На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


статья Строительный рынок Екатеринбурга

Информация:

Тип работы: статья. Добавлен: 12.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 15. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Строительный  рынок Екатеринбурга  на май 2008 г. 

 
 

ОГЛАВЛЕНИЕ
    География региона и административное деление
    Демографические показатели
    Социально-экономические характеристики
    Рынок строительства жилья
    Динамика строительства многоэтажного жилья в Екатеринбурге
    Цены на многоэтажное жильё в Екатеринбурге и ипотека
    Операторы строительного рынка Екатеринбурга
    Основные планы и программы развития жилого домостроения Екатеринбурга
    Объёмы ввода маложтажного и индивидуального домостроения
    Спрос и предложения в маложтажном и индивидуальном домостроении
    Направление развития малоэтажного домостроения
    Цены на малоэтажные дома
    Рынок коммерческой  недвижимости (торговая и офисная)
    Производители стройматериалов региона и их мощности
    Продукция (стройматериалы - нерудные материалы, цемент, сухие смеси, бетон)
    Частные выводы
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
География региона и административное деление

             Свердловская  область

              На территории Свердловской области расположены 47 городов, 97 посёлков и 1849 сельских населённых пунктов 
 
 
 
 
 

               
 
 
 
 
 
 

             Столица Свердловской области  – Екатеринбург.

             Екатеринбург

             Екатеринбург - административный центр Свердловской области, простирается с запада на восток на 15 км, с севера на юг – на 26 км. Река Исеть, разделяющая город на западную и восточную части, превращена в систему ступенчато расположенных водоемов. Территория – 1143 кв.км. На 2007 г. в Екатеринбурге сейчас проживает 1,3397 млн человек.
             Административное устройство Екатеринбурга:
             Город разделен на 7 районов:
        Верх-Исетский,
        Железнодорожный,
        Кировский,
        Ленинский,
        Октябрьский,
        Орджоникидзевский,
        Чкаловский.
             Указанным районам подчиняются  также 4 поселка городского типа:
        Широкая Речка (с пос. Лиственный, Медный, Мичуринский, Московский) — Верх-Исетский;
        Северка — Железнодорожный;
        Кольцово (с пос. Глубокое, Исток, Мостовка, Семь Ключей) — Октябрьский;
        Шабровский (с пос. Приисковый, Сысерть) — Чкаловский
        и 5 сельсоветов:
          Чусовской (пос. Чусовское Озеро) — Верх-Исетский;
          Шувакишский (пос. Шувакиш) — Железнодородный;
          Садовый (пос. Садовый, Березит, Козловский, Ягодный) — Орджоникидзевский;
          Горнощитский (с. Горный Щит, Верхнемакарово, пос. Зелёный Бор, Полеводство, Широкая Речка) и
          Совхозный (пос. Совхозный, Хутор) — Чкаловский.
               
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рисунок 1. Неформальные географические обозначения мест в районах Екатеринбурга, применяемые в сфере недвижимости.
             Общая площадь муниципального образования «город Екатеринбург» по состоянию на 1 сентября 2006 года составляет 114289 га. Площадь земель поселений в границах муниципального образования – 51218 га, в том числе площадь черты города Екатеринбурга – 49454 га. Всего в соответствии с данными Единого государственного реестра земель (ЕГРЗ) на территории муниципального образования «город Екатеринбург» зарегистрировано 94417 земельных участков (Рисунок 1).
             В городе насчитывается  более 1000 объектов культурного наследия, в том числе 545 памятников, поставленных на государственную охрану
               
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма 1. Соотношение площади Екатеринбурга и площади Свердловской области (га).
               
 
 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма 2. Распределение земель Екатеринбурга по категориям (га).
             В городе насчитывается  более 1000 объектов культурного наследия, в том числе 545 памятников, поставленных на государственную охрану. В современном Екатеринбурге находятся Уральское отделение Российской академии наук, 45 научно-исследовательских институтов, 30 университетов и академий. Открыто 50 музеев, наиболее известные из них: Военно-исторический музей УрВО, Екатеринбургский музей изобразительных искусств, музеи истории архитектуры и промышленной техники Урала, истории Верх-Исетского завода, истории Екатеринбурга, истории камнерезного и ювелирного искусства Урала, молодежи Урала, писателей Урала, Дом-музей П.П. Бажова, Свердловский областной краеведческий музей, Уральский геологический музей, музей «Невьянская икона», Свердловская картинная галерея и др. Работает 35 выставочных залов и галерей, 24 театра, свыше 40 концертных залов и сцен (Таблица 1)
  Единица измерения Количество
Количество  спортивных сооружений ед. 1651
Количество  театров – всего ед. 9
Количество  библиотек – всего ед. 53
Количество  клубных учреждений ед. 24
Количество  музеев ед. 14
Число больничных коек, всего  коек 18615
Число дошкольных образовательных учреждений (ДОУ) ед. 287
Количество  высших учебных заведений (всех форм собственности) ед. 29
Общее количество дневных общеобразовательных школ (всех форм собственности) ед. 229
Количество  муниципальных учреждений дополнительного образования ед. 40
Таблица 1. Количество объектов соцкультбыта в Екатеринбурге. 

