным участком с  существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;
     б) существенно ухудшает качество земель;
     в) более двух раз подряд по истечении  установленного срока не вносит арендную плату;
     -  вносить по согласованию с  арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения законодательства и нормативных актов;
     - приостанавливать работы, ведущиеся  арендатором с нарушением условий  договора;
     - в случаях, связанных с необходимостью  изъятия земельного участка для государственных нужд, гарантировать арендатору предоставление равноценного земельного участка, в другом (согласованном с арендатором) месте и возмещение арендатору всех затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, сооружений, складских помещений, дорог и т.д., в соответствии со сметами расходов на проведение соответствующих работ.
     При аренде земель сельскохозяйственного назначения арендодатель вправе:  
     осуществлять  контроль за использованием и охраной  земель арендатором;
     досрочно  прекратить право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендатором платы, в случаях иных нарушений договора;
     требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической  обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;
     изменять  по согласованию с арендатором  размер арендной платы в случаях изменения  цен на материально-технические  ресурсы, продукцию, но не чаще , чем  один раз в год;
     участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооруженных на сданных в аренду землях.
     На  основании норм ГК РФ арендодатель обязан:     
     - передать земельный участок арендатору  в сроки, установленные договором аренды;
     - передать земельный участок со  всеми принадлежностями, необходимыми для его использования;
     - если передача принадлежностей  должна сопровождаться определенными документами – предоставить такие документы арендатору;
     - передать арендатору земельный  участок в состоянии и по  площади, соответствующих условиям  договора; 
     - по истечении срока аренды  возместить полностью или частично  расходы по освоению земель  и улучшению качества сельскохозяйственных  угодий, понесенных арендатором;
     - не вмешиваться в сельскохозяйственную  деятельность арендатора, если она  не противоречит условиям договора;
     - предупредить арендатора о правах  третьих лиц на земельный участок;
      - не использовать и не предоставлять  прав третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, водящихся на земельном участке.
     В отношении арендодателя земель сельскохозяйственного  назначения предусмотрены дополнительные обязанности:  
     передать  арендатору землю в состоянии  соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанном в приложении к договору; 
     содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых  работ по землеустройству;
     в случае смерти арендатора до истечения  срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
     в соответствии с условиями договора возмещать по истечении сока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных  угодий;
     предупредить  арендатора о правах третьих лиц на земельный участок.
     Договор аренды земельного участка прекращается:
     по  соглашению сторон;
     по  решению суда;
     по  истечении срока аренды при наличии  письменного заявления арендодателя.
     Вывод к главе 1
     Аренда  земли является одним из самых  распространенных способов возникновения права землепользования.
     Предметом договора аренды выступает земельный  участок, принадлежащий арендодателю на праве собственности и не входящий в число земель изъятых из оборота.
     Правом  аренды земельного участка обладают все субъекты гражданского права, не зависимо от уровня дееспособности.
     Заключение  договора аренды земли регулируется гражданским законодательством с учетом специфики земельных норм права.
 

      ГЛАВА 2. ДОГОВОР  АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ

     2.1 Существенные условия  договора аренды земельных участков

 
     Исходя  из общепринятых положений гражданского и земельного права, правом аренды земельного участка обладают все физические и юридические лица, не ограниченные в праводееспособности. Несмотря на это законодателем предусмотрен ряд ограничений.
     Прежде  всего установлен запрет на аренду земельных участков, изъятых из оборота.
     Второе  ограничение касается исключительного  права на получение права аренды земельного участка для лиц, которые  имеют в собственности здания, сооружения, либо различные строения, расположенные на этом участке, в соответствии с ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с этим правилом, только собственник здания или иного сооружения, может претендовать на приобретение права аренды.
     Исходя  из содержания ст. 25ГК РФ право на земельные участки появляется по основаниям, прямо предусмотренным нормами гражданского права либо иными федеральными законами. При этом в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ, если в законе или решении о предоставлении земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, не предусмотрено иное, собственник здания и сооружения имеет преимущественное право пользования земельным участком. То есть перечень оснований приобретения каких-либо прав на землю нет. Устанавливается что земельные участки, входящие в имущество государства или муниципальных образований,  могут быть переданы юридическим либо физическим лицам лишь на праве частной собственности либо на праве аренды.
