На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Рынок недвижимости (на примере московского рынка недвижимости)

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 01.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 8. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     Содержание
1. Введение                                                                                                               3
2. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости                                      6
3. Признаки  рынка недвижимости                                                                         8
4. Особенности  рынка недвижимости                                                                 12
5. Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)                          14
6. Общий  прогноз московского рынка недвижимости                                      15
7. Прогноз рынка недвижимости                                                                         18
8. Список  использованной литературы                                                               21 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.
     Рынок – это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).
     Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
     По  утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду. В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость - это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок. Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества.
     Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят  от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов. Рынок выполняет экономическую  функцию сведения вместе покупателей  и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики. Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.
     Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.
     Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
     Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость».
       
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис 1. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости 

     Факторы, воздействующие на рынок недвижимости:
1) Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:
     1.1 - нормативные акты, регулирующие  сделки купли-продажи недвижимости;
     1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;
     1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие  сделки с недвижимостью на региональном уровне.
2) Общеэкономическая ситуация:
     2.1 - производство национального дохода;
     2.2 - объем промышленного производства;
     2.3 - занятость трудоспособного населения;
     2.4. - ставки доходности финансовых  активов; 
     2.5 - платежный баланс страны;
     2.6 - состояние торгового баланса; 
     2.7 - притоки капитала;
     2.8 - оттоки капитала;
     2.9 - рост доходов населения;
     2.10 - индекс потребительских цен.
3) Микроэкономическая ситуация:
     3.1 - экономическое развитие региона;
     3.2 - диверсификация занятости работоспособного  населения; 
     3.3 - экономические перспективы развития  региона; 
     3.4 - притоки капитала в регион;
     3.5 - оттоки капитала из региона.
4) Социальное положение в регионе.
     4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;
     4.2 - отношение к частному капиталу;
     4.3 - отношение к иностранному капиталу;
     4.4 - устойчивость политики администрации  региона; 
     4.5 - уровень безработицы в регионе;
     4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.
5) Природные условия в регионе:
     5.1 - экологическое положение в регионе;
     5.2 - наличие развитой инфраструктуры.
     Как видно из рис. 1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости. 

Признаки  рынка недвижимости. 
 

     Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную  структуру и дифференцировать его  можно по различным признакам:
     1) Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
     • развития (создания) недвижимости;
    • оборота недвижимости;
    • управления и эксплуатации недвижимости.
     Каждый  из секторов имеет свою структурную  определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:
     • на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
     • на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
     • на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
     • на налоги (налогообложение недвижимости).
     Сектор  оборота недвижимости формирует  рыночную цену ее объектов.
     Сектор  управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния  тех или иных товарных характеристик  объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
     На  сегодняшний момент признаками рынка  развития недвижимости являются:
     • преобладание внебюджетных источников инвестирования;
     • большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
     • высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
     • слабая изученность рынка развития;
     • отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.
     2) По способу совершения сделок рынок недвижимости:
     • Первичный – совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
     • Вторичный – сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
     Первичный и вторичный рынки, выступая двумя  частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.
     Взаимное  влияние спроса и предложения  на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно  осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.
     Однако  при всей сложности этой задачи она  не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами:
     • ценой приобретения объекта;
    • финансовым положением продавца;
     • соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
     На  первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
     3) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:
     • рынок купли-продажи;
     • аренды;
     • ипотеки;
     • вещных прав (доверительное управление) и др.
     4) По степени готовности к эксплуатации:
     • незавершенное строительство;
     • новое строительство;
     • строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
     5) По форме собственности:
     • частные объекты недвижимости;
     • государственные и муниципальные объекты недвижимости.
     6) По отраслям:
     • промышленные объекты;
     • сельскохозяйственные объекты;
     • общественные здания и сооружения;
     • рекреационные и т.д.
     7) По функциональному назначению:
     • жилая недвижимость;
     • производственные здания;
     • непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);
     • гостиницы;
     • торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
     8) По виду объектов недвижимости:
     • земельный рынок;
     • здания и сооружения;
     • помещения;
     • предприятия как имущественные комплексы;
     • кондоминиумы;
     • вещные права;
     • многолетние насаждения. 
 
