Здесь можно найти учебные материалы, которые помогут вам в написании курсовых работ, дипломов, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 24.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 8. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Содержание 

Введение            3
1. Недвижимое  имущество как объект гражданских  прав (понятие и виды)  5
2. Гражданско-правовой  режим недвижимого имущества      19
3. Гражданско-правовое  регулирование сделок с недвижимым  имуществом  21
Заключение           28
Список  литературы          31 

 

      Введение 

     Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению недвижимости в экономический  оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.
     На  данный момент вопросы правового  положения недвижимого имущества  как объекта гражданского права  приобрели особую значимость. Сложность  и многообразие объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых  строений и т.п., - вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета.
     С переходом к рыночной экономике  установилось множество форм собственности  на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного  оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.
     В последнее время делаются попытки  разработки концептуальных документов в этой области, законодательные  акты сопровождаются, как правило, обширными  комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего дня. Кроме того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действует известный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
     Актуальность  темы обусловлена тем, что изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.
     Цель  работы – рассмотреть Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений.
     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
     -раскрыть  понятие и виды недвижимого имущества;
     - изучить гражданско-правовой режим недвижимого имущества;
     -проанализировать  гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. 

 

    1. Недвижимое  имущество как объект гражданских  прав (понятие и виды)  

     Недвижимость  – одна из центральных категорий  гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое»1.
     Правовое  значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением  различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:
     Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно  в режиме гласности, ассоциируемой  с необходимостью государственной  регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством»2.
     Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).
     В-третьих, ипотека может быть установлена  только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).
     В-четвертых, наследование недвижимых вещей и  их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте  их нахождения, движимых вещей (при  наследовании) - по нормам права, действующим  в последнем постоянном месте  жительства наследователя.
     В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).
     Говоря  об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической  литературе, называют следующие признаки недвижимости:
     - это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»3; в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости»4. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»5.
     - индивидуально-определенное имущество;
     - незаменимое имущество;
     - обладающее прочной связью с  землей, перемещение, которого без  несоразмерного ущерба его назначению  невозможно, либо отнесенное к  таковым законодательным актом.  Данный признак выделяется еще  дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: «Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот»6.
     В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки: многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами7.
     Исходя  из перечисленных признаков в  литературе дается следующее определение  недвижимости: недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей8; Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота9.
     Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
     Акцентируем внимание на том обстоятельстве, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ10 в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Далее, Федеральным законом от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ11 в из п.1 ст.130 ГК РФ был исключены «обособленные водные объекты»; Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ12 из п.1 ст.130 ГК РФ были исключены «леса, многолетние насаждения» тем самым российский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости13.
     Вернемся  к рассмотрению легального определения недвижимости.
     Как видно из легального определения  недвижимости, законодатель разделяет  два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к  недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:
     а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое  с земельными участками;
     б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
     В.В. Витрянский отмечает14, что с точки зрения Гражданского кодекса базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.
     - недвижимые вещи по своим природным  свойствам: земельные участки,  участки недр;
     - недвижимость по признаку неразрывной  физической и юридической связи  с землей: здания, сооружения и  другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;
     - недвижимость по закону: воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты;
     - недвижимость, отнесенная иными  законами к таковой: предприятия,  имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.
     Следует заметить, что по итогам применения положений ГК РФ о недвижимом имуществе  – была разработана Концепция  реформирования законодательства о  недвижимости (часть из положений, которой  уже нашли свое законодательное  закрепление). В частности в Концепции были сделаны следующие выводы:
     Во-первых, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст.130 ГК РФ, вряд ли нуждается  в пересмотре.
     Во-вторых, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолетние  насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст.132 ГК РФ. И как мы уже отметили, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты – уже исключены из перечня недвижимости.
     В-третьих, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).
     В юридической литературе не все данные предложения нашли одобрения, и, прежде всего, определение «недвижимости». По мнению отдельных исследователей, такое определение необходимо видоизменить с «общего» - на простое перечисление объектов недвижимости, по примеру ряда зарубежных стран15, то есть фактически исключить из закона общее понятие недвижимости, оставив список недвижимых вещей.
     Нет необходимости исключать общую формулировку недвижимости, как и нет необходимости исключать упоминание триединого понятия «недвижимая вещь – недвижимое имущество – недвижимость», по поводу чего звучат предложения в теории права. Как видно из текста статьи 130 ГК РФ, понятие «недвижимой вещи» - является синонимом «недвижимости», «недвижимого имущества» и призвано исключить ошибки правоприменения.
