Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Оценка эффективности инвестиционного проекта

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 16.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 11. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Министерство  науки и образования  РФ
Санкт – Петербургский  государственный  электротехнический университет «ЛЭТИ» 

Факультет Экономики и Менеджмента
Кафедра прикладной экономики 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА
по дисциплине “Инвестирование”
на тему:
«Оценка эффективности инвестиционного проекта» 

Вариант 12 
 

                                              Выполнил студент гр. 7645
                                              Лещинский Я. В. 

                                              Руководитель: профессор, д.э.н.
                                              Семенов В.П.  
 
 
 
 
 
 
 
 

     Санкт – Петербург
     2010г.
 

Содержание
1. Введение…………………………………………………………………………………….3
2. Инвестирование  в недвижимость (теоретический вопрос)…………………………..…4
2.1. Вступление (обоснование  выбора теоретического вопроса)………………………….4
2.2. Недвижимость ……………………………………………………………………………5
     2.2.1. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости …………………………6
     2.2.2.Вещественные, рыночные и организационно-правовые        особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций………………………………….7
    2.2.3. Основные инвестиционные характеристики недвижимости …………………….9
    2.2.4. Особенности  рынка недвижимости ………………………………………………..10
2.3. Страны наиболее  безопасные для инвестирования  в недвижимость…………………12
2.4. Критический  взгляд на проблематику инвестирования  в недвижимость……………16
2.5. Заключение: последние новости по теме……………………………………………….20
3. Расчётная  часть…………………………………………………………………………..…22
4. Заключение………………………………………………………………………………….23
5. Список литературы…………………………………………………………………………24 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Введение
      В самом общем виде под инвестиционным проектом обычно понимается план вложения капитала в конкретные объекты предпринимательской деятельности с целью последующего получения прибыли, достаточной по размеру для удовлетворения требований инвестора.
      По  своему содержанию такой план включает систему технико-технологических, организационных, расчетно-финансовых и правовых, целенаправленно подготовленных материалов, необходимых для формирования и последующего функционирования объекта предпринимательской деятельности. С помощью инвестиционного проекта решается важная задача по выяснению и обоснованию технической возможности и экономической целесообразности создания объекта предпринимательской деятельности.
      Во  времени инвестиционный проект охватывает период от момента зарождения идеи о создании или развитии производства, его преобразования и до завершения жизненного цикла создаваемого объекта. Этот период включает три фазы:
    прединвестиционную;
    инвестиционную;
    эксплуатационную.
     В данной курсовой работе стоит задача рассчитать экономические показатели инвестиционного проекта и сделать  вывод о его финансовой реализуемости  на основании исходных данных заданным вариантом задания. Таким образом, мы рассматриваем только первую фазу.
     Следует особо отметить, что расчет, который  требуется выполнить в курсовой работе, имеет глобальное значение при принятии решений об управлении финансовыми потоками. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Инвестирование  в недвижимость (теоретический вопрос)
2.1. Вступление (обоснование выбора теоретического  вопроса)
     Становление и развитие рыночных отношений в  экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).
     Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.
     Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.
     Прошедшая в стране приватизация государственных  предприятий и организаций и  возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.
     Переход к рыночным отношениям, связанный  с появлением реальных хозяев средств  производства, немыслим без развития рынка недвижимости.
     Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.
     Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д. 
 
 
 
 
 
 

2.2. Недвижимость
     Согласно  Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все то, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
     К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом  и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.
     Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
     Гражданский кодекс Российской Федерации Глава 5. Общие положения Подраздел 3. «Объекты гражданских прав» ст. 132 «Предприятие»:
     1. Предприятием как  объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности.
     Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.
     2. Предприятие в целом или его  часть могут быть объектом  купли-продажи, залога, аренды и  других сделок, связанных с установлением,  изменением и прекращением вещных  прав.
     В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.  
 
 

2.2.1. Рыночная  и инвестиционная стоимость недвижимости
     Рыночная  и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена  способностью и возможностью объекта  удовлетворять определенные потребности  и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта – это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.
     В теории оценки недвижимости различаются  понятия стоимости и цены. Под  ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу.
       Рыночная стоимость недвижимости – базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой – принуждению купить.
     Инвестиционная  стоимость недвижимости – это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных идей. Есть множество причин несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью: различия в оценках разными  инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска и т.д. 
 
