Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Особенности функционирования рынка недвижимости

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 23.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 16. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Министерство  образования и науки Российской Федерации
Московский  Государственный Университет Экономики, Статистики и Информатики (МЭСИ). 
 
 
 

Курсовая  работа 
 

 по  предмету «Оценка недвижимости» 

на тему: «Особенности функционирования рынка  недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва, 2011
     Содержание 
 

 

      Введение 

     Недвижимость  занимает особое место в системе  элементов рыночной экономики. Она  выступает и в качестве средств  производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности1.
     Недвижимость является особым видом товара, включает в себя следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности.
     Понятие «недвижимость» не отделимо от другого  понятия – «имущество». Имущество  является совокупностью имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое)2.
     Согласно  ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации3 к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
     Рынок недвижимости представляет собой совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними4.
     Актуальность  заной работы заключается в том, что активное развитие российского рынка недвижимости в последние годы, подразумевающее в том числе и постоянно растущее количество операций с объектами недвижимости, обусловливает необходимость применения изучения особенностей рынка недвижимости на современном этапе.
      Целью данной работы является изучение особенностей функционирования рынка недвижимости.
      Основные  задачи работы:
      Рассмотреть понятие и характеристика рынка недвижимости;
      Выделить функции и особенности рынка недвижимости;
      Определить структуру и состав рынка недвижимости;
      Рассмотреть методы и принципы оценки недвижимости;
      Провести анализ основных показателей рынка недвижимости Москвы;
      Изучить жилищные программы Москвы, процесс их реализации;
      Определить применение затратного подхода к оценке недвижимого имущества;
      Рассмотреть характеристику объекта недвижимости;
      Провести оценку стоимости объекта недвижимости.
     Объектом  данной работы является рынок недвижимости. Предметом данной работы выступает специфика функционирования рынка недвижимости. 

 

      Глава 1. Теоретические основы рынка  недвижимости 

     1.1 Понятие и характеристика рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости представляет собой систему правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости5.
     Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:
     1) колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
     2) достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
     3) достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
     4) высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
     5) большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
     Рынок недвижимости имеет ряд специфических  особенностей:
     - локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
     - значительно меньшее число сделок купли-продажи;
     - владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки6;
     - сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
     - рынок недвижимости несовершенен.
     Рассмотрим подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:
      покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;
      продукт на рынке должен быть однородным;
      на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
      продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;
      спрос и предложение эластичны по цене;
      издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.
     Любые отклонения от вышеприведенных условий  снижают эффективность распределения  ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.
     1) Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.
     2) Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.
     3) Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.
     4) Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.
     5) Низкие транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.
     Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик  рынка недвижимости можно сделать  вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. 
 
 
 

     1.2 Функции и особенности  рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости в экономике выполняет  следующие функции:
      эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
      отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
      свободное формирование цен на объекты и услуги;
      перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
      перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
     Выделим основные типы операций с недвижимым имуществом (Таблица 1.1).
     Таблица 1.1
     Основные типы операций с недвижимым имуществом
Со  сменой собственника С изменением состава  собственников  С добавлением  иных субъектов прав
Купля-продажа  Акционирование  Инвестирование  средств 
Наследование  по закону или по завещанию  Изменение состава  с разделом имущества Строительство, реконструкция 
Реализация  обязательств (залог или долги) Изменение состава  субъектов при ликвидации предприятия  Передача в  доверительное управление
Приватизация; национализация Внесение имущества  в уставный капитал  Аренда, наем, поднаем, перенаем
Оформление  ренты и пожизненного содержания с иждивением Долевое строительство  с выделением долей  Передача в  хозяйственное ведение, оперативное  управление
Изъятие земельного участка и снос строения Оформление  кредита под залог недвижимости Передача земли  в наследуемое владение и постоянное пользование 
Обмен и мена Расселение (коммунальной квартиры) Введение и  снятие сервитутов, бронирование
- Вступление  в кондоминиум  Страхование
 
     Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
     Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые  покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.
     При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
     Спрос на недвижимые объекты формируется  под влиянием многочисленных факторов7:
     1) экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
     2) социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
     3) природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
     4) административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
     5) окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
     6) национальные и культурные условия, традиции населения.
     7) политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
     Спрос на недвижимость может быть очень  изменчивым по регионам, районам и  микрорайонам. Например, открытие в  маленьком городке новой фабрики  может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.
     Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным  от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому  величина спроса на землю будет определяться8:
      ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
      продуктивностью земли;
      ценой конечного продукта.
     Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать  по определенным ценам за некоторый  период времени.
     В любой текущий момент времени  общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.
     Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:
      за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
      за счет изменения типа использования;
      за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
     Цена  – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных  сделках.
     Рыночная  стоимость – это наиболее вероятный  денежный эквивалент собственности. Это  наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы. 

