На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Источники экологического права

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 07.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 9. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     Содержание 

     Введение           3
    Понятие недвижимости        4
    Механизмы финансирования недвижимости    6
    Источники финансирования недвижимости            10
    Долгосрочное финанирование недвижимости           14
      Ипотечное кредитование               14
      Долевое участие в строительстве и продажа в рассрочку         16
      Финансирование при помощи эмиссии облигаций и акций        18
      Девелопмент                19
      Другие методы долгосрочного финансирования          24
    Краткосрочное фнанирование недвижимости          26
    5.1 Методы краткосрочного  финансирования недвижимгсти         26
     Заключение                 29
     Список  используемой литературы              30 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     Целью данной работы является планомерное  и поэтапное изучение источников финансирования недвижимости: долгосрочного и краткосрочного финансирования недвижимости.
     Рассмотрим  и проанализируем методы долгосрочного  и методы краткосрочного финансирования. Расскроем их положительные и, быть может, отрицательные стороны. Постараемся узнать в какой конкрентной ситуации следует использовать тот или иной вид финансирования.
     Тема  данного проекта является актуальной, поскольку недвижимость как и  ее строительство всегда требовала, как правило, проведения деятельности по эффективному привлечению и использованию денежных средств - финансирования. Стало быть ни одно строительство или же рестоврации, реконструкции и вообще любого приобретения или улучшения недвижимого имущества не может проходить без его финансирования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Понятие недвижимости 

     В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
     Итак, к недвижимости традиционно относят  землю и все улучшения, постоянно  закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). С 1994 года с принятием первой части  Гражданского кодекса РФ, к недвижимости относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
     Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, а силу статьи 132 ГК РФ, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.
     Можно выделить следующие признаки недвижимости:
     1) недвижимость невозможно перемещать  без нанесения объекту ущерба;
     2) недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
     3) долговечность объекта инвестирования;
     4) каждая конкретная недвижимость  уникальна по физическим характеристикам  и с точки зрения инвестиционной  привлекательности; 
     5) недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
     6) стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные  доли затруднительно, а в иных  случаях и невозможно;
     7) информация о сделках с недвижимостью  часто является недоступной; 
     8) потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
     9) полезность недвижимости определяется  способностью удовлетворять специфическую  потребность человека в жилой  и производственной площадях;
     10) возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
     11) существует тенденция к увеличению  стоимости недвижимости со временем;
     12) существуют специфические риски,  присущие недвижимости, как объекту  инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
     13) строгое государственное регулирование  сделок с недвижимостью.
     Обладая подобными свойствами, недвижимость является удобным объектом для инвестирования. Помимо того, что она сохраняет  свою рыночную стоимость, недвижимость может приносить доход, либо путём  сдачи её в аренду, либо используя  её в производственных целях, например, размещая в ней производственное оборудование. 
 
 
 
 
 