             В городе работает 156 образовательных учреждений (в Екатеринбурге проходят обучение молодые люди в возрасте от 19 до 24 лет: в ВУЗах 160 тыс.чел., в ССУЗах – 52, тыс.чел.),
             В столице Урала аккредитованы  дипломатические представительства 12 государств (Болгарии, Великобритании, Венгрии, Германии, Италии, Китая, Кыргызстана, Республики Беларусь, США, Украины, Франции, Чехии), работают около 200 представительств иностранных компаний и Центр международной торговли.
             Город — важнейший транспортный центр. В Екатеринбурге пересекаются три широтные железнодорожные магистрали на Казань, Пермь, Курган с меридиональной железной дорогой «Полуночное — Нижний Тагил — Свердловск — Челябинск», которая соединила наиболее важные центры Урала 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рисунок 2. План Екатеринбурга. 
 

Демографические показатели

             Свердловская  область

             В Свердловской области  растут миграционные потоки. В 2004г. Свердловская область была лидером по миграции, среди других регионов РФ. В соответствие с официальной статистикой, ежегодно в область приезжают порядка 13-14 тыс.чел., более 90% из них приезжают в Екатеринбург. Это в большинстве своем студенты, а также трудоспособное население из сопредельных территорий – Челябинской, Курганской, Тюменской областей, ХМАО и ЯНАО. С учетом выбывших, показатель миграционного прироста населения Екатеринбурга составляет около 5-6 тыс.чел. Эти данные занижены на их основе можно говорить только о некотором минимальном пределе миграционного прироста.

             Екатеринбург

             Екатеринбург - административный центр Свердловской области, простирает
             На 1 января 2007 г. численность  постоянного населения города Екатеринбурга и административно подчиненных ему территорий города составляла 1 340 000 человек (График 1).

График 1. Численность население  Екатеринбурга 1880-2007 г.г., с прогнозом до 2025 г. (тыс.чел)
             Возрастная структура  города составляет: дети – 20,5%, лица трудоспособного  возраста – 60%, лица старше трудоспособного  возраста- 19,5%. Количество семей, проживающих  в городе составляет 376,8 тысяч. Женщин - 52,7%, мужчин – 47,3% (График 1).
             В Екатеринбурге происходит снижение численности населения, хотя за счёт мигрантов город имеет  положительное сальдо (Таблица 2). 

Численность постоянного населения  на конец 2007 года
тыс. чел.
1340,2
Число родившихся чел. 13680
Число умерших чел. 18200
Естественный  прирост (+), убыль (-) чел. -4520
Сальдо  миграции населения чел. 5600
Таблица 2. Количество объектов соцкультбыта в Екатеринбурге. 
 

