На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


контрольная работа Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Информация:

Тип работы: контрольная работа. Добавлен: 08.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 7. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Государственное образовательное  учреждение
высшего профессионального  образования
___________________________________
Социально-экономический  факультет  
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине «Экономика недвижимости»
Вариант №15 
 
 
 
 

                                       Выполнил: ________________.
                                       Группа: ЭКУс-41
                                       Проверил: Цечеев Т.М. 
               
               
               
               

________ 2011
Оглавление
Введение 3
1.Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности 4
2.Общая характеристика объекта оценки 13
3. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами 13
    3.1 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. 13
    3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом. 14
    3.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом. 15
4. Согласование результатов оценки 16
Заключение 16 

 


Введение

 
     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления
( земельные  участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности  и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В  России происходит активное формирование  и развитие рынка недвижимости  и все большее число граждан,  предприятий и организаций участвует  в операциях с недвижимостью.
     Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
     Целью данной контрольной работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков  в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных  и нормативных актов, специальной  экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости  недвижимости. 

 


    Правовые  основы недвижимости и оценочной деятельности
 
   1. Определение недвижимого  имущества как  объекта права  и как объекта  оценки
      Под понятием «недвижимость» традиционно  понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
   Правовое  значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением  различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей  по следующим базисным критериям:
   Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно  в режиме гласности, ассоциируемой  с необходимостью государственной  регистрации сделок с недвижимыми  вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса  РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная  регистрация сделок с движимыми  вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе.
   Во-вторых, предусматривается различный порядок  приобретения права собственности  на недвижимые и движимые бесхозяйные  вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых  собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).
   В-третьих, ипотека может быть установлена  только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).
   В-четвертых, наследование недвижимых вещей и  их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.
   В-пятых, споры о праве собственности  и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального  кодекса РФ), споры об аналогичных  правах на движимые вещи - в месте  нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).
   В современных условиях субъекты различных  форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют  право на проведение оценки принадлежащих  им объектов недвижимости. Данное право  является безусловным и не зависит  от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.
   Проведение  оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или  частично Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации либо муниципальным  образованиям. Необходимость определения  рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:
    приватизации;
    передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
    использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
    продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
    переуступке долговых обязательств;
    передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
    возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.
   Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого  имущества, находящегося в частной  собственности, возникает при:
    купле-продаже объектов недвижимости;
    акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
    внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
    дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
    ликвидации объектов недвижимости;
    сдаче недвижимости в аренду;
    уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;
    страховании объектов недвижимости;
    кредитовании под залог объектов недвижимости;
    разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
    исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.
    2.  Определение оценочной  деятельности
     В соответствии с федеральным законом  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной собственности».
     Рыночная  стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
    одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
    стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
    объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
    цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
    платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
     Оценка  рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь  на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки. 
 