     По  общему правилу предметом договора аренды выступает имущество, принадлежащее арендодателю на праве собственности.
     Таким образом, предметом договора аренды, может быть земельный участок, либо его часть, принадлежащий арендодателю на праве собственности, либо в силу иных вещных прав, не изъятый из оборота, и в силу своих производственных характеристик, удовлетворяющий требованиям арендатора.
     Одним из важнейших условий предмета аренды земли являются производительные характеристики земельного участка.
     На  наш взгляд это связано с тем, что арендатор при выборе земельного участка исходит из принципа целевого использования земли.
     Недостижение  согласия, либо заведомое введение арендатора в заблуждение, относительно свойств земельного участка является существенным нарушением процедуры заключения договора аренды.
     При рассмотрении вопросов приобретения права аренды за земельный участок из государственной и муниципальной собственности весьма важно, что признается недвижимостью. Очевидно, что понятием «здания, строения, сооружения» законодатель попытался объединить всевозможные разновидности объектов, искусственно созданных человеком и подпадающих под классическое понимание недвижимости. Правда, сегодня объект незавершенного строительства признается объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Поэтому у собственников объектов незавершенного строительства (каким может быть просто залитый фундамент, зарегистрированный должным образом) появляется возможность оформить в упрощенном порядке права на земельный участок в право аренды и право собственности. Основной же проблемой становится квалификация объекта незавершенного строительства под сооружение или строение (легальные определения данных понятий отсутствуют).
     Отметим, что в некоторых регионах (например, в Уральском федеральном округе) уже складывается тенденция приравнивать объекты незавершенного строительства к зданиям, строениям, сооружениям. Однако в большинстве регионов эта проблема не разрешена. Поэтому и судебная практика в этом вопросе, скорее всего, не будет единообразной. 
     Определение площади земельного участка, передаваемого в аренду также относится к числу существенных условии, относительно договора аренды земли.
     Данный  вопрос сложен, и, к сожалению, сегодня  по нему не сложилась единая судебная практика. 
     Достаточно  длительное время считалось, что  собственник здания имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды только той части земельного участка, который непосредственно находится под зданием. И лишь недавно ВАС РФ высказал свою позицию по этому вопросу.
     Так, в Постановлении Президиума ВАС  РФ указано, что границы и размеры земельного участка, предоставляемого в порядке ст. 36 ЗК РФ в собственность или в аренду с учетом фактически используемой площади земельного участка, определяются на основании его плана. По общему правилу, если земельный участок ранее предоставлялся в определенных границах, то при заключении нового договора аренды размер его остается неизменным, за исключением случаев, когда изменились нормы отвода земельного участка. 11
     Данный  вопрос регулируют нормы ЗК РФ (п. 3 ст. 33 и п. 7 ст. 36), согласно которым границы и предельные размеры земельного участка определяются с учетом его фактически используемой площади в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка, а также на основании норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
     Казалось  бы, все проблемы разрешены, но существуют следующие риски:
     — так как градостроительное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ, в регионах существует некий пробел в регулировании этих вопросов. Кто будет определять размер предоставляемого земельного участка? Очевидно, что зачастую все будет зависеть от воли должностного лица органа, предоставляющего земельный участок;
     — градостроительные регламенты с  нормами отвода также могут измениться с течением времени. И если с собственником все понятно (земельный участок, который он оформил в собственность по установленным сегодня нормам, останется в собственности у него навсегда), то для арендатора дела обстоят не так гладко, так как если по истечении срока действия договора аренды нормы предоставления земельного участка изменятся, то при заключении нового договора аренды размер земельного участка не останется прежним.
     Срок  договора аренды определяется на основании  договора либо закона.
     В ст. 36 ЗК РФ не указано, на какой срок заключается договор аренды земельного участка. Как мы уже отмечали, земельное право относится к совместному ведению федерации и субъектов федерации, то есть на регионально и местном уровне могут быть установлены свои минимальные и максимальные сроки договора аренды.
