На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


контрольная работа Краевой рынок недвижимости

Информация:

Тип работы: контрольная работа. Добавлен: 18.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 21. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


СОДЕРЖАНИЕ
  

 

ВВЕДЕНИЕ
     Актуальность  темы обусловлена необходимостью формирования в России рынка доступного жилья, создания  эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах, и определения механизмов участия государства в поддержке жилищного рынка, повышения доступа к нему определённых групп населения, нуждающихся в поддержке. Жилье в рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, и в будущем страны в целом.
     Жилищная  проблема в России, и в Алтайском  крае в частности, до сих пор остаётся нерешенной. Для большинства граждан  сегодня в условиях сокращения государственного участия в обеспечении их жильем ипотечный кредит представляется единственно возможным способом решения жилищного вопроса.
     Приобретение  собственного жилья - первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
     Как известно, в России, как и во всем мире, всего лишь пять процентов  населения получает бесплатное жильё. Так устроены государственные бюджеты, что большему количеству людей жильё бесплатно не достаётся. От двух до пяти процентов людей покупают жильё сразу, а все остальные люди пользуются кредитом на приобретение жилья. Поэтому от того, как организовано получение ипотечного кредита в той или иной стране, определяет ся уровень доступности жилья.
     Жилищное  ипотечное кредитование - это предоставление долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками, так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами. Важность ипотеки заключается в том, что она является инструментом, который связывает финансовый рынок с рынком недвижимости и тем самым реализует возможность превращения потенциального покупателя жилья – в реального.
     Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
     Алтайский край относится к регионам с высокими темпами строительства. Ежегодно увеличиваются  объемы подрядных работ. По объемам  введенного в действие жилья Алтайский край стабильно входит в тройку лучших регионов Западной Сибири.
     Несмотря  на это проблема с обеспеченностью  жильем остается острой. В Алтайском  крае более 42 тыс. семей стоят в  очереди на улучшение жилищных условий. Причем каждая четвертая - льготники: инвалиды и участники войн, ликвидаторы последствий аварии на Чернобыльской АЭС, вынужденные переселенцы и так далее.
     Сейчас  в регионе реализуется целевая  программа "Улучшение жилищных условий  населения в Алтайском крае", рассчитанная до 2010 года. Общий объем средств, привлекаемых на ее реализацию, составляет более 108 млрд. рублей. Причем 4,8 млрд. - средства бюджетов всех уровней. На территории региона в этой сфере успешно работают "Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК) и "Алтайская ипотечная корпорация" (АИК), свои ипотечные программы реализуют банки и их филиалы. Также край является одним из немногих регионов-участников пилотной программы "Накопительно-ипотечные системы обеспечения жильем военнослужащих". Алтайский край по-прежнему остается лидером среди регионов России по развитию ипотечного кредитования.
     Но, несмотря на все эти положительные  тенденции, освещаемые в СМИ,  региональный рынок ипотечного кредитования  в данный момент претерпевает некоторый спад.  Участники ипотечного,  да и жилищного рынка в целом выдвигают по этому поводу несколько аргументов, в числе которых и нынешнее состояние рынка недвижимости, и  приостановка выдачи ипотечных кредитов некоторыми российскими банками на фоне кризиса ликвидности на мировых рынках, и появление так называемых «невозвратов», что повлекло за собой резкое ужесточение требований к заемщикам и отказ большему числу клиентов, и существенное повышение процентных ставок по кредитам.  Все это негативно повлияло на возможность населения воспользоваться ипотечным кредитом  прежде всего для решения своих жилищных проблем.
     Существующие  методические разработки по управлению ипотекой в большей степени связаны  с нормативным регулированием, тогда  как решение проблем в области активизации ипотечного кредитования обуславливает необходимость научной проработки и обоснования форм и методов управления ее развитием в жилищном комплексе региона. Отсюда вытекает задача совершенствования методических подходов к развитию ипотечного кредитования с учетом специфики развития рынка недвижимости и действующей банковской системой.
    Целью диссертационного исследования является изучение функционирования краевого ипотечного рынка недвижимости,  анализ существующих программ ипотечного кредитования в процессе их внедрения и разработка методических подходов для  развития ипотечного кредитования.
    Поставленная  цель предопределила решение следующих  задач:
    1. Изучить сущность и развитие  рынка ипотечного кредитования;
    Проанализировать развитие ипотечного кредитования в Алтайском крае;
    Разработать концепцию взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынков.
