На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


контрольная работа Аренда недвижимости в системе предпринимательства

Информация:

Тип работы: контрольная работа. Добавлен: 15.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 4. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


 
 
Содержание (вопрос №9, 24) 

    Аренда  недвижимости в системе предпринимательства.
    Основные методы оценки стоимости земельных участков.
Список  литературы. 
 
 
 
 
 

. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Аренда  недвижимости в системе  предпринимательства.
    Демократизация экономических отношений в современной России началась в 1989 г. С интенсивного распространения аренды, удивительные возможности которой для укрепления народного хозяйства. Аренда по своей сути затрагивает базисные отношения общества и своем развитии закономерно ведет к эволюционному изменению социального статуса наемного работника и становлению его как самостоятельного предпринимателя – собственника. Она более полно отвечает требованиям гармоничного сочетания личных, коллективных и общественных интересов и позволяет преодолеть отчуждение работника от средств производства, труда от капитала, исполнительских функций от управленческих.
    Особая  историческая роль аренды в том, что  с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой  - непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях – и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате в аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.
    Как универсальная общечеловеческая ценность и величайшее достижение человеческого  разума аренда в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях.
    Возникновение аренды – естественное следствие  реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.
    Возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует, что на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если не учитывать позитивные аспекты, успешно именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.
    В переводе с латинского аренда означает наем или договор на передачу имущества  собственником во владение другому  лицу на определенных условиях.  В  отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом авторы исходят из того, что аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и, прежде всего рабочей силы.
    Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания, т.е. производительных сил, или от собственной формы, характеризующей  производственные отношения, - не позволяет  выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности. На средства производства и результат труда. Аренда – это наем не работником, а имущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования0, но и с присвоением прибавочного продукта, процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности. В арендных коллективах человек становится не только работником, но и хозяином не только исполнителем, но и распорядителем, что приводит в действие большие резервы повышения эффективности производства. Эта форма организации производства позволяет работнику выполнять в дополнение к прямым еще и управленческие функции, принимать ответственные решения вместе с товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате. 
 
 
 
 
 
 

    Основные  методы оценки стоимости  земельных участков.
 
    В рыночных условиях различают несколько  видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительную, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения  и др. Стоимость вообще – это  денежный эквивалент собственности.
    Стоимость недвижимости формируют четыре фундаментальных  фактора: спрос, полезность, дефицитность (ограниченность) предложения и отчуждаемость  объектов.
    Рыночная  стоимость – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается в следующих условиях:
    - продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;
    - обе стороны информированы и  действуют наилучшим образом  в своих интересах;
    - имеется достаточно времени для  выявления реакции рынка на  имеющиеся предложения;
    - платеж осуществляется наличными  и другим сравнимым способом;
    - цена сделки не содержит скидок  и уступок ни одной из сторон  сделки;
    - объект обладает признаваемой  полезностью, достаточно дифицитен  и может передаваться из рук  в руки.
    Цена – это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках. Кроме рыночной цены купли-продажи земельных участков  в России широко применяется кадастровая и нормативная цена земли. Продажная цена и стоимость равны между собой только в условиях совершенного рынка.
    Три основные цели преследуют люди, когда приобретают землю: непосредственное личное использование, получение дохода (прибыли) и удовлетворение чувства гордости от владения ею.
    В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются  как надежный источник доходов, а  другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.
    В практике традиционно применяют  три основных метода определения  стоимости недвижимости в т.ч. и  земли:
    1. прямое сравнение рыночных продаж;
    2. доходный;
    3. затратный.
    Метод рыночных продаж.
    Наиболее  распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.
      Последовательность действий при  рыночном методе.
      Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегменте.
      Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально.
      Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.
Способ  валового рентного мультипликатора (ВРМ). 

    Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:
    Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;
    определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;
    найти стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ. (таблица. №1)
    Таблица №1
№ участка Рыночная цена продажи, т.р. Фактический или потенциальный валовой доход, т.р. Валовой рентный  мультипликатор
1 54,0 12,0 4,5=(54:12)
2 72,0 18,0 4=(72:12)
3 40,0 8,0 5=(40:8)
оцениваемый 67,5=(15-4,5) 15 4,5=(5+4+4+4,5):3
 
    ВРМ не корректируют на различия между  сопоставимыми и оцениваемыми участками, т.к. они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.
Прием переноса или соотнесения.
    Этот  способ реализуется путем определения  соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями – земельным участком и строениями. Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.
Принцип остаточной продуктивности (остатка).
    Чистый  доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты расходов за три других фактора производства: труда –  зарплаты, комиссионных; капитала –  процентов, дивидендов; предпринимательских способностей – прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника земли.
    Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или  проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода на инвестиции и годовой чистый доход от объекта.
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования  земли.
    В самом общем виде ПЛНЭИ – это  вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.
Оценка земли методом капитализации дохода.
    Оценка  земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносит доход в будущем.
    Если  известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость  земли (С) по формуле: С=Д:К.
    Капитализация – это пересчет потока будущих  доходов в сумму текущей стоимости. Коэффициент капитализации- это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный каптал и его возмещение.
    Последовательность  расчета стоимости земельного участка  может быть следующей:
      Определяется потенциальный валовой доход на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.
      и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.