На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Проблемы формирования ипотечного кредитования потребителя в России на современном этапе

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 16.10.2013. Сдан: 2011. Страниц: 14. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Федеральное государственное образовательное  учреждение  
высшего профессионального образования

«СИБИРСКИЙ  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Институт  Экономики и Управления Бизнес - Процессами
Кафедра экономической теории 
 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ РАБОТА 

Ипотечное кредитование 
 
 
 

Пояснительная записка 
 
 
 
 
 

    Руководитель                       14.05.2010   Сочнева Е.Н. 

    Студент     ЭА 09-12           14.05.2010                 Карташова С.Ю.                       
     
     
     
     
     
     
     

Красноярск 2010 

 

                                         СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ                                                                                                          3
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕЧНОГО    КРЕДИТОВАНИЯ       4
    1.1 Ипотека и история ее возникновения                                                       4                                        
    1.2 Анализ рынка недвижимости и ипотечного кредитования                     14                                                                            
    1.3 Ипотечные риски                                                                                       19                                                                                                                          
2. ИПОТЕКА ЗА РУБЕЖОМ                                                                              25                                                                                                                                                                                
3. БАНКОВСКОЕ ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ                                           31
    3.1 Выбор банка ипотечной программы                                                         31
    3.2 Механизм получения ипотечного кредита                                              38
    3.3 Последствия невыплаты ипотечного кредита
ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                    45                                                                                                 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ                                                  47 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Для большинства россиян приобретение квартиры в собственность становится зачастую непреодолимой преградой. Цены на жилье достаточно высоки, и в настоящее время нет достаточных оснований надеяться на их снижение. В этой связи стремительное развитие системы ипотечного кредитования в России в целом не выглядит чем-то необычным. Формирование рынка банковских кредитов, в том числе и на жилье, входило в антикризисные программы многих стран, переживавших непростые времена, а ныне добившихся значительных успехов: в первую очередь, это США эпохи «великой депрессии» и послевоенная Западная Германия. Кредит для европейца, японца и североамериканца – самая обычная процедура, составная часть всей жизни. Основной гарантией получения кредита практически на все виды товаров, включая недвижимость, становится банковский счет, а также наличие работы с определенным годовым доходом. Впрочем, социальные программы США и Канады включают в себя и иные – более лояльные – подходы к возможности получения кредита. Россия движется по этому же пути, и все говорит за то, что рынок кредитования будет расширяться и становиться все более гибким. Ипотека, получение кредита на приобретение жилья, - одно из самых важных составляющих этого процесса.
     Целью курсовой работы является рассмотрение основных проблем формирования ипотечного кредитования потребителя в России на современном этапе. Задачами данной работы является выявление сущности, особенностей ипотечного кредитования; оценка его роли и значимости для экономики страны на современном этапе ее развития.
       Данная курсовая работа содержит описание проблем, с которыми может столкнуться человек, желающий получить ипотечный кредит. Также описаны риски ипотеки. Целью описания является выявление недостатков ипотечного кредитования.
     Курсовая  работа состоит из трех частей, в  первой из которых рассматривается  ипотечное кредитование как необходимый элемент в формировании кредитных отношений, его сущность, функции и роль в системе кредитных отношений; во второй описывается текущее состояние ипотечного кредитования в России, а также, что должен сделать человек, желающий получить ипотечный кредит; в третьей говорится о рисках приобретения ипотеки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА  ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ 

