На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


контрольная работа Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Информация:

Тип работы: контрольная работа. Добавлен: 10.05.2012. Сдан: 20 С. Страниц: 7. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
Вариант 2
1. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ  НЕДВИЖИМОСТИ
Задача 1.1
   Отберите  вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется  следующая информация (табл.1.1).
   Таблица 1.1
   Альтернативные  варианты застройки земельного участка
  Обозн Офисное здание Торговый  центр Проект  по застройке жильем
Стоимость застройки,$ А 577 000 721 500 450 000
Годовой валовой доход,$ Б 150 000 250 000 100 000
Поправка  на недоиспользование и потери при  сборе, $ В 20 000 25 000 5 000
Прочий  доход,$ Г 5 000 10 000 3 000
Операционные  расходы,$ Д 50 000 120 000 30 000
Резерв  на замещение,$ Е 5 000 10 000 3 000
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % Ж 13 14 13,2
Коэффициент капитализации для земли, % З 11 11 11
 
   Решение:
   Рассчитаем  величину чистого операционного  дохода от каждого объекта
   Чистый  операционный доход = доходы – затраты = (годовой валовой доход + прочий доход) – (поправка на недоиспользование  и потери при сборе + операционные расходы + резерв на замещение)
   а) Чистый операционный доход офисного здания = (150 000 + 5 000) – (20 000 + 50 000 + 5 000) = 80 000 долл.
   Рассчитаем  коэффициент капитализации по этим параметрам
К1 = 80 000 / 577 000 = 0,1386 = 13,86%
     Разница между коэффициентом капитализации справочным:
     13,86 – 13 = 0,86%
     б) Чистый операционный доход для торгового  центра = (250 000 + 10 000) – (25 000 + 120 000 + 10 000) = 105 000 долл.
     Коэффициент капитализации:
К2 = 105 000 / 721 500 = 0,1455 = 14,55%
     Разница между коэффициентом капитализации справочным:
     14,55 – 14 = 0,55%
     в) Чистый операционный доход для проекта  по застройке жильем = (100 000 + 3 000) – (5 000 + 30 000 + 3 000) = 65 000 долл.
     Коэффициент капитализации
К3 = 65 000 / 450 000 = 0,1444 = 14,44%
     Разница между коэффициентом капитализации справочным:
     14,44 – 13,2 = 1,24%
   Как видим у третьего проекта наибольшее превышение индивидуального коэффициента капитализации над средним, поэтому  данный проект предпочтительнее всех. 

   2. ФИНАНСОВАЯ МАТЕМАТИКА
   Задача 2.1
   Инвестор  имеет временно свободную сумму в $20 000 на 5 лет. Возможны два варианта вложений:
   1) положить на счет в банке  под 16% годовых;
   2) приобрести квартиру и сдать  ее в аренду с чистой арендной  платой $1400 в год, а через 5 лет  продать за $25 000. Какой вариант  предпочтительнее.
   Решение:
   1) Произведем расчет методом наращения  простого процента:
   FV=PV*(1+r*t)
   FV=20 000 * (1+0,16*5) = 36 000
   Чистый  операционный доход NOI(ЧОД) = FV-PV
   NOI(ЧОД) = 36 000 – 20 000 = 16 000 $
   2) Вариант с приобретением и сдачей в аренду квартиры.
   NOI(ЧОД) = (1400 * 5 + 25 000) – 20 000 = 12 000 $
   Ответ: 16 000 $ > 12 000 $, следовательно ННЭИ является вариант №1. 
 

   Задача 2.2
   В здании настелено новое ковровое покрытие стоимостью $9500 с ожидаемым сроком службы 10 лет, после чего оно будет заменено. Рассчитать ежегодные взносы на эту замену при ставке 15%.
   Решение:
   Для решения данной задачи зная процентную ставку i, количество выплат n и наращенную сумму S простой ренты можно определить величину отдельного платежа R.
   Для простой ренты постнумерандо наращенная (будущая) сумма ренты
   .    Отсюда        
   В нашем случае i = 15%, n = 10, R = 9 500.
   
   Также, расчет искомой величины был проведен при помощи пакета Excel и функции ПЛТ, что подтверждает точность полученного расчета. 

