На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Ипотечное кредитование РФ

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 31.05.2012. Сдан: 2011. Страниц: 21. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


 
ВВЕДЕНИЕ
        Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
        Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
        До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.
        При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет укрепления экономики, которое ведет к повышению жизненного уровня населения. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимости.
        При правильной организации и ведении взвешенной и последовательной государственной политики ипотека должна постепенно трансформироваться в самофинансируемую систему, которая будет обеспечивать и в значительной степени определять функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличится выпуск строительных материалов, специализированной техники, появятся новые улучшенные архитектурные проекты, ускорится развитие многих смежных отраслей экономики.
     Современная ситуация ипотечного жилищного кредитования в России такова: с одной стороны, отмечается бурный рост этого вида кредитования, а с другой – явная недостаточность его масштабов для решения возникающих у граждан потребностей.
        Все более возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях продолжающегося реформирования Российской экономики формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Таким образом тема является актуальной.
        Цель дипломной работы состоит в изучении теории и практики организации ипотечного кредитования, анализе действующих программ и предложений направленных на их совершенствование.
        Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
        - Раскрыть сущность, функции, принципы и формы кредита;
        - Дать понятие, определить роль ипотечного кредитования;
        - Оценить мировой опыт в ипотечном кредитовании
        - Обобщить основные проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования в России;
        - Дать общую характеристику ОАО «Северная Казна»;
        - Раскрыть механизм организации ипотечного кредитования в банке;
        - Предложить мероприятия направленные на прирост кредитного портфеля ОАО «Северная Казна».
        Объект исследования – ОАО «Северная Казна» в городе Екатеринбург. Предмет исследования – экономические отношения, возникающие в процессе организации ипотечного кредитования.
           Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
        В первой главе работы раскрываются  роль ипотечного кредитования: выявляется экономическая сущность кредита, рассматривается понятие, виды и принципы ипотечного кредитования.
        Во второй главе исследуется  американская и российская  практика ипотечного кредитования. Также рассматриваются проблемы и перспективы ипотечного кредитования.
        В третьей главе работы анализируется политика банка в области организации ипотечного кредитования на примере ОАО «Северная Казна» в г. Екатеринбург: дается общая характеристика банка, анализируется его кредитный портфель, оценивается место ипотечного кредитования в разрезе портфеля, а также дается характеристика организации ипотечного кредитования в Банке.
        В четвертой главе работы  на примере ОАО «Северная Казна» предлагается к рассмотрению проект мероприятий по увеличению кредитного портфеля в разрезе ипотечных кредитов.
     Базой исследования послужили публикации специальной периодической печати, материалы Госкомстат РФ, Интернет-ресурсы. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
      Экономическое понятие, сущность, принципы кредитования физических лиц
        Потребительское кредитование в России – один из самых быстроразвивающихся рынков в банковском секторе. Все больше и больше банков предлагает своим клиентам самые разные программы кредитования, как целевого (автомобильное и ипотечное кредитование, кредиты на отдых и ремонт квартиры), так и нецелевого, когда банк выдаёт клиенту взаймы определенную сумму денег, а клиент распоряжается ею по собственному усмотрению [17, С. 3].
       Потребительские  кредиты являются одним из самых распространённых видов кредитования в развитых странах Запада, где является чуть ли не главной стимулирующей силой экономики. Надо сказать, что в России в последнее время потребительский кредит стал наиболее востребованным и популярным среди населения. И это оправдано: условия потребительских кредитов становятся лучше, выгоднее, суммы больше, а проценты меньше.
        Потребительский  кредит – это кредит, предоставляемый физическим лицам для приобретения в рассрочку потребительских товаров или оплаты бытовых услуг. То есть, говоря другими словами, потребительский кредит представляет собой продажу торговыми предприятиями потребительских товаров с отсрочкой платежа или предоставление банками ссуд на покупку потребительских товаров, а также на оплату различного рода расходов личного характера [17, С. 6].
                                  Сущность потребительского  кредита: 
     Потребительскими  кредитами обычно называют кредиты, предоставляемые населению. При этом кредиторами могут выступать банки, торговые организации, кредитные учреждения небанковского типа (ломбарды, кредитные кооперативы, пенсионные фонды), строительные общества, кассы взаимопомощи, сами граждане, пункты проката, а также предприятия и организации в которых работают граждане. Ведущее место на рынке потребительских кредитов занимают коммерческие банки.
        Потребительский кредит как форма  кредитных отношений является  относительно самостоятельной экономической  категорией, с направленностью на инвестирование в человеческий капитал, на удовлетворение социальных потребностей граждан. К ним относятся потребности:
- в собственном  жилье (доме, квартире, комнате) и  других объектах недвижимости (даче, коттедже, приусадебном участке, надворных постройках, гаражах и т.д.);
- в приобретении  товаров длительного пользования  (мебели, электронно-бытовой техники,  автомобилей и других транспортных  средств малой механизации), предметов  роскоши;
- в образовании,  отдыхе, путешествиях, лечении.
        К потребительскому кредиту не  относятся ссуды, которые предоставляются  гражданам – индивидуальным предпринимателям  на производственные цели, т. е.  для производства и реализации  продукции с целью получения  дохода, поскольку в данном случае  кредит теряет главный отличительный признак потребительского кредита – удовлетворение личных потребностей ссудозаёмщиков.
        Потребительский кредит в отличие  от других видов кредита выступает  в двух формах: денежной и товарной. Товарную форму имеет кредит, предоставляемый населению торгующими организациями под товары длительного пользования с рассрочкой платежа; кредит, предоставленный строительными компаниями на покупку квартиры с рассрочкой платежа, а также кредит в виде проката предметов потребления, предоставляемый отдельными компаниями. При этом следует отметить, что сделки по купле-продаже потребительских товаров на кредитной основе, а также жилья и других объектов недвижимости осуществляются с участием посредников – коммерческих банков. Таким образом, в данных сделках банковский кредит используется косвенно.
        При предоставлении прямого банковского  кредита кредитный договор заключается  непосредственно между банком  и заёмщиком (денежная форма  кредита). В денежной форме выдаются  кредиты на строительство и  капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, квартир, приобретение или строительство садовых домиков и благоустройство садовых участков, на неотложные нужды, на покупку скота и хозяйственное обзаведение, переселенческие мероприятия, а также на лечение, образование, приобретение туристских путёвок и другое.