     1.1 Ипотека и история ее возникновения
        
     Становление института ипотеки происходило  постепенно и шло в русле общих  тенденций развития экономических отношений и права. Его функционирование происходило в тесной взаимосвязи с кредитными отношениями. Вследствие этого обстоятельства залог и сохранил на протяжении многовековой истории своего развития то ядро, тот смысл, которым эта модель была наполнена в древнейшие времена.
     Ипотека - слово древнегреческое, которое  переводится как "основание", залог. Ее возникновение было обусловлено появлением и развитием частной собственности, и прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой формирования ипотечных отношений. Так, при залоге недвижимости применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты дома в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.
     Институт  ипотеки, возникший в Древней  Греции, оказал существенное влияние  на развитие римского гражданского права, в котором было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога. Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция. Сущность этой формы обеспечения исполнения обязательств заключалось в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. Для оформления получения кредита составлялся договор пактум фидуция, порождавший личные отношения между кредитором и должником, который больше напоминал усложненный договор купли-продажи. Следовательно, в ходе экономического развития данный способ обеспечения обязательства неминуемо должен быть заменен другой формой залога. Одной из таких форм стал пигнус, при котором имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение, и обязательство последнего было возвращение предмета залога по получению удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки исполнения обязательства кредитор приобретал право самостоятельной продажи предмета залога.  Несмотря на определенные преимущества пигнуса по сравнению с фидуцией, пигнус тоже не стал оптимальной формой залога, так как интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений в течение времени от установления до наступления срока платежа, в частности того, чтобы должник не был лишен возможности пользоваться заложенной вещью. Поэтому римское право восприняло форму залога, которая была выработана в Греции, то есть ипотеку. Для возникновения этого вида залога не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При установлении ипотеки залогодатель не только имел право владеть и пользоваться, но также и отчуждать заложенное имущество.
     Учитывая  все вышеизложенное, можно утверждать, что римское право решило задачу реального обеспечения кредита.
     С XII века в большинстве государств Западной Европы происходит рецепция римского права, в процессе которой римское право подверглось значительной переработке. Несмотря на это, право Древнего Рима явилось той основой, на которой развилась, в особенности в XVIII и XIX веках, общая теория буржуазного гражданского права. Основные понятия римского залогового права оказали большое влияние и на формирование российского залогового права. Влияние это было опосредовано в значительной мере западноевропейским законодательством. Россия имеет тем не менее особый, во многом уникальный путь развития залогового права.
     Первые  дошедшие до нас акты о русском  залоге относятся к периоду XIII-XIV веков. Законодательные же нормы  впервые появились в самом  конце ХIV-го или начале ХV-го веков  в Псковской Судной Грамоте, в  которой наряду с древнейшим способом взыскания - личным, появляется взыскание имущественное. Можно говорить о том, что на этой стадии своего развития залог прежде всего понимался как обязательство вещи становится главным должником в залоговой сделке. Сам принцип залога, как долга, вооруженного имущественным взысканием, был диаметрально противоположным существовавшему тогда взгляду.
     Еще одним примечательным моментом характеристики древнерусского залога является то обстоятельство, что ни Псковская Судная Грамота, ни дошедшие до нас Новгородские и  Московские акты не требовали передачи заложенного имущества во владение кредитора. Подобная передача появилась значительно позднее, пройдя перед этим в XVI веке такую промежуточную стадию, как передача кредитору вместе с актом о залоге также и тех актов, по которым должник владел заложенным имуществом. Аналогов развитию русской правовой системы от условной модели ипотеки к условным моделям пигнуса, а не наоборот, практически нет в мире(исключение составляет средневековая Испания). Более того, некоторые дошедшие до нас памятники свидетельствуют о том, что в Древней Руси существовали также формы залога, которые соответствовали современным.
     Однако  положение, при котором заложенное имущество оставалось у должника, было крайне невыгодно кредитору, который  оказывался беззащитным при отчуждении имущества должником. Усложнялось это еще и тем, что особенностью древнерусского права являлась возможность фактического владения имуществом на основании одновременного существования нескольких юридических титулов, в том числе и обладание имуществом по давности, которая не подтверждалась никакими документами. Следовательно, пока объект залога оставался во владении должника, все другие гарантии против недобросовестности с его стороны оказывались недостаточными. Отсюда стремление кредиторов получить в свои руки не только грамоты, но и сам объект залога.
     Помимо  причин перечисленных выше существовали экономические причины, которые  способствовали изменению формы  залога - это развивавшееся в ХV-ХVI веках крепостное право. С точки  зрения залогодержателя положение, при котором предмет залога оставался у залогодателя, оказывалось крайне невыгодным, так как крестьяне, представлявшие главную ценность имения, вначале были связаны юридически не с самим имением, а только лично с владельцем, и кредитор поэтому рисковал получить при взыскании обремененную недвижимость совершенно обесцененной.
