На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Виды и способы оценки земли

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 18.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 8. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Оглавление:
 

Введение
     Оценка земли или  земельных участков является одним из основных объектов оценки недвижимости. Она чаще всего производится в составе заказа по оценке объекта жилой или нежилой (коммерческой) недвижимости, что однако не исключает оценку того или иного земельного участка в чистом виде.
     Вопросы, касающиеся оценки земли и земельных участков, преобразования земельных отношений всегда актуальны. Земельный рынок должен четко регулироваться государством на основе системы научно обоснованной экономической оценки земли.
     В России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что не удивительно, так как земля на протяжении всей истории используется людьми для удовлетворения разнообразных потребностей – ведения сельского хозяйства, размещения жилых и производственных объектов, получения доступа к другим природным объектам (недрам, лесам и т.д.).
     Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.
 

I Производительный потенциал земельного участка

     Общая задача организации использования  земельных ресурсов заключается в том, чтобы в процессе территориальной организации производства найти наиболее эффективные варианты рационального использования не отдельного вида, а всего комплекса природных ресурсов. Это необходимо для выработки научно обоснованных рекомендаций по территориальному планированию в каждом регионе с учетом использования всех компонентов минерального сырья, земельного фонда для сельского и лесного хозяйства, промышленных предприятий, городов и транспорта, надежного обеспечения водой всех потребителей. Отсюда вытекает необходимость комплексной оценки производительных свойств земли, ибо любому отдельно взятому земельному участку присуще определенное сочетание пространственных, почвенных и других свойств, составляющее производительный потенциал. Его необходимо рассматривать как сочетание свойств земли и природных условий, формирующееся под воздействием человеческого общества и определяющее характер рационального использования земельного участка в сфере расширенного воспроизводства.[7]
     Производительный потенциал должен явиться основой для комплексной оценки свойств земли как орудия и предмета труда в различных сферах общественной деятельности.[4]
     В процессе общественного развития значение свойств земли и их сочетаний  постепенно изменяется. На каждом этапе оно зависит от потребности народного хозяйства, с одной стороны, и материально-технических возможностей государства — с другой. Так, возникновение крупных городов исторически связано с использованием транспортных, в том числе водных, магистралей. В настоящее время этот фактор в известной мере утратил свое значение, однако на крупных реках строятся гидроэлектростанции, составляющие основу энергетики. Смещение центра тяжести горнодобывающей промышленности в северо-восточные районы страны вызывается не только увеличением потребности государства в минеральных и энергетических ресурсах, но и ростом его экономического могущества. Даже в сельском хозяйстве уровень использования производительного потенциала земли изменяется, а значение тех или иных факторов плодородия почв постоянно возрастает по мере улучшения материально-технической оснащенности и совершенствования земельных отношений.[4]
     Динамичность  производительного потенциала проявляется  также в различном, а иногда и  прямо противоположном воздействии  определенных свойств земли на результаты производства. Например, древесная растительность может представлять собой ценный строительный материал, выполнять важную природоохранную роль и одновременно являться препятствием для обработки сельскохозяйственных угодий, резко снижая его продуктивность. Развитая гидрографическая сеть служит водными транспортными магистралями и вместе с тем серьезно затрудняет движение наземного транспорта. Исследуя производительный потенциал земельного участка, необходимо исходить из следующих принципиальных положений:[7]
     1.Значение производительного потенциала конкретного участка не может быть определено раз и навсегда, так как оно изменяется с развитием производительных сил.
     2.Хозяйственную оценку производительному потенциалу следует давать применительно к определенной стадии общественного процесса воспроизводства на основе выделения доминирующих факторов и сопоставления эффективности их функционирования.
     3.Значение производительного потенциала должно отражать комплексную количественно-качественную характеристику свойств земли и стимулировать ее рациональное использование во всех формах воспроизводства.  
Оценка производительного потенциала должна обеспечить сопоставление результативности использования земли в различных отраслях и сферах деятельности. Она осуществима только в денежной форме. Чтобы определить весь возможный эффект, необходимо учесть следующие показатели: базовую оценку производительного потенциала применительно к каждому земельному участку; реальный эффект функционирования земли; оценку потерь народного хозяйства (отрасли, предприятия) в связи с утратой определенных свойств земли вследствие ее нерационального использования.