    Объектом  исследования выступает система ипотечного кредитования, функционирующая в рамках Алтайского края.
    Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе взаимодействия жилищных и ипотечных рынков.
    Методологической  основой  исследования является диалектический метод и системный подход, обеспечивающие возможность изучения экономических явлений в их развитии, взаимосвязи и взаимообусловленности. В процессе работы использовались такие общенаучные методы и приемы как научная абстракция, сравнение, анализ и синтез.
    Теоретической и методологической базой диссертации стали фундаментальные труды по теории кредита, денежно-кредитного регулирования, развития  и функционирования финансов рыночной экономики, работы по ипотечному кредитованию, залогу,  обороту прав собственности, инвестициям, экономическому росту, развитию жилищного рынка, зарубежному опыту ипотечного кредитования, а также законодательные и нормативные акты Российской Федерации, монографические работы, диссертационные исследования, внутренние инструкции кредитных организаций.
    Информационной  базой данной работы послужили материалы Министерства Финансов Российской Федерации, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Алтайской ипотечной корпорации (АИК), статистические данные, полученные из официальных источников, а также материалы по проблематике диссертации, опубликованные в средствах массовой информации и сайтах Интернета.
    Научная новизна состоит в разработке концепции взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынков, отражающей теоретические и практические основы функционирования российской системы жилищного ипотечного кредитования.
     В диссертации получены и выносятся на защиту следующие научные результаты:
    проанализирован зарубежный опыт системы жилищного ипотечного кредитования  и определена степень его применения на уровне региона;
    разработана схема кредитования, состоящая из трех основных участников жилищного ипотечного кредитования (заемщик-риэлтор-банк) и их взаимодействия с другими субъектами жилищного рынка в пределах  региона;
     Поставленная  в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы, которая  соответствует логике проведенного исследования.
     Во  введении обоснована актуальность темы, определены цели и задачи исследования, указаны предмет и объект исследования, раскрыта научная новизна и практическая значимость работы.
     В первой главе диссертационного исследования рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования: сущность ипотечного кредитования; развитие системы кредитования в развитых странах и в России.
     Вторая глава содержит аналитические данные и выводы, сделанные в ходе анализа развития ипотечного кредитования в Алтайском крае и его эффективности, методика процесса ипотечного кредитования в крае в рамках двухуровневой системы, что в целом носит исследовательский характер. Проведён анализ системы ипотечного кредитования в крае за период 2005-2008 гг. Рассмотрены особенности процесса движения закладных, и связанные с этим ипотечные операции по счетам двухуровневой модели.
     В третьей главе проведён анализ концепции унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, и, как попытка найти пути решения выявленных в анализе проблем, указаны перспективные направления системы ипотечного кредитования в Алтайском крае.
     В заключении подведены основные итоги  исследования, а также сделаны  основные выводы и рекомендации.
 

1. СУЩНОСТЬ И РАЗВИТИЕ РЫНКА  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
     1.1. Ипотечный рынок. Инструменты ипотечного кредитования
     Ипотечный рынок – это рынок ипотечных  кредитов, предоставляемых банками  и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако,  несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market)  относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.
     Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном  рынке выдаются и могут быть проданы  ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых  - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.
     Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.  
     Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и  ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками кредиты активно выдают стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, несмотря на то что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.   
       Осуществление долгосрочного кредитования  возможно благодаря организованной  системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования  – это модель организации взаимодействия  между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.
     Система ипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка  на текущих рыночных условиях, и  замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход  по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах  в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.
     Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения  ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это приводит к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.
     С другой стороны, ухудшение условий  заимствования, сокращение предложения  ипотечных ссуд снижает покупательную  способность и спрос на рынке  недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.
     В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).
     Из  этого можно сделать вывод: чем  более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью  происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.
     В системе мер по  становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.
     Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.
     Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать  интересы кредитора и заемщика путем:
      обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
      снижение рисков ипотечного кредитования;
      обеспечения таких условий кредитования, при  которых кредит становится доступным для заемщика.
     Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых  можно назвать следующие:
      ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
      источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
      необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам. [25; c.44-45]
     Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой. [37; c.59]
     Первая  группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.