        Основной формой потребительского  кредита является кредит в  денежной форме, предоставляемый коммерческими банками [4, С. 166].
                                        Принципы кредитования.
        Большинство экономистов признают такие принципы банковского кредитования, как целевое использование (целенаправленность), срочность, обеспеченность.
        В качестве дополнительных принципов  кредитования выдвигают дифференцированность, платность, эффективность, опосредование  кредитом платежного оборота и др.
        Ведущим законом кредита является  закон возвратности средств. Каким образом возвратность как атрибут кредита может превратиться в специфически активное свойство? Это можно сделать через механизм кредитования, но прежде через принципы кредитования, как его исходный элемент, включив  в состав этих принципов такие, которые обеспечивали бы своевременную возвратность ссуженных средств. Этой цели в полной мере отвечает принцип срочности. Он призван определить как временные границы использования кредита, так и конкретные сроки его возврата.
     Вследствие  своей специфики кредит не может  быть использован на осуществление  любых затрат, возникающих на различных  участках хозяйства. Его можно направить  только на экономически целесообразные затраты, имеющие возвратную основу. Поэтому важным принципом кредитования является его целенаправленность. По существу, этот принцип призван определить границы использования кредита.
        Вторым законом кредита является  закон сохранности кредитных средств. Он предполагает полное и своевременное погашение заемных средств. Чтобы в практике не было нарушения этого закона, в механизме кредитования должны быть заложены соответствующие принципы. Для достижения своевременного возврата заемных средств банки используют различные формы обеспечения этой возвратности. Отсюда возникает необходимость выделения в качестве принципа кредитования принципа обеспеченности кредита. Принцип обеспеченности выполняет особую роль в сфере кредитных отношений, поскольку он не только находится в тесной взаимосвязи с другими принципами, но и играет по отношению к ним определенную роль.
        Названные принципы – срочность,  целенаправленность, обеспеченность  – в полной мере способствуют  реализации законов кредита, а  следовательно, могут быть использованы в качестве принципов банковского кредитования. Все принципы банковского кредитования между собой тесно связаны и взаимозависимы [9, С. 145]. 

1.2. Виды потребительских  кредитов
     Классификация потребительских ссуд заёмщиков  может быть проведена по ряду признаков, в том числе по субъектам кредитной сделки, по целевому направлению, по видам обеспечения, по способу предоставления, по срокам и методам погашения и т.д.
        По субъектам кредитной сделки. По виду кредитора различают:
- банковские  потребительские ссуды;
- ссуды,  предоставляемые населению торговыми  организациями;
- потребительские  ссуды кредитных учреждений небанковского  типа (ломбарды, пункты проката, касса  взаимопомощи, кредитные кооперативы,  строительные общества, пенсионные  фонды и т. д.);
 - личные или частные потребительские ссуды (предоставляемые частными лицами);
- потребительские  ссуды, предоставляемые заёмщикам  непосредственно на предприятиях  и в организациях, в которых  они работают.
        По виду заёмщика различают ссуды, предоставляемые:
- всем  слоям населения;
- различным  социальным группам;
- группам  заёмщиков, различающихся по уровню  доходов и платёжеспособности;
- студентам  и т.д.
        По целевому направлению ссуды могут быть целевые (ссуды на образование, ссуды под залог ценных бумаг, ипотечные) и нецелевые (на неотложные нужды, овердрафт).
        По обеспечению ссуды различают необеспеченные (бланковые), которые в настоящее время в российской практике не встречаются, и обеспеченные. В качестве обеспечения могут выступать: залог, поручительство, гарантии и вклад (депозит). При выдаче потребительских кредитов банки отдают предпочтение залогу и поручительству. Залогом могут быть различные виды активов, в том числе товарно-материальные ценности, ценные бумаги, недвижимость. Основная причина, почему банк требует обеспечение,- это риск понести убытки в случае нежелания или неспособности заёмщика погасить ссуду в срок и полностью. Обеспечение не гарантирует погашение ссуды, но уменьшает риск, так как в случае непогашения ссуды банк получает преимущество перед другими кредиторами в отношении любого вида активов, которые приняты в обеспечение банковской ссуды.
         По способу предоставления ссуды делятся на:  разовые и возобновляемые. В группу возобновляемых (револьверных) кредитов включаются кредиты, предоставляемые клиентам по кредитным картам, или кредиты по единым активно-пассивным счетам в форме овердрафта.
        По срокам кредитования потребительские ссуды подразделяют следующим образом:
- краткосрочные  (сроком от 1 дня до 1 года);
- среднесрочные  (сроком от 1 года до 3-5 лет);
- долгосрочные (сроком свыше 3-5 лет).
        По методу погашения различают ссуды, погашаемые без рассрочки платежа, и ссуды с рассрочкой платежа. Кредиты без рассрочки платежа имеют важную особенность: по таким кредитам погашение задолженности по ссуде и процентов осуществляется единовременно. Ссуды  с рассрочкой платежа включают: ссуды с равномерным периодическим погашением ссуды (ежемесячно, ежеквартально и т.д.); ссуды с неравномерным, периодическим погашением ссуды (сумма платежа в погашение ссуды меняется). При выдаче ссуды с рассрочкой платежа действует принцип, согласно которому сумма ссуды списывается частями на протяжении периода действия договора. Подобный порядок погашения ссуды не столь обременителен для заёмщика, как при единственной уплате долга. Для банка также выгоднее, чтобы ссуда погашалась периодически в течение всего периода действия договора, так как это ускоряет оборачиваемость кредита и высвобождает кредитные ресурсы для новых вложений, повышая таким образом его ликвидность. Кредиты с рассрочкой платежа могут принимать форму прямого или косвенного банковского кредита. При предоставлении прямого банковского кредита заключается кредитный договор между банком и заёмщиком – пользователем ссуды. Косвенный банковский кредит предполагает наличие посредника в кредитных отношениях банка с клиентом. Таким посредником чаще всего выступают предприятия розничной торговли. Кредитный договор в этом случае заключается между клиентом и магазином, который в последующем получает ссуду в банке.
        В нашей стране в последние  годы активно развивается кредитование  населения через торговые организации.  Покупатели нередко приобретают  дорогостоящие товары (холодильники, стиральные машины, компьютеры и  другие товары длительного пользования) с рассрочкой платежа.