     Главной характеристикой производительного  потенциала должна служить оценка, устанавливаемая государством на основе определения суммарного народнохозяйственного эффекта, который может быть получен при полном и рациональном использовании всех присущих земле свойств в соответствии с достигнутым уровнем развития производительных сил.
     Оценке  производительного потенциала в целом придается социально-экономическое значение. Ее задача – способствовать организации рационального природопользования, основу которого составляют научно обоснованное зонирование территории, взаимосогласованное размещение отраслей и отдельных предприятий, повышение эффективности использования земли в сельском хозяйстве.[4] 
 

II Экономическая оценка производительного потенциала земли
     Финансовая  система ценообразования, способная  компенсировать как государству, так и землепользователям все расходы, связанные с использованием земли, должна явиться важнейшим регулятором соотношения индивидуального и общественного укладов землепользования, а также распределения земли между производственной и непроизводственной сферами.[4]
     При оптимальной оплате государство сохранит за собой рычаги поощрения добросовестных землевладельцев посредством введения льгот налогообложения, кредитования, инвестиций в мелиоративное, дорожное, культурно-бытовое строительство. С другой стороны, очевидно, что лишь достаточно высокие ставки на землю в сочетании с ощутимыми экономическими санкциями при нерациональном использовании земли способны стать регуляторами спроса и предложения.
     Важнейшими  составляющими системы ценообразования в сфере землепользования являются:[7] 
1.базовая оценка земельного участка (нормативная цена), устанавливаемая государственными органами на основе суммарного эффекта, который может быть получен при полном и рациональном использовании всех присущих земле свойств;

2.компенсационные платежи, составляющие ту часть базовой оценки, которая может быть потеряна при использовании участка в соответствии с новым целевым назначением; 
3.земельный налог, дифференцированный в зависимости от количества, качества земли и расположения участка;

4.арендная плата за пользование землей, назначаемая при взаимосогласованных условиях временного пользования.
     Рассмотрим  их подробнее. 

     1. Базовая оценка
     В общем виде базовая оценка может быть представлена следующим выражением:[4]
      , где
       базовая оценка земли;
      общая оценка сельскохозяйственного потенциала (почвенного плодородия в сочетании с эффективностью ведения сельского хозяйства);
       общая оценка лесохозяйственного потенциала;
       оценка геологического потенциала;
      оценка водохозяйственного потенциала;
      стоимость основных производительных фондов и средств производства, непосредственно  связанных с землей;
     Поскольку нет единой методики оценки земельных ресурсов, предлагаемая формула может быть использована при заключении сделок по недвижимости, требующих проведения оценки земельного участка.
     При оценке земельных ресурсов, как видно  из приведенной формулы, должно быть учтено множество факторов, среди которых решающее значение имеют: местоположение участка, его транспортная обеспеченность, характер проектируемого объекта строительства на участке, затраты, связанные с реализацией дополнительных требований заказчика: снос и перенос строений и сооружений, стоимость инженерного обеспечения участка и т. д.
     Итоговые  показатели базовой оценки, наряду с природными факторами, должны учитывать  реальные социально-экономические, а  также территориальные условия  землепользования.  