     1.3 Структура и состав рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:
      объектов недвижимости;
      экономических субъектов, оперирующих на рынке;
      процессов функционирования рынка;
      инфраструктуры рынка.
     Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:
     1) продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
     2) покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
     3) профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
     Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости9.
     Институциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, представляющие интересы государства  и действующим от его имени. Относят  организации следующего профиля:
     - организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование
     - федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
     - федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
     - органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
     - органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
     - органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
     - проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
     - органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
     - государственные нотариусы.
     Неинституциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, работающим на коммерческой основе. Субъекты коммерческой недвижимости приведены в приложении 1.
     При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода10:
      институциональный;
      объектный;
      воспроизводственный.
     1) Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости11:
     - органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;
     - институт независимой оценки недвижимости;
     - девелопмент;
     - банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;
     - институт управляющих недвижимостью;
     - институт риэлторов;
     - государственный и частный нотариат;
     - строительные организации;
     - арендаторы недвижимости;
     - продавцы недвижимости;
     - саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.
     Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских  правоотношений (земля, искусственные  сооружения, а также соответствующие  им права собственности). Правомерно будет выделить:
      рынок земли;
      рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);
      строительный рынок;
      рынок таймшеров и т.д.
     2) Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.
     С достаточной степенью условности они  могут быть представлены тремя группами отношений:
     - рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);
     - рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.
     - рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.
     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.
     1) По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.
     а) Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.
     Количество  недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.
     б) На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.
     Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке12.
     В то же время рост затрат на строительство  приводит к увеличению цен на первичном  рынке жилья, что тут же сказывается  на росте цен на вторичном рынке.
     в) Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.
     2) По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.
     3) По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).
     4) По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.
     5) По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.
     6) По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.
     7) По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др13.
     8) По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения. 

 

      Глава 2. Анализ рынка недвижимости на примере Москвы 

     2.1 Методы и принципы оценки недвижимости 

     Определение рыночной стоимости недвижимости является одним из самых востребованных видов  деятельности и включает в себя определение  стоимости права собственности  или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.
     В центральных регионах России, Москве и Московской области рынок недвижимости развит очень сильно, поэтому определение  рыночной стоимости объектов недвижимого  имущества можно провести достаточно точно.
     Оценка  недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.
     Определение различных видов стоимости недвижимости дает объективную информацию о реальной цене объекта собственности и, возможно, будет полезно при принятии управленческих решений.
     При независимой оценке зданий и сооружений учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта14:
      месторасположение,
      наличие и качество инфраструктуры,
      удаленность от основных центров,
      транспортное сообщение,
      экологическую обстановку;
      состояние оцениваемого объекта,
      износ всех основных конструкций.
     Окончательная стоимость объекта недвижимости устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объектов собственности приносить доход за счет его коммерческого использования15.
     Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. Принято выделять четыре группы оценочных принципов:
      принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
      принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
      принципы, обусловленные действием рыночной среды;
      принцип наилучшего наиболее эффективного использования.
     Первая  группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность  собственника, тем выше его полезность и стоимость.
     Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.
     С точки зрения сравнительного подхода  рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого  объекта, обладающего такой же полезностью.
     С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
     С точки зрения доходного подхода  стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
     Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты  оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).
     Вторая  группа принципов оценки обусловлена  процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
     Принцип вклада - для оценки стоимости объекта  недвижимости необходимо определить вклад  каждого фактора и его важнейших  элементов в формировании полезности стоимости объекта.
     Доходность  объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений),рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
     Третья  группа принципов оценки, обусловленных  действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
     Принцип спроса и предложения означает, что  цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между  растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
     Четвертая группа принципов оценки (ННЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. 

     2.2 Анализ основных показателей рынка недвижимости Москвы 

     Ситуация  на рынке недвижимости Москвы и России продолжает контрастировать с поведением финансовых рынков. В то время как  цены на нефть, золото и серебро бьют все рекорды, а индекс РТС вплотную подобрался к докризисному максимуму, стоимость квадратного метра упрямо не хочет расти такими же темпами.
     Впрочем, окончание ралли в финансовой сфере как раз и может послужить  спусковым крючком к подорожанию  недвижимости во второй половине 2011 и  в начале 2012 годов16.
     За  апрель 2011 года индекс стоимости жилья  в Москве вырос на 2,5% и достиг отметки в 4.765$ за квадратный метр. Прирост  рублевых цен на квартиры в Москве оказывается скромнее, немногим более 1%, по очевидной причине систематического снижения курса доллара за последнее время. Но, так или иначе, если рост стоимости квадратного метра и происходит, то его величина при исключении нестабильности курсов валют позволяет лишь отыграть инфляцию.
     Рассмотрим  основные показатели рынка недвижимости по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы.
     Основные  показатели по жилым строениям города Москвы по состоянию на 1 января 2011 года приведены в таблице 2.1.
     Таблица 2.1
     Основные  показатели по жилым строениям города Москвы по состоянию на 1 января 2011 года17
Жилые строения Единица измерения Всего по Москве
Количество строение 39 869
Объём строений тыс. куб. м 1 128 401,8
Общая площадь тыс. кв. м 215 460,8
Жилая площадь тыс. кв. м 132 540,4
Жилых помещений помещение 3 890 531
Комнат комнат 8 382 871
 