     Размер арендной платы по ЗК РФ и ГК РФ, определяемый договором аренды, не должен зависеть от местных властей. В то же время общие начала ее определения при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливать Правительство РФ. На практике же арендная плата за пользование государственными землями по-прежнему ежегодно индексируется.
     Существуют  ли для государственных органов  какие-либо ограничения относительно увеличения размера арендной платы? Ведь возможна ситуация, когда лицо в случае значительного увеличения размера арендной платы не сможет ее платить. В связи с этим многие не хотят переоформлять право бессрочного пользования (например, на территории г. Москвы многим юридическим лицам проще просто платить налог на землю). Единственный выход из положения — установление на федеральном уровне каких-либо ограничений порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками.

     2.2 Порядок заключения, расторжения и  прекращения договора  аренды земельных участков

 
     Наиболее  практикуемый в нынешнее время договор  в сфере недвижимости –это  аренда земельных участков. В значительной мере этой практике поспособствовал рост строительного рынка, наблюдаемый за последнее десятилетие  в мегаполисах и крупных городах России. Тесная взаимосвязь договора аренды земли и строительного подряда объясняется тем, что для возведения любого объекта в первую очередь необходимо отыскать годящийся для этой цели земельный участок, и, принимая во внимание ограниченность городской территории, пригодной для застройки, это зачастую не так просто.
     Земля, являясь природным ресурсом, не может  быть бесхозной по определению, т.к. юридически она изначально является государственной собственностью, и это закреплено в п. 2 ст. 214 Гражданского Кодекса РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.
     Получить  участок под строительство из земель, принадлежащих государству или органам местного самоуправления, можно несколькими способами. В статье 30 Земельного Кодекса РФ прямо указано, что предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя основными путями: с предварительной увязкой мест расположения объектов - в аренду и без предварительной увязки - на торгах.
     На  практике чаще практикуется предоставление земельных участков для строительства  с предварительным согласованием, т.е. в аренду. Для целей коммерческого использования земельные участки предоставляются только по конкурсному принципу (в отдельных случаях - по процедуре выкупа права аренды занимаемого земельного участка).12
     Процедура согласования при предоставлении земельных  участков для застройки в аренду достаточно сложна сама по себе и отнимает большое количество времени. Порядок согласования закреплен в п. 5 ст. 30 ЗК РФ, однако тот же Земельный кодекс не содержит какого-либо уточнения сроков, в которые должно быть осуществлено согласование. Практически, обычно на это уходит 24 - 27 недель. Безусловно, что, пройдя все инстанции, экспертизы, собрав нужное количество подписей, инвесторы и подрядчики заинтересованы в устойчивости данного варианта землепользования. К тому же стоит учесть, что капитальное строительство само по себе требует привлечения значительных финансовых средств и является отраслью, связанной с большими расходами и продолжительными сроками производственного цикла. В этой связи срок владения и пользования арендатором отданным в аренду земельным участком является одним из максимально важных условий договора аренды.
     Договор аренды земельного участка может  заключаться как на ограниченный, так и на неограниченный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
     Однако  возникает ряд правовых проблем  при продлении осуществлении права преимущественного заключения договора аренды.
     1. Земельный участок, на котором находятся здание, строение, сооружение, ранее был предоставлен в аренду, и срок договора аренды истекает. Согласно ст. 36 ЗК РФ лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, вправе приобрести права аренды на земельный участок. При этом отказ госоргана в заключении договора аренды не предусмотрен. Тем не менее органы власти зачастую препятствуют реализации данной нормы. Для лиц, у которых до подачи заявления о приобретении земельного участка в аренду такой участок находился на праве постоянного бессрочного пользования или на праве срочного возмездного пользования, никаких проблем не возникнет, а вот у арендаторов они вполне возможны.
     Дело  в том, что на практике выработалась позиция (что отражено в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»), согласно которой исключительное право (ст. 36 ЗК РФ) может быть реализовано только один раз.