        Прямое банковское кредитование выгодно отличается от косвенного простотой организации кредитного процесса, что позволяет выяснить экономическую целесообразность выдачи ссуды и организовать действенный контроль за её использованием и погашением. Однако к негативным факторам, связанным с прямым банковским кредитованием, обычно относят более высокий уровень риска, чем при косвенном банковском кредите.
        Косвенное банковское кредитование потребительских нужд населения позволяет банку сократить влияние рисков, поскольку ссуды, предоставляемые, например, юридическим лицам (торговым организациям, предприятиям, на которых работают ссудозаёмщики), позволяют с большей степенью достоверности определить кредитоспособность юридического лица, возможности погашения ссуды в срок и полностью, организовать действенный контроль, в том числе на стадии погашения ссуды.
        Кредитование физических лиц  в России в современных условиях  осуществляют все коммерческие  банки. Однако основным кредитором  потребительских нужд населения по-прежнему остаётся Сберегательный банк РФ [9, С. 222]. 

      Ипотечный кредит как разновидность  кредитования
        В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 23.07.1998 в ред. от 11.02.2002 ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья на условии залога недвижимого имущества.
        Ипотека как метод кредитования  зародилась еще в середине XVIII века в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, созданной по прусской модели, стала в 1790 г. рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного рефинансирования, так как давала возможность осуществлять немедленные выплаты по договорам из специального фонда.
        Следующий важный этап в развитии  ипотечных отношений был связан с учреждением в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать непосредственные требования только к эмитенту. В результате была создана новая
        Первый специализированный по  кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX – XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.
        Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948г. После этих событий ипотека начала своё новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.
        Вплоть до конца 1960-х гг. закладные  листы выпускались на срок, превышающий  30 лет, и заемщикам соответственно  предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5 – 10 лет.
        Таким образом, несмотря ни  на какие испытания закладные  листы зарекомендовали себя как  надежное средство привлечения  капиталов на рынок недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к любым экономическим условиям [8, С. 291].
        Сегодня в представлении многих  людей ипотека – это кредит  на покупку квартиры, или жилого  дома, где приобретаемая недвижимость  является залогом.
На самом деле это понятие гораздо шире.
       Ипотека – это залог недвижимого имущества, которое служит обеспечением надлежащего исполнения заёмщиком обязательств по кредитному договору. Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся банку-кредитору.
       Ипотекой может обеспечиваться как простой кредитный договор (например, на неотложные нужды), так и целевой кредит – на приобретение жилья. В настоящее время банки предоставляют самые разнообразные программы ипотечного кредитования.
        Ипотечное кредитование с целью приобретения жилья приобретает всё большую популярность. В последние годы рост инфляции гораздо выше предполагаемого аналитиками уровня. Помимо инфляции происходит естественный рост цен на жильё. В таких условиях взять кредит и приобрести жильё сейчас выгоднее, чем копить деньги на  приобретение его в неопределённом будущем.
        Помимо того, среди преимуществ  ипотечного кредитования (жильё  в рассрочку) можно отметить:
1) возможность  в кротчайшие сроки вселиться  в собственное новое жильё,  в том числе в квартиру в новостройке;
2) долгосрочный  кредит с фиксированной суммой  выплат;
3) возможность  прописки в приобретённой по  ипотечному кредиту квартире;
4) выгодное  капиталовложение средств (при  нынешних тенденциях рынка цены  на недвижимость растут в среднем на 14,5 – 30% в год).
         Ипотека может возникнуть:
- в силу  положений закона;
-  в  силу положений договора.
        В силу норм закона ипотека  возникает в случае приобретения  квартиры или иного жилого  помещения в собственность за  счет кредита банка или иной кредитной организации (так называемое целевое кредитование), в этом случае денежные средства, полученные в кредит, могут быть направлены заемщиком только на приобретение жилья. Условия об ипотеке приобретаемого жилья, как правило, включается в текст кредитного договора. Однако не исключено и заключение отдельного договора об ипотеке в дополнение к кредитному договору. При этом жилое помещение считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи указанного помещения. Приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге у банка до момента полного исполнения обязательств по кредиту.
        В силу договора ипотека возникает  в качестве обеспечения исполнения  любых кредитных обязательств. Кредитные  средства могут быть использованы заемщиком по своему усмотрению, и в залог предоставляется жилье, уже принадлежащее на праве собственности залогодателю на момент заключения кредитного договора. Договор об ипотеке заключается в письменном виде, является самостоятельным договором.
       Предметом ипотеки могут быть земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.                                                                                                                  
        В связи с тем что оформление  права собственности гражданами  на земельные участки, дачи, садовые дома и гаражи ранее было недостаточно урегулировано законодательством, требовало значительных затрат денежных средств, оформления большого количества документов, передача в ипотеку указанных видов недвижимости не была востребована. Недавние изменения законодательства, касающиеся регистрации права собственности на дачи , гаражи, садовые дома, позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет банки  заинтересуются ими  как ликвидным залогом.
        В настоящее время наиболее  часто заключаются договоры об ипотеке квартир и домовладений.
       В ипотеку может быть передано  также и не завершённое строительством  недвижимое имущество, возводимое  на земельном участке, отведённом  для строительства в установленном  законодательством порядке.
        Закон разрешает любые сделки с комнатами в коммунальных квартирах, приватизированных в частную собственность. Однако получить кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире достаточно затруднительно. Заложенная недвижимость должна быть ликвидной, чтобы банк мог легко её реализовать и удовлетворить свои требования из стоимости залога. Комнаты в коммунальной квартире к высоколиквидному классу недвижимости не относятся [6, С. 44].
        Ипотечные кредиты предоставляются на срок от нескольких месяцев до 30 лет. Существуют также краткосрочные программы, которые рассчитаны обычно на три года. Кредит погашается в полной сумме в конце срока, а ежемесячные платежи включают только процент по кредиту. Наиболее часты фиксированные сроки (10, 15, и 25 лет)
        Частое условие банков – выплата кредита до достижения пенсионного возраста. Соответственно, заёмщик должен рассчитать свои возможности исходя из этого условия. Если же банк предоставит кредит заёмщику предпенсионного или пенсионного возраста, страховые тарифы (страхование жизни и здоровья заёмщика) в таком случае будут гораздо выше, чем обычные.