1.1 Оценка сельскохозяйственного потенциала земельного участка
     Оценка сельскохозяйственного потенциала земельного участка будет исходить из почвенного плодородия, типов и видов севооборотов, видов и подвидов угодий, уровня интенсивности сельскохозяйственного производства, местоположения, конфигурации и других особенностей участка. В общем виде комплексная оценка 1 га земли по плодородию м эффективности функционирования может быть представлена следующим выражением:[4]
      , где
      средневзвешенная оценка (в баллах бонитета), отражающая уровень плодородия земельного участка;
      средневзвешенная денежная оценка балла бонитета, складывающаяся с  учетом видов угодий, структуры посевов  и конъюнктуры ценообразования;
      стоимость основных средств сельскохозяйственного  назначения в расчете на 1 га;
      нормативных коэффициент эффективности  капиталовложений исходя из срока окупаемости (20 – 25 лет);
       коэффициент приоритета сельского хозяйства, определяемый местной администрацией с учетом следующих условий:
    землеобеспеченности населения, наличия ресурсов сельскохозяйственного освоения, состояния снабжения жителей товарами местного производства;
    местоположения отводимого участка относительно населенных пунктов и усадебных центров, животноводческих ферм, пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции, дорог общего пользования;
    расположения участков в полях севооборота, сенокосных и пастбищных массивах, характера нарушения системы использования земли при изъятии участка;
    расположения участков относительно источников водополива, водопоя скота и других условий, обеспечивающих возрастание дифференциальной ренты;
    особого значения земельных участков в качестве части опытных полей, научных и экспериментальных центров сельского хозяйства и т.п.
     Оценка  сельскохозяйственных земель – это либо рыночная стоимость земельного участка, либо рыночная стоимость права аренды земельного участка. При этом необходимо понимать, что рыночную стоимость имеют лишь те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного периода времени.[5]
     Оценка  сельскохозяйственных земель, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и т. д.  Она так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.[5]
     Необходимо учитывать, что оценка земли сельскохозяйственного назначения изменяется во времени и всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость также изменяется.[5]
     Оценка  сельскохозяйственных земель производится для взноса в уставной капитал  предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных  действующим законодательством. Оценочная  экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.[5]
     Главная цель, которая преследуется при экономической  оценке сельскохозяйственных земель –  это выбор оптимального способа  использования каждого угодья с учетом физических и социально-экономических условий. [5]
 
1.2 Оценка лесохозяйственного потенциала  земельного участка

     Оценка  лесохозяйственного потенциала земельного участка должна производиться исходя из фактического состояния лесонасаждений и их природоохранного значения. При оценке учитываются состав, бонитет, класс возраста и другие показатели, характеризующие состояние насаждений; лесохозяйственное и природохозяйственное назначение зеленого массива; установленный режим использования; вероятные последствия при нарушении экологического равновесия в связи с изменением характера использования зеленого массива. В общем виде эта оценка может быть выражена формулой:[3]
      , где
      оценка лесонасаждений по запасу древесины и ресурсам побочного пользования;
      оценка природоохранного значения зеленого массива;
      коэффициент природоохранного значения;
      площадь зеленого массива.
     Оценка  лесонасаждений может быть произведена на основе материалов лесоустройства различными приемами и методами, используемыми на практике. Денежная оценка природоохранного значения лесного массива методически пока не разработана. Она должна вытекать из условий компенсации положительного воздействия зеленых насаждений на окружающую среду другими средствами. Так, нарушения зоны санитарной охраны водоемов и мест водозаборов должны быть компенсированы строительством водоочистных сооружений; при уничтожении части зеленых зон городов и мест активного отдыха населения необходимо дополнительное строительство воздухоочистительных сооружений, устройство пылегазоуловителей, искусственное озеленение городов и поселков; разрушение водоохранных полос по берегам рек и озер потребует финансирования противоэрозионных мероприятий, очистки водоемов, строительства водоочистных сооружений при водозаборе.
     Районным  администрациям должно быть предоставлено  право дифференцировать оценку природоохранного значения зеленых массивов посредством  введения коэффициентов:[4]
     —при  отводе земельного участка для размещения экологически вредных крупных промышленных предприятий;
     —при  размещении предприятий и организаций, которые существенно ухудшат  условия жизни местного населения, перегружая транспорт, усложняя доступ к лесным массивам и водоемам, и т.п.;
     —при  отводе земельного участка, представляющего  особую ценность и привлекательность  для населения, традиционно являющегося  местом активного отдыха;
     —при  отводе земельного участка, расчленяющего  основной массив природоохранной зоны и затрудняющего функционирование этого массива по целевому назначению.
     Основная  задача введения коэффициентов природоохранного значения заключается в том, чтобы  создать дополнительную экономическую  защиту экологически ценных зеленых  массивов.  