     Для расчета платежей по кредиту применяется  следующая формула:
                                              P?r
          R =  ,          (1.1)
            1-(1+r) -n
     где
     R - размер месячного платежа по кредиту;
     P - сумма ипотечного кредита;
     n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);
      r - процентная ставка по кредиту за месяц.[25; c.46]
     Платеж  по кредиту осуществляется ежемесячно.  Заемщик ежемесячно выплачивает  равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть  – на уплату начисленных за месяц  процентов, что, во-первых,  дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.[37; c.60-61]
     В целях анализа, а также по просьбе  заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:
                                                       1-(1+r) -t
                          P t = R ? ,          (1.2)
                                                              r
     где
     P t - баланс долга на конец t-го периода;
     R - размер ежемесячного взноса;
      t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;
     r - процентная ставка по кредиту за месяц.
     Модификацией  стандартного аннуитетного кредита  с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.
     Вторая  группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.
     Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.
     В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.
     При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей  могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.
     Применяя  кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом  проблем, а именно:
      не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
      частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;
      возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
      относительная сложность инструмента.
     При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.
     Чтобы повысить привлекательность для  заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.
     Кредит  с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.
     В последнее время достаточно широкое  применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым»  платежом, когда предусматривается  крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:
      в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;
      частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;
      замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.
     Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.
     Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.
     Кредит  с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.
     Кредит  с двойной индексацией позволяет  более равномерно распределить риски  между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:
      платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
      номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.
     Таким образом, в заранее оговоренное  время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость  платежей с учетом изменений в  индексе заработной платы, а номинальная  стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.[25; c.56-58]
     Разновидностью  кредита с двойной индексацией  является кредит с регулируемой отсрочкой  платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой». Она определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.
     Однако  в действительности регулярные ежемесячные  платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.
     В то же время использование кредитных  инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы  долга сопряжено с проблемой  роста кредитной задолженности  или «негативной амортизации», что  увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы -  в долгосрочных кредитах.
     Поскольку существует множество различных  видов ипотек (некоторые из них  предусматривают равновеликие выплаты, в то время как  другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.[37; c.66] 

     1.2. Мировой опыт  ипотечного кредитования
     Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.
     Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем – жилищные контрактные сбережения или институты  вторичного рынка – больше подходят для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.[37; c.15-17]
     Американская модель ипотечного кредитования
     Американская  система обеспечения ипотеки  дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В  США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.
     Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка.
     В 1968-м Fannie Mae было разделено на две  структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-го сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю стоимость жилья.
     Полугосударственный статус двух агентств сводится к регулированию их деятельности правительством (5 из 18 членов совета директоров каждого назначаются Белым домом) и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долларов из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов.
     Американская  схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует  следующим образом. Банк выдает ипотечный  кредит заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.
     Банк  продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.
     Величину  ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.
     Таким образом, в США ставки по ипотечным  кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами.
     Возникает вопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов источником их средств был бюджет, и следовательно ставки по ипотечным кредитам определялись государством.
     С 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила на рынок  первые обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился третичный ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов.
     Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи (последняя крайне мала и не превышает 250 базисных пунктов).
     Таким образом, ставка, по которой агентства  покупают ипотечные кредиты, зависит  от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус надежности ААА, и только на 100-150 базисных пунктов выше ставок по государственным ценным бумагам.
     Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением этих бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удается выселить неплатежеспособного заемщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.
     Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
     Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в размере 240 тысяч долларов). Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по ним значительно выше.
     Для сравнения, по числу институтов вторичного рынка Российская Федерация не отстает. Также существует три института: Федеральное агентство ипотечного кредитования, Федеральная ипотечная  ассоциация и Московское ипотечное  агентство. Все собираются покупать у банков ипотечные кредиты, выпускать на их базе собственные ценные бумаги и реализовывать их на международных фондовых рынках.
     Очевидно, что если эти бумаги не получат  государственную гарантию (либо гарантии субъектов федерации), то есть будут  обеспечены только заложенной недвижимостью, инвесторы сочтут их высокорисковыми инструментами, требующими высокой доходности. В случае же наличия госгарантий ставки по этим бумагам будут близки к ставкам по еврооблигациям российских эмитентов. Доходность, которую сейчас требуют инвесторы по последним, превышает 30% годовых.