     Ранее судебная практика применяла данное положение закона по-разному: в одних регионах считалось, что такое право, порожденное вступлением в силу ЗК РФ, распространяется на отношения, возникшие после 01.01.2002; в других же, напротив, исходили из того, что если договор аренды был заключен до 01.01.2002, то у арендатора сохраняется исключительное право аренды. Эта позиция обосновывалась тем, что в соответствии со ст. 7 ЗК РФ нормы Кодекса применяются к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса РФ, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, а следовательно, до введения в действие ЗК РФ исключительного права аренды земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, не было. Поэтому его не могли использовать собственники зданий.
     Казалось  бы, Пленум ВАС РФ разрешил данный спор, однако ряд юристов ссылаются  на то, что в законе нет нормы  о том, что исключительное право выбора приобретения земельного участка в собственность или в аренду реализовать собственник недвижимости может только один раз. Поэтому толкование п. 1 ст. 36 ЗК РФ, данное Пленумом ВАС РФ, ограничивает права участников земельных отношений. А поскольку их ограничение допускается только на основании федерального закона, следовательно, данное положение как незаконное не подлежит применению. Но ВАС РФ ни в п. 9 Постановления Пленума № 11, ни в каком-либо другом акте не указал обоснования этого ограничения, а с учетом того, что указания Пленума ВАС РФ обязательны только для нижестоящих арбитражных судов, но не для других органов и лиц, можно констатировать, что анализируемую выше проблему выбора права приобретения земельного участка в собственность или в аренду сегодня, к сожалению, нельзя признать разрешенной.
     2. Земельный участок находится  в постоянном бессрочном пользовании. Префект Северо-Западного административного округа г. Москвы своим распоряжением от 15.10.2004 № 3599-РП обязал землепользователей оформить земельно-правовые отношения.
     Таким образом, земельный участок под  зданием, строением, сооружением, необходимый для его использования, должен быть каким-либо образом оформлен, хотя требование госорганов об обязательном переоформлении прав на земельный участок неправомерно.
     Обязанность переоформления достаточно длительное время вменялась землепользователям, так как первоначальная редакция ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливала обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования до 01.01.2008.
     В то же время Пленум ВАС РФ разъяснил (п. 1 Постановления № 11), что в данном случае имеется в виду право, а не обязанность юридического лица приобрести земельный участок в аренду или в собственность и принуждение госорганов под влиянием каких-либо санкций незаконно.
     Остановимся также на таком проблемном способе заключения договора аренды – как понуждение к заключению договора.
     Уклонение от заключения договора обязанным субъектом  — распространенный факт хозяйственной жизни. Нередко подобное уклонение имеет место в отношениях, связанных с арендой недвижимости. Но поскольку суды констатируют возможность понуждения лишь при наличии прямо предусмотренной в законе обязанности заключить договор, возникают ситуации, когда понудить сторону заключить договор невозможно. Даже несмотря на то, что лицо продолжает пользоваться объектом недвижимости.
     Нормы гражданского законодательства РФ позволяют в определенных случаях применять понуждение одной стороны заключить другую сторону определенный договор. В полной мере указанный институт относится к публичным договорам, а также к ситуациям, поименованным в законодательстве.
     В зависимости от субъектов и объектов правоотношений правовые основания  к требованиям о понуждении заключить  договор различаются. Но прежде чем  перейти к анализу оснований, связанных с понуждением к заключению договора аренды, остановимся на общих основаниях возможности понуждения. Это следующие обстоятельства:
     - заключен предварительный договор.  При соблюдении определенных условий стороны имеет возможность понуждать уклоняющуюся сторону заключить основной договор, в том числе и договор аренды. Данная конструкция универсальна;
     - договор является публичным. Следует  отметить, что в такой ситуации будет применяться статья 445 «Заключение договора в обязательном порядке» ГК РФ. Примечательно, что в отношении договора аренды нет норм, позволяющих утверждать, что какой-либо договор аренды расценивается как публичный;
     - договор заключен путем проведения  торгов. В силу статьи 448 ГК РФ  сторона, уклоняющаяся от подписания  договора, заключенного в ходе проведения торгов, может быть понуждена к его заключению.