1.3 Оценка земельных участков по гидрографическим условиям и водохозяйственным ресурсам
     При оценке земельных участков по гидрографическим условиям и водохозяйственным ресурсам должны учитываться характер использования участка в зависимости от деятельности предприятия, условия и объемы потребления воды, социальные и другие факторы.[4]  

 

1.4 Оценка  геологического потенциала земельного  участка
     При оценке геологического потенциала земельного массива должны учитываться характер использования участка в зависимости от деятельности предприятия, условия и объемы потребления полезных ископаемых, затраты на восстановление ресурсов, также социальные и другие факторы.[4] 

1.5 Оценка  территориальных условий
     Если  оценка природных ресурсов и факторов землепользования принципиально не является новой, то оценка территориальных условий до сих пор не практиковалась. Преимущества местоположения земельных участков могут быть выражены как часть стоимости автомобильных и железных дорог, населенных пунктов и других элементов инфраструктуры, создающих лучшие условия для функционирования производства. 
В общем виде это можно представить следующей формулой: [4]

      , где
      оценка местоположения земельного участка относительно автодорог  общего пользования;
      оценка местоположения относительно грузовых и пассажирских железнодорожных  станций;
      оценка  местоположения относительно населенных пунктов.
     Оценка  местоположения относительно автодороги зависит от расстояния до автодороги общего пользования, сметной стоимости и усредненных ежегодных затрат на ее ремонт. В расчете на 1 га: [4]
      , где
     с - ежегодные расходы на эксплуатацию 1 км дороги соответствующей категории;
     а - амортизационные отчисления на 1 км автодороги в год;
     Кр - коэффициент дифференциации начислений в зависимости от удаленности участка;
     Кэф - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений;
     Р - площадь земельного участка, прилегающего к 1 км автодороги.
     Если  зону влияния автодороги установить в пределах 10 км (1000 га на 1 км дороги), то для участков можно принять следующие значения коэффициентов дифференциации (табл. 1):
     Таблица 1
     Коэффициенты  дифференциации для участков дороги
Расстояние, км Коэффициент
1 1,5
1,1-3 1,4
3,1-5 1,1
5,1-7 0,8
7,1-10 0,6
     Оценка  местоположения относительно железнодорожных  станций должна производиться в  зависимости от удаленности земельного участка, количества грузов в расчете  на 1 га территории, а также от величины пассажиропотоков, если характер производственной деятельности связан со значительными переездами людей. Подобная оценка должна соответствовать разнице между затратами на доставку грузов и пассажиров к данному участку и к участку, находящемуся в худших условиях (по принятой методике — на расстоянии 25 км от железнодорожной станции).
     При оценке местоположения участка относительно населенных пунктов следует исходить из того, что землепользователь вправе реализовать многие преимущества. Как  правило, населенные пункты создаются  около промышленных предприятий. Так, жители населенного пункта могут работать на предприятии, а кроме того, пользоваться объектами социального, бытового и культурного назначения, расположенными в их населенном пункте. Вот почему денежная оценка должна быть увязана с удаленностью участка, с характером взаимосвязи предприятия и населенного пункта, а также с размерами и обустроенностью последнего.
     В итоге базовая оценка земельного участка примет форму относительно стабильного дифференцированного  стоимостного показателя и явится основой для расчета компенсационных платежей при отводе участка для государственных и общественных надобностей, а также при купле-продаже земли предприятиями и частными лицами.  

