На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Оценка недвижимости

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 15.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 14. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     ВВЕДЕНИЕ.
     При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
     Само  понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.
     Переход на рыночные условия хозяйствования поставил массу проблем, которые необходимо решать, и среди них наиважнейшая - проблема собственности.
     При всех действиях с недвижимостью  необходимо руководствоваться:
    Конституцией РФ. Официальный текст;
    Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2, 3;
    Налоговый кодекс РФ. Ч. 1, 2;
    Земельный кодекс РФ;
    Жилищный кодекс РСФСР;
    Лесной кодекс РФ;
    Закон РФ «О недрах» (с изм. и доп. от 3 марта 1995г.);
    Градостроительный кодекс РФ;
    Водный кодекс РФ;
    Закон РФ «Об охране окружающей среды»;
    Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики»;
    Закон РСФСР «О плате на землю» от 11 октября 1991г. с изм. и доп. от 25 июля 2002г.;
    Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
    Основы лесного законодательства РФ;
    Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации»;
    Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
    Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»;
    Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»;
    Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
    А также Постановления Правительства РФ и различная справочная литература.
     Целью данной курсовой работы является закрепление  теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведении расчетов по определению стоимости нежилого помещения.
     Основные  этапы выполнения курсовой работы:
      изучение специальной литературы;
      проведение расчетов;
      анализ результатов;
      оформление курсовой работы.
 
 
      ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ.
     Согласно  ст. 130 ГК РФ  «К Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» / ГК РФ. Ч. 1,2. Официальный текст./
     В Российском законодательстве понятие «недвижимое имущество» включает как бы две составляющие – «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону». Собственно земельные участки, здания, сооружения и т.д. – это и есть «недвижимость по природе». Под «недвижимостью по закону» понимаются приравненные к нему движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.
     Непосредственная  связь с землей, является важнейшим признаком недвижимого имущества и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.
     Развитый  объект недвижимого имущества включает три основных элемента: земля (земельный  участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества. Улучшения – это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведения на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Принадлежности недвижимого имущества – это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью / Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие, с.11-13 /.
     Понятие «недвижимое имущество» включает в  себя, прежде всего, понятие материального (физического объекта). Имея в своем составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:
      Фиксированность местоположения. Недвижимость привязана к определенному месту на земной поверхности, ее невозможно переместить, без нанесения данному объекту значительного ущерба;
      Уникальность. Из-за жесткой связи с конкретным местом, каждый объект недвижимости сам по себе уникален. У конкретного объекта недвижимости не может быть абсолютного аналога, так как каждый земельный участок, на котором находится объект, отличается от другого;
      Долговечность и длительность создания объектов. Длительный срок эксплуатации и физического существования означают, что, будучи произведенным, недвижимость как товар становится фактором конкретного рынка на долгий период времени. Недвижимость не может быть быстро «потреблена» подобно другим товарам. В процессе использования недвижимость сохраняет свою натуральную форму и может быть использована многократно;
      Непотребляемость самого объекта недвижимости или его элементов. «Физическое тело» объекта сохраняется частично – для зданий и сооружений или полностью – для земельных участков;
      Сложность. В объектах недвижимости сочетаются природные и искусственно созданные элементы.
  Оцениваемая  недвижимость. 
 

   таб.1.1
 
Местоположение  объекта
 
отдаленый
 
Материал  стен
 
панель
 
Состояние помещения
 
 плохое
 
Объект  недвижимости – нежилое необорудованное отдельно стоящее здание, площадь которого:
Пнп = 2 * В,
    где Пнп – площадь оцениваемого нежилого помещения, м2;
          В – номер варианта: 28;
Пнп = 28 * 2 = 56 м2;
2. Права  на объект принадлежат ООО  «Новосибснабсбыт»;
3. Дата оценки недвижимости: 29.03.05;
4. Цель оценки объекта: для продажи;
  

5. Вид стоимости недвижимости.
     Недвижимое  имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в конкретный момент времени / Оценка недвижимости: Учеб.; под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.; с.11 /. Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Необходимость оценки может возникать в следующих ситуациях:
     - отражение в отчетности, купля-продажа, мена;
     - аренда, права аренды, лизинг;
     - залог; наследование, раздел, дарение;
     - страхование;
     - исчисление налогов, пошлин, сборов;
     - ликвидация;
     - разрешение имущественных споров;
     - передача прав собственности;
     - определение доли имущественных прав;
     - инвестиционное проектирование  и т.д.
     В зависимости от сложившейся ситуации могут определяться различные виды стоимости. В рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости  объектов является рыночная стоимость. Рыночная стоимость не всегда равна рыночной цене. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке имеет возможность выбора аналогичных объектов недвижимости, исходя из их лучшего и наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на рынке недвижимости.
     В данной курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.
     Согласно  Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: 
 
 

