На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курс лекций Основные понятия ипотечного кредитования. На что влияет ИК

Информация:

Тип работы: курс лекций. Добавлен: 16.10.2013. Сдан: 2011. Страниц: 11. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Ипотечное кредитование
     Богачева  Мария Юрьевна, каф. банковского  дела
     Лекция  № 1.
     Тема  № 1. Основные понятия  ИК
    История возникновения ипотеки и актуальность ИК в современной России
    Ипотека с древнегреческого – подставка, подборка. Впервые было использовано в Др.Греции Архонтом  для характеристики ответственности должника перед  кредитором в виде залога участка  земли. В качестве ответственности  выступала личность должника, если не погашал – становился рабом. Но после реформ Салона ответственность  заменили на имущественную, на участке  устанавливали столбы, на них были записи о залоге этого участка.
    Позднее появились ипотечные книги, гос реестр прав на недвижимость, гос регистрационная палата.
    В период феодализма ИК было разновидностью ростовщичества. При капиталистическом строе  оно развилось в специфическую  отрасль, лидерами были Россия и Германия.
    В России в реформенный период финансирование жилищного строительства проходила  в рамах жилищной программы: централизованное распределение средств на строительство  гос жилья и распределении этих квартир среди граждан, которые стояли на очереди. Т.о., финансирование осуществлялось через систему 3х банков: Гос Сберегательный Банк, ПромСтройБанк и ЖилСоцБанк. Эти кредиты содержали элементы субсидий, процентная ставка по ним была 2% годовых, что было ниже ставки по вкладам выше года.
    В 1991 г, после того как СберБанк стал акционерным банком, программа изменилась  и он перешел к переменной процентной ставке по жилищным кредитам, которая была привязана к рыночной стоимости ресурсов и ставке рефинансирования. В 1992 г было подписано соглашение между СберБанком, Минфином и ЦБ РФ, в соответствии с которым СберБанк стал предоставлять жилищные кредиты под 20%, из них заемщик выплачивал 8%, остальное бюджет. В 1995 г соглашение было остановлено, льготное кредитование стало практически невозможным.
    Понятие ИК и его виды
    Ипотека – форма имущественного обеспечения, залог.
    Характерные черты ипотеки:
     - предметом ипотеки является недвижимое имущество
     - предмет ипотеки остается во владении должника, должник остается собственником, пользователем и владельцем этого имущества
    - договор  кредитора и должника об ипотеке  оформляется закладной, которая  подлежит гос регистрации
    - при  значительном превышении стоимости  залога над суммой кредита  должник имеет возможность взять  другие кредиты под эту же  недвижимость
    - при  неисполнении должником своих  обязательств кредитор имеет  право требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов
    Договоры, которые могут быть обеспечены ипотекой: аренды, купли-продажи, подряда.
    Ипотека, как залог, обеспечена покрывать  уплату основной суммы долга, проценты по кредиту и определенные суммы, причитающиеся кредитору (в случае ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств, возникающие убытки, штрафы; расходы, связанные с реализацией; судебные издержки)
    Недвижимое  имущество:
    - земельные  участки
    - предприятия,  здания, сооружения, которые используются  в предпринимательской деятельности
    - жилые  дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые  дома и другие строения потребительского  назначения
    - космические  объекты, воздушные и морские  суда
    - незавершенное  строительство
    Классификация ипотечного кредита:
    по объекту недвижимости – в зависимости от предмета ипотеки
    по целям кредитования (жилищное кредитование: на приобретение, на строительство, реконструкцию, ремонт, на строительство; на расширение производства, на развитие сельского хозяйства, на разработку участка)
    по виду кредитора (банковские и небанковские ипотечные кредиты; государственный, частный или общественный; универсальный или специализированный)
    по форме предоставления кредита (ипотечный кредит, предоставляемый разовым платежом или в виде кредитной линии)
    по способу предоставления кредита. Относится к жилищному кредитованию. Немецкая модель: заемщик к определенному моменту времени обязана накопить определенную сумму денег (40-50%) и только после этого он может взять кредит. Американская модель: заемщик вносит от 20 до 30% суммы, остальная часть покрывается в виде кредита, причем первоначальный взнос может быть не только в виде денежных средств
    по виду источника средств кредитора (если в качестве кредитора выступает ипотечный банк, то источник средств – выпуск ипотечных облигаций, если это универсальный банк, то это привлеченные или собственный средства, если это стройсберкассы, то это накопления клиентов, если это кредитные учреждения, то они имеют соглашения либо с ипотечными банками, либо с ипотечными агенствами и источником средств является продажа закладных ипотечному агенту или банку)
    по способу погашения долга (ипотечные кредиты, уплачиваемы разовым платежом и периодическими платежами)
    по виду платежей/по способу амортизации долга (постоянный ипотечный кредит/самоамортизируемый; ипотечный кредит с переменными выплатами (с «шаровыми» выплатами, с фиксированными выплатами основной суммы долга и с нарастающими платежами); ипотечные кредиты с индексацией долга)
    по виду процентной ставки (с фиксированной, с переменной)
    по возможности досрочного погашения (с правом досрочного погашения, без права, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа)
    по величине первоначального взноса
    Ипотечное кредитование – система финасово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечного кредита. 