2. Компенсационные  платежи
     Размеры компенсационных платежей должны быть поставлены в зависимость от характера использования земли: чем выше потери производительного потенциала, тем большую компенсацию должен выплатить новый владелец земли. Следовательно, наибольшие платежи будут начисляться в случаях использования плодородных земельных участков под комплексную застройку, открытую добычу полезных ископаемых или при размещении промышленных предприятий на сельскохозяйственных угодьях и в охраняемых зеленых зонах. Наименьшие — при отводе земель для сельского и лесного хозяйства, заповедников и учреждений отдыха населения.
     Таким образом, при начислении компенсационных  платежей должен быть поставлен экономический  барьер на пути бесхозяйственного и  хищнического отношения к земле. Независимо от размеров выплаченной  компенсации землевладелец может быть подвергнут штрафу за порчу земли, бесхозяйственное использование или самовольный захват дополнительной площади.[4] 

3. Земельный  налог
     С производительным потенциалом земельного участка следует увязывать также размеры земельного налога. Законодательством установлен общий порядок дифференциации земельного налога в соответствии с качеством и местоположением участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования:
     Платность использования земли [3, ст65] 
   1.Использование  земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
   2.Порядок  исчисления и уплаты земельного  налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
   3.За  земли, переданные в аренду, взимается  арендная плата.
     По  условиям плодородия обложению налогом  подлежат все земли, оценивающиеся  не ниже 20 земельно-кадастровых баллов (независимо от видов угодий и фактического состояния).[4]
     Но  как быть, если состав угодий и плодородие почв изменятся? Справедливо ли будет  систематически пересчитывать ставки налога, если в результате этого  хозяин, повышающий плодородие, будет  платить за землю все больше, а  нерадиво относящийся к земле  — все меньше? Очевидно, что такого положения быть не должно, поэтому размер налога целесообразно определить однажды — при выдаче документов на право владения землей.
     По  условиям местоположения участка ставки земельного налога могут быть дифференцированы по следующим категориям:[7]
     1. Приусадебное землевладение, находящееся  непосредственно при доме или  же на расстоянии до 1 км от  постоянного места жительства.
     2. Землевладение в радиусе пешеходной  доступности, то есть на расстоянии  до 5 км.
     3. Землевладение хуторского типа, к которому помимо удаленных более чем на 5 км земельных участков в сельской местности можно отнести дачные и садоводческие участки горожан.
     4. Прочие землевладения и землепользования.
     В связи с неравноценными условиями  ведения хозяйства в пригородных и периферийных зонах могут быть введены различные коэффициенты в зависимости от размещения земельных участков по отношению к пунктам реализации и базам снабжения. Так, землевладения, прилегающие к Санкт-Петербургу, городам и районным центрам, попадают в пригородные зоны, где условия доставки малотранспортабельной и скоропортящейся продукции лучше. Определенные преимущества имеют также землевладения в районах развитой инфраструктуры, обустроенные сетью автомобильных и железных дорог, населенных пунктов и центров переработки сельскохозяйственной продукции. Поэтому ставки земельного налога в пригородной зоне и зоне развитой инфраструктуры должны быть выше, чем на периферии.
     По  компактности землевладения целесообразно  подразделить на следующие категории:[4]
     -компактные (находящиеся в одном земельном массиве при размере сельскохозяйственных угодий более 50% общей площади).
     -средней компактности (до пяти массивов при размере сельскохозяйственных угодий 30-50% общей площади).
     -некомпактные (включающие более пяти земельных массивов или имеющие до 30% сельхозугодий).
     Поскольку компактность землепользования создает  известные преимущества при ведении  хозяйства, ставки земельного налога должны быть дифференцированы также по фактору  компактности.
     Земельный налог — уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.[6]
     Земельный налог относится к местным налогам. Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

     Объект налогообложения[6]

     Налогом облагаются земельные участки, расположенные  в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.
     Не  признаются объектом налогообложения:
    земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;
    земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
    и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.