        Кредит можно получить в следующих  валютах: долларах; рублях; евро.
Ставки  по долларовым кредитам в среднем  на 2 – 3% ниже, нежели по рублёвым.
Сумма кредита, как правило, составляет не более 60 -70% рыночной стоимости покупаемого жилья. В основном сумма кредита зависит от дохода заёмщика и оценочной стоимости приобретаемого жилья. Большинство банков ограничивают минимальный и максимальный размер кредита для каждого заёмщика конкретными цифрами. Другие банки, не ограничивая сумму кредита, налагают ограничения, связанные с доходом конкретного заёмщика или созаёмщиков и оценочной стоимостью приобретаемого жилья.
        Кредит и проценты по нему  выплачиваются в форме ежемесячных  аннуитетных платежей. Ежемесячный платёж включает полный платёж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, при этом сумма ежемесячных платежей одинакова. Это удобно как для заёмщика (поскольку он чётко может планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
        По общему правилу ежемесячный платёж, подлежащий уплате должником банку, должен быть в пределах 30 -35% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков (если они имеются) за соответствующий расчётный период. Оценивая вероятность погашения кредита, банки ориентируются на подтверждённую информацию о ежемесячных доходах заёмщика и созаёмщиков.
        Заёмщик обязан внести первоначальный  взнос на оплату части жилья  за счет собственных средств.  Оставшиеся деньги предоставляет  банк. Первоначальный взнос может составлять от 5 до 50% стоимости жилья. Чаще всего первоначальный взнос составляет 10 -30%. Первоначальный взнос для банка – это гарантия того, что в случае невозврата кредита он сможет реализовать заложенную недвижимость по цене не ниже размера самого кредита. Следовательно, чем ниже первоначальный взнос, тем выше риск для банка.
        В настоящее время появились  ипотечные кредитные программы  и с нулевым первоначальным  взносом.
        Процентная ставка зависит в  первую очередь от подтверждения дохода. Минимальные тарифы применяются к тем, кто имеет подтвержденный справкой      2 – НДФЛ или налоговой декларацией физических лиц доход.
        Кроме того, процентная ставка  может зависеть от срока кредитования (чем он дольше, тем ставка выше) и от размера первоначального взноса (чем он меньше, тем ставка выше).
     Специальные ипотечные программы:
     Социальная  ипотекаэто проект Правительства РФ, который направлен на обеспечение жильём социально не защищённых граждан, очерёдников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки.
       Основные отличия социальной  ипотеки от коммерческой заключается в льготной стоимости квадратного метра жилья, более низких по сравнению с коммерческими кредитами процентных ставках, низком пороге первого взноса, длительности срока кредита (от 3 до 30 лет), предоставлении субсидии для покупки жилья на рынке по стандартной ипотечной схеме.
        В данной программе могут участвовать  очерёдники, признанные нуждающимися  в улучшении жилищных условий.
        Молодой семье – доступное жильё. Участниками программы могут стать семья в первые три года после заключения брака (в случае рождения детей – без ограничения продолжительности брака) при условии, что оба супруга не достигли 35-летнего возраста, а также неполная семья с детьми, в которой мать или отец не достигли 35-летнего возраста. Регионы принимают собственные программы кредитования молодых семей на покупку жилья, их условия отличаются незначительно по сравнению друг с другом.
        Военные сертификаты. Военнослужащие, имеющие выслугу десять лет и увольняющиеся по причинам проведения организационно-штабных мероприятий, по состоянию здоровья или по выслуге лет, вправе претендовать на получение субсидии. Размер субсидии определяется Госстроем РФ. Военнослужащие, имеющие право на дополнительную жилую площадь в соответствии с Федеральным законом от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих», претендуют на расчет размера субсидии с учетом дополнительных квадратных метров общей площади [6, С. 58].
        Ипотечные программы в зависимости от вида недвижимости.
        Недвижимость, передаваемую в залог,  можно отнести к ряду категорий.  В зависимости от категории  недвижимости различаются условия  кредитования. Документы, необходимые  для оформления кредита, требования  к заёмщику.
        Жильё в процессе  строительства (новостройка)
  Новостройка – объект, который еще не оформлен в собственность. До момента регистрации права банку закладываются права требования на оформление квартиры в собственность. После регистрации права заёмщик оформляет залог квартиры. До оформления права собственности кредит выдаётся под повышенную процентную ставку, что связано с высоким банковским риском подобного кредитования. После получения квартиры  в собственность процентная ставка банком снижается. В некоторых случаях банки, сотрудничающие с какой-либо инвестиционно-строительной компанией, могут кредитовать приобретение квартир в домах,  строящихся этими компаниями, под более низкий процент на этапе инвестирования, чем после оформления права собственности на квартиру. 
         Существуют особенности приобретения  жилья в новостройке. 
До оформления прав собственности необходимо страхование  только жизни и потери трудоспособности заемщика. После получения квартиры в собственность и оформления ее  в  залог не нужно страховать риск утраты права собственности вследствие притязаний третьих лиц, достаточно страхования риска утраты и повреждения имущества, а также жизни и потери трудоспособности заемщика. Оформляя подобный кредит, банки часто используют безналичный перевод денег, что экономит средства (не взимаются комиссии за обналичивание  денежных средств). За безналичные переводы некоторые банки взимают комиссию, которая обычно меньше аналогичных сборов за получение наличных денег.
         Также заемщик экономит на  оценке предмета залога. Однако оценка может быть заметна проводимой банком юридической проверкой документов на строящееся жилье, стоимость которой соразмерна стоимости услуг оценщика.
         Основные требования к заемщику  и созаемщику:
    гражданство любого государства и нахождение на территории Российской Федерации на законных основаниях;
    возраст от 18 до 65 лет (на момент последнего платежа по кредиту);
    трудовой стаж не менее шести месяцев (на последнем месте работы не менее трех месяцев).
        Квартиры на вторичном  рынке жилья, загородное жилье (коттедж).
        Стандартные требования к заемщику:
    гражданство любого государства и нахождение на территории РФ на законных основаниях;
    наличие официальной работы в регионе приобретения недвижимости;
    возраст от 20 до 65 лет (на момент осуществления последнего платежа по кредиту).
        Кредитование под залог уже имеющейся недвижимости.
