На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Общая характеристика договора аренды

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 22.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 10. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


 ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

 Введение                                                          3 
Глава 1. Общая характеристика договора аренды                       5

      § 1. Понятие договора аренды                                   5
      § 2. Правовое регулирование договора аренды                     9
       
Глава 2. Общие положения договора аренды                            11

    § 1. Стороны в договоре аренды                                11 
    § 2. Объекты арендных отношений                             13

    § 3. Форма и государственная регистрация договора аренды       16
       § 4. Срок действия аренды и последствия несоблюдения
            сроков                                                  18
    § 5. Особенности правового регулирования арендной платы       19
    Глава 3. Обязанности сторон                                          25
    § 1. Права и обязанности арендодателя                           25
          § 2. Права и обязанности арендатора                             27 

 Заключение                                                        31 
Библиография                                                       33 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Введение 

     Договор аренды был известен уже римским юристам под договором найма вещей. Именно этот договор послужил прототипом для создания договора аренды. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю  - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.1
     Современная трактовка договора аренды мало чем  отличается от представлений римских  цивилистов. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
     Таким образом предоставляется возможность  владения и пользования вещью для тех, кто не имеет достаточных средств или необходимость приобретать дорогостоющую вещь.
     В данной курсовой работе автор, страдающий от жажды знаний, попытался раскрыть сущность понятия договора аренды и общих положений договора. Согласно поставленной цели в опусе поставлены следующие задачи:
    исследование общей характеристики договора аренды;
    изучение общих положений договора аренды;
    анализ содержания обязательств по договору аренды;
    исследование вопросов, связанных с применением договора
         аренды на практике.
     При написании работы автор использовал  методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и сравнения, доступные человеку разумному.
     В курсовой работе используются работы таких светил в области гражданского и других ущербных отраслей права, как Витрянский В.В., Завидов Б.Д., Васильева Е.Н., Козырь О.М. и прочие многоуважаемые правоведы.
     Объектом  научного анализа настоящей работы является договор аренды как теоретическая категория и как правовое явление социальной действительности.
     Предметная  направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.
     Нормативную основу составили: Конституция РФ, федеральное  законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договора аренды. Судебная практика представлена решениями федеральных судов.
     Научная новизна исследования заключается  в том, что оно представляет собой  одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа договора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области. 
 
 
 
 
 
 

 Глава 1. Общая характеристика договора аренды
      § 1. Понятие договора аренды 

     Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное  возмездное владение и пользование  землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими  имущественными комплексами, а также  иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления  хозяйственной или иной деятельности2.
     В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в  ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование.
     Законодатель  достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к  специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев:
    когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах;
    когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством3.
     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или только во временное пользование.
     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
     Правовед  А.А. Иванов указывает, что ГК РФ рассматривает  аренду и имущественный наем как  синонимы. Поэтому "термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как тождественные"4.
     Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества  во временное пользование. В то же время следует сразу сделать  и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется  арендатору за плату "во временное  владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное  не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор  может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях.
     Аренда  имущества предполагает в своем  роде эксплуатацию такого имущества  с использованием его потребительских  качеств5, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).
     Иногда  в процессе аренды возможен выкуп  арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено  в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или  до его истечения, но при условии  внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.
     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор  не считается заключенным. Рассмотрим пример из судебной практики.
     ООО «Тамбовскагрострой-2» обратилось в  суд с иском о взыскании  с предпринимателя без образования  юридического лица Н. арендной платы  по договору аренды автокрана от 01.04.2002.
 Решением  суда от 09.09.2004, оставленным без изменения  постановлением апелляционной инстанции  от 23.11.2004, в иске отказано со ссылкой  на отсутствие между сторонами договорных отношений по аренде транспортного  средства.
     Основанием  для предъявления ООО «Тамбовскагрострой-2»  своих требований послужило неполное перечисление ИП Н. как арендатором  суммы платежей за работу автокрана  МАЗ-500, предоставленного по договору аренды от 01.04.2002.
     В п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрена необходимость  в договоре аренды четкого определения  объекта аренды.
     Как показывает анализ договора аренды от 01.04.2002, в нем не содержатся такие  индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер  транспортного средства, год выпуска, номер шасси, что согласно указанной  норме и ст. 432 ГК РФ влечет признание  его незаключенным.
     Кроме того, арбитражным судом из материалов дела было установлено, что данный договор  от имени арендатора – ИП Н. –  подписан К., что не оспаривается сторонами.
     Указанное лицо, состоявшее в трудовых отношениях с предпринимателем, по утверждению  ответчика, не обладало такими полномочиями и действовало в этом случае самостоятельно от своего имени.
     В силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого  лица сделка считается заключенной  от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
     В случае недоказанности такого одобрения  представляемым сделки в иске к нему должно быть отказано (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 № 57).
     Суды  обеих инстанций, исследовав совокупность обстоятельств дела и оценив представленные сторонами доказательства, в частности  платежные документы истца, сделали вывод о неподтверждении ООО «Тамбовскагрострой-2» в порядке ст. 65 АПК РФ факта прямого одобрения предпринимателем спорной сделки.
     Суд кассационной инстанции оставил  решение суда первой инстанции и  постановление апелляционной инстанции  без изменения.6 Что и требовалось доказать.
     Приведенный пример из судебной практики наглядно показывает как отсутствие основных условий в арендных отношениях, в данном случае объект аренды не был четко определен, приводит к формально верному, но по сути несправедливому вынесению решения суда по которому арендодатель не смог получить причитающиюся ему арендную плату.
     Итак, Российское законодательство представляет договор аренды как обязательство арендодателя предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. В договоре важно указать данные, позволяющие точно установить объект аренды, в противном же случае договор не будет иметь юридической силы. 
 
