На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Жизненный цикл объектов недвижимости

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 15.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 4. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


1.3. Жизненный цикл  объектов недвижимости 
   Жизненный цикл объекта недвижимости как физического  объекта — это последовательность процессов существования объекта  недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел—рождение—зрелость—старение и смерть.
   Стадии  жизненного цикла объекта недвижимости именуются по другому: предпроектная—проектная—строительства—эксплуатации—закрытия.
   1. Предпроектная (начальная) стадия  включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.
   2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.
   Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль  не образуется, так как они носят  мотивационный характер. Основные задачи этого периода — сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. К сожалению, следует признать, что концепция расчета затрат с учетом всего жизненного цикла чаще обсуждается, чем применяется на практике. Суть этой концепции в том, что, принимая решение о строительстве объекта недвижимости, собственник «обрекает» себя на совокупность затрат, неразрывно связанных с владением объектом недвижимости. Эти затраты получили название «стоимость владения собственностью». Расчет затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости может использоваться, например, для сравнения двух способов достижения одной и той же цели — построить объект недвижимости или же его арендовать и др. На уровне проекта расчет затрат с учетом жизненного цикла может быть использован, например, для того, чтобы принять решение о том, следует ли в процессе отделки в коридоре вдоль стен закрепить декоративную доску или ежегодно красить стены и т. д.
   Рационально построенная система расчета  затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости позволяет  сопоставлять также действия, обеспечивающие разную продолжительность жизни  элементов объекта недвижимости. Следует отметить, что экономию, которая может быть достигнута в результате реализации какого-либо проекта, трудно идентифицировать, еще сложнее количественно оценить и очень сложно документально подтвердить.
   Затраты на реализацию крупных проектов строительства  или реконструкции достаточно высоки, поэтому много внимания необходимо уделять контролю всех видов расходов. Но в большинстве случаев экономия понимается превратно.
   Зачастую  собственник (застройщик) просто стремится  к минимизации общего объема начальных  капиталовложений, ибо плохо представляет себе, как решения, принимаемые на этапе проектирования или строительства, повлияют в дальнейшем на затраты по эксплуатации объекта недвижимости.
   Решения, принимаемые собственником о  строительстве (приобретении) объекта  недвижимости только на основе анализа начальной цены (приобретение, строительство, аренды), в большинстве своем не являются наилучшими и часто оказываются просто неверными. Безусловно эта задача (расчет затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости) является достаточно сложной, но стоит приложить усилия для ее решения, ибо в результате будет заложен фундамент для формирования в дальнейшем ежегодных бюджетов на весь период эксплуатации объекта недвижимости.
   3. Стадия строительства заключается  в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.
   Современная ситуация в экономике заставляет участников инвестиционных проектов уплотнять графики работ по реализации конкретного строительного проекта, с тем чтобы результаты проекта стали приносить пользу в избранном направлении предпринимательской деятельности как можно раньше. Поэтому строительные работы начинаются уже на стадии проектирования (еще до полного завершения разработки проекта), что требует высокой степени согласованности действий всех участников проекта. Такая организация строительства приводит к экономии (от 5–10%) за счет снижения стоимости капитала (уменьшение объемов и сроков заимствования) ввиду более раннего ввода в действие объекта недвижимости, а также к появлению принципиально новых бизнес-решений. На этой стадии достигается существенное сокращение затрат при оптимальном выборе формы управления строительством, а именно управление проектом или генподрядный договор.
   Одним из видов управления строительством, широко распространенным в странах с развитой рыночной экономикой, является управление проектами. Такой вид управления охватывает весь период строительства — от выбора цели строительного проекта до его эксплуатации. В ходе управления проектом решаются следующие задачи:
   - эффективное  использование инвестиций и контроль  за данным процессом;
   - разработка  проектной документации;
   - реализация требований проектной документации в процессе строительства;
   - контроль  качества строительного объекта.
   Для управления проектами с жесткими условиями реализации создаются  специальные структуры во главе  с управляющими стройкой. Мировая  практика свидетельствует, что такая форма управления позволяет достигать общей экономии средств на строительство до 10%, повышает эффективность контроля над всеми видами расходов, а также сокращает сроки реализации проекта.