Социально-экономические  характеристики 
 

             По данным администрации  Екатеринбурга, объем товарооборота по итогам 2007 г. составил 264,9 млрд руб., что на 30% больше, чем в 2006 г. (Таблица 3)
             Оборот розничной торговли и объем платных услуг населению  в г.Екатеринбурге растет среднегодовыми темпами 15-20%.
             Рост среднемесячной заработной платы ежегодно увеличивается на 24,5% в действующих ценах. Опережающий рост заработной платы по отношению к потребительским ценам составляет более 10%
             Объем строительно-монтажных  работ в г.Екатеринбурге в 2007 г. вырос на 14% и составил 14,4млрд.руб. (2006 к 2005-ому на 20%)
Наименование  параметра Ед.изм 2004 г. 2005 г.
Инвестиции  в основной капитал млрд. руб. 20,9 27,2
Индекс объема инвестиций (в сопоставимых ценах, в % к предыдущему году) % 109 110,5
Инвестиции  в жилищное строительство млрд. руб. 4,6 5,8
Оборот розничной торговли (во всех каналах  реализации)
млрд. руб.
108,5 153,0
в  сопоставимых ценах  к предыдущему  периоду % 121,7 125,0
Общая площадь  ветхого жилищного фонда (с износом св.70% каменных, и св.65% прочих жилых домов, по данным Росстата) тыс. кв.м
329,20 321,40
Численность работающих  на крупных, средних  и малых предприятиях и занимающихся индивидуальной трудовой деятельностью1 тыс. чел. 705,2 705,0
в т.ч. на крупных, средних и малых предприятиях тыс. чел.
653,3 653,0
Безработные (на конец периода)
тыс. чел.
8,0 8,0
Уровень безработицы  % 1,03 1,0
Среднемесячная  заработная плата по крупным и  средним предприятиям (в среднем  за год) руб. -2 10500
Размер реальной заработной платы, в % к прошлому году % 111,3 110,4
Уровень бедности (в среднем за год)3
% 14,9 11,0
Отгрузка  товаров собственного производства по крупным и средним предприятиям обрабатывающих производств млрд. руб. - 70,0
Индекс промышленного  производства (по крупным и средним  предприятиям обрабатывающих производств) % - 110
Объем балансовой прибыли по крупным и средним предприятиям4 млрд. руб.
- 4,0
Численность работающих на крупных и средних  предприятиях обрабатывающих производств (на конец периода) тыс. чел. - 101,0
Занято в  экономике и социальной сфере, на конец года5  – всего,  в т.ч.
тыс. чел. 705,2 705,0
Сфера материального производства тыс.чел. 476,4 480,0
  % 67,6 68,1
из  них по отраслям:      
Промышленность тыс. чел. 152,8 153,0
  % 21,7 21,7
Строительство тыс. чел. 60,0 60,0
  % 8,5 8,5
Транспорт тыс. чел. 61,0 60,0
  % 8,7 8,5
Связь тыс. чел. 20,3 20,7
  % 2,9 2,9
Торговля  и общепит тыс. чел. 120,9 125,0
  % 17,1 17,7
Нематериальная  сфера  тыс.чел. 228,8 225,0
  % 32,4 31,9
из  них по отраслям:      
ЖКХ тыс. чел. 24,2 23,0
  % 3,4 3,3
Образование тыс. чел. 52,6 53,0
  % 7,5 7,5
Здравоохранение, физкультура и социальное обслуживание тыс. чел. 46,0 45,0
  % 6,5 6,4
Наука и  научное обслуживание тыс. чел. 25,0 24,0
  % 3,5 3,4
Таблица 3. Социально-экономические параметры Екатеринбурга 2004-2005 г.г.. 

             Качество поверхностных вод по-прежнему не отвечает нормативным требованиям. Среднегодовые концентрации характерных загрязняющих веществ (тяжелые металлы, нефтепродукты, соединения азота и др.) в бассейнах рек Исеть и Пышмы превышают допустимые нормативы.
             В настоящее время в атмосферу Екатеринбурга ежегодно выбрасывается около 20 тыс. тонн загрязняющих веществ от стационарных источников и порядка 148 тыс. тонн от автотранспорта. Выбросы от автотранспорта более чем в 7 раз превышают валовый выброс от промышленных предприятий. С
              1995 года идет постоянное  увеличение выбросов от автотранспорта. Если в 1995 году они составляли 68,5% от общего количества выбросов, то к настоящему времени – более 88%.
             Качество поверхностных  вод по-прежнему не отвечает нормативным  требованиям. Среднегодовые концентрации характерных загрязняющих веществ (тяжелые металлы, нефтепродукты, соединения азота и др.) в бассейнах рек Исеть и Пышмы превышают допустимые нормативы 
 

Рынок строительства жилья 

             В настоящее время площадь  жилищного фонда Свердловской области составляет более 92 млн.кв.м (График 2). В том числе на города и поселки городского типа приходится 82% имеющего жилищного фонда (75,8 млн.кв.м.).

График 2. Динамика изменения объёма жилого фонда Свердловской области (вкл. Екатеринбург) в 2000 г. и в 2006г. (тыс.кв.м).
             По состоянию на 1 января 2005 года в ветхом (с износом более 70%) и аварийном состоянии по данным государственной статистики находится 1,6 млн.кв.м. жилищного фонда (1,8% от общего количества). По сведениям администраций муниципальных образований объем ветхого и аварийного жилищного фонда еще больше и составляет около 3 млн.кв.м, т.е. 3,3% от общего количества жилья

График 3. Объёмы ввода жилья в Свердловской области 2002-2007 г.г., включая индивидуальное в 2005-2006 г.г. (тыс.кв.м)
             Среднегодовой прирост  объемов вводимого жилья в  Свердловском регионе (вкл. Екатеринбург) за 2000-2007 г.г. составляет 12%. В 2007 году в Свердловской области введено в действие на 28,7 % больше, чем в 2006 году (График 3).
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма 3 . Соотношение способов строительства жилья в Свердловской области (%) 
 

Динамика  строительства многоэтажного  жилья в Екатеринбурге

             Жилой фонд Екатеринбурга

             Жилой фонд Свердловского  региона за последние 7 лет вырос  на 1,67% (График 3), а Екатеринбурга - на 16% (График 4)

