На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


доклад Функции недвижимости

Информация:

Тип работы: доклад. Добавлен: 22.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 17. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     5. Функции недвижимости
     Регулирующая  функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, а именно к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению обществен интересов.
       В современном мире недостатки  рыночного регулирования всё  больше компенсируются государственным  управлением народным хозяйством, в т.ч. и государственным управлением  недвижимостью.
     Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
     Санирующая  функция - это очищение экономики  от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных  участников.
     Информационная  функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
     Посредническая функция  выражаться в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. На РН действуют также и профессиональные участники.
     Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимости. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капит собственностью.
     Инвестиционная  функция - РН, это - привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимости. При этом само недвижимое имущество служит страховой гарантией инвестиционных рисков.
     Социальная  функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками недвижимости. Из владельцев недвижимости формир-ся средний соц слой общ-ва. В результате неоднократного перераспределения на рынке объекты недвижимости в конечном счёте переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим их высокопроизводительное использование 

     6.Субъекты рынка недвижимости. 

     Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:
     продавцы (арендодатели)
     покупатели (арендаторы)
     профессиональные  участники рынка недвижимости.  

     В качестве продавца (арендодателя) может  выступать любое юридическое  или физическое лицо, имеющее право  собственности на объект, в том  числе государство в лице своих  специализированных органов управления собственностью.
     В качестве покупателя (арендатора) может  выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
     Состав  профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и  перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.
     К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:
     а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:
     федеральные и территориальные земельные  органы, занимающиеся инвентаризацией  земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением  землеотвода,
     федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство
     органы  экспертизы градостроительной и  проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов
     органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений
     органы  технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
     проектировщики, строители, специалисты по технической  эксплуатации, финансируемые из бюджета 
     органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с  ними
     государственные нотариусы.
     К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся
     предприниматели, в качестве которых могут выступать  юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия  государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности):
     брокеры, оказывающие услуги продавцам и  покупателям при совершении сделок с недвижимостью 
     оценщики  недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов
     финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием  операций на рынке недвижимости, в  том числе ипотечным кредитованием 
     девелоперы, занимающиеся созданием и развитием  объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов)
     редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий
     управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией  объекта 
     проектировщики  и строители, работающие на коммерческой основе
     юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН
     страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности 
     участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании)
     аналитики, занимающиеся исследованием рынка  недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений  по его развитию
     финансовые  аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов
     маркетологи, специалисты по связям с общественностью  и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке 
     информационно-аналитические  издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН
     специалисты по информационным технологиям, обслуживающие  РН
     специалисты в области обучения и повышения  квалификации персонала 
     любые специалисты - сотрудники и члены  национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости. 

     7. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)
     основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта  наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование  объекта другое.
     Наиболее  вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
     Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем  при обсуждении суммы сделки; косметический  ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).
     Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует  несколько видов стоимости. В  зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных  видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.
     На  стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических  факторов. Принципы оценки недвижимого  имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.
     Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта  существует несколько ограничений: – максимальная эффективность; –  финансовая обоснованность; – физическая осуществимость; – соответствие законодательству.
     Максимальная  эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
     Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.
     Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе  соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.
     Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.
     Если  текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся  на нем зданий и сооружений превышает  его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.
     Результаты  анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при  определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. 

     11. Сущность управления  недвижимостью
     Управление  — это процесс осуществления  функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый  для формулирования и достижения поставленных целей.
       Управление — функция организованных (упорядоченных) систем, обеспечивающая  сохранение их определенной структуры,  поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей  (где цель — идеальный, предполагаемый результат деятельности).
       Рассматривая управление недвижимостью,  как систему, следует исходить  из неоднозначности этого понятия.  С одной стороны, под управлением  понимают руководство созданием,  функционированием и развитием  объекта недвижимости, с другой стороны — деятельность субъектов по рациональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.
       Управление любыми процессами  — это сложная и многофункциональная  задача, связанная с взаимодействием  многих интеграционных начал — планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов, соответствующих целям. Управление само по себе не существует в отрыве от предприятия (фирмы — Ф), людей (Ч), общества (О) и природы (П).
       Решение — основа управления, выбор лучшего способа действий  из нескольких возможных. Если  попытаться представить процесс  управления в виде взаимосвязей, образующих треугольник Человек — Природа — Общество, поместив в центре Фирму, то нам придется сначала перейти от плоского изображения к объемному, а затем уже прибегнуть к системе координат более высокого порядка
       Обозначения: Ч — человек;
       О — общество;
       П — природа;
       Ф — фирма. 