   Организация строительства по форме управления проектом очень распространена в странах с развитой рыночной экономикой и имеет перспективы в нашей стране, особенно при реализации многоэтажных строительных проектов, так как единое управление циклом «проектирование—строительство» сокращает время выполнения проекта, благодаря чему достигается общая экономия (до 10%) средств и создаются условия для эффективного контроля над всеми видами расходов.
   В отечественной практике более распространен  подрядный принцип строительства объектов, когда по договору строительного подряда строительная организация-подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену[1].
   4. Стадия эксплуатации объекта  недвижимости предполагает: эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией  в системе управления, включает  в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.
   В последнее время из-за угрозы терроризма и роста преступности возросла роль функции безопасности. Поэтому все  большее количество организаций  стремится обеспечить безопасную рабочую среду. Как правило, системы охраны (в том числе и противопожарной) и технической безопасности разрабатываются и реализуются с учетом специфической потребности и функционального назначения объектов недвижимости.
   Управление  коммуникациями — функция, определяемая сутью объекта недвижимости. Телефон и телефонная инфраструктура все шире используются для обеспечения услуг факсимильной связи, телетекста, передачи и приемки данных. Потенциал этих услуг и их качество улучшается посредством распространения волоконно-оптической связи. Помимо телефонизации развиваются компьютерные и интернет-технологии (сетевые связи компьютеров), автоматизация рабочих мест.
   Электронная или информационная безопасность дополняется  обеспечением информационной защиты на электронных устройствах, частично — в программном обеспечении, а также пополнением банка данных организации.
   Процесс утилизации вредных отходов при  эксплуатации объектов недвижимости включает ряд сложных управленческих задач от утилизации, например люминесцентных (ртутьсодержащих) ламп, до  ликвидации вредных отходов. Как правило, управляющий объектом недвижимости заключает договор  с организациями, которые специализируются на их захоронении и утилизации. Большинство процедур по переработке отходов заключается в их раздельном сборе и перепродаже либо уничтожении. Отходы классифицируются по видам, делятся на категории: бумага, стекло (листовое, бутылки), металлолом (сталь, чугун, алюминий), пенопласт, моторные масла, шины и пр.
   В процессе эксплуатации объекта недвижимости часто приходится выполнять работы по изменению объекта недвижимости или его составных частей. Как показывает практика, новый сотрудник хочет усовершенствовать рабочее пространство или перепланировать офисные помещения, однако существует ряд правил,[2] которые позволяют осуществлять эффективное управление изменениями в пользу организации:
   1. пространство – нет необходимости передвигать стенку на 0,5 м для удовлетворения чьих-то амбиций;
   2. материалы – нет надобности использовать паркет из ценных пород дерева там, где можно использовать ламинат;
   3. принципы проектирования – не встраивать шкафы там, где можно обойтись отдельно стоящим;
   4. планирование – не осуществлять перепланировку офиса только потому, что кто-то из сотрудников хочет сидеть напротив окна;
   5. инженерное обеспечение – не устанавливать по пять розеток на каждой стене, а обеспечить надлежащий доступ к электрическим и информационным входам.
   Аварийные ситуации в процессе эксплуатации объекта  недвижимости могут возникнуть в  любое время, ибо никто не застрахован от пожара, затопления, вандализма или даже от форс-мажорных условий (наводнение, землятресение и т. д.). Единой формы планов мероприятий по ликвидации аварий не существует; в каждом конкретном случае назначается ответственный за тот или иной объект и разрабатывается инструкция, по которой он должен действовать.
   При устранении последствий аварий следует:
   - проверить все стальные конструкции  на предмет повреждения от  нагрева;
   - обнаружить повреждения, нанесенные  продуктами сгорания;
   - проверить все коммуникационное  и офисное оборудование и другие  системы объекта недвижимости, подверженные  воздействию коррозии и влажности;  проверить электропроводку и  другие коммуникации на наличие  конденсата (в холодное время); проверить  котельное оборудование;
   - очистить системы от плесени  и других вредных материалов  в случае их образования и  пр.