     При таких обстоятельствах залог  не удовлетворял кредитора, так как  институт не распространял права  залогодержателя именно на ту область, которая являлась для него наиболее существенной. И, в стремлении обезопасить интересы залогодержателя, самым простым выходом было передать владение в его руки. То есть имущество при совершении закладной передавалось кредитору, который мог безотчетно пользоваться его плодами вместо процентов. Из этих двух элементов - необходимости наличия надежных гарантий для кредиторов и использования заложенного имущества вместо начисления процентов на кредит - и состояла новая форма залога, развитая в русском праве.
     Итак, залог возник первоначально в виде простой "поруки", разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Впоследствии центр тяжести долга перешел с лица на вещь, и залоговый элемент сделки стал преобладать над заемным. Только на определенном этапе этой стадии появилась передача имущества во владение кредитора. Такой передаче способствовали, с одной стороны, необходимость гарантий против возможных злоупотреблений со стороны должника, с другой стороны, экономические условия, складывающиеся под влиянием крепостного права.
     Однако  наряду с преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, продолжала существовать и  форма, предусматривавшая оставление имущества у должника и даже регламентированная Указом Ивана IV от 25 декабря 1557 года. При  такой форме кредитор вместо пользования имуществом получал в виде вознаграждения рост на капитал.
     В конце XVI - начале XVII веков в России разразился страшный экономический  кризис, последствия которого отразились на всех сторонах общественной жизни. В частности, удорожание кредита неминуемо повлекло за собой и унифицирование способа обращения взыскания. Ст. 196 гл. 10 Соборного Уложения 1649 года предусмотрела безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитору.
     Примерно  в середине XVII века созрели предпосылки для совершенно нового использования залога, отвечавшего его прямому назначению. Экономический подъем, усовершенствование поземельной регистрации - все это значительно уменьшало необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений должника. В Указе 1737 года залог с передачей имущества кредитору даже не предусматривался.
     Говоря  о различных формах русского залога, необходимо остановиться на проблеме оформления залоговых правоотношений. В XI - XVI веках этим занимались "площадные подъячии", которые составляли на площадях различные письменные акты, в том числе и закладные, Форма всех актов была примитивна и проста. Закладная писалась в 1-м лице от имени залогодателя, в конце акта указывался его составитель и присутствующие при его составлении свидетели. Затем для большей верности и сохранности данные этого акта вносились в книги определенных присутственных мест. (Земский приказ).
     Соборное  уложение царя Алексея Михайловича  достаточно большое место уделяло  оформлению сделок с недвижимостью. Оно четко предусматривало, что закладные, составленные площадными подьячими, должны были записываться в книги соответствующего приказа, где с них взималась пошлина; после этого закладная предъявлялась в Печатный приказ, где к ней прикладывалась государственная печать. В Приказе (Поместный приказ в XVII в.) проверялись основания права того лица, от которого имущества уступалось или передавалось. В приказе делалась справка об имении по переписным или записным книгам - состоит ли имение там, где значится по акту, содержится ли в нем указанное в акте количество земли, в чьем владении состояло раньше, в важнейших случаях производился допрос лица, закладывавшего имени. Затем акт вписывался в записную вотчинную книгу, а пошлины - в приходную книгу.
     Такой порядок оформления залога удержался  до издания Николаем 1 Свода Законов, где он представлялся в следующем  виде: при палатах гражданского суда существовали особые "крепостные отделения" из крепостных писцов и надсмотрщиков, которым поручено было составление актов; составленный ими акт вносился в "закладную книгу", которая поступала на рассмотрение присутствия суда. Судья, удостоверившись в личности совершающих данный акт, в праве залогодателя на отчуждение имущества и в отсутствии в условиях чего-либо противозаконного, отмечал на акте: "совершить по закону" и возвращал его надсмотрщику. Последний дословно вносил акт в крепостные книги. В таком порядке оформлялся залог недвижимости до реформ Императора Александра 11-го. Но прежде чем перейти к описанию этого нового порядка, необходимо изложить те изменения, которые произошли в залоговом праве в XIX веке.
     Залоговое право, сформировавшееся в Российской империи в период перед первой мировой войной, отличалось значительным своеобразием, причинами которого, в частности, были отсутствие устоявшихся и всеобъемлющих теоретических построений, а также единого источника нормативного регулирования. В 1890 году закончена подготовка проекта Вотчинного Устава, ст.43 которого определяла, что залог есть обеспечение денежного требования недвижимым имением и дает кредитору, в случае неисполнения должником его обязательства, право на удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. Помимо таких видов залога, как совокупный, залог в обеспечение чужого обязательства, проект предусматривал и возможное установление кредитного залога. Следовательно, проект отражал последовательное восприятие большинства различных позиций залогового права. Другими источниками правового регулирования залога как института гражданского права являлись, прежде всего: Свод законов гражданских и другие законодательные и подзаконные акты, в которых также можно было встретить правила о залоге. Например, законодательное определение залога содержалось в примечании к статье 476 Устава судопроизводства торгового: "Залог есть не что иное, как отчуждение права распоряжения, составляющего нераздельную принадлежность права собственности."