    Лекция  № 2.
    На  что влияет ИК:
      на реальный сектор экономики – посредством ИК предприятия могут модернизироваться, повысить качество их продукции и конкурентоспособность на рынке
      стимулирование и развитие отдельных отраслей экономики – реализация программы жилищного строительства, в процессе ее реализации развиваются возможности строительного производства (растет спрос на оборудование, комплектующие, материалы)
      повышение инвестиционной активности хозяйствующих субъектов экономики
      формирование инвестиционных ресурсов
      решение проблем занятости
      повышение трудоспособности населения
    Функции ИК:
      функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства
      функция обеспечения возврата заемных средств
      функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества
      функция развития рынка закладных и ипотечных ценных бумаг
    Рынок ИК – часть ипотечного рынка, на которой перераспределяется заемный  капитал, обеспеченный недвижимым имуществом.
    Эффективное функционирование рынка ИК предполагает:
      доступность ипотечного кредита
      низкий уровень риска по ипотечному кредиту
      высокий уровень надежности ипотечных ценных бумаг, что позволяет привлекать дополнительные ресурсы для ИК
    Классификация рынка ИК:
      По инструментам: первичный и вторичный
      По методу ипотеки: рынок жилой недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.
    Первичный рынок:
    Первичный рынок ИК – сегмент общего рынка ИК, охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог недвижимости
    Инструменты: закладные. Является главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между участниками первичного ипотечного рынка. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой; право залога на заложенное имущество. Оформляется закладная залогодателем,  а если залогодатель является 3им лицом, то также и должником. Обязанным по закладной является должник, но если залогодателем является 3ье лицо, то и залогодатель. Оформляется и выдается первому залогодержателю закладная органом, осуществляющим гос регистрацию прав на ипотеку. Существует понятие первой и второй закладной. Первая закладная – закладная, до которой объект недвижимости ни разу не был заложен. Если в момент оформления закладной закладываемое имущество находится в залоге по другим обязательствам, то речь идет о второй закладной.
    Основные  участники:
      Прямые участники (кредиторы, заемщики)
      Связаны между собой договором ипотеки.
      Заемщики  – юридические и физические лица, обратившиеся за кредитом и получившие его.  

      Кредиторы – финансовые и кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты  юридическим и физическим лицам  и являющиеся первичными владельцами  закладных. Предоставлять ипотечные кредиты могут как и универсальные кредитные организации, в том числе универсальные коммерческие банки, обладающие достаточным объемом ресурсов и собственного капитала, так и специализированные – ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, страховые компании, жилищные кооперативы и т.д. Основным различием между этими организациями является механизм формирования ресурсов и форма государственного регулирования и контроля их деятельности.
      Косвенные участники (риэлтерские компании, продавцы жилья, страховые компании, оценщики, органы гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ними, прочие участник)
 
      Продавцы  жилья – юридические или физические лица 

      Риэлтерские компании – юридические лица, которые являются профессиональными посредниками на рынке купли-продажи недвижимости. Их функции: подбор вариантов купли-продажи для заемщиков и продавцов, оказание помощи в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка, участие в организации проведения торгов по реализации жилья или других объектов недвижимости (залога, на который обращено взыскание). 

      Страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование предмета залога от риска утраты и повреждения, страхование жизни заемщика, страхование гражданско-правовой ответственности участников договора 

      Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки объектов недвижимости, являющихся предметом залога 

      Органы  гос регистрации … .Функции: регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности; регистрация договора ипотеки; хранение и предоставление соответствующей информации всем участникам рынка ИК 

      Прочие  участники – нотариальные конторы, паспортные службы, службы опеки и попечительства. Обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
    Регулирующие  органы: государство, АИЖК
    Вторичный рынок:
    Вторичный рынок ИК охватывает процесс купли-продажи  закладных, выпущенных на первичном  рынке, является связующим звеном между  кредиторами и инвесторами. На нем  аккумулируются денежные средства инвесторов и инвестируются в ипотечные  кредиты.
    Инструменты: закладные, ипотечные ценные бумаги
    Ипотечные ценные бумаги – ценные бумаги, обеспеченные закладными. Их можно классифицировать:
      В зависимости от эмитента: ценные бумаги, гарантированные государственными Агентствами; ценные бумаги частного сектора
      В зависимости от вида закладываемого имущества: ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе жилищных ипотечных кредитов; ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью; ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе сельскохозяйственного или фермерского кредита
      В зависимости от структурирования потоков платежей от пула ипотек держателем облигаций: ипотечные облигации, которые могут быть с фиксированной или переменной процентной ставкой; ипотечные сертификаты (ценные бумаги прямого действия), ипотечные облигации прямой оплаты, структурированные или порядковые ипотечные ценные бумаги; декомпозированные ипотечные ценные бумаги (ипотечные облигации с отделяемым купоном).
      Ипотечные облигации – облигации, обеспеченные ипотечными кредитами. Предмет обеспечения и генерируемые им потоки денежных средств принадлежат эмитенту облигации,  а сами облигации принадлежат инвестору. Облигации, обеспеченные ипотечным кредитом, обладают некоторыми особенностями:
        Они представляют собой долговые обязательства, позволяющие эмитенту сохранить право собственности на залоговое обеспечение, извлекая из этого определенную выгоду. Для всех эмитентов выгода состоит в получении дохода от платежей по ипотечному кредиту, обеспечивающему облигацию.
        Характеристики данных ценных бумаг (например, дата погашения) легко подогнать под потребности эмитента, при этом досрочно эти облигации погашены быть не могут, что является положительным фактором для инвесторов.
      Ипотечные облигации с фиксированной процентной ставкой имеют следующее преимущество для инвесторов: инвесторам заранее известна величина получаемого дохода, однако для эмитента они связаны с рядом проблем:
        Процентная ставка по данным бумагам должна отвечать реальной ситуации на рынке и соответствовать интересам как покупателя ценных бумаг, так и ипотечных заемщиков.
        Возможность досрочного погашения заемщиками ипотечных кредитов может негативно сказаться на финансовом положении эмитента
      Ипотечные облигации с переменной процентной ставкой – доходность по этим облигациям привязывается к общепринятым макроэкономическим индикаторам (ставка Либо – ставка по однодневным межбанковским кредитам на лондонском межбанковском рынке, значение инфляции, ИПЦ).
      Ипотечные сертификаты участия (ценные бумаги прямого действия) – выпускаются в случаях, когда держатель закладных формирует пул (объединение ипотечных договоров) и продает доли или сертификаты участия в пуле. Состав пула не может быть изменен с течением времени, а эмитент не имеет права реинвестировать платежи, которые порождает этот пул. Периодичность и размеры выплат по таким пулам определяются поступлениями по ипотечным договорам, обеспечивающим данный пул.
      Ипотечные облигации прямой оплаты -  данный вид ценных бумаг является гибридным финансовым инструментом, они соединяют в себе некоторые свойства ценных бумаг прямого действия со свойствами облигаций, обеспеченных ипотечным кредитом. Сама облигация принадлежит инвестору, а эмитент сохраняет за собой право владения предметом залога.
      Структурированные (порядковые) облигации  – это ценные бумаги, обеспеченные пулом других ипотечных ценных бумаг или пулом ипотечных кредитов. В рамках одного пула существует несколько классов порядковых облигаций с разными сроками погашения. Эти классы называется траншами. Погасительные платежи пула используются для погашения порядковых облигаций на приоритетной основе, определенной в проспекте эмиссии.
      Декомпозированные ипотечные ценные бумаги (ипотечные  облигации с отделяемым купоном) – характеризуется распределением денежного потока от соответствующего пула ипотечных договоров между держателями облигаций пропорционально. При этом разделяется основная сумма долга по данному инструменту и проценты. Каждый из этих потоков платежей выступает в качестве основы для выпуска новых облигаций. Новое обязательства по основной сумме долга – «только основной долг», новое обязательство по процентным платежам – «только процентные выплаты».  