        Программы кредитования под залог  существующего жилья отличаются  от классической ипотеки тем,  что здесь нет минимального  первоначального взноса. Банк выдает кредит, который обычно не может быть более 30% от оценочной стоимости квартиры, которая переходит в залог [6, С. 67].
        Для получения ипотечного кредита заемщик предоставляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека).
        Банком тщательно изучаются все  представленные документы. Кроме  оценки финансового состояния  заемщика особое внимание уделяется  технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет свои особенности.
        В соответствии с ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»  договор об ипотеке должен  быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.06.1997 г. № 122-ФЗ. Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
        Государственная регистрация ипотеки  является публичной, т.е. любое  лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке (выписку из Единого государственного реестра прав).
        Государственной регистрацией ипотеки  занимается залогодатель. Он представляет  в регистрирующий орган заявление  о государственной регистрации  по установленной форме; договор  об ипотеке (залоге), удостоверенный  нотариусом, и его копию, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (кредитный договор); все документы, которые являются неотъемлемой частью договора залога или указаны в нем, и их копии; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию договора залога, сделки обременения, а также документы, подтверждающие правоспособность залогодателя (заемщика) как юридического лица. Все данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.
       Права залогодержателя (т.е. банка)  по обеспеченному ипотекой кредитному  договору и по договору ипотеки  могут быть удостоверены закладной, являющейся ценной бумагой.
        В соответствии с Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ  закладная (документ о залоге  заемщиком недвижимого имущества)  представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она представляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в данном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя [4, С. 163]. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Исследования мировой и российской практики
ипотечного  кредитования
2.1. Американский опыт  ипотечного кредитования
        В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
         Ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссуда - сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами.
        Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов.
        Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.
        В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом.
        По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина.
        Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:
        1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
        2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
       Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.
        В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан страховать предмет ипотеки, принимать меры для его сохранности, сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки, уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.
        Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу.
        Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур реализации залогового права - судебная и административная.
        В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав: принудительная ипотека, принудительный аукцион, принудительное управление [16, С. 75]
        Весь  процесс  ипотечного кредитования может быть разбит на три основные стадии:
        1) инициирование (процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору);
        2) посредничество (процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных);
        3) инвестирование (процесс приобретения и накопления физическими и
юридическими  лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним).
        Главная составляющая инициирования - оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это. В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита (рисунок 1) .       
        
 

        


                     Рисунок 1.Схема ипотечного кредитования в США 

        Наряду с кредитным учитывается процентный риск - возможность обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции.
        Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, по международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов [5, С. 127].
     В настоящее время в США разразился ипотечный кризис, его начало относят к концу 2006 года. В августе 2007 г. он лишь «вырвался на поверхность», приобретя наиболее острые наглядные формы.
        Доминирует мнение, согласно которому  ипотечный кризис затронул исключительно  рынки высокорискованных ипотечных  кредитов. В соответствии с данной точкой зрения кризис не представляет опасности для глобальной банковской системы и мировой экономики в целом.
     Действительно, на первом этапе развития ипотечный  кризис затронул наиболее рискованные  виды ипотечных кредитов, прежде  всего так называемые кредиты «subprime», относительно стандартных норм недостаточно обеспеченные либо доходами заемщика, либо стоимостью залога. При этом первоначальный взнос обычно был равен нулю.
        Другой высокорискованной категорией  являются так называемые «быстрые» ипотечные кредиты, выдаваемые в тех случаях, когда заемщик представляет банку неполный пакет требуемых документов. Понятно, что неспособность заемщика собрать стандартный пакет документов предвещает банку определенные проблемы, даже если отношение величины займа к доходу заемщика или стоимости залога 
        Не стоит забывать, что удельный  вес задолженности домохозяйств  в ВВП США только с 2000-го  по 2007 г. вырос с 67 до 92%, в том  числе удельный вес задолженности  по ипотечным кредитам – с  49 до 74% ВВП. При этом около 40% всех ценных бумаг, которыми располагают американские банки, являются ипотечными ценными бумагами.
        Видимые уже в настоящее время  последствия ипотечного кризиса  впечатляют. Он вышел не только  за пределы высокорискованной  части ипотечных кредитов и ипотечного  рынка, но и США, создав проблемы для банковской системы, как своей страны, так и Европы.
        Произошло резкое сокращение  межбанковского кредитования из-за  потери доверия  к банкам (в  том числе со стороны других  банков: никто не знает, у кого, сколько безнадежных кредитов), причем не только в США, но и в Европе.
         Наблюдается вынужденное кредитование  страховых компаний государством  для поддержания их ликвидности.
         К началу декабря 2007г. одни  лишь крупные компании признали 107млрд долл. Только прямых убытков, общая их сумма оценивается в 400млрд долларов
( половина  которых приходится на банки).
          Ипотечный кризис достигнет пика, по всей вероятности,  в апреле 2008г. Лишь после обнародования  результатов 1 квартала 2008г. станут понятны масштабы убытков, скрытых в настоящее время из-за непрозрачности производных инструментов, и, соответственно, реальное положение дел на глобальных рынках.
         Естественно, что накануне президентских  выборов, даже если весь мир  не будет сомневаться в их результате, действующая администрация США не сможет позволить значительных потерь и ожидаемого банкротства одного из крупных банков. Поэтому она будет поддерживать ликвидность банковской системы США, что может подстегнуть инфляцию и создать предпосылки для новой девальвации доллара. Последняя, в свою очередь, способна вызвать масштабный валютный кризис, так как участники мировых финансовых рынков уже устали от обесценения мировой резервной валюты.
        С другой стороны, администрация  США никак не может позволить себе рецессии перед выборами, а с политической точки зрения, девальвация безусловно предпочтительнее рецессии, тем более связанной с возникновением существенных и очевидных проблем для банковской системы [18, С. 20].
     Также  в США ряд системообразующих финансовых институтов оказался на грани банкротства. В сентябре две ведущие финансовые корпорации на ипотечном рынке – Fanni Mae и Freddi Mac, - владеющие почти половиной всех ипотечных кредитов в США (на сумму в 5,3 трлн. долл.), взяты под контроль государства из – за стремительно ухудшающегося финансового положения. Другому крупнейшему финансовому институту США – банку Lehman Brothers – монетарные власти США отказали в помощи, допустив его банкротство [19,с. 23].
