На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


контрольная работа Государственное регулирование ранка недвижимости

Информация:

Тип работы: контрольная работа. Добавлен: 20.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 12. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Введение.
     К настоящему времени, после десятилетия  рыночных преобразований, активная и  целенаправленная регулирующая роль государства  в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях  содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной  экономики оказывается в сложной  двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов  рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.
     Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически  монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками  арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с  ними между субъектами всех форм собственности.
     В то же время, у государственных исполнительных органов возникают сложные задачи формирования долгосрочных политик  и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько  и какой недвижимости оставить в  собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и на каких условиях выставить  на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления недвижимостью  государственного собственника, ее продвижения  на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых  и реализуемых законодательных  инициатив и нормативных актов  по развитию рыночных отношений в  целом и для рынков недвижимости, в частности.
     Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное  управление недвижимостью государственного собственника.  
 

1. Понятие недвижимости, ее виды и характеристики.
1.1. Понятие недвижимости.
     В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в  Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке  наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу  относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные  строения, как возвышающиеся над  землей, так и построенные под  ней, например: шахты, мосты, плотины. В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.
     В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и  недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1).
№ п/п Отдельные объекты Сложные объекты
1 Земельные участки Предприятие в целом как имущественный  комплекс, включая: ¦ земельные  участки;
¦ здания и сооружения;
¦ инвентарь  и оборудование;
¦ сырье  и продукцию;
¦ требования и долги;
¦ права  на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы и услуги;
¦ нематериальные активы;
¦ информацию;
¦ другие исключительные права
2 Участки недр
3 Обособленные  водные объекты
4 Все, что прочно связано с землей, в том числе: ¦ леса;
¦ многолетние  насаждения;
¦ здания;
¦ сооружения
5 Приравненные  к недвижимости, подлежащие государственной  регистрации: ¦ воздушные  и морские суда;
¦ суда внутреннего плавания;
¦ космические  объекты.
Иные  предметы, наделенные статусом недвижимости по закону
 
 
     Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки  и прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним  циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых  домах и других строениях, пригодные  для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
     Недвижимое  имущество может быть делимым  и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.
     Учет  недвижимости осуществляется в разрезе  кадастровых номеров. Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. 

1.2.  Основные характеристики и типы недвижимости.
     Существенной  характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное  использование. Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.
     Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
     На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.
     В России, как и в других промышленно  развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам  право покупать, продавать, сдавать  в аренду или передавать имущество  либо права на владение и пользование  им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей  собственностью. Однако, когда частная  собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными  интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.
     Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
     Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную  базу (рис. 1.1).
 
Рис. 1.1. Основные типы недвижимости
     Жилищный  фонд – совокупность всех жилых  помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения  в других строениях, пригодные для  проживания.
     Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими  его от других товаров (рис. 1.2). 


Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара
     К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или  их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые  помещения различаются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские  и производственные.
     Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой  сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
     Наряду  с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка  недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных  категорий недвижимости, управления ими.  

Недвижимость
По  характеру использования: По  целям владения: По  степени специализации: По  степени готовности к эксплуатации: По  воспроизводимости  в натуральной  форме:
    жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры;
    коммерческая: отели, офисы, магазины, рестораны, пункты сервиса;
    производственная: фабрики заводы склады;
    сельскохозяйственная: фермы, сады;
    специальная: школы церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, административные сооружения
    для ведения бизнеса;
    для проживания;
    в качестве инвестиций;
    в качестве товарных запасов и НЗП;
    для освоения и развития;
    для потребления истощимых ресурсов
    специализированная (нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
    не специализирован-    -ная (вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях).
    введенные в эксплуатацию;
    требующие реконструкции или капитального строительства;
    незавершенное строительство.
    не воспроизводимые (земельные участки, месторождения полезных ископаемых);
    воспроизводимые (здания, сооружения, многолетние насаждения).
 
     Недвижимость  имеет потенциальную способность  приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости: 1) будущие периодические потоки денежных средств; 2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.  Правовые основы недвижимости.
2.1. Право собственности.
     Право собственности и другие вещные права  на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и  прекращение подлежат государственной  регистрации в едином государственном  реестре. В случаях, предусмотренных  законом, наряду с государственной  регистрацией может осуществляться специальная регистрация или  учет отдельных видов недвижимости. Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Право собственности состоит из трех прав:
    владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;
    пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;
    распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.
   Субъектами  права собственности могут быть:
    частные лица (юридические и физические);
    государство;
    местное управление (муниципальные образования).
2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью.
   Операция (сделка) – это действия граждан  и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права  пользования имуществом.
   Действительность  сделки определяется через совокупность следующих условий:
    законность содержания;
    правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
    соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
    соблюдение формы сделки.
   Единственным  доказательством существования  зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Купля-продажа
     При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта  недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а  покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта  недвижимости подлежит обязательной государственной  регистрации.
Мена
     В этой сделке каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности  на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.
Дарение
     В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: 1) объект недвижимости в собственность; 2) имущественное право к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Рента
     В этом виде сделки получатель ренты  – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать  получателю ренты определенную сумму  либо предоставлять средства на его  содержание в иной форме.  Рента  имеет несколько подвидов: 1) постоянная – выплачивается бессрочно; 2) пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты; 3) пожизненное содержание с иждивением.
Аренда
     При аренде объекта арендодатель обязуется  предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта  недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и  его регистрация обязательны. 
 