     Когда предъявляется иск о понуждении заключить договор при наличии на то оснований, фактически предъявляется иск об исполнении обязательства в натуре.
     Если  законодательство РФ возлагает на субъекта обязанность заключить договор, уклонение будет признаваться неисполнением возложенного на него законом обязательства.
     Иск об исполнении в натуре обязанности  проистекает из самой природы обязательства1. Поэтому необходимость для стороны совершить определенные действия обеспечивается возможностью для другой стороны требовать от уклоняющейся стороны не только возмещения причиненных убытков, но и исполнения обязанности в натуре (речь идет о праве обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор). Именно по указанной причине и нашла свое место в ГК статья 445.
     Требования  о понуждении к заключению договора следует отличать от требований, сформулированных как обжалование отказа уполномоченного органа на заключение договора.
     Когда отказ от заключения договора нельзя оспорить в судебном порядке, возникает вопрос о том, какой способ защиты необходимо использовать. В силу статьи 12 ГК РФ присуждение к исполнению обязательства в натуре — самостоятельный способ защиты гражданских прав, который применятся с целью реального исполнения должником своего обязательства.
     Можно ли определить иск о понуждении заключить  договор как разновидность иска о присуждении к исполнению обязательства в натуре или это — самостоятельный вид иска? Подобную дискуссию цивилисты ведут уже достаточно давно3. Мы не будем углубляться в теоретические обоснования, поскольку не от этого зависит практический аспект оценки правомерности предъявления требования о понуждении к заключению договора. Важнее рассмотреть основания, с которыми законодатель связывает возникновение такого права.
     Так, А. Г. Карапетов отмечает один из таких  случаев, когда законодатель прямо предусматривает право на предъявление иска об исполнении обязательства в натуре. Он пишет: «Речь идет об иске, вытекающем из нарушения стороной обязанности заключить договор. Как абсолютно справедливо отмечают многие авторы (И. Б. Новицкий, В. С. Толстой, М. М. Агарков, О. С. Иоффе), такого рода обязанности, когда они установлены в законе или следуют из соглашений сторон (например, из предварительного договора), нужно рассматривать как самостоятельные обязательства, в которых наличествует и предмет обязательства (совершение обязанной стороной действий по заключению договора), и конкретный кредитор — контрагент должника по будущему договору, потребовавший заключения договора. Если мы признаем, что отношения, связанные с обязанностью одного лица заключить договор и корреспондирующим ей правом требования другого лица, носят характер самостоятельного обязательства, абсолютно очевиден ответ на вопрос о правовой природе иска о понуждении заключить договор. Данный иск, хоть он и обладает определенными особенностями, тем не менее является частным случаем иска о присуждении к исполнению обязанности в натуре. Данный вывод отражен в целом ряде доктринальных исследований»13.
     Позиция о том, что иск о понуждении заключить договор — самостоятельный способ защиты, опирается также на то, что в ГК РФ нормы, регулирующие заключение договора в обязательном порядке, выделены в отдельную статью — 445 ГК РФ. А статья 12 ГК РФ предусматривает, что среди способов защиты могут быть иные, не поименованные в ней, но прямо предусмотренные в законодательстве РФ.
     Таким образом, по нашему мнению, иск о  понуждении заключить договор является иском об исполнении обязанности в натуре.
     Критерий, который позволяет говорить об идентичности исков о понуждении заключить договор и об исполнении обязанности в натуре, — их суть, требование, лежащее в основе иска и ожидаемый результат при его удовлетворении. В обоих случаях таким результатом является совершение обязанной стороной возложенной на него обязанности.
     В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре. Если же срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора.
     Если  арендодатель отказал арендатору в  заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора он заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
     Следует отметить, что в судебной практике встречаются различные подходы  к толкованию указанной нормы.