        Американский ипотечный кризис, будет очень полезен для всех, кто его переживет, поскольку обогатит их качественно новым знанием. Однако, значительные слои населения и предприятия, способны постигать истину только на собственном  горьком опыте, методом проб и ошибок [18, с. 20].         
                 

2.2. Обзор ипотечного  кредитования в  РФ
        Основным законом регулирующим  отношения по поводу залога  недвижимости, является принятый  в 1998 г. Федеральный закон №  102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».  В данный закон не раз вносились  изменения и поправки. Последняя его редакция вышла в ноябре 2004 г. (№ 216-ФЗ).
        Кризис на ипотечном рынке США, безусловно, отрицательно сказывается на возможности российских банков рефинансировать свой портфель. Впрочем, сегодня видно больше признаков того, что последствия американских событий для международного рынка капиталов будут иметь достаточно ограниченный характер и по продолжительности, и по глубине влияния. Во всяком случае они не смогут помешать выпуску облигаций, обеспеченных ипотечными активами [20, С. 58].
        На 01.01.2008 г. количество кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья составило 761.
                                                                                                                            Таблица 1
Количество  кредитных организаций, предоставляющих  кредиты на покупку  жилья
      Дата На покупку  жилья В том числе  ипотечные жилищные кредиты
      01.01.2008       761       586
      01.01.2007       773       526
      01.01.2006       756       442
   
            По данным Центрального Банка  объем выданных  ипотечных кредитов  за 4 квартал 2007 г. составил 193 млрд. руб., что на 85 млрд. руб. больше, чем  за аналогичный период в 2006 г. 
        В начале 2007 года задолженность граждан по ипотечным кредитам составляла 18%, а в начале четвертого квартала уже 23% от суммы общих объемов ипотечного кредитования физических лиц.
        По данным Центрального Банка на 01.01.2008 года задолженность по ипотечным жилищным кредитам, выданным банками физическим лицам, составила 446 281 млн.р. Прирост задолженности за 2007 год составил 301 475 млн.р. За аналогичный период 2006 года объем ипотечной задолженности увеличился всего на 122 583 млн. р. Увеличение темпов роста ипотечной задолженности свидетельствует о начале активной фазы развития рынка ипотеки в России [28].
        В течение первого полугодия рынок ипотеки в России был на взлете: появлялись новые игроки, снижались ставки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования, упрощались процедуры андеррайтинга, многие кредитные организации задумывались о проведении  секьюритизации на внешних рынках. С августа 2007 г. рост стоимости привлечения способствовал ухудшению условий кредитования. Мелкие и средние региональные банки вынуждены были продавать портфели кредитов, приостанавливать выдачу кредитов. Некоторые банки, испытывающие проблемы с ликвидностью увеличивали процентные ставки. Подняли ставки или ушли с рынка банки, занимающие в совокупности около 23% рынка. В частности, Москоммерцбанк приостановил выдачу кредитов по уже одобренным решениям кредитного комитета, банк «Русский стандарт» заявил о закрытии своих ипотечных программ, один из лидеров по объему выданных кредитов в 1 полугодии 2007 г. УРСА-Банк поднял ставки по кредиту [36].
        Кризис ликвидности на российском рынке есть, однако он далек от драматического: ведь на рынке США ипотечная задолженность составляет более 50% ВВП, а в России – всего 2,3%.
        Крупные игроки, не испытывающие проблем с ликвидностью, в том числе, имеющие ресурсную поддержку зарубежных материнских структур скупают качественные кредитные портфели у банков по заниженной ставке. Так, у ВТБ-24, КИТ-Финанс банка и Дельта-кредит банка рост портфеля за сентябрь превысил предыдущие средние показатели на 20%. Крупные банки, заинтересованные в увеличении своей доли на рынке предприняли определенные маркетинговые шаги для привлечения качественных заемщиков, уже одобренных другими банками, но не сумевшими получить кредит из-за кризиса ликвидности. Многие банки существенно сократили сроки рассмотрения документов и принятия решения о выдаче кредита. Статистика ЦБ РФ за 3 – 4 кв. 2007 г. свидетельствует о постепенном снижении ставок, увеличении сроков кредитования, увеличении доли ипотечных кредитов в кредитах на покупку жилья (кредиты на покупку жилья отличаются от ипотечных кредитов тем, что не требуют оформления залога недвижимости).
        По прогнозам ипотечных брокеров объем роста рынка в 2008 году составит примерно 40%. По мнению банкиров в 2008 году не ожидается драматического повышения ставок на ипотечный кредит. Одной из главных тенденций будущего года станет увеличение доли ипотечного кредитования в швейцарских франках и йенах, то есть в тех валютах, в которых ставки с лета не выросли. Сейчас доля кредитов во франках в портфеле банка составляет 42%, причем эта валюта весьма популярна в регионах.
        В наступающем году банки все больше будут идти в регионы, активно открывать там отделения или сотрудничать с брокерами. Причем, самое перспективное направление – ипотечное кредитование новостроек.
        Доли основных участников ипотечного рынка в России к началу 2008 года распределились следующим образом:
- Госбанки (Сбербанк, ВТБ) - 31%, что в 2 раза больше, чем на начало 2007 года.
- Специализированные банки - 33% (увеличение с начала 2007 г. составило 3%)
- Небольшие, в том числе региональные банки - 25%, что на 15% меньше, чем на начало 2007 года.
- АИЖК - 11%, что на 4% меньше, чем на начало 2007 года.
        Рынок ипотеки в России очень дифференцирован. Так например, более 30% всех ипотечных кредитов приходятся на 4 региона: в г. Москва, Санкт - Петербург, Московская и Тюменская области (в остальных 84 регионах было выдано 70% всех ипотечных кредитов).
        Средняя ставка по выданным  ипотечным кредитам за 2 квартал 2007 года составила 13%, в зависимости от региона ставка составляла от 11% до 15%. Более низкие относительно средней ставки были в регионах  с обширными региональными программами субсидирования процентных ставок (ХМАО ЮГРА, Орловская, Тюменская, Кировская, Оренбургская области) [34].
                 Основные участники рынка ипотечного кредитования в РФ.
        Ситуация на формирующемся рынке рефинансирования ипотечных  кредитов во многом определяется развитием первичного рынка ипотеки.