     В таблице 2.2 приведено распределение жилых строений города Москвы по административным округам.
     Таблица 2.2
     Распределение жилых строений города Москвы по административным округам
№№ Наименование административного округа Строений % Площадь в тыс. кв.м Квартиры
Общая % Жилая
1. Центральный 4 591 11,5 17 429,2 8,1 10 905,0 256 672
2. Северо-Восточный 3 712 9,3 23 818,9 11,1 14 684,4 453 675
3. Восточный 5 590 14,0 25 510,8 11,8 15 953,2 501 555
4. Юго-Восточный 3 581 9,0 22 681,2 10,5 13 834,1 423 379
5. Южный 3 207 8,0 27 325,9 12,7 16 984,0 520 665
6. Юго-Западный 4 402 11,0 27 723,3 12,9 16 888,3 487 772
7. Западный 5 803 14,6 26 480,0 12,3 16 076,9 443 523
8. Северо-Западный 3 377 8,5 17 306,8 8,0 10 500,6 302 978
9. Северный 4 697 11,8 22 602,0 10,5 13 992,9 414 116
10. Зеленоградский 909 2,3 4 582,7 2,1 2 721,1 86 196
  Всего 39 869 100,0 215 460,8 100,0 132 540,4 3 890 531
 
     Итак, среди районов Москвы в лидерах по росту цен в апреле 2011 года оказались Новокосино, Кожухово, Лианозово, Алтуфьево, Северное Бутово, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Марьино, Братиславская, Богородское, Метрогородок, Отрадное, Люблино, Волжская, Куркино и другие. А вот дорогие районы центра, напротив, возглавляют список аутсайдеров: Бауманская, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Театральная, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Полежаевская, Беговая, Ленинский проспект, Шаболовская. Похоже, что многочисленные разговоры о запрете на строительство в пределах ТТК так и не привели к ажиотажному спросу на и без того дорогое жилье в центре столицы.
     В таблице 2.3 приведено распределение жилого фонда города Москвы по типам помещений.
     Таблица 2.3
     Распределение жилого фонда города Москвы по типам помещений18
Типы квартир Жилых помещений % Общая площадь в тыс. кв. м % Жилая площадь тыс. кв. м %
I. Общежития и коридорная система 35 910 0,9 3 094,5 1,4 1 850,8 1,4
II. Квартиры 3 854 621 99,1 212 366,3 98,6 130 689,6 98,6
в том числе:
Однокомнатные 888 108 22,8 32 992,6 15,3 18 163,3 13,7
Двухкомнатные 1 700 255 43,7 84 981,7 39,4 51 612,1 38,9
Трехкомнатные 1 124 471 28,9 78 362,7 36,4 50 602,2 38,2
Четырехкомнатные 116 481 3,0 11 681,0 5,4 7 608,4 5,7
Пятикомнатные и выше 25 306 0,7 4 348,2 2,0 2 703,6 2,0
Всего 3 890 531 100,0 215 460,8 100,0 132 540,4 100,0
 
     Финансовые  рынки уже порядком перегреты, и  это обстоятельство признает все  больше экспертов. Более того, программы  накачки рынков ликвидностью подходят к концу, а значит, фондовый рынок, как и цены на нефть, ожидает как минимум закономерная коррекция, а также поиск инвесторами иных сфер для инвестирования. Нечто подобное случилось в самом начале 2008 года, когда на фондовом рынке разразилась первая существенная предкризисная коррекция и часть инвесторов и спекулянтов, потеряв веру в дальнейший рост акций, стала переводить средства на другие рынки. За следующие 4 месяца цены на недвижимость в Москве подскочили на 20-25%, хотя это и был последний предкризисный рывок19.
     Достижение  фондовым рынком текущего потолка роста вполне может привести к аналогичному перетоку средств на рынок недвижимости Москвы в ближайшие месяцы.
     Так, в предвыборные периоды 2003 - 2004 и 2007 - 2008 годов стоимость жилья всего  за несколько месяцев показывала заметный прирост на 20-25%, хотя после выборов ситуация оборачивалась очередной стагнацией. Соответственно, все эти процессы вместе вполне могут привести к нарастающему ценовому тренду, прежде всего в сегменте жилья экономкласса в Москве во 2 половине 2011 года. В итоге к весне 2012 года жилье может прибавить в цене, как и в аналогичные предвыборные периоды ранее, еще 20-25%, но тогда самыми не радужными становятся дальнейшие перспективы рынка недвижимости.
     Рассмотрим  этажность жилых домов по итогам 2010 года (Таблица 2.4).
     Таблица 2.4
     Этажность жилых строений города Москвы20
Этажность Строений % Площадь в тыс. кв.м Количество жилых помещений Количество  лифтов
общая жилая
1 - 4 10 612 26,7 5142,4
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.