График 4. Объём жилого фонда Екатеринбурга 2003-2007 г.г., с планом на 2025 г. (тыс.кв.м).
             На данный момент нуждаются  в жилье, в том числе в улучшении  жилищных условий, около 60% населения  РФ, для Екатеринбурга этот показатель несколько ниже, однако, можно с уверенностью говорить о потенциальном спросе на жилье, достигающем 50% от численности населения города
             Жилая застройка занимает около 13,6% территории в границах городской  черты города Екатеринбург
             Всего в Екатеринбурге  имеется более 3000 блочных, панельных и кирпичных муниципальных жилых домов, построенных за период с 1950 по 1970 гг., площадью около 6,4 млн.кв.м. До 2 млн.кв.м существующего жилого фонда составляют здания первых серий сборного крупнопанельного строительства («хрущёвки») а так же  морально устаревшие и имеющие значительный физический износ здания 30-50ых гг. строительства из «облегчённых материалов» (шлакоблоки, колодцевая кладка и т.д. В Екатеринбурге к началу 2003 г., жилые помещения в домах приватизированы на 60%. В единоличной собственности города и государства не осталось практически ни одного многоквартирного дома. Сегодня только 12% жилищного фонда города находится в управлении объединений собственников жилья, к которым относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные  кооперативы (ЖК) и созданные  на их базе Ассоциации или иные объединения. На начало 2004 г., насчитывается 8425 многоквартирных домов, в т.ч. 6449 домов (76%) находящихся в ведении органов местного самоуправления города (муниципальный жилищный фонд).
             До 2007 г. в состав муниципального жилищного фонда было принято  еще около 600 многоквартирных домов  от государственных и акционированных  предприятий.
             Ветхий жилой фонд (с  износом более 65%) в Екатеринбурге  незначителен и составляет всего  лишь 1,42% от всего объёма жилого фонда, наличие ветхого жилья (около 386,3 тыс.кв.м на 01.01.2006), в котором проживает до 29 тыс.чел. населения в границах муниципального образования.

График 5. Динамика изменения объёмом жилой площади на одного жителя в Свердловской области и Екатеринбурге 1999-2025 г.г. (кв.м\чел.)
             Новый генплан предусматривает  увеличение объема жилого фонда с 25 млн.кв.м до 42 млн.кв.м, т.е. к 2025 г. на одного жителя города должно прийтись 28–30 кв.м жилой площади (График 5). Планируется построить до 17,4 млн.кв. м жилья различной этажности, при этом доля малоэтажной застройки составит порядка 40 %, доля застройки от 3 до 5 этажей — 30 % и доля многоэтажного жилья — также порядка 30 %.
             По количеству вводимого  жилья на душу населения Екатеринбург сегодня находится на одном уровне с Москвой, из-за появившейся тенденции «выхода» крупных строительных объектов на окраины города и за город
             Екатеринбург сохраняет  передовые позиции в жилищном строительстве среди российских городов-миллионников, занимая 3-ье место после Москвы и Санкт-Петербурга.

Ввод  жилья в Екатеринбурге

             В 2007 году в Екатеринбурге  построено 54,4% от общего количества ввода  жилья в Свердловской области (График 6).

График 6. Объёмы ввода жилья в Екатеринбурге 1991-2007 г.г., с планом в 2008-2015 г.г. (тыс.кв.м)
             До 2025 планируется построить  до 17,4 млн.кв.м. жилья различной этажности  (Диаграмма 7).:
        малоэтажная, индивидуальная жилая застройка – 7,0 млн.кв.м. (40%);
        среднеэтажная (3-5 этажей) – 5,2 млн.кв.м. (30 %);
        многоэтажная (6 и более этажей – 5,2 млн.кв.м. (30 %).
 

Диаграмма 4. Соотношение ввода многоэтажного и индивидуального жилья в Екатеринбурге 2006 г.г. (тыс.кв.м (%))
             Основными районами массовой жилой застройки являются Октябрьский, Верх-Исетский, Ленинский районы Екатеринбурга.Наибольшее количество жилья в 2007 году построено в Чкаловском районе города – 204 тыс.кв.м. На втором месте Ленинский район: здесь сдано 189 тыс.кв.м жилья. На третьем – Верх-Исетский: 144 тыс.кв.м.  Стоит отметить и Орджоникидзевский район, который впервые добился впечатляющих результатов по показателю ввода в эксплуатацию жилья – 100 тыс.кв.м (График 7).