     Составляющая  Ч на этой схеме обозначает сотрудника фирмы, главного компонента ее внутренней среды. Составляющая О объединяет всю  внешнюю среду фирмы, в которую  входят покупатели и поставщики, правительство  и общественные организации, конкуренты и банки и т. д.
       Линия 0—Ф обозначает связи  фирмы с обществом, т. е. маркетинг  — управление фирмой на основе  учета внешних факторов.
       Линия Ч—Ф—П отображает отношения  человека, компании и природы,  т. е. символизирует взаимосвязь  между производственными отношениями и производительными силами. Связующим звеном между производительными силами и Природой являются средства производства (предметы труда и средства труда), поскольку последние вместе с людьми составляют производительные силы.
       Линия Ч—Ф обозначает управление внутренними факторами, т. е. менеджмент, а линия Ф—П символизирует управленческую деятельность фирмы в рамках процесса стратегического планирования (распределение ресурсов, адаптация к внешней среде, внутренняя координация и организационное стратегическое предвидение). Маркетинг и менеджмент, связующие линии 0—Ф—Ч, представляют собой две неразрывные стороны управления, при этом первый выступает в роли генератора целей, а второй призван обеспечить их достижение.
       Таким образом суммируя все  выше приведенное определим управление недвижимостью как комплексную систему удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация системы управления недвижимостью позволит вклю-чить ее в группу эффективно работающих активов. 

     12. Цели принципы управления недв. имуществом.
     Основные  цели управления рынком недвижимости:
    реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
    установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
    защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
    обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
    создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
    оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безрабо-тицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
    справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недви-жимости;
    создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
 
     Принципы  управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических  условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.
                1. Разделение процедур ? применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости ? жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
     2. Открытость информации обо всех  участниках и объектах рынка  недвижимости для принятия деловых  решений.
     3. Гласность нормотворчества ? публичное  обсуждение проектов законов  и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
     4. Конкурентность как механизм  повышения качества услуг на  рынке и снижения их стоимости.
     5. Разделение полномочий между  регулирующими органами ? нормотворчество и нормоприменение ? не должны совмещаться в одном лице.
     6. Объекты недвижимости государственной  и муниципальной собственности  находятся в общем совместном  владении и пользовании всего  населения соответствующего региона.
     7. Простота и понятность правил  и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников ? добросовестных приобретателей от любого произвола.
     8. Применение дополнительных мер  защиты на рынке жилых помещений  граждан группы риска ? несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
     9. Рациональное распределение функций  управления рынком недвижимости  между государственными органами  и профессиональными участниками  ? коммерческими и общественными  организациями (ассоциациями риэлторов,  оценщиков и др.).
     10. Политика в области управления  недвижимостью должна обеспечивать  эффективное использование земель  в соответствии с утвержденными  схемами зонирования территории  и исключительное адресное и  обоснованное предоставление льгот  по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
     11. Представительные органы государственной  власти (федеральные, территориальные  и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
                  12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
     13. Приватизация государственной и  муниципальной недвижимости и  возмездная передача прав на  негосударственные объекты должна  производиться по рыночной стоимости,  а не по инвентаризационной.
     14. Сборы и налоговые платежи,  взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам  с ними, делятся по уровням  управления в соответствии с  установленными нормами.
     15. Соблюдение преемственности российской  системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям. 

     13Формы  государственного  регулирования рынка  недвижимости 

     На  рынке недвижимости государство  выполняет следующие функции:
     - идеологической и законодательной  инициативы (концепции развития  отдельных видов рынка и программы  их реализации);
      - инвестора в приоритетные отрасли  материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
      - профессионального участника при  торговле жилищными сертификатами,  государственными зданиями и  сооружениями и другими объектами  недвижимости;
      - эмитента государственных и  муниципальных ценных бумаг под  залог недвижимого имущества;
      - регулятора, устанавливающего правила  и нормы функционирования рынка  недвижимости;
      - верховного арбитра в спорах  между участниками рынка недвижимости  через систему судебных органов;
      - контролера устойчивости и безопасности  рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью). 

     Система государственного регулирования рынка  недвижимости состоит из двух элементов:
      1) государственные и муниципальные  органы и организации;
      2) государственные и иные нормативные  акты.
     В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
      - путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;
      - косвенным воздействием или  экономическими методами управления.
     Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:
      - создание нормативной базы —  законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих  функционирование рынка недвижимости  в центре и в регионах;
      - отбор и удостоверение статуса  профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
      - установление обязательных требований  к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
      - контроль за соблюдением всеми  участниками рынка установленных  норм и правил;
      - введение запретов и санкций  за отступление от нормативных  требований при совершении сделок  с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;
      - выкуп в государственную собственность  любых объектов недвижимости  для общественных нужд.
       Административное управление не  связано с созданием дополнительных  материальных стимулов или штрафных  санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.
     Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
      1) системы налогообложения имущества  и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
      2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального  Банка);
      3) выпуска и обращения жилищных  сертификатов;
      4) предоставления гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий,  безвозмездных субсидий для жилищ  и строительства на коммерческой основе;
      5) реализации государственных целевых  программ;
      6) амортизационной политики;
      7) внешнеэкономической деятельности. 
 