    3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ 
    МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА
   Задача 3.1
   Какова  общая ставка капитализации объекта  недвижимости, если для его покупки  взят кредит в размере 60% от стоимости  под 10% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 15%.
   Решение:
   Для нахождения общего коэффициента капитализации  воспользуемся следующей формулой:
   R0 = Rm * M + Re * E     где: М + Е = 1
   R0 = 0,6 * 0,10 + 0,4 * 0,15 = 0,12% ? 12%
   Ответ: R0 = 12% 
 
 

   Задача 3.2
 Инвестор  собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором  он расположен, оценивается в $8000, остальная  часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно
   Решение:
 В условиях задачи отсутствуют  данные для целей  определения общей стоимости ресторана. Примем за общую стоимость ресторана 20 000$
 Стоимость улучшений = стоимость объекта –  стоимость земли =  
= 20 000 – 8 000 = 12 000

 Общий коэф.капиталлизации = 8 000/20 000 * 0,17 + 12 000/20 000*0,19 = 0,182 ? 18,2%
 Чистый операционный доход = Коэф. капитализац * Стоимость собств.
 Чистый  операционный доход = 0,182 * 20 000 = 3 640 $
 
 Годовая сумма по обслуж.долга = (20 000 * 0,6)*0,17 = 2040
 
 Миннимальный  годовой доход (для К покрытия = 1,4) = 2 040 * 1,4 = 2 856 $ 

 Ответ: минимальный годовой чистый операционный доход для целей соответствия коэффициенту покрытия собственных средств (1,4) = 2 856$ 

   Задача 3.3
   Оценить стоимость объекта недвижимости. Ожидается, что он принесет чистый операционный доход в размере $110 000 за год №1, после чего доход будет возрастать на 5% ежегодно. Период владения составляет 4 года вплоть до момента продажи объекта на рынке за $1 380 000 по завершении четвертого года. Какова стоимость объекта при условии, что ставка дисконтирования 17%.
   Решение:
   PV = PV noi +  PVоб
   Денежные  потоки по годам, с учетом прироста.
   РV(1) = 110 000
   РV(2) = 110 000 * 1,05 = 115 500
   РV(3) = 115 500 * 1,05 = 121 275
   РV(4) = 121 275 * 1,05 = 127 338,75
   Дисконтированные  денежные потоки по годам, с учетом прировта.
   РVnoi (1) = 110 000 / (1+0,17)1 = 94 017
   РVnoi (2) = 115 500 / (1+0,17)2 = 84 374
   РVnoi (3) = 121 275 / (1+0,17)3 = 75 721
   РVnoi (4) = 127 338,75 / (1+0,17)4 = 67 954
   ? РVnoi 1-4 = 322 066
   PVоб = 1 380 000 * F4 (17%, 4 года, год) = 736 437
   PV = PV noi +  PVоб = 322 066 + 736 437 = 1 058 503
   Ответ: PV = 1 058 503
   Задача 3.4
   Определить  стоимость недвижимости при следующих  условиях:
    чистый операционный доход (постоянный) – $50 000;
    проектируемый период – 10 лет;
    условия кредита:
          – норма процента – 8% годовых,
          – срок амортизации кредита  (месячные платежи)  – 25 лет;
    доля заемных средств – 70%;
    изменение стоимости недвижимости – 20% потери;
    норма отдачи собственного капитала – 16%.
    Решение:
    Стоимость объекта недвижимости можно определить по формуле

    где:
    ЧОП – чистый операционный доход
    Ккап  – коэффициент капитализации 

    Коэффициент капитализации можно рассчитать по формуле
    Ккап = d * Rm + (1 – d) * ? * Re, где:
    d – доля заемного капитала в общей стоимости объекта
    Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала
    ? – изменение стоимости недвижимости (снижение)
    Re – коэффициент капитализации (норма отдачи) собственного капитала
    Ккап = 0,7 * 0,09 + 0,3 * 0,8 * 0,16 = 0,1014
    С = 50 000 / 0,1014 = 493 096,65 доллара 
     

