На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти готовые бесплатные и платные работы или заказать написание уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов по самым низким ценам. Добавив заявку на написание требуемой для вас работы, вы узнаете реальную стоимость ее выполнения.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Быстрая помощь студентам

 

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Совершенствования ипотечного кредитования в России и за рубежом

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 24.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 14. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………. 3
      ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ…………………………………………………..
 
5
1.1. Возникновение ипотеки и ипотечного кредитования …………………. 5
1.2. Сущность и особенности ипотечного кредитования.………..………… 8
1.3. Экономические и правовые основы ипотечного кредитования….….... 12
      ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: РОССИЙСКИЙ ОПЫТ И ЗАРУБЕЖНАЯ ПРАКТИКА……………………………………….
15
2.1. Анализ российского рынка ипотечного кредитования и тенденции его развития……………………………..…………………..…………...……..  
15
2.2. Анализ ипотечного кредитования за рубежом..………..………………. 2.3. Роль  ипотечного кредитования для  экономики страны……….……….
21 26
      ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ………………...
 
30
3.1. Проблемы и пути их решения ипотечного кредитования в России и в других странах ……........................................................................................... 30
3.2. Тенденции развития ипотечного кредитования на российском рынке и за рубежом…………………………………………………………………...
      ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..
 
35 39
      СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………….…………….
ПРИЛОЖЕНИЯ……………………………………………………………….
41 43
 
 
 

      ВВЕДЕНИЕ 
 

     Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы.
     Актуальность  данной работы заключается в том, что ипотечное кредитование является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в России. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.
     Целью данной работы является анализ основных аспектов ипотечного кредитования и рассмотрение возможных методов усиления его роли в экономическом росте России.
     Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи:
     - рассмотреть возникновение, правовую и экономическую сущность ипотечного кредитования;
     - проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования, его роль для экономики страны;
        - выявить проблемы  на рынке ипотечного кредитования и тенденции развития этого рынка.
     Объектом  исследования является рынки ипотечного кредитования в России и зарубежных странах.
     Предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.
     При написании работы были использованы логический анализ, анализ документов, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.
     Данная  работа состоит из: введения, трех глав, заключения, списка литературы. В главе один описаны теоретические основы ипотечного кредитования в целом, глава два посвящена анализу рынка ипотечного кредитования РФ и зарубежных рынков, в третьей главе отражены проблемы развития ипотечного кредитования РФ и других стран,  а также перспективы их развития.
     Теоретической и методической основой послужили  законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.
 

      ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 
 

     
      Возникновение ипотеки и ипотечного кредитования
 
 
     Термин  «ипотека» пришёл в мировую финансово-экономическую  систему из Древней Греции. Его  ввел архонт Солон в VI веке до н.э.   
В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон и предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка
[9, С.116].
     У римлян ипотечное право не имело  двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки.  
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

     В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI века действовала негласная ипотека.
     В законодательстве европейских стран  ипотека имеет уже две характерные  черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа  заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.  
Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца
[12, С.214].
     Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении  которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.
     По  римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и  издержки, понесенные кредитором с  целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.
     И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.
     Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение.
     В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование.
     В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал  через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний  предполагал право требовать  удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.
     В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.
     Законченная ипотечная система введена:
     В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.
     В Российской империи образцовая ипотека  действовала в губерниях Царства  Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.
     На  европейской территории России ипотека  была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана  в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний, и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности").[9, С.125].
     В США вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание только во время Великой депрессии. Великая депрессия – это глобальный экономический кризис, начавшийся в 1929 году и закончившийся лишь во второй половине 1930-х. Этот термин обычно употребляется лишь в отношении кризиса в Соединенных Штатах.
       Тогда же было признано, что  ипотечные вклады в недвижимость  должны быть инвестициями малого риска. Ипотека в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости.
       Для ипотеки США характерна  государственная поддержка системы  кредитования, однако теперь появилось  много коммерческих структур ипотеки – частные участники рынка и агентства.
         Таким образом, исторически ипотечное  кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. [11, С.198]. 
     

