На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


контрольная работа Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтированных денежных потоков

Информация:

Тип работы: контрольная работа. Добавлен: 12.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 9. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     Федеральное государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования
     «Калининградский  Государственный Технический Университет» 

     Кафедра управления производством 
 
 
 

     КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА
     По  дисциплине: «Экономика недвижимости»
    На  тему: Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтированных денежных потоков. 
     
     
     

                                                                    Работу выполнила студентка
                                                                             Группы 09 ВЭУ-2 шифр 040
     __________________
                                                                                                             (подпись) 
 

                                                                        Руководитель работы
                                                                           Доцент, к.э.н. Щерба Т.А. 
 
 
 
 
 

     Калининград
     2011
Содержание
   Введение……………………………………………………………………….3
    Метод дисконтированных денежных потоков…………………………...4
   Практическая  часть…………………………………………………………....8 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   ВВЕДЕНИЕ 

   Подходы и методы к оценке недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости
   В основе доходного подхода лежит принцип  ожидания, который утверждает, что  стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
   Доходный  подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.
   При использовании  метода капитализации доходов в  стоимость не движимости преобразуется  доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод при меняется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.  
 
 
 
 
 
 
 

   1. Метод дисконтированных  денежных потоков  

   Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
   Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
   Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в  следующей последовательности:
   1. Определяется  прогнозный период. В международной  оценочной практике средняя величина  прогнозного периода 5 – 10 лет,  для России – это период длительностью 3 – 5 лет.
   2. Прогнозирование  величин денежных потоков, включая  реверсию, требует: 
   а) тщательного  анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном  периоде;
   б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
   в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.
   При использовании  метода ДДП рассчитывается несколько  видов дохода от объекта в следующей последовательности:
   • потенциальный  валовой доход;
   • действительный валовой доход;
   • чистый операционный доход;
   • денежный поток до уплаты налогов;
   • денежный поток после уплаты налогов.
   Если  из ПВД вычесть потери от незанятости  и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.
   3. Расчет  стоимости реверсии.
   Реверсия  – это остаточная стоимость объекта  при прекращении поступлений  потока доходов.28
   Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:
   1) назначения  цены продажи, исходя из анализа  текущего состояния рынка, из  мониторинга стоимости аналогичных  объектов и предположений относительно  будущего состояния объекта; 
   2) принятия  допущений относительно изменения  стоимости недвижимости за период владения;
   3) капитализации  дохода за год, следующий за  годом окончания прогнозного  периода, с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации. 
   4. Определение  ставки дисконтирования. 
   Рассчитать  ставку дисконтирования можно разными  методами.
   Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.
   Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
   Ставка  дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без  выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
   Расчет  ставки дисконтирования по методу выделения  осуществляется в следующей последовательности:
   • моделируются потоки доходов и расходов для  каждого объекта аналога в  течение определенного периода  времени по сценарию наилучшего и  наиболее эффективного использования;
   • рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту;
   • полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик  анализа к оцениваемому объекту.
   Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.
   Российские  оценщики ставку дисконта чаще всего  рассчитывают методом кумулятивного  построения.
   Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
   