   Основная  цель обслуживания объекта недвижимости — обеспечить использование объекта по прямому назначению; она состоит из конкретных работ:
   Кроме этого, необходимо учитывать затраты на изменения и улучшения, определяемые как стоимость владения объектом недвижимости.
   5. Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.
   Аналогично  жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии и жизненный  цикл имущественного комплекса:
   1. Формирование имущественного комплекса  (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставной капитал, аренда, лизинг, и т. д.).
   2. Развитие имущественного комплекса  (новое строительство, прием на  баланс).
   3. Адаптация имущественного комплекса  обеспечивается за счет реализации различных инвестиционных проектов и проектов развития, гибкой аренды, причем как в части получения так и временной сдачи в аренду объектов недвижимости. На этих стадиях существенное место занимают эксплуатация, ремонт и обслуживание объектов недвижимости, а также страхование, амортизационная политика, взаимодействие с системами бухгалтерского учета и налогообложения имущества. Эта стадия может включать сделки по продаже некоторых объектов недвижимости.
   4. Ликвидация имущественного комплекса  — это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно правовыми положениями конкурсного производства.
   Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности, с точки зрения владельца, повторяется многократно с каждым новым владельцем вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта недвижимости. Исходя из триединства категорий — материальной (физической), правовой (юридической) и экономической жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.6).
   Каждый  этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.
   Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется  определенным закономерностям и  включает срок экономической и физической жизни 
   Срок  экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как  источник прибыли. Срок экономической  жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад  в стоимость объекта.
   2. Типичный  срок физической жизни[2] — период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.  
    3. Время жизни  — отрезок времени, когда объект  существует и в нем можно  жить или работать.
   С точки зрения периода жизни объекта  недвижимости выделяют такие сроки, как:
   1. Эффективный возраст, отражающий  возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.
   2. Хронологический (фактический) возраст,  соответствующий периоду пребывания  объекта в эксплуатации с момента  его ввода.
   3. Оставшийся срок экономической  жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.  
    Продолжительность  физического срока  жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный  возраст  зависит  от износа — процесса   имеющего силу законов природы. Существуют три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.8).
Физический  износ — это ухудшение технико-экономических  параметров объекта, которое обусловлено  его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды. Различают — устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправдано, и неустранимый износ, когда объект  недвижимости не подлежит восстановлению. Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода). Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта  недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.). 
      
   Рис. 1. 8. Виды износа
   Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.  
   Фонд  РЖС - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, создан в 2008 году и действует на основании Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
Целью деятельности Фонда «РЖС» является содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (далее — объекты инфраструктуры), производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан.
Основные  задачи Фонда РЖС
1. Оказание содействия  развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного  строительства, в том числе  для их комплексного освоения  в целях жилищного строительства,  и иного строительства, а также  содействия стимулированию развития рынка жилья.
2. Оказание содействия  развитию деятельности по территориальному  планированию, градостроительному  зонированию, планировке территории  и архитектурно-строительному проектированию, в том числе по подготовке  документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории.
3. Оказание содействия  обустройству территорий посредством  строительства объектов инфраструктуры.
4. Оказание содействия  органам государственной власти  и органам местного самоуправления, субъектам естественных монополий, организациям коммунального комплекса, проектным, строительным, кредитным, финансовым и иным организациям в целях координации деятельности по согласованию программ жилищного строительства, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территорий с программами социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, программами комплексного социально-экономического развития муниципальных образований, программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, программами развития объектов инфраструктуры.
5. Стимулирование  развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.
Функции Фонда РЖС
Для достижения указанных целей и решения  соответствующих задач Фонд «РЖС»  осуществляет следующие функции:
1.Проводит аукционы по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, переданных в собственность Фонда «РЖС» в качестве имущественного взноса Российской Федерации (далее — земельные участки Фонда «РЖС»), для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
2.Проводит аукционы  по продаже земельных участков, переданных в собственность Фонда  «РЖС» в соответствии с частью 6 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ, а также  прав на заключение договоров  аренды таких земельных участков для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
3.Проводит аукционы  по продаже земельных участков  Фонда «РЖС» для размещения  объектов, предназначенных для производства  строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного строительства, а также по продаже прав на заключение договоров аренды таких земельных участков.