    Основные  участники: операторы, инвесторы. Операторы – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих ипотечные кредиты. В России – агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), его региональные операторы и сервисные агенты. Основные функции операторов:
      Рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, которые предъявляются к процедуре ипотечного кредитования
      Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг
      Привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования
      Оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной политики проведения операций ипотечного кредитования
      Разработки типов ипотечного кредита, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов
    Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, которые эмитируются  кредиторами и операторами вторичного рынка К инвесторам относятся  пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и прочее.
    Ипотечный агент – специализированная коммерческая организация, создание которой связано  с выпуском(эмиссией) определенного  количества выпусков ипотечных облигаций. Количество этих выпусков прописывается  в учетных документах и меняться не может! После исполнения обязательств по всем выпускам данная организация  ликвидируется. 

    Регулирующие  органы: государство, АИЖК
    АИЖК  было создано в 1997 году по решению  правительства РФ, 100% акций принадлежит  государству в лице Федерального Агентства по управлению недвижимостью. Главная задача АИЖК – реализация государственной политики по доступности  жилья для населения России. Деятельность АИЖК направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов всеми гражданами России. Особое внимание АИЖК уделяет развитию рынка ипотеки в регионах, где данный рынок развит слабо или вообще отсутствует. Агентством создана двухуровневая система рефинансирования жилищных кредитов, участниками которой являются банки (первичные кредиторы), региональные операторы и сервисные агенты. Основные функции АИЖК:
      Заключение долгосрочных договоров на рефинансирование ипотечных кредитов и займов с фиксированными условиями – необходимо для того, чтобы ситуация для участников была предсказуемой
      Внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного кредита
      Привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг
      Стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечно-жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения
      Предоставление технической, консультационной помощи участникам рынка ипотечного кредитования в организации, подготовке и проведении операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т.д.
    В 2002 году АИЖК выпустил Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения  ипотечных кредитов. Они устанавливают  порядок взаимодействия Агентства  с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам системы финансирования ипотечных кредитов (региональные операторы, первичные кредиторы, оценочные и страховые компании), к основным параметрам ипотечно-кредитной сделки, к заемщикам, к предмету залога и к страховому обеспечению ипотечно-кредитных сделок.
    Государство:
      Определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует нормативно-правовую базу для эффективного функционирования данной системы
      Создает механизм социальной защиты населения
      Проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования
      Создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении им (например, институт – АИЖК)
      Предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам
Преимущества  ИК для кредиторов:
    Поскольку объект недвижимости сохраняет свои свойства в течение длительного периода времени, это позволяет организовывать кредитование клиентов на длительные сроки.
    Стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе имеет тенденцию к росту. Это способствует более полной гарантии интересов кредиторов и защите их от потерь в процессе кредитования.
    Поскольку залог подлежит государственной регистрации, то это также дополнительно защищает интересы кредиторов, поскольку позволяет отследить последующее использование этого имущества в залог
    Относительная простота и  доступность организации контроля над сохранностью предмета залога, что избавляет кредитора от излишних расходов
    Возможность для кредитора получать стабильный доход в течение длительного промежутка времени
    Высокая стоимость недвижимости и риск ее потерять стимулируют заемщиков точно и своевременно исполнять свои обязательства
    Наличие вторичного рынка ИК дает возможность кредиторам продавать закладные и укреплять, таким образом, свою платежеспособность
    При условии стабильного функционирования системы ИК, достигается согласование между всеми элементами данной системы, что снижает риск для кредитора
 