   где РV текущая стоимость;
   С t –  денежный поток периода t;
   i –  ставка дисконтирования денежного  потока периода t ;
   R –  стоимость реверсии.
   Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
   Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости  прогнозируемых денежных потоков и  текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ПРАКТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ
Задача  № 1. Расчет стоимости  объекта недвижимости с применением  затратного подхода.
     Компания заключила договор подряда  со строительной организацией  на строительство здания под  офисные помещения с целью  последующей сдачи их в аренду.
     Сметная  стоимость строительства  рассчитывается исходя из следующих  данных:
    стоимость стройматериалов – А руб.;
    затраты на их транспортировку - Б % от стоимости самих материалов;
    средняя заработная плата строителей – В руб. в месяц;
    соц. отчисления - 34% к заработной плате;
    расходы на содержание и эксплуатацию  машин и механизмов включают:
      амортизацию по норме 10 % в год от стоимости - Г руб.
      средняя заработная плата машинистов и механиков – Д руб. в месяц;
      прочие – Е руб. в месяц;
    накладные расходы - 120 % от заработной платы;
    плановые накопления –12% от суммы полных затрат;
        Планируемый срок строительства - 6 мес.
        По окончании строительства  объект поставлен на учет, норма  амортизации – 1,5% в год.
        Полезная строительная площадь помещения - Ж кв. м.
        Арендная плата -  З $ за 1 кв.  м. в месяц.
        Эксплуатационные  расходы на содержание помещений  – И $
  за 1 кв. м. в месяц.
Рассчитать:
        1) Сметную стоимость   и договорную цену объекта.
        2) Доходы, затраты  и чистую прибыль от сдачи  помещений в аренду под офисы в рублях по курсу 1 $ - 32 руб.
( арендная  плата и эксплуатационные расходы  включают НДС )
        3) Срок окупаемости.
        Общие данные:
    ставка НДС - 18 %
    ставка налога на прибыль - 20 %.
 
 
        А,руб. 417 500
        Б,% 15
        В,руб. 75 000
        Г,руб. 1000000
        Д,руб. 40000
        Е,руб. 55000
        Ж,м2 1500
        З,$ 17
        И,$ 5,0
 
 
 
 
 
ПОКАЗАТЕЛИ УСЛОВНЫЕ  ОБОЗНАЧЕНИЯ ЗНАЧЕНИЕ, РУБ.
1.Прямые  затраты на строительство  объекта: - строит. матер. с  учетом доставки;
- з/п строителей;
- соц. отчисления;
- содерж. и эксплуатация машин и мех-ов;
- амортизация;
- з/п машинистов  и механиков;
- соц.отчисления;
- прочие;
 
 
А+в% В*6 мес
34% от з/п 
 

10% от Г/2
Д*6 мес
34%
Е*6мес
 
 
417 500 * 1,15 = 480 125 75 000 * 6 = 450 000
450 000 * 0,34 = 153 000 
 

(1 000 000 * 0,1) / 2 = 50 000
40 000 * 6 = 240 000
240 000 * 0,34 = 81 600
55 000 * 6 = 330 000
ИТОГО ПРЯМЫХ ЗАТРАТ   1 784 725
2.Накладные  расходы связанные  с орг. обслуж. и упр.в строительстве 120% от з/п (450 000 + 240 000) * 1,2 = 828 000
3.ИТОГО  ЗАТРАТ ?1+?2 1 784 725 + 828 000 = 2 612 725
4.Плановые  накопления 12% от с3 2 612 725 * 0,12 = 313 527
5.Сметная  ст-ть монтажных  работ с3+с4 2 612 725 + 313 527 = 2 926 252
6.НДС 18% от с5 2 926 252 * 0,18 = 526 725
7.Договорная  цена с5+с6 2 926 252 + 526 725 = 3 452 977
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Расчет  доходов, затрат и  чистой прибыли от сдачи помещений  в аренду под офисы.
ДОХОДЫ РАСХОДЫ
1.Арендный  доход (без НДС)         
17 * 1500 * 12 * 32 / 1,18 = 8 298 305
2.Эксплуатационные  расходы

5,0 * 1500 * 12 * 32 / 1,18 = 2 440 678
5.Налог  на прибыль 8 298 305 - (2 440 678 + 43 894 + 64 378) = 5 749 355
3.Амортизация  объекта 2 926 252 * 1,5% = 43 894
7.Чистая  прибыль 5 749 355 - 1 149 871 = 4 599 484
4.Налог  на имущество 2 926 252 * 2,2% = 64 378
6.Налог  на прибыль 5 749 355 * 0,2 = 1 149 871
Срок  окупаемости:
Ток=
=