     2. Механизмы финансирования недвижимости 

     Под механизмом финансирования недвижимости понимается способ привлечения финансовых ресурсов для строительства, приобретения, капитального ремонта и содержания недвижимости.
     Строительство, приобретение и капитальный ремонт недвижимости, как правило, осуществляется за счёт долгосрочных кредитов, акционирования или лизинга. Это связано с  большими затратами, которые при  этом несёт собственник (настоящий или будущий) недвижимости. Кредитование позволяет рассредоточить отток финансовых ресурсов собственника во времени. Расходы осуществляются в короткий срок, но собственник возвращает их кредитору (банку) в течение нескольких лет. Это очень важно для предприятия, которое производит списание стоимости затрат на недвижимое имущество равномерно путём его амортизации, включая амортизационные расходы в стоимость выпускаемой продукции.
     Текущий ремонт и расходы, связанные с  содержанием недвижимости (обслуживающий персонал, замена мелких элементов и т.д.) осуществляются, как правило за счёт средств, имеющихся в распоряжении собственника, либо за счёт краткосрочных кредитов.
     Можно выделить следующие методы финансирования недвижимости:
     1) самофинансирование, то есть осуществление инвестирования только за счет собственных средств;
     2) акционирование, а также иные  формы долевого финансирования;
     3) кредитное финансирование (инвестиционные  или ипотечные кредиты банков, выпуск облигаций);
     4) лизинг;
     5) бюджетное финансирование;
     6) смешанное финансирование (на основе  различных комбинаций этих способов);
     7) проектное финансирование (метод  финансирования, характеризующийся  особым способом обеспечения  возвратности вложений, в основе  которого лежат исключительно или в основном денежные доходы, генерируемые инвестиционным проектом, а также оптимальным распределением всех связанных с проектом рисков между сторонами, участвующими в его реализации).
     Самофинансирование (внутреннее финансирование) обеспечивается за счет предприятия, планирующего финансовые операции с недвижимостью. Оно предполагает использование собственных средств инвестора: уставного (акционерного) капитала, потока средств, формируемого в ходе операционной деятельности других бизнесов инвестора, прежде всего, чистой прибыли и амортизационных отчислений.
     Акционирование (а также паевые и иные взносы в уставный капитал) предусматривает  долевое финансирование недвижимости. Долевое финансирование недвижимости может осуществляться, например, в  форме проведения эмиссии акций.
     Основными формами кредитного финансирования выступают ипотечные или инвестиционные кредиты банков и целевые облигационные  займы. Инвестиционные кредиты банков выступают как одна из наиболее эффективных  форм внешнего финансирования недвижимости в тех случаях, когда компании не могут обеспечить их реализацию за счет собственных средств и эмиссии ценных бумаг. Привлекательность данной формы объясняется, прежде всего:
     1) возможностью разработки гибкой  схемы финансирования;
     2) отсутствием затрат, связанных с регистрацией и размещением ценных бумаг;
     3) использованием эффекта финансового  рычага, позволяющего увеличить  рентабельность собственного капитала  в зависимости от соотношения  собственного и заемного капитала  в структуре инвестируемых средств и стоимости заемных средств;
     4) уменьшения налогооблагаемой прибыли  за счет отнесения процентных  выплат на затраты, включаемые  в себестоимость.
     Лизинг  — это комплекс имущественных  отношений, возникающих при передаче объекта лизинга (недвижимого имущества) во временное пользование на основе его приобретения и сдачу в долгосрочную аренду. Лизинг является видом инвестиционной деятельности, при котором арендодатель (лизингодатель) по договору финансовой аренды (лизинга) обязуется приобрести в собственность имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование. Особенности лизинговых операций по сравнению с традиционной арендой заключаются в следующем:
     1) объект сделки выбирается лизингополучателем, а не лизингодателем, который приобретает недвижимость за свой счет;
     2) срок лизинга, как правило,  меньше срока физического износа  объекта недвижимости;
     3) по окончании действия контракта  лизингополучатель может продолжить  аренду по льготной ставке  или приобрести арендуемое имущество по остаточной стоимости;
     4) в роли лизингодателя обычно  выступает кредитно-финансовый институт  — лизинговая компания, банк.
     Бюджетное финансирование недвижимости проводится, как правило, посредством финансирования в рамках целевых программ и финансовой поддержки. Оно предусматривает использование бюджетных средств в следующих основных формах: инвестиций в уставные капиталы действующих или вновь создаваемых предприятий, бюджетных кредитов (в том числе инвестиционного налогового кредита), предоставления гарантий и субсидий.
     Под проектным финансированием понимается финансирование инвестиционных проектов, характеризующееся особым способом обеспечения возвратности вложений, в основе которого лежат инвестиционные качества недвижимости, те доходы, которые получит создаваемое или реструктурируемое предприятие в будущем от использования объекта недвижимости. Специфический механизм проектного финансирования включает анализ технических и экономических характеристик объекта недвижимости и оценку связанных с ним рисков, а базой возврата вложенных средств являются доходы от эксплуатации объекта недвижимости, остающиеся после покрытия всех издержек. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 Источники финансирования  недвижимости (формы  привлечения ресурсов)
     Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные  и чужие (заемные) денежные средства. Возможна более детальная классификация: собственные и приравненные к  ним средства; ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке; денежные поступления в порядке перераспределения.
К собственным  источникам финансирования относятся:
    Амортизационные отчислния, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов;
    Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;
    Отисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;
    Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.;
    Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
    Благотворительньне взносы и пр.
     На  долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).
   К внешним источникам финансирования относятся:
    Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;
   Основные  направлений использования бюджетных  средств:
• Ремонт и строительство жилищного фонда  социального использования;
• Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;
• Строительство  и реконструкция объектов коммунального  хозяйства;
• Инженерная подготовка территорий под новое  строительство.
    Иностранные инвестиции предоставляемые в форме финансового пая или иного материального иои нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций;
    Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставлясмые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях);
    Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.
     Банковский  кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением  на условиях срочности, возвратности, платности.
Банковские  кредиты населению следует рассматривать  как значительный источник средств  на жилищное строительство. В связи с этим важное начение имеет испольование различных форм финансово-кредитного механизма:
• Институты  залога недвижимости;
• Ипотечный  кредит;
• Льготное и бесплатное предоставление инженерно  подготовленных территорий под застройку;
• Предоставление предприятиями ссуд своим работникам под льготный процент и погашение  взятых ими кредитов.
    Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.
     В странах с развитой рыночной экономикой термнны «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются в одинаковом смысле. В России эти экономические категории четко различаются. В силу недостаточно развитого инвестиционного рынка инвестиции в России часто не выполняют своей основной функции, оставаясь элементом чистого финансирования.
     Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая  интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.
     Финансирование  объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств): расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств - осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также является довольно редким и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.
     Основная  форма вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества других внешних источников накоплений.
     Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким  уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.
     В этих условиях для расширения видов  и источников финансирования рынка  недвижимости происходит поиск таких  форм взаимодействия государства с  инвесторами, которые позволяют  увеличить их капиталовложения в  недвижимость (на примере Москвы):
• Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором  город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют  приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
• Эмиссия  городских ценных бумаг, которые  наряду с обеспечением притока средств  в городские программы могут  быть предметом залога в обеспечение  кредитов, привлекаемых инвесторами  на реализацию нужных городу проектов;
• Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей.
     Инвестирование  недвижимость осуществляется с помощью  разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области. 
 