     Преобладающей является точка зрения о невозможности  понуждения арендодателя к заключению договора на новый срок (подробнее  о ней — ниже). Данная позиция  представляется обоснованной с учетом буквального толкования нормы. В статье 621 ГК РФ речь идет не о возможности понуждения к заключению договора аренды на новый срок, а о переводе прав и обязанностей нового арендатора к арендатору, чье преимущественное право было нарушено.
     Хотя  следует констатировать и наличие  иной практики. При этом суды в качестве оснований, позволяющих требовать заключения договора на новый срок, указывают на наличие у последнего преимущественного права и его добросовестность14. На наш взгляд, делая подобные выводы, суды смешивают иск о понуждении заключить договор и иск о переводе прав и обязанностей. Очевидно, что предмет доказывания по таким делам отличен и условием удовлетворения иска будет факт заключения арендодателем договора аренды с другим арендатором.
     Однако, как мы сказали, особого внимания заслуживает позиция о том, что  невозможно понудить арендодателя заключить  договор на новый срок. Аргументы  в ее защиту следующие.
     1. Закон не обязывает арендодателя  заключать на новый срок договор  с арендатором, у которого есть  преимущественное перед другими  лицами право на заключение  такого договора
     Так, в деле, рассмотренном Федеральным  арбитражным судом Северо-Кавказского округа15, истец, являясь добросовестным арендатором, пытался понудить арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
     Суд отказал в иске по следующим основаниям.
     Пункт 1 статьи 621 ГК РФ, на который ссылается  истец, не предусматривает обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, а лишь предоставляет арендатору преимущественное право на аренду ранее арендованного имущества. Этим правом можно воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в этой норме права.
     Статья 621 ГК РФ не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает иные способы защиты нарушенных прав арендатора. Истец же избрал ненадлежащий способ защиты права.
     К аналогичным выводам приходили  суды и других округов16.
     2. Арендатор может реализовать  свое преимущественное право  на заключение договора аренды  на новый срок, только если  арендатор передал спорное имущество третьему лицу в аренду. Приведем пример судебного дела8 в подтверждение сказанного.
     Предприниматель и ООО с 1995 года по 2006 год ежегодно заключали договоры предоставления торгового места на рынке для торговли. В 2006 году ООО направило предпринимателю договор, предметом которого являлся выкуп права на заключение договора долгосрочной аренды в крытом торговом ряду. Не согласившись с его условиями, предприниматель направил ООО протокол разногласий, который не был подписан ООО. Предприниматель обратился в суд с иском к ООО о понуждении заключить договор аренды.
     Суд отказал в иске, указав следующее. Ссылка предпринимателя на то, что  в соответствии со статьей 621 ГК РФ он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, несостоятельна. Предметом иска являлось понуждение ООО заключить договор аренды, а не перевод на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному арендодателем с другим лицом, тем более что из материалов дела не следует, что общество заключило договор аренды спорного торгового места с иным лицом.
     В соответствии с гражданским законодательством  договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон. Как свидетельствуют материалы практики, большое количество споров в арбитражной практике возникает именно по причине досрочного расторжения договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Особенности споров о расторжении договора аренды таковы, что при их разрешении суды прежде всего руководствуются положениями гражданского законодательства, регулирующие этот круг отношений. Нормы земельного законодательства в сегменте регулирования арендных отношений определены в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: который гласит что владение, пользование и распоряжение земельными участками, либо по сделкам с ними осуществляются на основании гражданского законодательства, если земельным законодательством не предусматривается иное.
     Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка может прекращаться по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Разъяснения по поводу использования норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" 17(далее - Обзор). В нем были прояснены многие важные положения, которые непосредственно касаются расторжения договора аренды, выработанные на сегодняшний день судебной практикой.
     Основания, по которым арендодатель вправе требовать  расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст. 619, 284 - 287 ГК РФ. Иные основания указаны земельным законодательством в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Остановимся на них подробнее.
     По  общему правилу, по требованию арендодателя, договор аренды расторгается судом  досрочно в тех случаях, когда  арендатор:
     1) существенно нарушает условия  договора при пользовании имуществом или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Что же касается "существенного нарушения назначения имущества", то под ним в данном случае понимается такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.