          По итогам 1 полугодия 2007 года роли основных игроков распределены следующим образом:
   1) «Крупные ипотечные банки» " выдача и аккумулирование кредитов с целью их секъюритизации. (Внешторгбанк, Райффайзенбанк, УралСиб, Сбербанк и др.). привлекают ресурсы зарубежного и отечественного кредитного рынка;
2) «Специализированные банки» - выдача кредитов и рефинансирование кредитов у мелких и средних банков (Кит - Финанс, Дельта-Кредит). Привлекают ресурсы с зарубежного и отечественного кредитного рынка;
  3) «Малые ипотечные банки» - выдача кредитов и их частичная продажа РО АИЖК или иным рефинансирующим организациям. Испытывают дефицит оборотного капитала и проблемы с ликвидностью;
4) Региональные операторы АИЖК, жилищные кооперативы – выдача займов и продажа рефинансирующим организациям.
   В первой половине года наблюдалось активное развитие рынка ипотечных кредитов, а банки продолжали совершенствовать свои кредитные программы.
   Однако после кризиса на иностранных финансовых рынках эта тенденция переломилась - многие   банки стали более   тщательно  подходить  к оценке своих заёмщиков, некоторые   банки  повысили ставки по своим кредитам.    В   таблице 2 представлены итоги работы ведущих банков России на 01.01.2008 г.  с начала деятельности.
                                                                                                                       Таблица 2
     Итоги работы ведущих ипотечных  банков на 01.01.2008 с начала деятельности
Банк Текущий портфель ипотечных кредитов, 
млн руб.
Объем выданных кредитов, 
млн руб.
Количество  выданных кредитов Доля ипотечных  кредитов в общем портфеле кредитов, выданным физическим лицам, % Количество  регионов (республики, края, области), в  которых банк осуществляет выдачу ипотечных  кредитов Удельный вес  в текущем портфеле ипотечных кредитов(%)
1. Сбербанк 292 187 395 665 676 622       31       79 42,1
2. Группа  ВТБ 88 318 100 108 43 286       52       56 12,7
3КИТ  Финанс 30 468 39 867 25 392       97       64 4,4
4.Москоммерцбанк 28 210 38 351 7 221       94       9 4,1
5. УРАЛСИБ 30 400 32 800 26374       44       40 4,4
6.ГПБ-Ипотека 26 486 31 204 39 940       100       54 3,8
7.ДельтаКредит 23 725 29 225 17 800       100       30 3,4
8.Райффайзенбанк 21 453 27 509 9 348       -       46 3,1
9. УРСА  Банк 21 070 21 539 14 964       30       18 3,0
10. Газпромбанк 15 215      -    -       -       38 2,2
11.Городской   ипотечный банк 10 557 20 100 9 300       100       24 1,5
12.ТрансКредитБанк 17 857 19 328 16 336       -       35 2,6       
13.Абсолют  Банк 18 275 17 484 10 115               70       24 2,6
14.ЮниКредит  Банк 13 075 15 388 5 434       27       12 1,9
15.Запсибкомбанк 11 695 16 891 16 477       60       4 1,7
16.Ханты-Мансийский банк 13 224 14 847 10 071       65       5 1,9
17. Банк  Москвы 13 304 14 617 8 031       20       47 1,9
18. Евротраст 3 130 14 136 13 216       95       41 0,5
19. МБРР 6 707 13 144 7 683       32       33 1,0
20. Возрождение 8 838 12 146 12 327       54       41 1,3
      Итого 694 194 874 349 962 254       -       - 100,0
 
     Осенью  кредитный рынок начал испытывать на себе воздействие кризиса ликвидности, выразившегося в возросшей стоимости ресурсов для игроков рынка и сложностях с привлечением внешних заимствований, на которые в последние годы приходился достаточно большой объем рефинансирования. Как следствие, банки были вынуждены поднять ставки по ипотечным кредитам, некоторые скорректировали свои подходы к андеррайтингу заемщиков. Ипотечный кризис в США, несомненно, отразился на итоговых результатах, которые могли быть ещё более впечатляющими. Несмотря на негативное влияние кризиса, ипотечные программы по итогам года оказались более выгодными, чем в начале.
           По данным ЦБ средневзвешенный срок кредитования вырос и составил более 190 месяцев (в начале года не более 182 месяцев), а средневзвешенная процентная ставка находилась на уровне 13% (в начале года лишь 14%). «Процентные ставки в первом полугодии падали почти у всех банков, но из-за кризиса ликвидности часть из них осенью вновь повысила стоимость ипотечных кредитов. Наибольшая доля жилищных кредитов, как и год назад, выдаётся в рублях. За 2007 год она увеличилась, и по данным ЦБ составила 80,60% (годом ранее - 71,57%). В прошлом году основные точки роста рынка переместились из крупнейших городов в регионы, а развитие региональной сети стало залогом устойчивого развития. По данным ЦБ, динамика роста объёмов выданных жилищных кредитов в регионах (без учёта Москвы и Санкт -Петербурга) была больше, чем в общем по рынку и составила 96,57%, а доля таких кредитов увеличилась с 75,62% в 2006 год до 79,36% в 2007. В 2007 году банки начали активную экспансию в регионы, это связано с тем, что до 2007 года весь рынок был сосредоточен в Москве и других крупных городах, в результате чего условия конкуренции здесь стали очень жесткими. Соответственно молодые развивающиеся банки начали открывать свои филиалы в регионах, где рынок почти не охвачен сетями крупных игроков.
        Доля ипотеки в сделках купли-продажи остаётся незначительной. По оценкам участников рынка на неё приходится лишь 10-15% всех сделок. «Доля ипотечных сделок в общем объеме покупок недвижимости выросла: в среднем по стране эта цифра увеличилась с 10% до 15%. Это средние показатели. В отдельных регионах доля сделок по ипотеке достигает 50%. В Москве – 18 – 20%».Ипотека пока не сильно влияет на цены на недвижимость, однако при дальнейшем росте доли в сделках купли-продажи оно будет усиливаться. Такое влияние тем сильней, чем больше недвижимости покупается в кредит. В ближайшие 3-5 лет ипотека останется практически единственным эффективным способом решения квартирного вопроса. Следовательно, в среднесрочной перспективе, при увеличении объемов кредитования, налаживании системы кредитных бюро, и, главное, – стабилизации ситуации на мировых финансовых рынках, влияние ипотеки рынок недвижимости может существенно усилиться.