2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью.
     В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных  и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости. Государственная  регистрация недвижимости дает людям  титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права  собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным  способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
     Основной  нормативный акт, регулирующий отношения  по государственной регистрации  прав на недвижимость в России это  Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».
     Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции  по регистрации прав - самостоятельные  юридические лица, подотчетные и  контролируемые Министерством юстиции  РФ. Факт государственной регистрации  возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура  регистрации сводится к записям  информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в  Едином государственном реестре. 
 
 
 
 
 
 
 

3. Рынок недвижимости.
3.1. Основные характеристики рынка недвижимости . 

     Рынок недвижимости – это механизм, посредством  которого соединяются интересы и  права, устанавливаются цены на недвижимость. Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.
     Первый, наиболее бурный период развития рынок  недвижимости пережил в начале 90-х  годов. Открытие и развитие предприятий  происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета  здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать  и покупать квартиры. Именно тогда  появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир  в то время приватизировалось  относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже  достаточно.
     На  втором этапе появляются первые нормативные  акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется  предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры  позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка  новых предпринимателей. Начался  рост цен на жилье, но квартиры стали  продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала  широко распространяться продажа квартир  с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые  фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство  реализовать квартиру клиента за определенный срок.
     Третий  этап характеризуется превышением  спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению  доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут  борьбу за выживание. К началу 1996 г. начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 г. цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.
     Со  второго полугодия 1999 г. наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 г. - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 г.) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.
     Следовательно, рынок недвижимости, как это следует  из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе  и некоторый рост цен.
Недвижимое  имущество занимает центральное  место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие  функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно  связано экономическое и правовое регулирование государством различных  сфер жизни общества и материального  производства. Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.3.1). 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис.3.1. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов 

 

     Недвижимое  имущество как товар – это  объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
     Недвижимое  имущество – наиболее долговечный  товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость  его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая  характеристика как территориальные  предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация  оформления сделок, ликвидность и  необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью  представляет собой сложную комплексную  систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. 
 
 
 

     В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 3.1. 

Таблица 3.1 Особенности рынка недвижимости
Признак Характеристика
Локализация -  абсолютная  неподвижность -  большая  зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции -  несовершенная,  олигополия -  небольшое  число покупателей и продавцов
-  уникальность  каждого объекта
-  контроль  над ценами ограничен
-  вступление  в рынок требует значительного  капитала
Эластичность  предложений -  низкая, при  росте спроса и цен предложение  мало увеличивается -  спрос  может быть очень изменчивым
Степень открытости -  сделки  носят частный характер -  публичная  информация, часто неполная и  неточная
Конкурентоспособность товара -  во многом  определяется окружающей внешней  средой, влиянием соседства -  специфичностью  индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования -  регулируется  гражданским и земельным законодательством  с учетом водного, лесного,  природоохранного и другого специального  права -  большая  взаимозависимость частной и  других форм собственности
Оформление  сделок юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость включает стоимость  объекта и связанных с ним  прав
 
     Рынок недвижимости оказывает большое  влияние на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.
     Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и  индивидуальными предпринимателями  на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или  от своего имени, но за счет и в интересах  заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и  нежилыми помещениями и правами  на них.
     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 3.2. 
 

Таблица 3.2 Классификация рынков недвижимости  
Признак классификации Виды рынков
Вид объекта Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних  насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный) Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное  назначение Производственных  помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации Существующих  объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников Индивидуальных  продавцов и покупателей, промежуточных  продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая  принадлежность Промышленных  объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ  совершения сделок Первичный и  вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный
 
3.2. Функции рынка недвижимости.
     Рынок недвижимости оказывает большое  воздействие на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций.
     Одна  из главных функций рынка —  установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.
     Регулирующая  функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.
     Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
     Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
     Информационная  функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
     Посредническая  функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
     Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
     Инвестиционная  функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
     Социальная  функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.
3.3. Управление рынком недвижимости.
Основные  цели управления рынком недвижимости:
    реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
    установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
    защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
    обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
    создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
    оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
    справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
    создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
   Принципы  управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.
   Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
Открытость  информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
Разделение  полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.
Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
Простота  и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.
Применение  дополнительных мер  защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
Рациональное  распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).
Политика  в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
Представительные  органы государственной  власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
Распоряжение  государственной  недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
Приватизация  государственной  и муниципальной  недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.
Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.
Соблюдение  преемственности  российской системы  управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям. 

3.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.
   На  рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
    идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
    инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
    профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
    эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
    регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
    верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
    контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).
   Система государственного регулирования рынка  недвижимости состоит из двух элементов:
1) государственные  и муниципальные органы и организации;
2) государственные  и иные нормативные акты.
   В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
    путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
    косвенным воздействием или экономическими методами управления.
   Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:
    создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
    отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
    установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
    контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
    введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;
    выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
   Административное  управление не связано с созданием  дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и  включает в себя меры запрета, принуждения  или разрешения.
   Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
1) системы  налогообложения имущества и  льгот (ставки налогов, освобождение  от них);
2) регулирование  учетной ставки (дисконтной политики  Центрального Банка);
3) выпуска  и обращения жилищных сертификатов;
4) предоставления  гражданам, нуждающимся в улучшении  жилищных условий, безвозмездных  субсидий для жилищ и строительства  на коммерческой основе;
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.