 
 

Особенности рынка недвижимости. 

     Наиболее  распространенная точка зрения - рынок  недвижимости рассматривают как одну из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:
     •совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
     •возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
     •наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
     •проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
     •наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.
     •получение дохода от объекта инвестирования;
     •необходимость в управлении для получения дохода.
     Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.
     1) Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой – у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.
     Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.
     2) Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:
     • для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
     • для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.
     3) Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.
     4) Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
     5) Высокие транзакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.
     6) Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов. 
 

     Индекс  стоимости жилья (средний уровень  цен на жилье)

 
     Индекс  стоимости является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье, выраженный в долларах. Он имеет два принципиальных отличия от традиционного показателя средней цены предложения:
     1) При расчете индекса стоимости применяется технология исключения «статистического шума». Дело в том, что средняя цена может возрастать или падать вовсе не из-за роста или снижения цен на сами квартиры, а за счет вариаций квартирной выборки. Если в выборку попадает больше дорогих или больше дешевых квартир, чем обычно, то и средняя цена в этом случае подскакивает или падает. Подобные вариации приводят к ложным выводам о существовании роста или падения цен на сами квартиры которого в реальности может и не быть. А для средней цены характерен «пилообразный» график, точки которого необоснованно «скачут» то вверх, то вниз. Технология исключения «статистического шума» направлена на устранение вариаций квартирной выборки, в результате чего график индекса стоимости получается относительно гладкой кривой, более подходящей для описания динамики крайне инертного рынка недвижимости. А сам индекс стоимости отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации квартирной выборки.
     2) При расчете индекса стоимости используется корректировка цен предложения к ценам реальных продаж. В результате значения индекса стоимости оказываются, как правило, несколько ниже необоснованно завышенных цен предложения.
     По  своей логике индекс стоимости жилья  является макроэкономическим показателем. Он не отражает цену какой-то отдельной  квартиры, а служит своеобразной единицей измерения на рынке жилья. Например, при умножении индекса стоимости на годовой объем продаж квадратных метров мы получим оборот квартирного рынка, при умножении на полный метраж столичного жилого фонда – емкость рынка жилья Москвы.
     Но  гораздо более важным является даже не текущее значение индекса стоимости, а его изменение. Благодаря технологии исключения «статистического шума»  рост или снижение индекса стоимости  является показателем общего роста  или снижения цен на жилье. Конечно, следует понимать, что все квартиры разные и изменение стоимости отдельной квартиры может несколько отличаться от общерыночного показателя. Важную роль в этом вопросе играет адекватность начальной цены квартиры – если она была завышена, то ее возможно придется уценить даже при наличии роста цен и наоборот. Однако в большинстве случаев изменения цен на отдельные квартиры в первом приближении оказываются пропорциональными изменению общерыночного индекса стоимости жилья. 