График 7. Объёмы ввода жилья по городским районам Екатеринбурга 2005-2007 г.г. (тыс.кв.м)
             В Екатеринбурге появляется все больше проектов комплексной застройки территории:
        «Ренова-стройгруп» - район «Академический» на 9 млн.кв.м)
        «Синара» - 4-5 млн.кв.м,
        «Итера» - 1,5 млн.кв.м,
        Уральская горно-металлургическая компания - ЖК «Итальянский квартал» на 50000 жителей,
        Санкт-петербургская группа ЛСР приобрела 100% уставного капитала ООО «Инвестпроект» — екатеринбургской компании, владеющей двумя земельными участками общей площадью 50 га в одном из спальных районов Екатеринбурга. По данным пресс-службы ЛСР, сумма сделки составила 50 млн евро. По оценкам специалистов ЛСР, на приобретенных площадках можно построить до 600 000 кв. м жилья
        предусматриваются государственные гарантии в объеме 1,3 млрд. рублей на г.Екатеринбург, район «Академический» (распоряжение Правительства РФ от 11.08.2006г.№1098-р).
             В 2007 г. в городе построены  и сданы 103 многоквартирных жилых  дома, 100 малоэтажных жилых зданий, 680 индивидуальных домов

Виды  вводимого жилья  в Екатеринбурге

             В текущий период находящиеся  в стадии строительства дома можно  разделить примерно на три основные группы: панель 10%, монолит 15% и кирпич 75% (Диаграмма 5). Ежегодно в Екатеринбурге  сдается 250 тыс.кв.м панельного жилья. Если в соседних областях доля панельного домостроения – 70–80%, по Свердловской области этот показатель едва доходит до 40%
               
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма 5. Соотношение способов строительства жилья в Екатеринбурге 2006 г.г. (%)
             В последнее время наблюдается  увеличение монолитного строительства  за счет уменьшения кирпичного. Эксперты полагают, что смена материалов является не последним фактором, способствующим росту объемов строительства. Кирпичное строительство сохраняет первенство по ряду причин, в том числе, эксперты отмечают моду на кирпич как на материал, сохраняющий тепло. В то же время, по словам специалистов, монолит позволяет возводить здания в несколько раз быстрее, причем срок эксплуатации таких домов в среднем в 4 раза больше, чем, например, панельных.
             Монолитно-каркасных домов  в нижнем ценовом диапазоне на сегодняшний день в Екатеринбурге  практически не возводится. Потенциальный спрос в этом сегменте велик, и сегодня можно говорить о дефиците. В ближайшем будущем эта проблема вероятно будет обостряться.
             Большинство заводов ЖБИ  не перестроились на производство утепленных панелей и вынуждены были покинуть рынок, в результате общие объемы резко упали. В Свердловской области осталось всего три завода – Верхне-Тагильский комбинат строительных конструкций, Каменск-Уральский завод ЖБИ и завод крупнопанельного домостроения в Екатеринбурге, которые смогли гибко отреагировать на изменение спроса застройщиков. В результате строительные компании начали проектировать кирпичные дома. Технология
              монолитно-каркасного  домостроения используется только  в сегменте дорогого жилья,  хотя себестоимость квадратного  метра в этом случае сравнима  с панельным строительством. Логика застройщиков очевидна – технология позволяет свободно планировать помещения, что важно в большей степени для строительства жилья с улучшенными характеристиками
             Самым дешевым остается типовое панельное жилье улучшенной планировки, недорогие, рассчитанные на массового покупателя, но объемы его ввода снижаются: по этой технологии снижаются до 10% объектов.

Сегментирование на рынке жилья  Екатеринбурга

             Многоэтажное жильё  в Екатеринбурге делится на 3 класса: «Элит», «Бизнес» и «Эконом» (Таблица 4).
             Данные предоставленные  Уральской палатой недвижимости, показывают, что по доле площадей жилье  эконом-класса занимало 38%, бизнес-класса – 59%, элитное жилье – 3%. По количеству возводимых зданий эконом-класс занимал 47%, бизнес-класс – 51%, премиум-класс – 2%. Основная причина такой «расстановки сил» заключается в доступности технологий и основных строительных материалов, которые используются для строительства жилья класса «бизнес». Эти материалы не «завязаны» на конкретных поставщиков и представлены на рынке в широком ассортименте» 