     14 Оценка земельных  участков
     Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);
     Оценка  земли и земельных участков предназначена  для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.
     Также оценка земельных участков необходима при разделе имущества. Часто  требуется оценка права аренды земельного участка. В таком случае рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для оценки земельного участка (для его рыночной цены) очень значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, самое главное, его назначение и возможность изменение такого назначения.
     Оценка  земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения  к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.
     Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо право аренды.
     Рыночную  стоимость имеют те земельные  участки, которые способны удовлетворить  потребности потенциального пользователя в течение определенного времени.
     Рыночная стоимость права аренды, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения земельного участка.
     Рыночная  стоимость права аренды также  зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.
     При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.
       Рыночная стоимость участка со  временем изменяется, поэтому оценка  земли проводится по состоянию  на конкретную дату. При изменении  целевого назначения участка  (разрешенного использования) его  рыночная стоимость также изменяется.
       Оценка земли (определение рыночной  стоимости земельного участка)  определяется исходя из принципа  наиболее эффективного использования  земли, т.е наиболее вероятного  использования земельного участка.  Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
       При определении наиболее эффективного  использования земельного участка  следует принимать во внимание:
      его целевое назначение и разрешенное использование;
      преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
      ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
      существующее использование земельного участка.
     Оценка  земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.
     Оценка  земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической  урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.
     Оценка  земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.
     Увеличение  стоимости земельного участка в  зависимости от наличия подведенных  коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:
      1. транспортные подъездные пути – 5-15%
      2. электроэнергия – 10-20%
      3. газоснабжение – 10-25%
      4. остальное (водоснабжение, канализация,  теплоснабжение, коммуникационные  связи) – 5- 15%.
     ПЕРЕЧЕНЬ  СВЕДЕНИЙ И ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ  ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 

     1. Целевое назначение земельного участка.
     2. Заказчик, его реквизиты.
     3. Цель оценки.
     4. Дата оценки.
     5. Местонахождение и расположение  объекта оценки (окружение, транспортная  доступность).
     6. Преобладающие способы землепользования  в ближайшей окрестности.
     7. Разрешённое использование.
     8. Текущее использование земельного  участка.
     9. Физические характеристики земельного  участка (рельеф, площадь).
     10. Наличие улучшений, расположенных  в границах земельного участка  (здания, строения, сооружения, инженерные  коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.
     11. Действующие документы, подтверждающие  права на земельный участок.  Если участок в аренде, то действующий  договор аренды с приложениями  и расчётом арендной платы  на текущий год.
     12. План земельного участка.
     13. Информация о наличии обременений,  построек, сооружений, коммуникаций. 

     15 Классификация объектов  недвижимости 

       Объектом недвижимости может  считаться товар, который неразрывно  связан с земельным участком, на котором он располагается.  Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.
     Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п. 

     Согласно  такой классификации объекты  недвижимости могут подразделяться по:
      1.  Функциональному назначению:
      земельные участки, предназначенные для застройки;
      природные комплексы (для  эксплуатации);
      постройки
      комнаты и квартиры;
      здания и помещения под магазины и офисы;
      частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
      производственные помещения, склады;
      прочие
 
     2. По происхождению
      Земельные массивы
      Отдельные земельные участки.
      Комплексы зданий и сооружений
      Жилые многоквартирные дома
      Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)
      Подъезд (секция).
      Этаж в подъезде.
      Квартира.
      Комната.
      Летняя дача
      Комплекс административных зданий.
      Здание.
      Помещение или части зданий (секции, этажи).
 
     4. Готовность к эксплуатации
      Готовые объекты.
      Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.
      Объекты, требующие завершения строительства.
 
       Существуют и другие подходы к классификации.
     Вариант классификации, указанный в новом  стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.
     С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:
      неспециализированная недвижимость;
      специализированная недвижимость.
     Специализированной  недвижимостью считаются такие  объекты, которые по причине специфики  их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.
     Недвижимость, на которую существует постоянный спрос  на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.
     Рынок недвижимости на Западе уже давно  сформирован, а принятая там классификация  объектов, используется долгое время  в неизменном виде и существенно  отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объестов (A,B,C).
       Первая категория, А, объединяет  те объекты недвижимости, которые  необходимы владельцу для ведения  бизнеса.
     В свою очередь, она делится на:
      недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.
      здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.
 
     Недвижимость  которая относится к категории  В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный  капитал.
     К недвижимости категории С могут  относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий пероид времени.
     Именно  использование различных классификаций  недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.
       Надо отметить, что существуют  некоторые категории объектов, рынок  которых еще находится на стадии  формирования. Это, к примеру, месторождения полезных ископаемых. 