 
 
 
 
 

3 Долгосрочное финансирование недвижимости 

     Долгосрочное  финансирование – финансирование приобретения объекта недвижимости или представление  финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости.
     Когда предприятие осуществляет долгосрочные проекты, оно прибегает к внешним  и внутренним источникам финансирования. К внутренним источникам относятся: реализация предприятием собственных  активов и реинвестирование полученной прибыли. К внешним относятся: долгосрочные ссуды, лизинг, облигации и акции.  

Схема 1 – источники  долгосрочного финансирования
 
 

     Долгосрочная  ссуда - это задолженность, срок погашения которой свыше одного года. Самым распространенным видом долгосрочной ссуды является ипотека.
     Также фирма может прибегнуть к долгосрочной аренде с правом выкупа - лизингу.
     Предприятие может получить необходимую денежную сумму у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации.
Существуют  еще и такие методы долгосрочного  финансирования как девелопмент. 

4.1 Ипотечное кредитование
     Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования – неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой – помогает решать социальные и экономические проблемы.
     Как таковой, институт ипотеки ввиду  различных экономических и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим количеством нормативных актов.
     В 1992 г. принимается Закон Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (I часть) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334–358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
     В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
     Ипотека подлежит государственной регистрации  учреждениями юстиции в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.
     С введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке – она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога. 

4.2 Долевое участие в строительстве и продажа в рассрочку 

     На  сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве.
     Основные  варианты долевого участия:
-  Со стопроцентной единовременной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соответствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией, по окончании строительства - взаиморасчеты между дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;
-  С поэтапной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья;
-  С зачетом имеющегося жилья — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.
     В сегодняшних условиях повышение  доступности жилья осуществляется через долевое строительство  и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.
     Продажа в рассрочку — способ финансирования недвижимости, основанный на распределении  во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.
4.3 Финансирование при помощи эмиссии облигаций и акций
     Предприятие может получить необходимую денежную сумму у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации. Они представляют собой долговые обязательства предприятия выплатить держателю этой облигации ее стоимость плюс проценты. Номинальная стоимость облигации называется ее достоинством.
     Срок  погашения облигации обычно составляет десять или более лет.
     Облигации бывают обеспеченные и необеспеченные. У обеспеченных облигаций гарантией  является имущество. Необеспеченные облигации (дебентуры) гарантируются только репутацией предприятия.
     Процентная  ставка по облигациям зависит от надежности предприятия. Менее надежная компания обычно предлагает более высокие  процентные ставки по облигациям. Облигации  таких компаний называются "бросовыми". А облигации компаний, которые  входят в привлекательную для инвестиций категорию, являются наиболее надежными.
     Облигации бывают также серийными и срочными. Долг по серийным облигациям погашается сериями через определенные промежутки времени, а срок погашения срочных  облигаций истекает в одно время. Для облегчения погашения своего долга компании создают специальный фонд погашения, из которого ежегодно выделяется определенная сумма для выплаты долга по облигациям. Если предприятие оставляет за собой право выкупать облигации раньше срока их погашения, то такие облигации называются отзывными.
     Также компания может оговаривать возможность  выкупа облигаций за свои акции. Такие  облигации называются конвертируемыми.
     Владельцы акций компании юридически являются ее совладельцами, собственниками. Каждый из акционеров имеет право на участие в прибыли компании. Акционер при вхождении в долю получает сертификат акций, т.е. документ, который подтверждает право собственности акционера.
Условная  номинальная цена акции называется нарицательной стоимостью. Совокупность всех акций, которые были запущены в продажу, называется уставным капиталом. Прибыль распределяется среди акционеров в форме дивидендов.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.