     Агентства, выкупая у банков ипотечные кредиты, должны назначать ту ставку, которую  потребуют инвесторы, плюс свою маржу. Проблема состоит не только в том, что ипотечные кредиты оказываются  очень дорогими, но и в том, что агентство не может знать, какую доходность будут требовать инвесторы через несколько месяцев, потребных для выкупа у банков и формирования пула ипотечных кредитов.
     Так что даже если и найдется какой-либо источник средств на раскрутку вторичного ипотечного рынка, создать его скорее всего все равно не удастся. Если агентство выкупит на эти средства пул кредитов, предполагая разместить его, скажем, под 30% годовых, а инвесторы из-за снижения по какой-либо причине кредитного рейтинга гаранта согласятся приобретать бумаги из этого пула не менее чем под 40%, агентство будет вынуждено объявить дефолт. Учитывая тенденцию последних месяцев, такой сценарий более чем возможен.
     Итак, привлечь дешевые ресурсы и создать  широкомасштабное ипотечное кредитование в России за счет вторичного рынка ценных бумаг пока не представляется возможным. [17; c.32]
     Негосударственные пенсионные фонды за 9 месяцев 1999 года привлекли, по данным инспекции НПФ, 1160 млн. рублей (около 45 млн. долларов). Даже если представить себе, что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около 20% своих средств (то есть столько, сколько сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные ценные бумаги), то на круг денег наберется примерно на четыре сотни ипотечных кредитов.
     Ситуация  с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной  статистике, общий сбор страховой  премии по долгосрочному страхованию  составляет около 200 млн. долларов в  год. Однако до 85% этих договоров в реальности представляют собой не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные для выплаты наличных без налогообложения. Таким образом, реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн. долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же 20%) порядка 6 млн. долларов.[6; c.15]
     Поскольку ряду организаторов ипотеки уже  понятно, что нереально создать  широкомасштабное ипотечное кредитование в России за счет вторичного рынка  ценных бумаг, началось движение в сторону так называемой немецкой ипотеки, которую более корректно следовало бы именовать контрактной сберегательной системой.
     Немецкая модель ипотечного кредитования
     Суть  немецкой системы обеспечения дешевых  долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).
     Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.
     Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные  учреждения существуют во многих странах  мира. Во Франции эти структуры  называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).
     Взаимодействие  с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.
     Период  кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.
     Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и  активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.
     Основным  достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому  закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут  осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.
     Большим преимуществом этой системы в  наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.
     Итак, "немецкая" система обеспечения  ипотеки дешевыми ресурсами может  быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.
     Однако  это вовсе не означает, что контрактная  сберегательная модель ипотеки идеальна.
     Во-первых, в условиях значительного подъема  рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных  касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность  получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.
     Вторая  группа рисков заключается в возможности  снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.
     Третья  проблема исключительно российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.[17; c.35]
     Сторонники  контрактно-сберегательной системы  пытаются обойти это ограничение, создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а  как строительные. Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования - периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа. Распространения такие схемы не получили, так как, во-первых, вынуждают заемщика покупать то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завысить цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо причине (например, из за недостаточного притока клиентов и, следовательно, нехватки средств на строительство) здание не будет закончено, долевой участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается долевым владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.
     Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так, и не решен.
     Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены "американской" моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет.[17; c.34]
     1.3. Становление и  развитие рынка  ипотечного жилищного  кредитования в  Российской Федерации
     Сегодня в России, как уже упоминалось  выше, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”, Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.
     Санкт-Петербургский  ипотечный банк (СПИБ), созданный  в июне 1992г., ограничивался выдачей  кредитов под залог квартир и  кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года).
       В 1992г. с участием СПИБ были  учреждены Сибирский ипотечный  банк (Новосибирск) и Коми ипотечный  банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная  инициатива” совместно со Сбербанком  и Госстрахом России разработала  первую программу ипотечного  кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.
     1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана  на коммерческих застройщиков (юридических  лиц), которые строят жилье с  целью его продажи состоятельным  покупателям, включая коммерческие  структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.
     2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована  на улучшение жилищных условий  граждан. Кредит выдается под  залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
     3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется  при обратном соотношении, когда  стоимость строительства нового  жилья выше, чем рыночная стоимость  имеющегося.
     4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.