 
 
 
 
 

2.2.2. Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций
     Недвижимость  как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору  при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы:
      1. Первую группу образуют фундаментальные  особенности:
     Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическим фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.
     Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для него характеристики – местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещенных на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.
     Дефицитность. Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличение численности населения и конечностью земельных ресурсов.
     Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком.
     2. Во вторую группу относят следующие  особенности объекта недвижимости  как собственно рыночного объекта  – товара:
     Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.
     Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.
     Несовпадение  тенденций изменения стоимости  компонентов недвижимости – земли  и ее улучшений (зданий и сооружений). Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция – тенденция повышения стоимости из-за инфляции.
     Подверженность  рыночной и инвестиционной стоимости  недвижимости влиянию финансирования в различных формах проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственным и заемных средств). Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом – по долевому  участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования – ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.
     Низкая ликвидность. Недвижимость (объекты капительного строительства) обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.
     Незначительная  эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по равнению со спросом на нее может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества.
     3. К третьей группе относятся  организационно-правовые особенности  объектов недвижимости:
     Раздельность (делимость) прав на недвижимость. Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта и т.д.
     Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ – сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с НК РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов с вязанных с производством и реализацией продукции. 

   
2.2.3. Основные  инвестиционные характеристики  недвижимости
     К основным инвестиционным характеристикам  недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют  анализа и учета являются:
     Недвижимости  присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.
     Значительная  зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость  является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.
     Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.
     Повышенный  уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.
     Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в  недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2.4. Особенности  рынка недвижимости
     Основные  особенности рынка недвижимости таковы:
     - рыночные сделки с недвижимостью  затрагивают имущественные права  собственников недвижимости в  широком спектре, которые могут  меняться в зависимости от  конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью   включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;
     - финансирование сделок с недвижимостью  может жестко ограничивать свободное  конкурентное функционирование  рынка недвижимости;
     - информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;
     - недвижимость в отличие от  другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;
     - операции на рынке недвижимости  связаны со значительными операционными  издержками.
     Развитие  рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:
     - экономический рост (спад) или ожидание  такого роста (спада);
     - финансовые возможности для приобретения  недвижимости, которые, в свою  очередь, зависят от степени  и стадии экономического развития  региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;
     - взаимосвязь между стоимостью  недвижимости и экономической  перспективой того или иного  региона. 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3. Страны  наиболее безопасные для инвестирования  в недвижимость
      С началом кризиса и по сегодняшний день эксперты рынка зарубежной недвижимости отмечают увеличение интереса россиян к покупке недвижимости за рубежом.
Особое  внимание экономически активная часть  граждан России уделяет объектам недвижимости европейских государств, на которые финансовая нестабильная ситуация в мире повлияла наименьшим образом. В связи с этим специалисты компании EVANS определили те страны Европы, инвестиции, в недвижимость которых являются на сегодняшний момент наиболее безопасными.
1. Швейцария (средняя стоимость квадратного метра квартиры - от 4 000 до 10 000 франков).