   Элит-класс Бизнес-класс Эконом-класс
Район Центр Районы первой группы Районы второй группы
Наружные  стены Монолитно-каркасная  конструкция, наружные стены -кирпич Кирпич или монолитно-каркасная конструкция К вариантам бизнес-класса добавляются стеновые панели из сборного железобетона
Подземный гараж Есть Есть Не имеет значения
Высота  потолка  От 3 м. От 2,7 м Не ниже установленных нормами СНиП 2,5 м.
Минимальная площадь Свыше 70 кв.м. Свыше 45 кв.м. Не менее установленных  нормами СНиП 28 кв.м.
Таблица 4. Классификация многоэтажного жилья по сегментам.
             Эконом-класс – это, в основном, панельные дома с типовыми планировками, стандартные по архитектуре, с квартирами площадью в среднем  от 35 до 75 квадратных метров и потолками высотой от 2,5 до 3 метров. Такие здания расположены в районах 1-3 пояса (Ботаника, Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, Пионерский, Заречный, ЖБИ, Синие камни, Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный, Новая Сортировка и Сибирский Шинный, Аппаратный, Совхоз, Лечебный, Старая Сортировка, Уктус, Компрессорный, Химмаш)»
             Бизнес-класс – это  кирпичные или монолитные дома с  современной фасадной облицовкой, с  потолком высотой от 2,7 до 3 метров и  квартирами свободной планировки, которые обычно сдаются «под чистовую отделку».
             Бизнес-класс характеризуется  определенным уровнем инженерного  оснащения, в которое входят системы  контроля доступа, очистки воды, вентиляции и (или) кондиционирования. Для этого класса обязательно наличие подземной парковки и, возможно, закрытого двора. «Бизнес-дома» расположены в центре города или в районах первого ценового пояса
             Элит-класс - это кирпичные  или монолитные дома малой этажности, с дорогостоящей отделкой фасада, квартирами свободной планировки, сдающимися под отделку. Высота потолков – не менее 3 метров. В данном случае обязательно наличие охраны, подземной парковки и закрытого двора. Первые этажи дома занимают бутики, спортивные центры, салоны красоты, кафе или рестораны, причем соотношение жилой и общественной площадей составляет примерно 60% к 40% соответственно. Обязательным признаком элитного жилья является месторасположение в центре города.
             Сегмент элитного жилья  в его привычном понимании  в Екатеринбурге практически отсутствует (График 9).

График 9. Соотношение объёмов ввода строительства жилья по сегментам в Екатеринбурге 2002-2004 г.г. (тыс.кв.м)
             В 2007 г. наиболее востребованным было жилье эконом класса и элитное.

Вторичный рынок жилья Екатеринбурга

             Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи) вторичного жилья составляет 90 дней. В январе 2008 г. этот показатель снижался до 86 дней, после чего стабилизировался на отметке в 90 дней. В 2007 г. средний по городу срок экспозиции не опускался ниже 83 дней.
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       

Диаграмма 6. Динамика изменения доли продаж и обмена квартир в марте 2006 г. и марте 2007 г. (%) 

             С точки зрения категорий  качества крепнет спрос на типовое  жилье и жилье улучшенной планировки, т.к. оно наиболее дешевое из-за невысокого качества и географии застройки (в основном на окраинах города). Рейтинг городских районов Екатеринбурга по объёмам предложений квартир показан на Графике 10, с наименованиями районов по карте (Рисунок 1). 


График 10. Рейтинг городских районов Екатеринбурга по объёмам предложений квартир в ноябре 2007 г. (шт./мес.) 
 

Цены  на многоэтажное жильё  в Екатеринбурге  и ипотека 

             В 2007 г. на рынке жилья  среди городов-миллионников Екатеринбург демонстрировал наименьший рост цен. Темпы роста цен на недвижимость в Екатеринбурге в 2007 году мало чем отличались от московских. Объем возводимых в городе площадей – как жилых, так и коммерческих – стремительно растет. При этом эксперты утверждают, что доходность недвижимости Екатеринбурга составляет от 14% до 30% годовых.
             В 2007 г. увеличившееся предложение  не было поддержано адекватным спросом. Платежеспособных покупателей больше не стало, и застройщики вынуждены  были снижать цены к концу года. Причём с весны до осени 2007 г. на первичном  рынке «шла ценовая коррекция»: активнее всего дешевели квартиры в домах на нулевой стадии строительства, особенно в удаленных от центра районах, а жилье в готовых новостройках дорожало.
             Стоимость «вторички» выше стоимости «первички» (График 12) 


График 11. Сроки экспозиции в листинге продаваемого среднестатистического жилья в Екатеринбурге в 2002-2007 г.г (дней) 


График 12. Среднегодовые цены на первичное и вторичное жильё в Екатеринбурге в 2004-2008 г.г. на конец каждого года (руб./кв.м)
             Стоимость жилья, на рынке  Екатеринбурга выделяет сегменты:
        «Эконом-класс» – от 25 до 33 тыс. руб. за 1 кв.м.
        «Бизнес-класс» – от 34 до 40 тыс. за 1 кв.м
        «Elite» - св. 45 тыс. за 1 кв.м.
             Срок реализации для  сегментов «эконом» и «бизнес»  составляет на май 2008 г. 1-1,5 года, для  «Elite» - 1,5-2 года. Наряду со сроками реализации, при расчете емкости рынка, необходимо учитывать долю нереализованных площадей в каждом сегменте (Таблица 5). 

  Доля  нереализованных  квартир к моменту  сдачи, %
Эконом 2%
Бизнес 7%
Элита 30%
Таблица 5. Доля нереализованных квартир к моменту сдачи дома в зависимости от их класса в Екатеринбурге (%) 

             В 2007 г., с переходом  на 2008 г., сформировался неудовлетворенный  спрос в «бизнес-классе», который  даже с учетом планового увеличения ввода объектов, будет оставаться значимым до 2010г. и превышать существующий объем предложения на вторичном рынке.