     5. Схема “Рентный залог” предлагает  оформление закладной на принадлежащее  одиноким пенсионерам жилье в  обмен на пожизненную ренту,  индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере  5-20–кратного минимального гарантированного  уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
     6. Некоторые банки предлагают открывать  семейные жилищные накопительные  счета. Целью такого счета является  накопление денег на банковском  счете для получения ипотечного  кредита на приобретение или  строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
     Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:
     - первоначальный взнос заемщика  должен составлять не менее  20% стоимости квартиры;
     - ежеквартальные взносы – не  менее 20% (чтобы накопить 80% от  ее стоимости);
     - через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся 20% стоимости недвижимости.
     Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные  кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик.
     Задачами  банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая  координация действий участников операции. Заемщик брал кредит под 10% годовых  и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.
     По  такой же схеме Стандартбанк выдал  кредиты фабрике “Ява” для  покупки готовых квартир.
     С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты  под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования была следующей:
     1. По условиям целевого жилищного  вклада первоначальный взнос  клиента составлял сумму в  размере стоимости 15 кв. метров  жилья по 1400 тыс. руб. за 1 кв. метр.
     2. Дальнейшие платежи осуществлялись  ежемесячно и рассчитывались  исходя из стоимости жилья  на последний месяц 2-го года (12 месяцев – строительство плюс 12 месяцев – ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы  фиксировались как в квадратных метрах, так и в денежном выражении с учетом коэффициента инфляции.
     3. При заключении договора с  клиентом о целевом жилищном  накопительном вкладе в нем  фиксировались ежемесячные выплаты  в виде твердых сумм (чего не  делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечного кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по окончании накопительного года под 50% годовых. Если учесть, что в августе 1995г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком проценты за кредит можно было считать льготными.
     С мая 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты  на приобретение жилья своим сотрудникам  на коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России.
     На  следующем этапе перед банкирами  возникла более сложная задача –  перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно  на рынке долгосрочного жилищного  кредитования действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число выданных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.
     В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал  как накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при “арендной” форме обеспечения кредита.
     Как правило, кредиты предоставлялись  в рублях с привязкой к курсу  доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения  кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.
     Схема кредитования Столичным банком сбережений получила название “Продажа жилья  в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”, SAVVA, БАНСО и др.). Банк предоставлял клиенту кредит на приобретение жилья. Платежи за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы долга). Отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% – при кредитах на 3-5 лет и 50% – на 6-10 лет.
     При этом процедура получения кредита  стоила заемщику довольно дорого. Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка.
     Наряду  с “СБС-Агро” на рынке ипотечного кредитования активно действовал и  Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997г. рублевые и валютные кредиты  физическим лицам и привести их к  валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, по валютным – 20,5%.
     В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные  кредиты, значительно увеличилось.
     Приведем  условия ипотечного кредитования в  некоторых банках.
     1. Алтайкапиталбанк.
     Срок  пользования кредитом — от 3 до 30 лет. Ставки кредитования:
    «ДельтаЭконом» (Рублевый продукт с зафиксированной на первые пять лет процентной ставкой на 7, 10, 15, 20 лет):
    14,5% — 16,25%- первые 5 лет — фиксированная,
    по истечении пяти лет процентная ставка определяется ежеквартально: 6% (7%)+MosPrime3M
    «Дельта Рублевый» (Рублевый продукт с фиксированной ставкой на 7, 10, 15, 20 лет): 15,75% — 17,50%
    «Дельта Стандарт» (Долларовый продукт с фиксированной ставкой на 10, 15, 20, 25 лет): 10,75% -12,50%
    «Дельта Мечта» (Рублевый продукт с плавающей ставкой на 10 и 20 лет): 6% (7%) + MosPrime3M
       Ипотечный  кредит по стандартам  «АИЖК» (рублевый продукт с фиксированной  ставкой на срок от 3  до 30 лет)        13,5%-17%
     Минимальный размер кредита – 250 000 рублей (Ипотечный кредит по стандартам «АИЖК»),  450 000 рублей («ДельтаЭконом», «ДельтаРублевый», «ДельтаМечта»). Максимальный размер кредита 4 000 000 рублей (Ипотечный кредит по стандартам «АИЖК»), 9 000 000 рублей.
     Первоначальный  взнос – не менее 30% стоимости приобретаемого жилья.
     2. Омск-банк.