     16-17Виды  стоимости
     Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
       Рыночная стоимость определяется  в случаях, если:
     - предполагается сделка по отчуждению  объекта оценки, в том числе  при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;
     - при определении стоимости размещенных  акций общества, приобретаемых обществом  по решению общего собрания  акционеров или по решению  совета директоров (наблюдательного совета) общества;
     - объект оценки выступает объектом  залога, в том числе при ипотеке;
     - при внесении неденежных вкладов  в уставный (складочный) капитал,  при определении стоимости безвозмездно  полученного имущества;
     - при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;
     - при принятии решения о начальной  цене продажи имущества в рамках  процедур банкротства.
     Инвестиционная  стоимость – стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.
     Инвестиционная  стоимость определяется в случаях:
     - если предполагается совершение  сделки с объектом оценки в  условиях наличия единственного  контрагента;
     - если объект оценки рассматривается  в качестве вклада в инвестиционный  проект;
     - при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
     - при осуществлении мероприятий  по реорганизации предприятия. 
     Ликвидационная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
     Ликвидационная  стоимость определяется при продаже  на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в  результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.
     Утилизационная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.
     Утилизационная  стоимость определяется по окончании  срока полезного использования  объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.
     Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.
     Восстановительная стоимость определяется:
     - при расчете налоговой базы  по налогу на прибыль, по  налогу на имущество;
     - для целей налогового учета  при внесении основного средства  в качестве взноса в уставный  капитал;
     -при  переоценке основных средств  для целей бухгалтерского учета;
     - в рамках затратного подхода  при оценке имущества.
     Восстановительная стоимость может определяться при  страховании имущества.
     Специальная стоимость – стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия. 

     18,Факторы  стоимости нежвижимости
       Изменение стоимости любой недвижимости  зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
                Первый уровень (региональный) –  уровень влияния факторов, носящих  общий характер, не связанных  с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
                Второй уровень (местный) –  уровень влияния локальных факторов  в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
                Третий уровень (непосредственного  окружения) – уровень влияния  факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
                Влияние факторов может происходить  одновременно на различных уровнях,  а учитываться последовательно,  в зависимости от степени детализации  оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
                К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:
     социальные:
      - базовые потребности в приобретении  объектов недвижимости, в варианте  их использования; базовые потребности  в общении с окружающими, отношение  к соседним объектам и их  владельцам, чувство собственности;
     - тенденции изменения численности  населения, его омоложения или  старения, размер семьи, плотность  заселения, др.;
     - тенденции изменения образовательного  уровня, уровня культуры, уровня  преступности;
     - стиль и уровень жизни. 
     экономические:
      - общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
     - факторы спроса: уровень занятости,  уровень доходов и тенденции  его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
     - факторы предложения: наличие  источников и условия финансирования  строительства и реконструкции,  число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
     физические:
      - климатические условия, природные  ресурсы и источники сырья,  рельеф, топография, почва и др.;
     - экология;
     - сейсмические факторы. 
     политические (административные):
      - политическая стабильность, безопасность;
     - налоговая политика, финансовая  политика, предоставление разного  рода льгот; 
     - зонирование: запретительное, ограничительное  или либеральное; 
     - строительные нормы и правила:  ограничительные или либеральные;
     - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы,  противопожарная служба;
     - наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности,  об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
     Ко  второму уровню относятся следующие  факторы:
     местоположение:
      - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
     - наличие и состояние коммуникаций;
     - наличие объектов социально-культурного  назначения;
     - размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
     условия продаж:
      - особые условия сделок; мотивы  продавцов и покупателей 
     - условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения  средств. 
     К третьему уровню относятся следующие  факторы:
     физические  характеристики:
     - физические параметры: площадь,  размеры, форма, материал постройки,  год постройки или реконструкции,  этажность и др.;
     - качество строительства и эксплуатации;
     - наличие коммунальных услуг; 
     - функциональная пригодность; 
     - привлекательность, комфорт.
     архитектурно-строительные:
      - стиль, планировка, конструкции  и т. д.;
     - объемно-планировочные показатели  и др.
     финансово-эксплуатационные:
      - эксплуатационные расходы; 
     - стоимость строительства; 
     - доходы, генерируемые объектом недвижимости. 

     21 Виды износа и его определение
     Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
      - физический,
      - функциональный,
      - внешний. 
       Для каждого вида износа характерно  его подразделение: устранимым  износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.
     Физическая  жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
     Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший  со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
     Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
     Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
     Оставшийся  срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.
       Физический износ представляет  собой постепенную утрату изначально  заложенных при строительстве  технико-эксплуатационных качеств  объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
      - нормативный (для жилых зданий),
      - стоимостной, 
      - метод срока жизни. 
      - экспертный
     Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.