   4. ОЦЕНКА НЕЖВИЖИМОСТИ  ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ
   Задача 4.1
   Эффективный возраст склада соответствует действительному и составляет 6 лет, а оцениваемый остающийся срок полезной жизни – 44 года. Офисные помещения требуют $3700 на немедленную замену покрытий пола и стен. Оставшийся срок полезной жизни кровли, электропроводки, систем тепло- и водоснабжения и канализации составляет 9 лет. Однако электропроводку нужно заменить, так как она не соответствует современным рыночным требованиям. Затраты на замену составят $4100. Данная замена экономически целесообразна.
   Какова  величина неустранимого физического  износа и текущая стоимость здания, если его восстановительная стоимость  с разбивкой по компонентам выглядит следующим образом?
   1. Прямые  издержки, $                                                        200 000 
      в том числе:

         – кровля, $                                                                           7500
         – электропроводка, $                                                          3500
         – система тепло и водоснабжения  и канализация, $       4500
   2. Накладные расходы, $                                                        10 000
   3. Прибыль предпринимателя, $                                           23 000
   За  время эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась.
   Решение:
Рассчитаем  полную восстановительную стоимость  здания
VR = CD + Ci + P, где
Со - прямые затраты, долл.;
Сi - косвенные затраты, долл.;
Р - предпринимательская прибыль застройщика, долл.
VR = 200 000 + 10 000 + 23 000 = 233 000 тыс.руб.
Стоимость здания без стоимости кровли, электропроводки  и системы тепло- и водоснабжения  и канализации = 200 000 – (7 500 + 3500 + 4500) = 184 500 долл.
Накопленный износ здания D определяется по формуле:
D = DP + DF + DE 
где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;
DF – функциональный износ здания, тыс. руб.;
DE – внешний износ здания, тыс. руб.
Dp = 184 500 / 44 * 6 = 25 159 долл.
DF = 3700 + 4100 = 7 800 долл.
D = 25 159 + 7 800 = 32 959 долл.
Остаточная  стоимость здания определяется
Vrem = VR – D = 233 000 – 32 959 = 200 041 долл. – текущая стоимость здания.
Величина  неустранимого износа составляет разницу  между накопленным износом и  затратами на ремонт
И = 32 959 – 3700 – 4 100 = 25 159 долл. 
 

    ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ  СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
   Задача 5.1
   Какова  оценочная стоимость магазина общей  площадью 4000 м2, в котором арендная площадь составляет 3400 м2. Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.1).
   Таблица 5.1
   Информация  о продажах аналогичных объектов
Характеристики  объектов Объект  оцениваемый № 1 № 2 № 3
Цена  продажи   344 850 246 950 277 100
Дата  продажи   2 недели назад 1 месяц назад 3 дня назад
Общая площадь, м 4 000 7 000 5 400 8 000
Арендная  площадь 3 400 6 600 5 000 6 100
Транспортная  доступность и возможность парковки автотранспорта   Лучше Лучше Хуже
Удобство  разгрузки   Аналог Аналог Хуже
 
   Решение:
Рассчитаем  стоимость долю арендной площади по каждому из сравниваемых объектов
Объект 1 = 6 600 / 7 000 = 0,943
Объект 2 = 5 000 / 5 400 = 0,926
Объект 3 = 6 100 / 8 000 = 0,7625
Цена  одного метра общей площади объектов
Объект 1 = 344 850 / 7000 = 49,26
Объект 2 = 246 950 / 5 400 = 45,73
Объект 3 = 277 100 / 8000 = 34,63
Цена  одного метра арендной площади объектов
Объект 1 = 344 850 / 6600 = 52,25
Объект 2 = 246 950 / 5000 = 49,39
Объект 3 = 277 100 / 6100 = 45,42 