         1.2. Сущность и особенности ипотечного кредитования  
     

     Ипотечный кредит — это особая форма кредита, связанная с предоставлением  займов под залог недвижимого  имущества — земли, производственных или жилых зданий и т.п. Ипотечные  займы предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость. [7, С.256]
          Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возвращения займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека — это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, строений, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежного займа. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.  
          На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют довольно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.  
          Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные займы в современных условиях наиболее часто используются для финансирования приобретения, построения и перепланирования жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на приобретение которой он берется.  
          Субъектами ипотечного кредита выступают: кредиторы по ипотеке — ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки; заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.  
          Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные дома, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, то есть сохраняет свое право собственника.   
          Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а с течением времени, как свидетельствует хозяйственная практика, цена ее даже возрастает.  
          Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. В особенности это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.  
          В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, большое значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, которая привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование с помощью механизма вторичного рынка.  
          Займы под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют такое свойство, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с возрастанием риска обесценивания капитала, который влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первичного взноса суживает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.  
          В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации — долгосрочные ценные бумаги, которые выпускаются под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций выступают, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования больших строительных проектов. [16, С.234].
     Теперь  можно рассмотреть, как складывается ипотечное кредитование в современном финансовом кризисе. Как отмечают специалисты банковского сектора, финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышенных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и продолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.
     Процентные  ставки по ипотечным кредитам увеличены, прежде всего, по сегментам программ, где у клиента минимальный  взнос. Увеличение ставок составило 1,5-4% годовых в зависимости от величины первоначального взноса и валюты кредита. Минимальные процентные ставки сохраняются на уровне 10% годовых. В целом же любые изменения программ делаются с учетом рынка. Именно дальнейшее развитие ситуации на рынке и будет определять изменения ставок и условий программ. По ипотечным кредитам ставки составляют порядок 16%. По кредитованию строительства до 20-22%, в отдельных случаях и выше. На сегодняшний момент действительно многие банки приостановили работу по программам ипотечного кредитования. Некоторые просто перестали выдавать ипотечные кредиты, другие повысили требования к заемщикам и размер первоначального взноса, третьи перестали одобрять заявки по новостройкам - денег у застройщиков сейчас нет, могут дом и не достроить. Однако в условиях сегодняшней ситуации достаточно сложно оценить точное количество банков, продолжающих выдавать ипотечные кредиты.
     Но утверждают специалисты, именно ипотека стала причиной кризиса. Мировой опыт ипотечного кредитования показал, что человечество пока не было готов для того, чтобы брать кредиты на сотни тысяч долларов и планомерно погашать их в таком объеме, который предполагали банки.
     Но, что самое интересно, так это  то, что кризис хоть и был вызван ипотекой, а именно, лопанием ипотечного мыльного пузыря (взять – а отдать не смогли), больше всего отразился на других сферах деятельности человечества.
     Например, ипотека выдается сейчас и в России, и в других странах, по другим условиям, чем это было до кризиса, но все  же, выдается. А такие некоторые  предприятия из таких отраслей как  машиностроительная или производство определенных товаров и услуг полностью закрылись.
     Так что на ипотеку финансовый кризис повлиял, но в меньшей мере, чем  на какие-то другие отрасли, которые  оказались неготовыми к изменениям в финансовой структуре мирового экономического сообщества. [17, С.221]. 
 

      1.3. Экономические и правовые основы  ипотечного кредитования  
       

          Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита выступает наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и прежде всего на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.
     Ипотека возникает в силу норм закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность.
     Применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
       Например, в России купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 Лесного кодекса РФ).
     Помимо  ограничений на состав объектов, вовлекаемых  в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может  быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:
     - кредитный договор;
     - договор займа;
     - договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде;
     - другой договор;
     - причинение вреда.
       Если сторонами ипотечных правоотношений  являются юридические лица, то  обязательства, в отношении которых  установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету. Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Законом о бухгалтерском учете. [10, С.98].
     В каждом конкретном случае бухгалтерский  учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым учитывается аренда имущества.
     Передача  вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное основание отражать операцию в бухгалтерском учете через счета для учета реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов для учета выручки от реализации. То есть ипотека влечет за собой не только правовые последствия, но и совокупность финансово-экономических процедур, к которым относятся движение денежных ресурсов, бухгалтерские операции, извлечение экономической выгоды и др.
     В настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства и другие подзаконные акты.
     Таким образом,  можно говорить о том, что ипотечное кредитование это  особая форма кредита, при которой  в залог принимается недвижимость — земли, производственных или жилых зданий и т.п.
     Понятие ипотечное кредитование зародилось ещё в древние века и пройдя длительный путь преобразований и уточнений  она дошла до наших дней. В современное  время ипотека достаточно мощный кредитный инструмент с присущей только ему схемой и формой проведения. И со своей законодательной сложившейся базой. [7, С.105].
 