2 926 252 / 4 599 484 + 43 894 = 0,63 лет = 6 месяцев 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задача  № 2. Расчет стоимости  объекта жилой  недвижимости методом  сравнительного анализа  продаж.
     Оценить четырехквартирный жилой дом (со встроенными  гаражами). Имеются  данные о трех сопоставимых  продажах:
Исходная  информация
Показатели Объект 1 Объект 2 Объект 3
Количество  квартир 4 6 4
Продажная цена, $ А В С
а) Информация о первом объекте:
   - экологическое состояние района  лучше, чем у оцениваемого объекта  на «а» $;
    - продан полтора месяца назад, темп прироста цен – 0,3% в месяц;
   - престижность района у оцениваемого  объекта несколько ниже, чем у  оцениваемого, что составляет «в»  $ ;
    - встроен  гараж, как и у оцениваемого  объекта;
    - у  дома благоустроенный сад стоимостью  «с» $.
б)  Информация о втором объекте:
   - экологическое состояние объекта  хуже, чем у оцениваемого объекта  на «а*» $;
    - гаражи  отсутствуют, что снижает стоимость  на «d» $;
    - продан  три месяца назад, при темпе  роста цен 0,3 % в месяц;
    - престижность  района аналогична оцениваемому;
    - сад  отсутствует, как и у оцениваемого  объекта;
   - плохие подъездные дороги, что  снижает стоимость на «е» $  (у остальных объектов аналогичные  условия).
Оценочные факторы Оцениваемый объект Сопоставимые  объекты
1 2 3
    Продажная цена
  150 000 140 000 130 000
    Время продажи
  150 000 * 0,3% * 1,5мес / 100% = 6,75 140 000 * 0,3% * 3мес / 100% = 12,6 -
    Срочность продажи
  - - + 12 000
    Экологическое состояние объекта
  - 5 000 +3 000 Аналог.
    Престижность района
  +6 000 Аналог. - 3 500
    Наличие встроенных гаражей
Аналог. Аналог. + 13 600 Аналог.
    Садовый участок
  - 3 100 Отсутст. - 1 500
    Подъездные пути
Аналог. Аналог. + 3 800 Аналог.
Откорректированная  цена   147 906,75 160 412,6 137 000
Количество  квартир 4 4 6 4
Откорректированная  цена 1 квартиры   36 976,69 26 735,43 34 250
   Средняя цена 1 квартиры = (36 976,69 + 26 735,43 + 34250) / 3 = 32 654,04
   Стоимость 4-х квартир = 32 654,04 * 4 = 130 616,16 
 
 

Задача  №3. Расчет стоимости  объекта коммерческой недвижимости с применением  метода прямой капитализации дохода. 

        В предстоящем году планируется получать доходы от сдачи  в аренду офисных помещений площадью  "а" кв. м. Потенциальная валовая выручка сложится за счет:
      сдачи помещений в аренду - "в" $ за 1 кв. м. в месяц;
      платы за пользование гаражом - "с" $ в месяц;
      платы за пользование мебелью - "d" $ в месяц;
      платы за услуги связи - "е" $ в месяц.
        Потери от недоиспользования  производственных площадей планируется  в пределах "f" % от потенциальной валовой выручки.
    Фирма будет нести следующие затраты:
    а) - по страхованию имущества - 1,5 % от стоимости имущества - "g" $;
    - амортизация  - 1,2 % от стоимости основных фондов - 200000 $
    б) эксплуатационные:
    - заработная  плата персонала - "h" $ в месяц;
    - коммунальные  услуги - "i" $ в месяц;
    - прочие  расходы - "j" $ в год .
    в) - на замену сантехники планируется - "к" $;
        - на замену мебели - "l" $.
        При расчете чистого  дохода учесть налог на имущество, а  также налог на прибыль.
        В арендной выручки, стоимости прочих услуг, стоимости  коммунальных услуг, прочих расходах, расходах на замену сантехнического оборудования и мебели содержится НДС.
        Общие сведения:
НДС – 18%, налог на прибыль – 20%, налог на имущество 2,2% от стоимости имущества.
Задание 1
Рассчитать  чистый доход по сдаваемому в аренду офисному  зданию на предстоящий год.
Показатели Значение, $
1. Доходы - арендная плата
- пользование гаражом
- пользование мебель
- услуги связи
 