      Одна из сторон сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая сторона  не обязана принимать исполнение;
      Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (увеличить доход или полнее удовлетворить потребности);
      Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;
      Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в соотношении сторон сделки, с чьей-либо стороны не было;
      Оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке. / Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учебн.пособие /
 
 
 
      
    АНАЛИЗ  НАИЛУЧШЕГО  И  НАИБОЛЕЕ  ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ.
     Анализируется наилучшее и наиболее эффективное  использование, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся нежилым помещением (вариант использования земли принимается как уже наилучшее).
     Лучшее  и наиболее эффективное  использование (ЛНЭИ) – это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который правомочен юридически, возможен физически и обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта / Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб.пособие ,с.117 /
     Наряду  с предполагаемой доходностью, целесообразность использования нежилого помещения под склад, офис или магазин необходимо подтвердить анализом соседского окружения оцениваемого объекта.
     Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма  всех ожидаемых поступлений от объекта:
     ПВД = Пнп * А * n ;
     где А – очищенная ставка аренды в  месяц за оцениваемое нежилое  помещение, р./м2,
           n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД,
     ПВДсклад=56*17*12=11424 р.
     ПВДофис=56*15*12=10080 р.
     ПВДмагазин=56*16*12=10752 р.
     Вывод: Лучшее эффективное использование данного необорудованного нежилого помещения – использование помещения под склад. 
 
 
 

    ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИХИМОСТИ.
      ИСПОЛЬЗОВАНИЕ  ПОДХОДА  СРАВНИТЕЛЬНОГО  АНАЛИЗА  ПРОДАЖ  ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ  СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ.
     Подход  сравнительного анализа продаж –  это способ определения стоимости  недвижимости путем анализа продажи  объектов сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих  корректировок, учитывающих различия между ними.
     Подход  сравнительного анализа продаж применяется  при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о  сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому (активный рынок).
     Подход  сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако, не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие, с.27 /.
     Основные  этапы подхода сравнительного анализа продаж:
1) сбор  информации и формирование базы  данных с занесением в нее  сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2) анализ  полученной информации, изучение  рынка, выделение сегмента, к которому  относится оцениваемый объект;
3) отбор  аналогов, сопоставимых с оцениваемым  объектом и определение подходящих  единиц сравнения по каждому из аналогов;
4) приведение  ценообразующих характеристик аналогов  к характеристикам оцениваемого  объекта;
5) анализ  приведенных цен аналогов и  итоговое заключение о стоимости  объекта оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Расчет  скорректированных  цен нежилых помещений                                                       таб.3.1.
 
Объекты сравнения
Местоположение Площадь, м2 Материал  стен Состояние помещения Стоимость оборудования, тыс.р. Цена  продажи*, тыс.р. Цкх**, тыс.р. Поправки  в долях Скорректированная цена, тыс.р.
по  местоположению по материалу  стен по состоянию  помещения
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
 
Магазин
 
Ц
 
56
 
К
 
ср.
 
0
           
А1 А2
А3
с/о с/о
с/о
66 54
53
К К
П
ср. пл.
ср.
21 16
18
215 160
170
164,6 149,3
160,6
0,85 0,85
0,85
0,94 0,94
1
0,89 1
0,89
117,04 119,31
121,49
А4 А5
А6
О О
О
54 61
71
П К
К
ср. пл.
ср.
12 0
10
140 140
190
132,7 128,5
141,9
1 1
1
1 0,94
0,94
0,89 1
0,89
118,13 120,8
118,77
А7 А8
А9
Ц Ц
Ц
58 61
52
К К
П
ср. пл.
ср.
22 0
20
215 180
183
186,3 165,2
175,5
0,75 0,75
0,75
0,94 0,94
1
0,89 1
0,89
116,91 116,49
117,16
Итого 1662,87
 