График 13. Динамика изменения цен на 1-но, 2-ух, 3-ёх, 4-ёх –комнатные квартиры в Екатеринбурге в 2007 г. (руб./кв.м)
             Если в 2006 году наибольшим спросом ещё пользовались однокомнатные квартиры, то сейчас лидерами по этому показателю оказываются объекты с числом комнат от четырех и более. Именно они до недавнего времени показывали исключительно положительную динамику изменения стоимости. Тем не менее, такие объекты предлагаются сегодня по цене, которая на 12% выше, чем в начале года, тогда как «2-ух комнатные» оказались на уровне прошлого года, а «однокомнатные» опустились на 2% ниже него (График 13).
             Такая ситуация выглядит вполне закономерной, ведь именно одно- и двухкомнатные квартиры за последние 1,5 года выставлялись на продажу наиболее активно, а значит «конкуренция» в этих сегментах сейчас наиболее высокая.

График 14. Сроки экспозиции в листинге продаваемого жилья в зависимости от количества комнат в Екатеринбурге (дней)

График 15. Средние цены на первичное жильё в многоэтажных домах в начале 2008 г. и рейтинг городских районов Екатеринбурга по стоимости жилья (руб./кв.м) 


График 16. Динамика годового изменения цен в зависимости от формата дома в Екатеринбурге в 2007 г. (руб./кв.м) 

      Стадия  строительства Январь 2007 г.
      (руб.)
      Декабрь 2007 г.
      (руб.)
      Динамика (%)
      Нулевой цикл троительства 49 642 53 684 +8%
      Монтаж коробки  дома 53 936 56 218 +4%
      Внутренняя  отделка 59 935 59 838 ~0%
Таблица 6. Динамика годового изменения цены продажи в зависимости от стадии строительства дома в Екатеринбурге в 2007 г. (руб./кв.м)
             По экспертным оценкам  в 2007 году рынок первичной недвижимости испытывал влияние трех глобальных тенденций: инфляции на рынке металла  и строительных материалов; развития ипотечного кредитования; падения курса доллара на фоне нестабильности в банковском секторе и поиска альтернативных инструментов сбережения средств населением.
             За 2007 год в Свердловской области выдано 5,3 млрд.руб. ипотечных  кредитов (+30,3% к 2006 году), где лидером является САИЖК, выдавший 1,193 тыс. займов на сумму 1,245 млрд.руб. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам на новостройки составляет 15-16%.
             Средняя стоимость 1 кв.м в январе 2008 г. на вторичном рынке Екатеринбурга ~63-65 тыс.руб. В 2008 году прогнозируется рост цен на первичное жильё в пределах 20-25%. 
 

Операторы строительного рынка  Екатеринбурга 

             На рынке строительства  многоквартирных домов Екатеринбурга  работает порядка 100 компаний-застройщиков. Наиболее крупные компании на рынке – МУП УКС, АСК и «Наш дом» (График 17)
 

График 17. Основные компании-застройщики многоэтажного жилья и их доля в строительстве в Екатеринбурге в 2005 г. (%)
             В настоящий момент в  Екатеринбурге ведут строительство более 60 застройщиков. Большая часть из них имеет в своем распоряжении один-два земельных участка. В то же время можно выделить ряд крупнейших застройщиков, которые имеют выраженное лидерство по количеству объектов застройки (График 18)

График 18. Лидеры по количеству объектов строительства и количество объектов в 2007 г. (шт.)
              «Атомстройкомплекс»,  «Нова-строй», «Наш-дом» и ряд  других более мелких компаний позиционируются в сегменте «Бизнес». Предприятием «Атомстройкомплекс», как генпродчиком в 2006 году было введено больше 150 тыс.кв.м. жилья, в 2007 году введено более 200 тыс.кв.м. жилья Холдинг
              «Нова-Групп», в том  числе компания «Нова-Строй в 2006 году сдала порядка 70 тыс.кв.м жилья, в 2007 году введено 80 тыс.кв.м. МУП «Управление капитального строительства» на 2007 год ввод в эксплуатацию порядка 100 тыс.кв. метров жилья (График 19).

График 19. Лидеры по объёмам строительства в 2004-2005 г.г г. (тыс.кв.м)
             Кроме того главный застройщик и инвестор ЗАО «Ренова - Строй-Груп»  планирует приступить к застройке  «Академического» в 2008 году и за 7 лет  построить на территории в 1,3 тыс. га не менее 4 млн кв. метров жилья. 
 