      Инвестиции  в недвижимость Швейцарии считаются  наиболее безопасными по нескольким причинам. Это одна из самых богатых  стран Европы и мира со стабильной европейской валютой - франком. Экономика  страны в целом и рынок недвижимости в частности характеризуются устойчивостью и отсутствием непредвиденных ценовых изменений, в том числе благодаря небольшому инвестиционному спросу. Со стороны местного населения. Власти швейцарских кантонов законодательно ограничивают количество иностранцев, которые могут приобрести недвижимость в этой стране, что поддерживает спрос на жилье на высоком уровне. Цены на недвижимость в Швейцарии стабильно растут в среднем на 1-3% в год, рост наблюдался даже в кризис.
      Также законодательство страны не поощряет спекуляцию на рынке недвижимости и ограничивает возможности по перепродаже объектов недвижимости. Плюсом является и тот факт, что в Швейцарии налоги на дарение и наследство регулируются на уровне кантонов и, как правило, значительно ниже, чем в других европейских странах.
      «Многие наши клиенты приобретают коммерческую горнолыжную недвижимость в Швейцарии, - отмечает Анна Левитова, управляющий  партнер EVANS. - Это связано с тем, что инвестируя в такие объекты, они имеют преимущества при получении вида на жительство. При этом зарубежный инвестор не ограничен в количестве приобретаемых объектов и их площади и не обязан получать никаких разрешений у государства или кантона, как в случае с жилой недвижимостью».
2.Великобритания (в самых престижных районах Лондона стоимость квадратного метра - от 8 000 до 40 000 фунтов стерлингов. Средняя стоимость квадратного метра по стране составляет порядка 2 500-3 500 фунтов стерлингов).
      Великобритания  также является одной из самых  привлекательных в Европе стран для инвестиций. Этому способствует несколько факторов: налоговые льготы для нерезидентов, понятное и довольно простое иммиграционное законодательство страны, стабильное развитие британской экономики. Также в стране наблюдается постоянный спрос на недвижимость, во многом благодаря популярности Великобритании среди обеспеченных выходцев из других стран. Россиянам инвестиции в недвижимость страны также интересны, поскольку перелёты занимают относительно мало времени.
      В Великобритании исторически наиболее востребовано у российских граждан элитное жилье Лондона, которое в результате снижения цен в кризис стало еще более привлекательным с точки зрения инвестирования. Также популярна коммерческая недвижимость страны: в 2010 году в Лондоне (Сити, Вест-Энд) наблюдался наибольший рост арендных ставок коммерческой недвижимости. Кроме того, россияне предпочитают инвестировать в недорогую «студенческую» недвижимость. Пансионы и хостелы при учебных заведениях, частные квартиры, которые приобретаются для проживания и сдачи в аренду студентам приносят доход до 10% (в Лондоне - 5-6%). Очень важна возможность получения недорогого финансирования, сейчас можно получить ипотечный кредит под 2%-4% годовых.
3.Франция  (средняя стоимость  квадратного метра  в Париже - 3 500-8 000 евро, в остальных регионах - 1 500-2 000 евро).
      Важную  позицию в рейтинге занимает Франция  с одним из самых стабильных рынков в Европе, защищенном от финансовых флуктуаций. Рынок недвижимости Франции  не потерял стабильности благодаря  продуманному финансовому управлению. В кризис рост цен хотя и замедлился, но не прекратился. В 2009 году цены выросли в среднем на 6%, в первом полугодии 2010 - на 3%. На ближайший год прогнозы очень оптимистичны: ожидается рост до 10%. Кроме того, в стране низкие процентные ставки на ипотечные кредиты - от 1,95%. Франция является одним из лидеров по запросам на выдачу кредитов, что в очередной раз говорит о стабильности в стране.
      Россияне  в основном проявляют интерес  к столице Франции с пригородами и Лазурному берегу. Стоимость квадратного метра в Париже за последние 5 лет выросла на 35-40% и составляет сегодня в среднем около 5 000 евро за кв.м. Сдавая квартиру в Париже в аренду можно рассчитывать на доходность в размере 4,5-5% в год, что вполне покрывает ежемесячные выплаты по кредиту.
      Во  Франции большой популярностью  пользуется leaseback-недвижимость (обратный выкуп) с гарантированной доходностью. Здесь подобные сделки контролируются государством, а все объекты имеют  государственную страховку. Приобретая недвижимость по схеме leaseback, покупатель освобождается от уплаты НДС (19,6%). 

      Гарантированный ежегодный рентный доход обычно составляет 4%-6% от стоимости жилья  и при этом владелец освобождается  от всех расходов, связанных с владением  недвижимостью. Также россияне приобретают здесь недвижимость на горнолыжных курортах в Альпах. Покупка недвижимости в данном регионе является выгодным вложением благодаря высокому спросу на аренду и уровню цен.
4.Италия (средняя цена  за квадратный  метр - от 500 до 6 000 евро и более в элитных регионах и развитых туристических зонах).
      Интерес к недвижимости Италии у россиян  во многом связан со сходством в  системе налогообложения доходов  от недвижимости. Собственники, владеющие  квартирами и домами более 5 лет, освобождаются от налогов на доход от продажи недвижимости. Внимание инвесторов к стране обеспечивает высокую ликвидность вложений в недвижимость: квартиры на рынке раскупаются достаточно быстро. В
результате  роста цен на объекты происходит прирост капитала на вложенные средства, а при условии сдачи в аренду гарантируется и неплохой доход с аренды.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.