4.Осуществляет  продажу объектов недвижимого  имущества Фонда «РЖС» одновременно с земельными участками Фонда «РЖС», на которых расположены такие объекты недвижимого имущества.
5.Осуществляет  передачу земельных участков  Фонда «РЖС», предназначенных  для строительства объектов инфраструктуры, в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов.
6.Осуществляет  безвозмездную передачу в государственную  или муниципальную собственность  земельных участков Фонда «РЖС»,  на которых расположены объекты  инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков Фонда «РЖС», расположенных в границах планируемых (изменяемых, вновь образуемых) территорий общего пользования, а также продажу земельных участков Фонда «РЖС», на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность.
7.Осуществляет  образование земельных участков  из земельных участков, находящихся  в федеральной собственности  и подлежащих передаче для  формирования имущества Фонда «РЖС».
8.Направляет  в уполномоченный Правительством  Российской Федерации межведомственный  коллегиальный орган (далее - межведомственный  коллегиальный орган) предложения,  указанные в части 7 статьи 11, части  6 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ.
9.Проводит мониторинг  осуществления органами государственной  власти субъектов Российской  Федерации полномочий Российской  Федерации по управлению и  распоряжению земельными участками,  иными объектами недвижимого  имущества, находящимися в федеральной собственности.
10.Передает в  залог земельные участки Фонда  «РЖС», в том числе земельные  участки Фонда «РЖС», на которых  расположены объекты недвижимого  имущества Фонда «РЖС».
11.Приобретает  в собственность земельные участки  и иные объекты недвижимого имущества для обеспечения деятельности Фонда «РЖС».
12.Приобретает  в собственность земельные участки  для строительства объектов инфраструктуры, а также принимает участие  в финансировании строительства  объектов инфраструктуры.
13.Проводит конкурсы на разработку архитектурных проектов и проектной документации объектов жилищного строительства, предназначенных для граждан, имеющих различный уровень доходов, и приобретает права на такую проектную документацию для её дальнейшего применения, в том числе повторно, в Российской Федерации.
14.Организует  разработку программного обеспечения  для управления, в том числе  автоматизированного управления, проектами  жилищного строительства, производства  строительных материалов, изделий,  конструкций для целей жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов.
15.Разрабатывает  и предоставляет органам государственной  власти и органам местного  самоуправления, юридическим лицам  методические и иные материалы  в области территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, подготовки программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, а также иные материалы для обеспечения реализации целей и задач, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ.
16.Осуществляет  маркетинг, мониторинг и прогнозирование  состояния рынка объектов жилищного  фонда и жилищного строительства,  рынка строительных материалов, рынка изделий и конструкций,  их производства для целей жилищного строительства, а также осуществляет рекламно-выставочную деятельность для обеспечения реализации целей и задач, предусмотренных настоящим Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ.
17.Содействует  продвижению на рынке объектов  жилищного фонда и жилищного строительства, рынке строительных материалов, изделий и конструкций энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, а также связанных с созданием этих технологий и материалов товаров и результатов интеллектуальной деятельности.
18.Разрабатывает  и реализует программы стимулирования  спроса на различные виды объектов  жилищного фонда, преимущественно  с использованием энергоэффективных  и экологически чистых технологий  и материалов, для различных категорий  граждан.
19.Осуществляет инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений в строительство и приобретение жилых помещений.
20.Осуществляет  иные функции, необходимые для  обеспечения реализации предусмотренных  Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ целей и задач,  а также установленные решениями Правительства Российской Федерации.
Литература
1. "О порядке  оценки недвижимого имущества,  находящегося в государственной  собственности, и прав на него". Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга  от 1 августа 1996 № 113-р. 
2. "Единые  нормы амортизационных отчислений  на полное восстановление основных  фондов в РФ". Постановление  Правительства Российской Федерации 
3. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.