Основные  планы и программы развития жилого домостроения Екатеринбурга 

    Национальный  проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Согласно принятой в конце 2005 года в Свердловской области Программы по увеличению объемов строительства доступного жилья, рассчитанной на 2006–2010 годы, планируется увеличение площади новостроек к концу указанного периода до 2 млн 100 тысяч квадратных метров в год
    Стратегический проект «Хозяин дома (территории)» (2004 г. Администрация города Екатеринбурга);
    Стратегический план по торговой недвижимости «Торговые узлы Екатеринбурга»ю Цель увеличение к 2015 году общего числа торговых площадей до показателя 900 кв.м на 1000 жителей.
    «Генеральный план развития Екатеринбурга». Планируется построить до 17,4 млн.кв.м. жилья различной этажности: малоэтажная, индивидуальная жилая застройка – 7,0 млн.кв.м. (40%); среднеэтажная (3-5 этажей) – 5,2 млн.кв.м. (30 %); многоэтажная (6 и более этажей – 5,2 млн.кв.м. (30 %).
    В 2001 году в Свердловской области была принята Программа структурной перестройки производственной базы строительных организаций, которая предусматривала 4 миллиарда 900 миллионов рублей инвестиций
    Постановление Правительства Свердловской области от 15.02.2006г. №133-ПП «О выделении земельных участков для строительства доступного жилья» определены 50 площадок в 15 муниципальных образованиях, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, для строительства не менее 400 тыс. кв.м. доступного жилья в  2008-2010 годы.
    По Программе государственной поддержки сельских застройщиков с 1997 года за счет бюджетных средств предоставляется государственная финансовая поддержка для достройки жилых домов в размере до 40 % стоимости индивидуального жилого дома на 10 лет с уплатой 1 % в год за пользование бюджетными средствами.
    «Обеспечении жильем молодых специалистов» – было утверждено правительством Свердловской области в 2002 году. Рассрочка оплаты приобретения или строительства жилья сроком до 10 лет предоставляется молодым специалистам, прибывшим на работу в образовательные, медицинские организации и организации культуры, расположенные в сельской местности. Причем стоимость жилья, подлежащая оплате, уменьшается на 20% при рождении одного ребенка, на 50% – двух детей, на 100% – трех и более детей.
    С 2001 года в Екатеринбурге Программа строительства жилья через сеть ссудосберегательных строительных товариществ. Программа разработана с целью создания условий для широкого доступа инвесторов к безрисковому приобретению жилья, обеспечивающих приобретение квартиры и доли в общей собственности в рассрочку на 3–10 лет; одинаковый уровень социальной инфраструктуры для всех членов товарищества; наличие в общей собственности помещений для коммерческого использования с целью уменьшения эксплуатационных расходов; создание единых территорий, позволяющих улучшить комфортность проживания и увеличить личную и имущественную безопасность; минимизацию рисков инвесторов при строительстве жилья.
 
 
Объёмы  ввода маложтажного и индивидуального  домостроения 

             В 2007 г. в городе построены 100 малоэтажных жилых здания и 680 индивидуальных домов (График 20).
             Cогласно данным опроса  фонда «Общественное мнение»,  порядка 58 % россиян считают идеальным  жильем не квартиру, а частный  дом.
             Генпланом заложено развитие индивидуального строительства. Администрация  делает упор на два момента. Первое, это развитие площадок под строительство индивидуального жилья. Второе, это постепенное трансформирование коллективных садов в жилые поселки. Принятый в 2004 году Генеральный план Екатеринбурга предполагает строительство до 2025 года 17,4 млн. кв. метров жилья различной этажности, где 40% составит малоэтажная индивидуальная жилая застройка — под нее отводится 1,5 тыс. га земли. Будут строиться целые районы малоэтажной застройки с развитой инфраструктурой, транспортом. 


График 20. Объёмы ввода индивидуального жилья в Екатеринбурге 2004-2006 г.г. (тыс.кв.м)
             Исходя из потенциального спроса, к наиболее востребованным типам малоэтажного жилья наши эксперты отнесли (в порядке убывания спроса):
    коттедж, в строящемся коттеджном поселке – 26%,
    коттедж, дополнительно возводимый в уже сложившемся коттеджном поселке – 19%,
    таун-хаус в строящемся поселке малоэтажного жилья – 16%,
    новый коттедж, расположенный в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки – 15%. Новые коттеджи, расположенные в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки пока еще пользуются спросом – 15%, однако уже начинают сдавать позиции по сравнению с жильем, расположенном в организованных поселках малоэтажной жилой застройки.
    также пользуются спросом квартиры в малоэтажных многоквартирных домах 11%, однако по популярности, они уступают другим типам малоэтажного жилья.
             По оценкам консалтинговой компании Vesco Consalting, общий объем предложений  в екатеринбургских коттеджных поселках оставляет $142 млн., потенциал покупательского спроса — $182 млн. Среди наименее востребованных типов малоэтажного жилья наши эксперты называли: квартиру в малоэтажном многоквартирном доме и таун-хаус
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.