     Условные  обозначения:
А1,А2,…,А9 – недавно проданные аналоги  №№1,2,…,9. оцениваемого нежилого помещения;
Пнп – площадь нежилого оцениваемого помещения, м2;
Местоположение:
    О –  в отдаленном районе;
    с/о  – в районе средней отдаленности от центра города;
    Ц –  в центре города;
Материал  стен строения:
    К –  кирпич;
    П –  панель;
Состояние помещения:
    пл. –  плохое;
    ср. –  среднее;
* - цены  продаж нежилых помещений, сопоставимых  с оцениваемым (в соответствии с номером варианта: 28)
** - Цкх – цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс.р.
     На  основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные  цены, т.е. 9 вариантов стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки вносятся от объекта сравнения к объекту оценки и занесены в таб.3.1.
     При осуществлении приведения ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам  оцениваемого объекта, основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: «За какую сумму был продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?»
     Для ответа на этот вопрос цены сделок с  аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в денежных суммах, «направлениях» или коэффициентах.
     При корректировке цен аналогов в  «направлениях» определяется влияние  на цену аналога определенных характеристик, является ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению к объекту оценки.
     В зависимости от отношения к цене единицы сравнения или объекта  в целом, поправки делятся на процентные, абсолютные денежные и относительные денежные.
     Процентные  поправки изменяют стоимость аналога  на определенный коэффициент и могут быть отнесены как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения.
     Денежные  поправки изменяют на определенную сумму  стоимость всего аналога –  абсолютные денежные, либо стоимость  одной единицы сравнения –  относительные денежные. Величина абсолютной денежной поправки не зависит от количества единиц сравнения, поскольку вносится к стоимости объекта в целом. Поскольку относительная денежная поправка вносится к стоимости единицы сравнения, ее величина напрямую зависит от количества единиц сравнения.
     Все вносимые поправки применяются к  элементам сравнения, которые условно  можно разбить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся  к условиям сделки и состоянию  рынка (проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату) / Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл.оценки, с 192-200 /. В данной группе к элементам, подлежащим обязательному учету относят:
    Состав передаваемых прав собственности;
    Условия финансирования сделки купли-продажи;
    Условия продажи;
    Время продажи / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие, с. 28 /.
    Вторая  группа – элементы, относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости (производится путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке) /Учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости в Госуниверситете по землеустройству Вып.1., с.192-200 /. Это:
    Месторасположение;
    Физические характеристики;
    Экономические характеристики;
    Дополнительные компоненты стоимости / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие /.
Расчет  цены продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), (Цкх):
Цкх = ( ЦП – Соб ) / S * Пнп ,
Где ЦП – цена аналога;
     Соб – стоимость оборудования;
     S – площадь аналога, м2;
     Пнп – площадь оцениваемого объекта, м2
Цкх А1 = (215-21)/66*56=164,6 тыс. руб.
     Для определения величин поправок, в  зависимости от наличия и достоверности  рыночной информации, применяются количественные и качественные методы.
     К качественным методам относят метод  персональных интервью. К количественным методам относят метод парных продаж, статистические методы и метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения.
     В методе парных продаж парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением  одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обуславливает разницу в цене объектов. Следовательно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на отличающиеся характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.
     Статистические  методы основаны на анализе значительных выборок из баз данных с использованием математического аппарата, методов  статистики и регрессивного анализа. Предполагает, что существует формальная зависимость между вариацией цены и вариацией характеристик.
     Метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения позволяет  определить величину поправки при недостатке информации для применения метода парных продаж. Опирается на данные, не относящиеся  непосредственно к объекту оценки или его аналогу.
     На  основании сравнительного анализа  цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных нежилых  помещений за счет местоположения следующее:
     - 15 % между расположенными в отдаленном  районе и районе средней отдаленности;
     - 10 % между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.
     Для определения поправок по другим параметрам, применяется метод сопоставимых пар. Расчеты проводятся в относительных  показателях (долях и процентах).
     Парные  продажи по материалам стен:
     А1А3 : 160,6/164,6=0,97;
     А4А6 :  132,74/141,97=0,93;
     А7А9 :  175,53/186,34=0,94;
     Среднеарифметическое: 0,94.
     Парные  продажи по состоянию помещений:
     А1А2 :  149,35/164,6=0,9;
     А5А6 :  128,52/141,97=0,9;
     А7А8 :  165,24/184,34=0,88
     Среднеарифметическое: 0,89.
     Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей: 1) среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж; 2) модального значения; 3) медианного значения; 4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.
     1) среднеарифметическое значение  скорректированных цен аналогов (гр.12, таб.4.2) определяют: гр.8*гр.9*гр.10*гр.11 таб.4.2.
     Гр.12 =  гр.8 * гр.9 * гр.10 * гр.11 = 164,6*0,85*0,94*0,89=117,04
     2) Модальное значение: 117,16;
     3) Медианное значение: 118,13;
     4) Скорректированная цена самого  похожего на оцениваемый объект  аналога: 128,52
     Затем необходимо провести согласование этих цен.
     Согласование  – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками:
     Стоимость по сравнительному анализу продаж (СТсап):
     СТсап = (Ср.ариф. + Мода + Медиана + Цпох ) / 4 ,
Ср.ариф. - среднеарифметическое значение скорректированных цен аналогов
Мода - Модальное значение
Медиана - Медианное значение
Цпох - Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.
СТсап=(184,26+117,16+118,13+128,52)/4=183,33 тыс.р.
     Вывод: рыночная стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж составляет 183,33 тыс.р. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ  НА  ОСНОВЕ  ЗАТРАТ.
     Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости  издержек на создание, изменение и утилизацию имущества. Особенностью определения стоимости при использовании затратного подхода является то, что сначала определяется стоимость воспроизводства нового здания или сооружения, а затем она уменьшается на величину износа в денежном выражении / оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учеб.пособие, с.73 /
     Этапы затратного подхода к оценке недвижимости:
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.