     Порядок оформления залога определялся в  Положении о нотариальной части, получившее силу закона 14 апреля 1866 года и Правилами, утвержденными Министерством Юстиции от 31 мая 1891 года, в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Залог недвижимости совершался крепостным порядком, т.е. сделка должна была совершена сначала у нотариусов, а затем утверждена старшим нотариусом того округа, в котором находится недвижимое имущество. Старший нотариус, взыскав соответствующую пошлину, делает на договоре надпись об утверждении, вносит сделку в крепостную книгу и отмечает о том в реестре крепостных дел. Такой акт называется закладной крепостью. По совершении закладной старший нотариус налагает запрещение на заложенное имение и делает надлежащее распоряжение о том Сенатской типографии для публикации. Требование крепостной формы имеет безусловное значение и несоблюдение ее порождает недействительность самого залога. Вещное право залогодержателя устанавливается с момента совершения старшим нотариусом отметки в реестре крепостных дел об утверждении закладной.
     Говоря  об особенностях залога недвижимости в XIX веке невозможно не упомянуть о таком виде залога, как залог в "кредитных установлениях", таких как Государственный Дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки, правовое положение которых было достаточно полно регламентировано законодательством. Причем механизм операций этих банков с недвижимостью был разработан настолько полно, что, он послужил той основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах.
     Итак, для получения кредита в перечисленных  выше заведениях ссудополучателю необходимо представить в банк право устанавливающие  акты на недвижимость и свидетельство  старшего нотариуса или суда о  принадлежности имения залогодателю и  о свободе от запрещений. Строения должны быть непременно застрахованы. Оценка имущества производится самим банком, и выдаваемая под залог сумма ставится в известное процентное отношение к оценочной сумме (50-75%). Заемная сумма выдается или деньгами или, чаще, закладными листами, т.е. обязательствами самого банка, обеспеченными состоящим в его залоге имуществом. Реализация закладных листов производится или самим банком, или заемщиком. Заем под залог производится обыкновенно на весьма продолжительное время, потому что долг уплачивается постепенно, - вместе с процентом по займу уплачивается и процент погашения. В противоположность простому залогодержателю, банк вправе требовать от залогодателя воздержания от вредных и обесценивающих залог действий. С другой стороны собственник, с согласия банка, может продать, подарить заложенную недвижимость, с переводом долга, бес уничтожения первого залога. Г.Ф.Шершеневич писал: "Главная особенность залога в кредитном установлении состоит в праве этого последнего произвести самостоятельную продажу, без посредства суда" [5].
     В конце XIX - начале XX веков активно  шел процесс кредитования под  залог земельных участков, которые  ссудополучатель хотел приобрести. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовал наделению обедневших крестьян землей.
     Таким образом, подытоживая краткое изложение  принципиальных особенностей дореволюционного российского залогового права, можно  отметить значительный объем его нормативного регулирования, приверженность основным понятиям римского права и достаточно жесткие правила к форме залоговой сделки.
     С 1922 года по 1961 год в России действовал ГК. РСФСР, ставший следующим по хронологии законодательным актом, регулирующим залоговые правоотношения. Залог в этом кодексе был помещен в раздел вещных прав и соответствующим образом трактовался. Статья 85 ГК РСФСР определяла залог, как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Статья 87 ГК РСФСР дает понятие предмета залога, относя к нему всякое имущество, не изъятое из оборота. То есть ГК 1992 года не разделяет залог движимых и недвижимых вещей, исходя из факта революционной отмены частной собственности на землю путем ее национализации и запрещения отчуждения государственных промышленных предприятий, фабрик, летательных аппаратов, государственных морских и речных судов. Договор залога должен быть совершен в письменной форме. А залог строений под страхом недействительности его, должен быть нотариально удостоверен. В соответствии с Положением о государственном нотариате 1923 года при удостоверении договора залога строений и права застройки нотариус обязательно проверяет, во-первых, принадлежность строения тому лицу, который его закладывает, во-вторых, наложение ареста на закладываемое имущество[2]. В отношении залога строений и права застройки в обеспечении ссуд, выдаваемых кредитными учреждениями, а также в обеспечении договоров с государственными учреждениями и государственными предприятиями закон устанавливает упрощенный порядок совершения таких сделок на основании выдаваемых нотариальными конторами залоговых свидетельств. Залоговое право кредитного учреждения на имущество, закладываемое посредством залогового свидетельства, возникает не с момента выдачи с свидетельства, а с момента принятия в залог указанного в свидетельстве имущества надлежащим учреждением.[4] Кроме того, особым циркуляром от 30 июля 1927 года для залога жилых и с/х построек, не составляющих неотъемлемой принадлежности с/х, установлен особый упрощенный порядок залога с регистрацией в сельском совете, причем нотариальное удостоверение сделок о залоге является в этом случае необязательным.
     Несмотря  на законодательную разработанность  залоговых правоотношений в ГК 1922г, удельный вес этой разновидности  вещных прав в советской жизни  был очень невелик.
     В ГК РСФСР 1964 года залогу, помещенному  в главу "Обеспечение исполнения обязательств" было посвящено всего несколько статей, и как отмечал Д.А. Медведев "в нашей стране залог долгое время имел скорее ритуальное значение, сопровождая примитивные акты обмена"[7]. Такое положение существовало в России до принятия в 1992 году Верховным Советом РСФСР Закона "О залоге".
      Отбить от текста