Объекты 1 и 2 отличаются временем продажи. По остальным факторам они аналогичны друг другу. Следовательно, разница в цене полезной площади обоснована только фактором времени
Цена  за одну неделю снизилась на
49,39 – 52,25 = - 2,86
Произведем  корректировку цены продажи по фактору  времени
Объект 1 = - 2,86 * 3 = - 8,58
Объект 2 = -2,86 * 4 = - 11,44
Объект 3 = -2,86 * 0,5 = - 1,43
Корректировка по транспортной доступности и возможности  парковки. В данном случае трудно выбрать 2 объекта для сопоставления. Поэтому  рассчитаем разность между объектами 1 и 3
Величину корректировки по транспортной доступности = (52,25–45,42) / 2 = 3,4
Корректировка по удобству разгрузки.
Для сопоставления  возьмем объекты 1 и 3
52,25–45,42 = 6,8
Результаты  расчета корректировок сведем в  таблицу.
Таблица 5.1.1  Результаты расчета корректировок
Характеристики  объектов Объект
Оцениваемый № 1 № 2 № 3
Цена  продажи в расчете на    1 м полезной площади   52,25 49,39 45,42
Величина  корректировки по времени   - 8,58 - 11,44 - 1,43
Скорректированная по времени продажи цена   43,67 37,95 43,99
Величина  корректировки по транспортной доступности  и возможности парковки   -3,4 -3,4 +3,4
Скорректированная величина   40,27 34,55 47,39
Величина  корректировки по удобству разгрузки   0 0 -6,8
Скорректированная величина   40,27 34,55 40,59
 
Исходя  из расчетов можно принять оценочную стоимость одного метра полезной площади 40,27 долл./м2.
Общая стоимость магазина будет составлять
40,27 * 3 400 = 136 918 долл. 
 
 

   Задача 5.2
   Определить  медиану, моду и установленную корректировку  по данным, представленным в таблице 5.2.

   Таблица 5.2

   Информация  по парным продажам

     Цена  продажи, $

Пара 1

Пара 2

Пара 3

Пара 4 Пара 5
Дом с  садом 55 000 60 000 52 000 47 000 48 500
Дом без  сада 51 000 57 000 50 000 45 000 43 000
 
   Решение:
     Цена  продажи, $

Пара 1

Пара 2

Пара 3

Пара 4 Пара 5
Корректировка = Дом с садом – Дом без  сада 4 000 3 000 2 000 2 000 5 500
 
   
   Медиана (серединное значение) = 4000+3000+2000+2000+5500 = 16500/2 = 8250, следовательно первая накопленная  частота, которая превышает значение 8250 является 2000 у третьей пары.
   Мода (наиболее часто встречающееся значение) = 2000
   Ответ: Мода и медиана равны 2000.   
 
 

   6.  ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ
   Задача 6.1
   Семья собирается приобрести земельный участок  под коттедж. На соседнем таком же участке уже построен коттедж сметной стоимостью $56 000 и сдан в аренду за $15 000 в год. Арендатор осуществляет платежи через банк, за что последний взимает комиссионные в размере 1,5% от перечисляемой суммы. Собственник несет расходы по эксплуатации объекта $2 375 в год. Рыночные ставки капитализации для земли и улучшений составляют 19 и 21% соответственно.
   Определить  стоимость земельного участка.
   Решение:
   Рассчитаем  чистый операционный доход от соседнего (аналогичного участка)
   ЧОД = Арендные платежи  – комиссионные – расходы по эксплуатации) = (15 000  – (15 000*0,015) –2 375) = 12 400 долл.
   Рассчитаем  коэффициент капитализации для данного объекта
   Ккап = ЧОД / С = 12 400 / 56 000 = 0,221 = 22,1%
   Данная  ставка капитализации выше рыночной, следовательно, приобретение данного земельного участка выгодно. 

   Задача 6.2
   Оценить стоимость земельного участка (рис.1) исходя из цены за 1 сотку в $300. 

   
   Решение:
   Для решения данной задачи примем, что  цена за сотку рассчитывается с учетом следующего условия:
     
 
 
 
 
 
 

Следовательно, коэффициенты стоимости участка будут распределены следующим образом:

 


 
 
 

Нахождение площади  и стоимости участков.
Площади фигур  А и В найдем по теореме Пифагора. 
 
 

 

 


 

Ца = 3 250 * 300 * 0,35 = 341 250$ 

Цб = 22 750 * 300 * 0,35 = 2 388 750$ 

Цв = 3 250 * 300 * 0,35 = 341 250$ 

Цг = 22 750 * 300 * 0,65 = 4 436 250$ 
 

Ц участка = Ца + Цб + Цв + Цг = 7 507 500$ 

Ответ: Ц участка = 7 507 500$


и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.