     Общий прогноз московского рынка недвижимости
     Осень 2010 года не принесла заметного подорожания  жилья, несмотря на многочисленные разговоры  о неизбежном росте цен на недвижимость в этом сезоне. Такое положение  дел вполне понятно: непростой макроэкономический фон, сложная посткризисная экономическая ситуация и просевшие доходы населения не дают ценам на жилье быстро вернуться к докризисным максимумам. Но с другой стороны, ограниченность предложения и недостаток жилья не дают ценам идти вниз.
     Впрочем, все это не означает, что в ближайшие  месяцы стоимость жилья будет стоять на месте. По мнению аналитического центра IRN.RU, хотя резкого роста цен, как и нового существенного снижения, в ближайшие месяцы ожидать не стоит, «бурление» цен даст о себе знать. Умеренное повышение стоимости хороших объектов, без существенных недостатков и при разумной начальной цене, в частности новостроек эконом-класса, будет скомпенсировано сползанием вниз по стоимости низкокачественных и низколиквидных объектов, по-прежнему переоцененного дорогого жилья, а также квартир с изначально завышенными ценами. Другими словами, в ближайшие месяцы московскому рынку недвижимости будут присущи, во-первых, волатильность, то есть повышенный колебательный характер цен а, во-вторых, расслоение, то есть разнонаправленное движение стоимости на объекты разного класса.
     Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в июне-июле 2010 года завершил проведение маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2010 года. Сравнительный анализ». Оно включает основную информацию о тенденциях и особенностях развития рынка новостроек Московского региона за первые 6 месяцев текущего года. Исследование содержит данные по всем сегментам первичного рынка жилья Москвы и Подмосковья, а именно: Москва (от ТТК до МКАД), районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье (до 5 км от МКАД), Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД) и Дальнее Подмосковье (от 30 км от МКАД).
     Главный вывод, который можно сделать  на основе полученных данных: во 2 квартале 2010 года на рынке новостроек Московского  региона наметился положительный  тренд объемов предложения впервые  после осени 2008 года. Что касается положительной динамики объемов предложения, то она характерна как для рынка новостроек Москвы и Подмосковья в целом, так и для отдельных его сегментов. Так, по результатам исследования, общее число реализуемых новостроек в Москве и Подмосковье во 2 квартале 2010 года составило 890 объектов, что на 46 домов (или 5,5%) больше, чем в 1 квартале текущего года.
     Дело  в том, что суммарное количество домов, вышедших на продажу во 2 квартале 2010 года, больше числа проданных или снятых с реализации новостроек примерно в 1,4 раза. Для сравнения: в 1 квартале текущего года соотношение было обратным – количество ушедших с рынка объектов превосходило число вышедших на продажу домов почти в 1,7 раз. В результате, количество вышедших на рынок объектов в течение 2 квартала 2010 года в 3,7 раз превысило число поступивших на реализацию новостроек в 1 квартале того же года. Суммарно в Москве и Подмосковье соотношение ушедших с рынка объектов и вышедших на продажу домов составило 108 против 154 во 2 квартале 2010 года и 73 против 42 в 1 квартале этого года.
     Что касается уровня цен на первичном рынке Московского региона во 2 квартале 2010 года, то он практически не изменился по сравнению с началом года. По данным маркетинговых исследований, коррекция средней стоимости 1 кв.м. первичного жилья в зависимости от сегмента составила «плюс-минус» 0,5%. Отметим, что в Москве от ТТК до МКАД этот показатель сегодня равен около 146 тыс. руб., в столичных районах за МКАД и городах ближнего Подмосковья – порядка 78,3 тыс. руб. В населенных пунктах среднего (5-30 км от МКАД) и дальнего (от 30 км от МКАД) Подмосковья цена метра во 2 квартале 2010 года составила 57,6 тыс. руб. и 45,8 тыс. руб., соответственно.
     Благодаря тому, что средняя площадь квартир  в новостройках рассматриваемых  сегментов за последние 3 месяца также  не претерпела серьезных изменений, показатели средней стоимости квартир  в Москве и Подмосковье остались прежними. Например, согласно данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», квартира площадью 68 кв.м. в среднем Подмосковье стоит около 4 млн. руб., как и в 1 квартале 2010 года. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Прогноз рынка недвижимости
     Обоснование прогноза:      Цены  на российском рынке недвижимости определяются совокупным действием многих факторов. Наиболее важные из них:
    1. Наличие свободных средств у покупателей (физических и юридических лиц).
    2. Доступность и цена кредитов для физических лиц на покупку недвижимости.
    3. Наличие или отсутствие у инвесторов (физических и юридических лиц) возможности альтернативного вложения средств с большей доходностью, чем на рынке недвижимости (с сопоставимыми рисками).
    4. Объем предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости (в частности, объемы вводимых построенных площадей).
    5. Потребность строительных компаний в оборотных средствах (сверх того, что они могут взять в кредит у банков).
    6. Доступность кредитных ресурсов для строительных компаний.
     Первые  три фактора формируют платежеспособный спрос на недвижимость. Если с первыми  двумя все ясно, то на третьем  факторе стоит остановиться подробнее. Значительная часть покупок на рынке недвижимости в последние годы определялась не желанием граждан купить жилье для улучшения жилищных условий, а стремлением вложить свободные средства в быстро растущий актив. При этом на принятие такого инвестиционного решения оказывает существенное влияние наличие альтернативных способов вложения средств.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.