Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Недвижимость как экономический актив

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 18.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 8. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Содержание 
 
 
 

 

    

Введение

 
    Среди элементов экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
    Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
    Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. Именно этим обусловлена актуальность темы данной курсовой работы.
    Таким образом, цель данной работы – проанализировать сущность недвижимости как экономического актива как в теоретическом аспекте так и в практическом аспекте на примере коммерческой недвижимости Тюменской области.
    Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:
    Определить сущность понятия недвижимости;
    Охарактеризовать экономическую и социальную сущность недвижимости;
    Проанализировать коммерческую недвижимость Тюменской области как экономический актив.
 
 

    

Глава 1. Теоретические основы недвижимости  
как экономического актива

1.1 Определение понятия  недвижимости

 
    Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».
    Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических  отношений, в которых находится  данное лицо (физическое или юридическое).
    Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.
    Согласно  ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [1].
    К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
    Согласно  Градостроительному Кодексу РФ (далее  ГСК РФ) объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности [2].
    В зарубежной литературе имеет место  разделение понятий «недвижимая  вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе – обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.
    При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement).
    Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться  как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.
    Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
    Обременения (ограничения) – наличие установленных  законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
    Для наглядности представим структуру  понятия «недвижимость» в виде следующей таблицы 1.1 [11, 41 c.]:
Таблица 1.1
Структура понятия «недвижимость»
Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность) Права (юридическая сущность)
Земля Улучшения Права Обременения
земельные участки;  
участки недр;  
обособленные водные объекты;  
леса
здания;  
сооружения;  
инженерные коммуникации;  
насаждения
собственности;  
хозяйственного ведения;  
оперативного управления;  
наследуемого владения;  
бессрочного пользования
ипотека;  
сервитут;  
правила зонирования; 
охрана памятников;  
прочие ограничения;
 
    Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:
    прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
    законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
    удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
    возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
    функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
    наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.
    Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе. 

1.2 Экономическая и социальная сущность недвижимости

 
    Недвижимость  как экономическое благо выполняет  функции [18, 79 c.]:
    предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования, т.е.:
    жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;
    земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;
    реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;
    финансового (инвестиционного) актива, т.е.:
    товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;
    капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);
    средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).
    К особенностям недвижимости как товара относят [9, 131 c.]:
    неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,
    уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;
    долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;
    ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;
    сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;
    сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;
    низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.
    К особенностям недвижимости как финансового  актива относят [4, 156 c.]:
    неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;
    слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;
    относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;
    неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;
    необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта – при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации – существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;
    необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;
    низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.
    Операции  с недвижимым имуществом – это:
    действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости;
    юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки с объектом недвижимости.
    Цель  любой сделки – приобретение права  собственности или права пользования  имуществом.
    Содержание  наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью приведено в  таблице 1.2 [6, 78 c.]:
Таблица 1.2
Типы  операций с недвижимым имуществом
Со  сменой собственника С изменением состава  собственников С добавлением  иных субъектов прав
Купля-продажа  Акционирование Инвестирование  средств 
Наследование  по закону или по завещанию  Изменение состава  с разделом имущества  Строительство, реконструкция
Реализация  обязательств (залог или долги) Изменение состава  субъектов при ликвидации предприятия  Передача в  доверительное управление
Приватизация; национализация Внесение имущества  в уставный капитал  Аренда, наем, поднаем, перенаем
 
 


Продолжение таблицы 1.2
Со  сменой собственника С изменением состава  собственников С добавлением  иных субъектов прав
Оформление  ренты и пожизненного содержания с иждивением Долевое строительство  с выделением долей  Передача в  хозяйственное ведение, оперативное управление
Изъятие земельного участка и снос строения Оформление  кредита под залог недвижимости Передача земли  в наследуемое владение и постоянное пользование 
Обмен и мена Расселение (коммунальной квартиры) Введение и  снятие сервитутов, бронирование
- Вступление  в кондоминиум  Страхование
 
    Объект  недвижимости может быть объектом торга  и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:
    продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности (с полным пакетом правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта);
    продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта);
    продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта);
    продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду).
    Купля-продажа  – сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.
    Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:
    уплаты оговоренной в договоре цены;
    оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
    оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
    При этом продавец обязан:
    передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
    в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
    вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
    передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.
    Покупатель  вправе требовать:
    передачи проданного ему объекта недвижимости;
    уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;
    при передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:
    соразмерного уменьшения цены сделки,
    безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
    возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
    возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
    замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
    предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
    При этом покупатель обязан:
    принять переданный ему объект недвижимости;
    оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
    оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
    Выделяются  следующие формы организации  операций купли-продажи:
    индивидуальные сделки (с участием посредника);
    публичные торги.
    Торги по продаже прав собственности или  прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.
    Аукцион – публичный способ продажи объекта  покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений  различают аукционы открытый и закрытый.
    Конкурс – способ продажи, предусматривающий  предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств – социальных (с реализацией  социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).
    Тендер  – конкурсная форма проведения подрядных  торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.
    Мена  – сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица. Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.
    Обмен – сделка:
    между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
    между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).
    Дарение – сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется  передать одаряемому:
    объект недвижимости в собственность;
    имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
    Субъектами  сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.
    Для сделки дарения имеются ограничения:
    если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников.
    для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.
    В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему  объекта недвижимости отказаться от него.
    Наследование  обеспечивает переход права собственности  на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или – при отсутствии завещания – по закону.
    Рента – сделка, в которой получатель ренты – собственник объекта  недвижимости передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.
    Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.
    Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
    Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого  лица, несет субсидиарную с ним  ответственность по требованиям  получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
    Рента имеет несколько подвидов:
    постоянная рента;
    пожизненная рента;
    пожизненное содержание с иждивением.
    Постоянная  рента выплачивается бессрочно  в денежной форме или путем  предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.
    По  требованию получателя постоянной ренты  она может быть выкуплена в  следующих случаях:
    при нарушении плательщиком обязательств;
    при неплатежеспособности плательщика ренты;
    в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;
    в других случаях, предусмотренных договором.
    Пожизненная рента выплачивается в течение  жизни получателя ренты. Денежная сумма  не может быть менее одной минимальной  заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).
    Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может  быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.
    Аренда  – сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или  собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.
    Если  случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).
    При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:
    уплату арендной платы;
    досрочного внесения от арендатора арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения им сроков внесения;
    расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.
    Арендодатель  обязан:
    предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
    отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;
    и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.