     Сумма кредита от 250 000 рублей. Кредиты для  приобретения жилья предоставляются  на срок до 30 лет. Возможно досрочное  погашение кредита. Процент по кредиту -  22% годовых в рублях. Размер предоставляемого кредита не должен быть больше 70% и меньше 30% от:
     - оценки приобретаемого жилья;
     - цены, запрашиваемой продавцом.
     Максимальная  сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты  по возврату кредита и уплате процентов по нему  не превышают 35%–50% от совокупного семейного дохода (суммарный доход супругов), при этом сумма кредита не может быть более 9 000 000 рублей по рублевым кредитам, и 750 000 $ по валютным кредитам.
     3. Агропромкредит
     Первоначальный взнос  составляет 20% от стоимости объекта залога. Максимальная сумма кредита для Алтайского края 4 000 000 рублей. Срок кредита от 3-х до 30 лет (максимальный возраст Заемщика на момент погашения кредита — 65 лет). Процентная ставка по кредиту 20 %. Комиссия за открытие ссудного счета — 1,5%* от суммы кредита, но не менее 10 000 рублей , — 0,5%* от суммы кредита, но не менее 10 000 рублей — для клиентов по зарплатным проектам.
     4. Россельхозбанк.
     Размер  кредита, выдаваемого на покупку  жилого помещенияв % от стоимости приобретаемого жилого помещения):
     от 30 до 50%. Процентная ставка годовых: от 12 до 120 мес. = 10,75%, от 121 до 240 мес. = 11%, от 241 до 360 мес. = 11,25%.
     более 50 до 70%. Процентная ставка годовых: от 12 до 120 мес. = 12%, от 121 до 240 мес. = 12,25%, от 241 до 360 мес. = 12,50%.
     более 70% до 90%. Процентная ставка годовых: от 12 до 120 мес. = 13,50%, от 121 до 240 мес. = 13,75%, от 241 до 360 мес. = 14%.
     5. Альфа-банк.
     Сроки кредита от 5 до 25 лет. Минимальный  размер кредита 500 000 р. Максимальный – 12 000 000 рублей. Минимальный размер первоначального взноса 30% от оценочной стоимости квартиры.
     Срок  кредитования 5 лет – процентная ставка 20,6%; 6-10 лет – 22,5%; 11-15 лет – 23,3%; 20 лет – 23,8%; 21-25 лет 24,0%.
     Процентные  ставки и сроки для категории «бизнес» (частные предприниматели). Процентные ставки от 14,9% в долларах США и от 21,1% в рублях РФ. Срок кредитования от 5 до 20 лет.
     6. Уралсиб.
     Срок  кредита: от 3 до 7 лет. Срок принятия предварительного решения: 2 дня. Обеспечение: залог приобретаемого жилья, либо залог жилья, имеющегося в собственности заемщика, либо залогодателей - третьих лиц.
     Табл.1.1
     Условия ипотечного кредитования в банке  «Уралсиб»
Процентная  ставка по кредиту, годовых
Срок  кредитования От 36 до 84 месяцев 
(от 3 до 7 лет) включительно
при первоначальном взносе:
от 40% до 50% 19,5%
от 50% 19,0%
Комиссия  за оказание финансовых услуг по предоставлению кредита, % от суммы кредита 1,5%, 
минимальная сумма комиссии – 10000 руб./ 400 долларов США/ 300 евро, 
максимальная сумма комиссии – 60000 руб./ 2400 долларов США/ 1700 евро
     7. Росбанк.
     Табл. 1.2
     Условия предоставления кредита в банке  «Росбанк»
процентная  ставка срок кредита рубли РФ
  1-5 лет включительно от 17%
  6-10 лет включительно от 17,5%
  11 лет, 15 лет от 18%
  20 лет от 18,5%
  25 лет от 19%
минимальная сумма кредита 200 000 руб.  
максимальная  сумма кредита 13 000 000 руб.  
срок  кредита до 25 лет;  
первоначальный  взнос от 40%  
 
 
     8. ВТБ 24
    учитываются различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников;
    ставка от 11,10% в долларах США и евро или от 14,10% годовых в рублях;
    срок кредитования — до 50 лет;
    досрочное погашение кредита через 3 месяца без комиссий и штрафов;
    незначительные расходы на оформление сделки.
     9. Сбербанк.
     Табл.1.3
     Условия предоставления кредита в банке  «Сбербанк»
Кредитование  покупки жилья  
Процентная  ставка (% годовые, валюта) 11
Срок  кредитования (годы)
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.