 

      § 2. Правовое регулирование договора аренды 

     Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный  характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых  не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).
     Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого  действия, предусматривает вместе с  тем возможность применения в  определенных случаях других законодательных  и иных правовых актов, дополняющих  его нормы или устанавливающих  специальные правила для отдельных  видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что  законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов.
     Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных  участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264,  270,  280),7 и в Земельном кодексе РФ.8 Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, в том числе арендатор, не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.
     В Земельном кодексе РФ вопросы  аренды регулируются главой IV (посвященной  различным видам пользования  землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1),9 имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).
     Нормы главы 34 ГК РФ, а также специального законодательства, регулирующего особенности  отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с  общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах  и др.
     Из  вышеуказанного материала следует, что нормы гражданского кодекса  регулируют арендные отношения как  самостоятельно, так и вкупе с  иными законодательными правовыми актами. Например, договор аренды земельного участка регулируется статьями гражданского и земельного кодекса; договор о лизинге – статьями гражданского кодекса и федерального закона «О лизинге». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Глава 2. Общие положения договора аренды
      § 1. Стороны в договоре аренды 

     Сторонами договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
     Арендодателем имущества по договору аренды может  быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником  сдавать имущество в аренду.
     Естественно, что этим правом наделен собственник, поскольку право собственности  включает в себя правомочие по распоряжению имуществом. Иначе стоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя. Они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим  собственником. В силу закона таким  правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные  и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с  согласия собственника в лице его  уполномоченного органа. Казенное предприятие  может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого  и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете денежных средств.
     Представляется  важным также рассмотреть вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным  имуществом, в том числе путем  сдачи его в аренду.
     В соответствии с п. 15 Постановления  Верховного Совета РФ от 27.11.91 г. № 3020-1 «О разграничении государственной  собственности в РФ на федеральную  собственность, государственную собственность  республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относится и заключение договоров аренды имущества. Правительство РФ может делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ.
     Арбитражная практика исходит из того, что Министерство государственного имущества и министерства субъектов по управлению имуществом обладают полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной  собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества  в аренду не делегированы Правительством РФ или иным государственным органом  исполнительной власти.
     Вместе  с тем следует учитывать, что  все объекты, относящиеся к государственной  или муниципальной собственности  делятся на две категории:
     - это имущество, которым государство  или муниципальное образование  обладает непосредственно, оно  составляет казну государственного  имущества. Данным имуществом  государство и муниципальное  образование вправе распоряжаться  по своему усмотрению, в т. ч. передать в аренду.
     - имущество, закрепленное государством  или муниципальным образованием  за юридическими лицами на  праве хозяйственного ведения,  оперативного управления либо  ином вещном праве. В отношении  этого имущества за государством (муниципальным образованием), а  также за уполномоченными ими  органами сохраняются лишь те  правомочия собственника, которые  прямо указаны в законе. К примеру,  собственник имущества, находящегося  в хозяйственном ведении у  государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК РФ).
     Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо юридическое лицо. ГК РФ не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов  имущественного оборота на получение  в аренду имущества. 