     Что же касается известного спора о недопустимости одновременного использования применимо  к недвижимости «имущество» и «вещи» здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество»16. Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина «недвижимое имущество», которым вытесняется понятие «недвижимая вещь»17.
     Указание  же на прочную связь с землей – основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества – землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества, и, повторимся, его основной признак.
     Таким образом, сказанное позволяет нам сделать вывод о том, что нет необходимости изменять легальное понятие недвижимого имущества, т.к. главная цель права – не идеальность формулировок, а идеальность правоприменения, исключение ошибок на практике, чему и служит понятие недвижимого имущества.
     Обратимся к видам недвижимого имущества.
     Легальная классификация недвижимого имущества, как уже отмечалось, дана законодателем  в п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:
     - недвижимое имущество по природе,
     - недвижимое имущество, названное  таковым силу закона.
     К вещам, считающимся недвижимыми  в силу природы относятся земельные  участки, здания и сооружения, жилые  помещения и т.д.
     К вещам, считающимся недвижимыми  в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.
     Возможны  классификации недвижимого имущества  по различным основаниям.
     Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:
     1) частные, то есть находящиеся  в собственности граждан (физических  лиц) или в собственности юридических лиц;
     2) публично-правовые, то есть находящиеся  в собственности публично-правовых  образований. В свою очередь  публично-правовая собственность  включает в себя:
     - объекты, находящиеся в федеральной  собственности;
     - объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;
     - объекты, находящиеся в муниципальной  собственности;
     - смешанной формы собственности,  то есть находящиеся в совместной  собственности различных субъектов  гражданского права - частных,  публично-правовых.
     По  характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.
     По  характеру и целям использования  в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:
     - недвижимость, изъятая из гражданского  оборота;
     - недвижимость, ограниченно используемая  в гражданском обороте;
     - недвижимость, используемая для  жилья;
     - недвижимость, используемая в предпринимательских  целях;
     - недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;
     - недвижимость, имеющая значение  памятников истории и культуры.
     По  физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:
     - земельные участки;
     - участки недр;
     - здания и сооружения;
     - помещения;
     - иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
     - предприятия, как имущественные  комплексы, используемые для осуществления  предпринимательской деятельности;
     - движимые вещи, которые отнесены  к категории недвижимости в  силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
     Рассмотрим  вкратце понятие каждого из видов  недвижимого имущества.
     Земельные участки.
     Как закреплено в ч.2 ст.6 Земельного кодекса  РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
     Важно подчеркнуть, что объектом гражданского оборота может быть и часть  земельного участка (подп. 3 п. 1 ЗК РФ). При  этом делимым признается земельный участок, если каждая из образующихся в результате его раздела частей может использоваться без перевода в состав земель иной категории (см. ст. 7-8 ЗК РФ), т.е. без изменения назначения. Следовательно, земельный участок является неделимым в том случае, если раздел данного участка повлечет изменение его целевого использования18.
     Участки недр.
     Согласно  Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. № 2395-I «О недрах»19, недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра ограничены в гражданско-правовом обороте.
     Действующим законодательством строго ограничены виды пользования и порядок пользования недрами.
     Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения).
     Легальное определение нежилого помещения (а  равно – здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования –  является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ20 – предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежилые же помещения – это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.
     Согласно  Закону «О государственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение – является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №5321 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.
     Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным  объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том  числе, договора аренды.
     В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию «нежилые помещения» в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др. Указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым).
     Нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут.
     Согласимся  с М.Пискуновой предлагающей классификацию  назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические22. Указанное назначение должно быть документально определено.
     На  наш взгляд, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизации правового статуса нежилых помещений.
     Представляются  целесообразным рекомендации, разработанные рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ. В частности, представляется рациональными следующие предложения:
     Во-первых, статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилое» помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.
     Как отмечают исследователи, при этом высказываемые  в теории опасения по поводу того, что  с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является «собственником» общей стены, пола, либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности, в реальные споры на практике не выливаются23.
     Таким образом, необходимо de jure признать помещения  в здании самостоятельными объектами  недвижимости. Таковое должно стать  техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.
     Необходимо параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение).
     Жилые помещения.
     Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст.6 ЖК РФ. Жилым  помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
     Наряду  с понятием жилое помещение, новое  жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:
     1) жилой дом, часть жилого дома;
     2) квартира, часть квартиры;
     3) комната.
     Согласимся  с экспертами, констатирующими, что  это исчерпывающий список жилых  помещений24.
     Иные  объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
     В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как мы уже подчеркнули  с 1 января 2005г. считаются объектами  недвижимости.
     Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности.
     О предприятиях как объектах, относимых  к недвижимым вещам, говорится в  п.1 ст.132 и п.2 ст.334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные  комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.