14 * 1300 * 12 = 218 400 280 * 12 = 3360
200 * 12 = 2400
340 * 12 = 4080
2. Потенциальная валовая  выручка - без НДС
Потери от недоиспользования площадей
228 240 228 240 / 1,18 = 193 423.72
193 423,72 * 10% = 19 342,37
3. Действительная валовая  выручка 193 423,72 - 19 342,37 = 174 081, 35
4. Расходы 4.1. Постоянные затраты
- страхование имущества
- амортизация объекта
4.2. Эксплуатационные расходы
- з/п
- соц. отчисления
- коммунальные услуги
- прочие расходы
4.3. Резервы
- сантехника
- мебель
51 511, 15 7050
310 000 * 1,5% = 4650
200 000 * 1,2% = 2400
38 613, 7
1400 * 12 = 16 800
16 800 * 34% = 5712
500 * 12 / 1,18 = 5084, 75
13 000 / 1,18 = 11 016,95
5847,45
3200 / 1,18 = 2711,86
3700 / 1,18 = 3135,59
5. Налог на имущество 310 000 * 2,2% = 6820
6. Налогооблагаемая  прибыль 174 081, 35 – 51 511,15 – 6820 = 115 750,2
7. Налог на прибыль  115 750, 2 * 20% = 23 150,04
8. Чистая прибыль 115 750,2 – 23 150,04 = 92 600,16
Коэф. капит. доходов = Чистая прибыль / Ст-ть объекта  недвижимости =
Задание 2
Рассчитать  рыночную стоимость офисного здания методом прямой
капитализации,   если    имеется     рыночная      информация    о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым.
Информация  о сопоставимых объектах
Сопоставимые  объекты Продажная цена Прибыль Коэф. капитализации 
Офисное здание №1 400 000 48 800 0,12
Офисное здание №2 378 600 40 140 0,11
Офисное здание №3 600 000 59 100 0,10
Ср. капит. = 0,12 + 0,11 + 0,10 / 3 = 0,11
Ст-ть ОН = ЧП / 0,11 = 92 600,16 / 0,11 = 841 819, 63
Коэф. Капит. Доходов = 92 600,16 / 841 819, 63 = 0,11
Задача  № 4. Расчет рыночной ликвидационной стоимости  предприятия. 

     1. Анализ дебиторской задолженности показал, что 4 % - задолженность, срок исковой давности которой истек;
     3,2 % - долг предприятий, прекративших свою деятельность.
     2. Запасы готовой продукции предполагается  реализовать :
     30 % со скидкой 10 %
     70 % со скидкой 15 %
     Запасы  сырья со скидкой  8 %
     3. Незавершенное производство будет  утилизировано
     4. Рыночные эксперты оценили восстановительную  стоимость ОФ в 1,5 раза ниже балансовой, реализованы ОФ  будут по рыночной остаточной стоимости.. Физический износ оборудования  – 20%, моральный износ – 15 %.
     5. Незавершенное строительство будет  продано с 5 % рентабельностью.
     6. Акции будут реализованы по  рыночному курсу - 80% от номинала.
     7. Анализ расчетов с поставщиками  оказал, что 3 % задолженности возвращать некому; однако на 5 % общей суммы кредитор согласно договору предъявил штрафные санкции в размере 27 % к долгу.
     8. Дополнительные затраты по ликвидации - 12 %  от суммы текущей кредиторской задолженности. 
 
 
 
 
 
 

     Задание:
            Рассчитать стоимость предприятия  по бухгалтерскому балансу и рыночную ликвидационную стоимость.
АКТИВЫ ОЦЕНКА  ПО БАЛАНСУ РЫНОЧНАЯ  ОЦЕНКА ПАССИВЫ ОЦЕНКА  ПО БАЛАНСУ РЫНОЧНАЯ  ОЦЕНКА
Денежные ср-ва Деб. зад-ть
Запасы:
- гот.  продукции
-сырья
Незавершенное пр-во
Другие  текущие активы
48 800 297 000 

626 800
417 900
75 500 

15 000
48 800 275 616 

542 182
384 468
-
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.