 § 2. Объекты арендных отношений 

     Объектом  аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования  не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. Законом  могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ).
     Нужно обратить внимание на то, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют их особую значимость.
     Закон (ст. 607 ГК РФ) особо выделяет такое  свойство объектов аренды, как их непотребляемость, поскольку после истечения срока  договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом  договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю  не те же предметы, что получил от него, а аналогичные – в том  же количестве.10
     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается  или ограничивается. Ограничения  и запреты на сдачу в аренду относятся, прежде всего, к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п. 2 ст. 129 ГК РФ). До сих пор это касалось, например, атомных электростанций, различных  видов вооружения, иных объектов общегосударственного или специального назначения.
     Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче  в аренду. Среди них магистральные  железнодорожные линии со всеми  расположенными на них сооружениями и устройствами: сигнализациями, блокировками, связями и т.д.; объекты локомотивного  и вагонного хозяйства, имеющие  оборонное значение, и ряд других, перечисленных в п. 1 ст. 8 Закона.
     В п. 2 той же статьи определены объекты, в отношении которых единый хозяйствующий  субъект не вправе совершать сделки, связанные с их отчуждением, но может  распоряжаться ими другими способами, в том числе сдавать в аренду. Сюда входят, в частности, объекты  недвижимости, относящиеся к инфраструктуре железнодорожного транспорта (кроме  названных в п. 1). По своему усмотрению распоряжается данный субъект и  всем прочим принадлежащим ему имуществом.
     Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены  непосредственно ФЗ. Например, ст. 11 ФЗ «О недрах» устанавливает, что  участки недр могут предоставляться  в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены  и Водным кодексом РФ (ст. 46-53). Участки  лесного фонда также предоставляются  в аренду на основе лицензий (ст. 34 Лесного  кодекса РФ). Объектом договора аренды не может выступать имущественное  право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Так же исключена возможность  передачи в аренду и денежных средств, ведь весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.
     В законе подчеркивается необходимость  четкого определения объекта  аренды. В договоре нужно указывать  наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости –  место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При  невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным.
     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что  они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для  целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска  продукции и т.д.). При использовании  имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения  договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих  доходов, плодов и т.д.
     При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми  входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они  в договоре или нет. Если стороны  намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную  оговорку в договоре.
     Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко  должны снабжаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень этих документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами, передача имущества арендатору может производиться только при наличии таких документов.
     Таким образом объектом арендных отношений  могут быть любые вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств  в процессе использования. Но закон  ограничивает или полностью запрещает  передачу в аренду некоторых объектов. 

 § 3. Форма и государственная регистрация договора аренды 

     Договор, по которому одна из сторон (арендодатель или арендатор) является юридическим  лицом, обязательно заключается  в письменной форме. Если же сторонами  по договору аренды, за исключением  недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор  заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого  имущества, как и любая сделка с недвижимостью подлежит государственной  регистрации.11
     Форма договора аренды, предусматривающего в дальнейшем переход права собственности  на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Они (такие  договоры) заключаются в форме, предусмотренной  для договора купли-продажи соответствующего имущества.
     Договор аренды недвижимости заключается в  письменной форме путем составления  единого документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает  предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс, уставные документы, доверенности и т. д. Несоблюдение же указанной  выше формы, влечет недействительность договора.
     Договор же аренды движимого имущества, содержащий условие о праве арендатора на его выкуп, может быть заключен в любой форме.
     Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В смысле «иное» установлено в отношении  договора аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые  подлежат государственной регистрации  только в том случае, если они  заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для  их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами.12
     Практическое  значение государственной регистрации  договора аренды недвижимого имущества  состоит в том, что по общему правилу  договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
     Государственной регистрации, как уже было упомянуто  выше, подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.
     К недвижимым вещам относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.13
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.