    Лекция  № 4.
    Основные  этапы ИК.
    Предварительный этап
    На  данном этапе проводится первичное  собеседование с потенциальным  заемщиком, в результате которого решаются следующие задачи:
      Разъяснение клиенту основных условий кредитования. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредите, об условиях его предоставления, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Также заемщику разъясняются требования кредитора к предмету залога (он должен быть ликвидным, права со стороны третьих лиц на него должны отсутствовать и т.д.).
      Получение комплекса информации о потенциальном заемщике, а так же выяснение порядочности и добросовестности потенциального заемщика, чтобы определить целесообразность работы кредитора с данным клиентом.
    Сбор информации о клиенте и залоге
    Если  первый этап пройден успешно, клиент заполняет заявление и анкету. Заявление на выдачу кредита и  анкета рассматриваются кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. В заявлении  должны быть отражены следующие данные: ФИО клиента, паспортные данные, место регистрации, место жительства, желаемые условия кредита (общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа), назначение кредита (покупка, строительство и т.д.). Анкета должна содержать следующую информацию: сведения о заемщике (пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев), сведения об активах и обязательствах заемщика, основная информация о приобретаемой недвижимости, наличие и источник первоначального платежа, сведения о работе и источниках дохода, сведения об имуществе, которое может выступать в качестве залога или должно быть продано для внесения первоначального взноса. Вопросы анкеты имеют бальную оценку, в зависимости от суммы баллов клиент классифицируется как стабильный или нестабильный.
    Проверка информации о клиенте и залоге
    Цель  данного этапа – выявление  потенциально некредитоспособных заемщиков. На данном этапе проводится проверка достоверности информации, полученной от клиента. Для этого проверяется  трудоустройство клиента, документы, подтверждающие его доходы, а также  достоверность сведений об имуществе, передаваемом в залог.
    Если  выявлено, что клиент предоставил  ложную информацию, то ему будет  отказано в получении кредита. В  ином случае клиент собирает пакет  документов для получения кредита
    Оценка вероятности погашения кредита
    Для этого анализируется кредитоспособность клиента, оценивается собственность  клиента, предполагаемая для продажи  с целью получения суммы первоначального  взноса, оценивается предмет залога, оцениваются дополнительные активы клиента, вычисляются коэффициенты ипотечного кредита, оцениваются риски, проводится оценка риска смерти или  утраты трудоспособности заемщика. При  проведении этой оценки учитывается  уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость  в потенциально развивающимся или  доходном секторе рынка.
    Основные  коэффициенты ипотечного кредита:
      Отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика
      Отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика (чистый доход заемщика). Рекомендуемая величина данного отношения – не более 30% от чистого дохода заемщика.
      Отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости залога. Данное отношение, как правило, составляет не более 70% от стоимости залога.
      Отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.
    Принятие решения по кредиту
    На  основании результатов проведенной  оценки кредитор принимает решение  о выдаче кредита или об отказе. В банках кредитный проект рассматривается  в кредитном комитете, а решение  принимает правительство банка. Если решение положительное, то определяются дополнительные параметры сделки: сумма  кредита, процентная ставка, срок кредитования, график платежей и порядок его  изменения, схема оформления в залог  приобретаемого жилья, порядок погашения  кредита.
    Заключение кредитной сделки
    На  данном этапе оформляются следующие  виды договоров:
    и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.