1.2 Анализ рынка недвижимости и ипотечного кредитования

     Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». За этот период был сделан огромный шаг – растет количество банков, выдающих ипотечные кредиты, стремительно растут объемы кредитования. Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени уже создана инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, развивается рынок консалтинговых услуг в области ипотечного жилищного кредитования. В текущем году ожидается дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг. Появление на рынке ИЦБ безусловно придаст мощный импульс развитию ипотеки, поскольку они являются основным элементом системы рефинансирования. Кратко остановимся на состоянии законодательной базы, основных схемах и программах, действующих в России, сделаем обзор основных игроков на рынке ипотечного кредитования.
     Федеральное агентство. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство фактически завершило формирование сети своих региональных операторов и сервисных агентов. По федеральным стандартам ипотечные кредиты выдаются в 58 регионах 86 организациями [на февраль 2006 года]. Благодаря государственным гарантиям, АИЖК с апреля 2003 года осуществило шесть эмиссий корпоративных облигаций на сумму 10,42 млрд. рублей, которые обращаются на ФБ ММВБ. Это позволило привлечь значительные средства в федеральную систему рефинансирования и развитие сети региональных операторов.[8]
     В сентябре 2005 года Правительство РФ либерализовало правила использования  АИЖК средств, привлеченных под госгарантии, разрешив агентству тратить деньги от размещения облигаций на выкуп  ипотечных займов не только у банков, но и у некредитных организаций. Также, АИЖК получило право направлять привлеченные под госгарантии средства на выкуп собственных облигаций. На конец 2005 года АИЖК рефинансировало ипотечных кредитов на сумму более $400 млн., что делает его лидером рынка по этому показателю.
     С 1 января АИЖК вело дифференцированную ставку, что позволило увеличить  количество кредитных продуктов. Теперь по федеральной программе процентная ставка составляет от 12% до 16% в рублях при первоначальном взносе от 70% до 10%. Также увеличен срок кредитования до 30 лет.