3. Принципы оценки недвижимости
     Выделяют  следующие принципы оценки недвижимости:
     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.
     Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.
     Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.
     Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.
      Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».
      Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.
      Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.
      Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.
      Основные  внешние факторы, влияющие на стоимость  недвижимости:
      – экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
      – политические: состояние и тенденции  изменения законодательства;
      – социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
      – административные: ставки налогов и  зональные ограничения;
      – экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
      Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:
      1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;
      2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;
      3) упадок – период социальной  нестабильности и уменьшения  спроса на недвижимость, спад  производства;
      4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.
      Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в  процессе оценки.
      Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.
      Принцип спроса и предложения  основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.
      На  спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность  финансовых ресурсов, величина кредитной  ставки и др.
      Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.
4. Правовые основы оценочной деятельности в РФ
     Оценочная деятельность может осуществляться по инициативе органов управления или  индивидуального предпринимателя (добровольная), а также в силу закона. Отсюда и деление на обязательную и добровольную оценку объекта.
     Обязательная  оценка объекта требуется при  любых операциях с государственным  и муниципальным имуществом, в  том числе:
    при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества;
    при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
    в случаях, когда имущество используется в качестве предмета залога;
    при продаже или ином отчуждении объектов оценки;
    при переуступке долговых обязательств;
    при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
     Оценка  по закону необходима также:
    при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;
    при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
    при выкупе или изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
    при банкротстве предприятия;
    при смене организационно-правовой формы предприятия, реорганизации (объединении, выделении, присоединении).
     Добровольная  оценка осуществляется по инициативе руководителя организации для определения  оценочной стоимости, необходимой  для заключения сделки, для принятия инвестиционного решения, для внесения изменений в финансовую отчетность, а также по другим причинам.
     Сторонами договора по оказанию оценочной деятельности являются, с одной стороны, юридические  лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых  регулируется Законом N 135-ФЗ (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
     Оценочная деятельность для физического лица должна отвечать следующим требованиям:
    соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
    государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
    наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.
     Оценочная деятельность для юридического лица должна отвечать следующим требованиям:
    соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
    государственная регистрация в качестве юридического лица;
    наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.
     Оценщик должен определять действительную стоимость  объекта оценки, а не стоимость, удовлетворяющую  заказчика.
     Статья 16 Закона N 135-ФЗ исключает возможность  заключения договора, если оценщик  является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом  юридического лица либо заказчиком или  физическим лицом, имеющим имущественный  интерес в объекте оценки, или  состоит с указанными лицами в  близком родстве или свойстве. Также оценка не может проводиться в случаях, если:
    оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора в отношении объекта оценки;
    оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
     Размер  оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта  оценки.
     Страховым случаем является причинение убытков  третьим лицам в связи с  осуществлением оценщиком своей  деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.
     Согласно  ст. 9 Закона N 135-ФЗ основанием для проведения оценки объекта оценки является договор  между оценщиком и заказчиком. Договор по оказанию оценочных услуг заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
     В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком  с лицом, уполномоченным собственником  на совершение сделки с объектами  оценки, если иное не установлено законодательством  Российской Федерации.
     При заключении договора необходимо определение  точного перечня документов, предоставляемых  заказчиком, а также установление сроков проведения работ.
     Договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретного объекта  оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям (ст. 9 Закона N 135-ФЗ).
     Цена  устанавливается соглашением сторон, размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта  оценки.
 


    Общая характеристика объекта  оценки
 
Объект  недвижимости – склад.
Материал стен – крипич.
Местоположение  средней отдаленности
Состояние помещения - плохое
Цель определения  стоимости недвижимости  - для  залога
Величина арендной ставки – 130 руб/месс
Площадь объекта 300кв. м.
Дата оценки 26,02,2011

3. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами

 
Таблица 1 – Исходные данные.
Показатель Значение
Объект  недвижимости Склад
Материал стен Кирпич
Местоположение  объекта Сред. отдален.
Состояние помещения Плохое
Цель  определения стоимости недвижимости Для залога

3.1 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом.

Таблица 2 –Данные.
Площадь, кв.м 300
Материал кирпич
Затраты, руб./кв.м 10 000,00
Площадь з/у, кв.м 750,00
Цена  земли, руб./кв.м 500
РС  з/у, руб. 375 000,00
ПВС, руб. 3 000 000,00
НДС 18%
Прибыль пр-ля 30%
Итого ПВС, руб. 4 602 000,00
 
 
 
 
Таблица 3 – Расчет физического износа.
Конструктивные  элементы здания Удельный вес, % Величина износа, % ПВС конструктивного  элемента, руб. Остаточная  стоимость, руб. Износ, %
Фундамент 5% 8% 230 100,00 211 692,00 18 408,00
Стены и перегородки 28% 8% 1 288 560,00 1 270 152,00 18 408,00
Перекрытия 17% 7% 782 340,00 766 233,00 16 107,00
Кровля 5% 8% 230 100,00 211 692,00 18 408,00
Полы 7% 9% 322 140,00 301 431,00 20 709,00
Проемы 10% 10% 460 200,00 437 190,00 23 010,00
Отделочные  работы 7% 11% 322 140,00 297 979,50 24 160,50
Инженерное  оборудование 13% 8% 598 260,00 579 852,00 18 408,00
Прочие  работы 8% 5% 368 160,00 356 655,00 11 505,00
ИТОГО: 100%     4 432 876,50  
 
Итоговая  рыночная стоимость-             4 432 876,50   руб.

3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом.

 
Таблица 4 – Данные о сопоставимых объектах недвижимости.
Аналоги Местоположение Площадь, кв.м Материал стен Состояние помещения
А1 С/о 310 к ср
А2 С/о 295 к пл
А3 С/о 298
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.