        Оценивая влияние ипотечного кризиса США на дальнейшее развитие кредитования в России, многие эксперты предположили, что в этом случае следует ожидать продолжения роста ставок по кредитам и уменьшения высоко рискованных, таких, как кредиты без первоначального платежа и справок о доходах. Вследствие кризиса на мировом ипотечном рынке доступ российских банков к долгосрочным ресурсам, привлекаемым с западных рынков, в ближайшее время будет весьма затруднён. Поэтому стоимость таких ресурсов в ближайшие несколько лет будет выше на 1-3%. Соответственно, повысятся ставки по ипотечным кредитам для заемщиков, особенно, для тех, кто не имеет полностью подтвержденных доходов. Это не должно  помешать дальнейшему росту рынка. Сейчас банки обладают очень хорошим по качеству кредитным портфелем, который может привлечь интерес западных инвесторов к рефинансированию ипотеки в середине этого года. При этом, в наименьшей степени кризис коснётся банков мало зависимых от заимствований на зарубежных финансовых рынках, что будет способствовать росту их доли на рынке.
        К таким банкам в первую очередь относятся госбанки, успешная работа которых во многом будет зависеть от поддержки материнского банка. В целом рост рынка продолжится, хотя его темпы снизятся. Уже произошли изменения и будут еще в расстановке участников рынка: сегодняшняя ипотечная элита – это государственные банки и банки, в составе международных финансовых групп [33]. 

2.3. Ипотечное кредитование  в городе Екатеринбурге
        Екатеринбург один из наиболее динамично развивающихся городов РФ, по объему жилищного строительства в 2007 г он располагается на 2-3 месте. В настоящее время рост темпов строительства жилых метров в столице Урала обеспечивают всего 5 крупных игроков из 198 зарегистрированных компаний застройщиков. По данным комитета по строительству администрации г. Екатеринбурга, в первой половине 2007 г в эксплуатацию было введено 270 жилых дома, общая площадь возведенной.
        По данным Администрации Екатеринбурга, в 2008 г. в городе будет введено не менее 807 тыс. кв. м жилья. Результаты 2 прошедших месяцев демонстрируют, что этот показатель вполне реален. За январь — февраль в городе было сдано на 50% больше, чем за аналогичный период 2007 г. Кроме того, нужно учитывать, что, как правило, наибольшие объемы сдачи приходятся на конец года.
        Стоимость 1 кв. м жилья в среднем по Екатеринбургу составляет на сегодня порядка 63,7 тыс. руб. Эта цена может быть отнесена и к первичному, и к вторичному рынку. Одним из значимых факторов, повлиявших на резкий рост (свыше 100%) стоимости жилой недвижимости в 2007 г., явилась ипотека, которая сразу повысила спрос.
        По прогнозу, вице-президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, стоимость жилья в Екатеринбурге за 2008 г. вырастет на 25—30%. В 2007 г. по сравнению с 2006 г. стоимость жилья выросла более чем на 100%. Причина этого — дефицит площадей. Даже в том объеме жилых помещений, который попадал на рынок, 30—40% занимало так называемое «инвестиционное жилье» То есть квартиры, которые покупались не для улучшения жилищных условий, а для последующей перепродажи. Доля семей, имеющих инвестиционные квартиры в Екатеринбурге, составляет 2,7%. Резкий рост цен привел к тому, что граждане были вынуждены покупать изначально дешевое, низкокомфортное жилье, такое как «хрущевки» и «брежневки». В результате эти объекты продемонстрировали еще больший рост стоимости, чем квартиры более высокой комфортности. Герасименко В. считает, что в ближайшее время должна произойти корректировка цен именно в этом сегменте рынка, хотя в целом жилая недвижимость продолжит дорожать [28].
        Проведем краткий анализ рынка жилья в Екатеринбурге. Темпы роста цен на вторичном рынке жилья продолжают постепенно снижаться, хотя по-прежнему остаются высокими. Такие данные предоставили аналитики квартирного бюро «Ярмарка».
        В октябре на вторичном рынке жилья Екатеринбурга сохранилась тенденция снижения     динамики     цен  на    однокомнатные    квартиры.     Такие     данные предоставили аналитики квартирного бюро «Ярмарка».
        Больше всего подорожали квартиры улучшенной планировки (на 11%). По итогам десяти месяцев наиболее медленные темпы роста цен зафиксированы в сегментах квартир самого высокого и самого низкого качества: квартиры «спецпроекта» поднялись в цене с начала года на 73%, квартиры в неблагоустроенных домах — на 70%, тогда как средний уровень цен по всем типам жилья поднялся на 94%.
        Приведенная выше статистика рассматривалась в разрезе квартир, выставленных на продажу. Между тем на вторичном рынке жилья Екатеринбурга есть и другой сегмент, занимающий от 10% до 15% от общего количества объектов на рынке. Это комнаты в квартирах. Если вплоть до июля стоимость квадратного метра в комнатах росла чуть медленнее, чем в квартирах, то в последние месяцы цены на комнаты растут опережающими темпами, ежемесячный прирост составляет около 14—15%.
        Основная причина активизации рынка – приход игроков, которые ожидали максимального повышения стоимости жилья и сегодня продают свои квартиры по выросшим за прошедший год в два раза ценам. Это относится как к «частным инвесторам», которые в массовом порядке выставили на продажу свои объекты, желая зафиксировать прибыль, так и к тем, кто откладывал вопрос обмена жилья до периода стабилизации.
        На 20 апреля 2008 г. средняя цена предложения квадратного метра в Екатеринбурге составила 63 726 рубля. Самым дорогим районом по-прежнему остается Центр – цена одного квадратного метра здесь – 81 066 рубль. На втором месте Ботаника, затем Шарташский рынок, ВИЗ, Автовокзал, Пионерский, Парковый и Юго-Западный – цена «квадрата» в этих районах 66 595 рублей. Самым «дешевым», как всегда, оказался район Кольцово – со средним показателем 49 055 рублей за квадратный метр он отстает от своего ближайшего конкурента, Старой Сортировки, более чем на 5000 рублей.
        На    рынке сегодня    по-прежнему наблюдается значительный рост в общем объеме    предложения   доли    квартир,   выставленных   для «чистой» продажи по сравнению с долей квартир, предназначенных для обменных операций.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.