     Рынок ценных бумаг. Поскольку юридически ипотечных ценных бумаг пока в России не существует, под ипотечными подразумевают облигации, эмитированные банками/агентствами, выдающими или рефинансирующими ипотечные кредиты. Наиболее крупные эмиссии осуществили Федеральное Агентство (АИЖК), Московское ипотечное агентства (МИА), Банк Жилфинанс, Московское областное ипотечное агентство (МОИА). В настоящее время на ФБ ММВБ обращаются следующие ценные бумаги, которые могут быть условно отнесены к ипотечным: это облигации 16 банков, выдающих ипотечные кредиты, 4 ипотечных агентств, 8 строительных компаний, которые выпустили свои собственные облигации и позиционируют их в качестве ипотечных, а также 10 ЗПИФов недвижимости. Ежедневный оборот этих бумаг составляет около $1млрд., что не превышает 5% всего оборота биржи.

     Ипотечные модели, развивающиеся в России. Еще два года назад по оценкам экспертов в стране действовало до двух десятков ипотечных схем. Это было связано с тем, что в регионах по-своему подходили к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появлялись ипотечные программы, в основе которых лежало бюджетное финансирование. В последнее время ипотечное кредитование стало приобретать рыночный характер. Это связано с принятием необходимых законов, развитием федеральной системы ИЖК и большим интересом банковских структур к новому и перспективному направлению. Наряду с рыночными механизмами ипотечного кредитования, в ряде регионов активно развивается социальная ипотека, когда местный бюджет субсидирует либо процентную ставку, либо первоначальный взнос. В качестве примеров можно привести Республику Татарстан, Республику Башкортостан, Ханты-Мансийский АО и ряд других.
     Американская  модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов (Originator) и эмитентов ипотечных ценных бумаг (SPV). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.
     Немецкая  модель. Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. К настоящему времени на законодательном уровне деятельность ССК не урегулирована.
     Кроме вышеперечисленных наиболее распространенных в мире моделей, в регионах России наблюдается многообразие форм жилищного  финансирования. Это связано с тем, что региональные модели начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах: 
 -   аренда жилья с последующим выкупом;

       - создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
       -   дотирование местными властями процентной ставки.
     Участники рынка. Количество банков, выдающих ипотечные кредиты неуклонно растет. К началу 2006 года их насчитывалось около 200. Стоит отметить, что география деятельности основных участников рынка уже не ограничивается территорией Москвы и Санкт-Петербурга, как это было совсем недавно. К настоящему моменту наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки. В Воронеже, Новосибирске, Барнауле, Екатеринбурге, Самаре и многих других городах филиалы крупных банков начинают выдавать ипотечные кредиты.
     Все больше банков начинают самостоятельно выходить на рынок ипотечного кредитования. Кроме пионеров этого бизнеса  в России Сбербанка, банка DeltaCredit, Райффайзенбанка, собственные ипотечные программы предлагают Внешторгбанк, Газпромбанк, НРБ (Национальная ипотечная компания), Росбанк, Фора-Банк, Банк СОЮЗ, Банк Москвы, МДМ-Банк и ряд других. Нужно отметить тенденцию появления специализированных ипотечных банков. В марте 2004 года начал работу Городской ипотечный банк - третий после МИА и DeltaCredit специализированный ипотечный банк в России. В 2005 году начал работу Русский ипотечных банк, ОПТБанк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования, акцентируя свою деятельность на развитии данного направления.
     В 2005 году на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке  рефинансирования и предлагающие первичным  кредиторам выкуп их ипотечных портфелей. Это, прежде всего такие банки как Совфинтрейд, БТА Ипотека, КИТ финанс. Таким образом, мы становимся свидетелями формирования рынка рефинансирования ипотечных кредитов.
     В заключении хотелось бы отметить, что  к настоящему времени в России сложились благоприятные условия для развития ипотечного кредитования: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные ипотечные агентства и фонды. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.[10]
     По  прогнозу Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), общий объем  выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России, средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12-13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не превысит 5%.
     «Благодаря  государственным мерам по повышению  доступности ипотечного кредитования, в течение года на рынке появятся продукты, в том числе, выдаваемые по стандартам АИЖК, процентная ставка по которым не превысит 11%», - отмечается в докладе АИЖК. Эксперты агентства убеждены, что в первом квартале этого года будет выдано 35-45 тыс. кредитов на общую сумму 40-50 млрд. рублей. «Снижение темпов роста просрочки будет происходить в основном за счет стабилизации объема «плохих» ссуд на фоне расширения объемов выдачи ипотечных кредитов», - убеждены аналитики департамента.
     «Достижение двукратного роста – задача сложная, но если учитывать низкую базу 2009 года и отложенный спрос - вполне достижимая», - комментирует Сергей Козлов, заместитель председателя правления СДМ-Банка. «Прогнозы звучат разные: от пессимистичных – рост в 1%, до вот таких слишком оптимистичных, по которым рост должен составить 100%. Конечно, хотелось бы такого резкого скачка в развитии ипотеки, но у меня в этом нет уверенности. ЦБ РФ прогнозирует 20–25%. Мне эта оценка представляется более реалистичной», - говорит заместитель председателя комитета Государственной Думы по финансовым рынкам Лиана Пепеляева.
     Действительно, в 2008-2009 году рынок упал так сильно, что показать высокие темпы роста  будет не сложно. По словам президента Ассоциации региональных банков России Анатолия Аксакова, в 2009 году рынок ипотечного кредитования в России сократился в 6 раз. Правда, прогноз Аксакова более консервативен, чем у АИЖК и Банка России. По его мнению, в 2010 году рынок вырастет на 10%.
     Сейчас, если посмотреть данные ЦБ, то видно, что  средневзвешенная процентная ставка после небольшого повышения в феврале (с 14% до 14,2%), в марте снова пошла на снижение (13,9%). В марте прошлого года средневзвешенная ставка составляла 14,9%. Объемы кредитования в марте и, особенно, в феврале были достаточно низкими - 27 млрд. руб. и чуть более 9 млрд. руб. соответственно.
     Однако  статистика показывает, что каждый год складывается именно такая картина: в январе выдается большое количество кредитов по итогам рассмотрения поданных в прошлом году заявок, отмечает эксперт. В феврале происходит резкий спад, а потом кредитование постепенно наращивает объемы.
     Большинство экспертов сходятся в том, что  перелом на рынке произошел в  конце прошлого года. По данным Банка  России, в декабре было выдано рекордное для 2009 года количество жилищных ипотечных кредитов — 23 тыс. Причем рост объемов кредитования продолжается и в этом году. «Согласно последним данным Банка России, по итогам первых двух месяцев 2010 года в стране было выдано более 21 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 24,6 млрд. рублей. Это на 60% больше, чем в январе—феврале 2009 года. Такое существенное увеличение объемов выдачи ипотеки говорит о том, что пик кризисного падения на рынке ипотечного кредитования позади 
 
 

1.3. Ипотечные риски 

     Как это ни удивительно, но ипотека в  России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.
     Накладывает свой отпечаток и экономическая  нестабильность, тянущая за собой "плавающие" банковские процентные ставки и непредсказуемые  скачки курса рубля. Знание всех возможных  рисков в этой области, конечно, не освободит  ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности. И, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться.
     Риск  изменения процентных ставок. Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).
     В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.
     Для того чтобы застраховать себя от подобного  рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется "плавающая" процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.
     Однако  переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень  инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для  повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним  устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.
     Рыночный  риск. Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.
     Кредитор  при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.
     Риск  изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заёмщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.
     Защитить  свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение  кредита, от возможных резких колебаний  валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости  лучше могут справиться специальные  брокерские фирмы.
     Риск неплатежа. Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.
     При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.
     Для снижения риска неплатежа применяются  различные ограничения. Например, отношение  месячного платежа заемщика к  ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50–85% и т.д.
     Все это делается потому, что залог  квартиры в России значительно снижает  риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.
     Риск  ликвидности.  Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.
     Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.
     Регулирование этого риска осуществляется в  законодательном порядке путем  установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.
     Риск  ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения  к заемщику не имеет.
     Риск  утраты трудоспособности. Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.
     Ситуация  и впрямь драматическая: человек  добросовестно платил по кредиту, часть  суммы уже погасил, и вдруг — несчастный случай. По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.
     Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.