          ГЛАВА 2.    ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: РОССИЙСКИЙ ОПЫТ И ЗАРУБЕЖНАЯ ПРАКТИКА 
     

     2.1. Анализ российского рынка ипотечного кредитования и тенденции его развития 
 

     Отправной точкой развития ипотечного кредитования в России можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Следующий поворотный момент - принятие в январе 2000 года концепции  развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной. Однако в период 1998 - 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему.
     Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг почти 270 млрд. рублей. В 2007 году бурный рост рынка продолжился, было выдано кредитов на сумму более 500 млрд. рублей.
     Объем выданных ипотечных кредитов на покупку  жилья в России за 2004-2007 года (приложение 1).
     Как видно из таблицы, объём выданных кредитов ежегодно растёт в несколько  раз. Это связанно с повышением спроса среди населения на данный вид кредита. [20, С.74.
     Важная  тенденция - широкое распространение  новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2007 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные  варианты ипотечных кредитов под  залог недвижимого имущества, в  том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам. Также отмечается рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.
     В первой половине 2007 года так же динамично  менялись условия и параметры  предоставления ипотечных кредитов. Появились долгосрочные кредиты  сроком до 50 лет. Первоначальный взнос  при покупке недвижимости сократился до 10%, а в нередких случаях и  до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживались политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.
     В целом 2007 год не был однозначным  для российской ипотеки. С одной стороны -активное наращивание объемов кредитования, появление новых крупных игроков на рынке, экспансия столичных банков в регионы, построение розничных сетей, вход на рынок иностранных участников путем поглощений успешных российских банков, сегментация клиентской базы - характеристики первичного рынка в 2007 году. С другой стороны - развитие кризисных процессов на мировых рынках капитала летом 2007г. значительно осложнило жизнь, прежде всего, участников вторичного рынка, осуществляющих рефинансирование ипотечных кредитов. [21, С.45].
     Ипотечный кризис в США привел к изменениям на российском рынке ипотеки, которые можно представить в виде следующих тенденций:
     - Рост ставок. Так в декабре  2007г. - январе 2008г. подняли свои  ставки на 0,5-1,5% банки, которые активно работают с ипотекой и на политику которых ориентируются большинство других кредитных учреждений: Сбербанк России, ВТБ 24, Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, «Райффайзенбанк», Банк Москвы, «Альфа-Банк», «Уралсиб», РосЕвробанк, «Возрождение», «Кит-Финанс».    
      - Увеличение первоначального взноса. Многие банки еще осенью 2007 года автоматически увеличили требования к первоначальному взносу с 10% до 20% и выше. В 2008 году получить ссуду даже с 10%-ным первоначальным взносом становится все более проблематично. Только ограниченное количество банков, в том числе ВТБ 24, Банк Москвы, Газпромбанк, по-прежнему рассматривают подобные варианты.     
     - Ужесточение требований к заемщикам.  В первую очередь это касается  индивидуальных предпринимателей, а также работников с официально неподтвержденным доходом. Если в 2007г. активно действовали программы «без документального подтверждения доходов», то уже в 2008г. взять кредит на таких условиях практически невозможно. Кроме того, банки стали намного тщательнее проверять данные, предоставляемые заемщиком. Это явилось основной причиной следующей тенденции.    
     - Затягивание сроков рассмотрения  заявки. В начале 2007г. на эту  процедуру уходило одна-две недели, а, начиная с осени 2007г. - три  и более. Если летом 2007г. заемщик мог стать владельцем квартиры примерно через 1,5 месяца после обращения в банк, то вначале 2008г. в лучшем случае - через 2,5 месяца. [19, С.37].
     Кроме того, с начала 2008 года АИЖК пересмотрело условия выкупа ипотечных кредитов для банков. Агентство больше не принимает закладные по кредитам с повышенным риском - на сумму более 1,5 млн. рублей и с первоначальным взносом менее 20%.
     В целом развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП (приложение 2).
     Согласно  данным таблицы на 1 января 2008 года доля задолженности по ипотечным кредитам составляет всего 1,8% к ВВП. Таким  образом, Россия продолжает сильно отставать  от развитых стран и стран Восточной  Европы. С одной стороны, сохраняется  потенциал для дальнейшего роста, с другой - становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий. [25].
     Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования прежде всего необходимо отметить снижение процентных ставок по кредитам. Если в 2001 году ставки по кредитам составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях, то в настоящее время размер ставок снизился до 11-12% в валюте и 13-16% в рублях, хотя это по-прежнему существенно превышает общемировой уровень. Наметилась тенденция к увеличению срока кредита.
     На  сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в России сохраняет  значительный потенциал. По мнению экспертов  Международной финансовой корпорации (IFC) - инвестиционного подразделения группы Всемирного банка, на сегодняшний день Россия обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка, емкость рынка оценивается в 10 - 30 млрд. долларов США. Еще более оптимистична оценка емкости российского рынка ипотечного кредитования Ассоциацией российских банков – 50 млрд. долларов США. [23, С.28].
     Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высококонцентрированным. На российском ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50% объема рынка формируют всего 10-12 участников. Согласно данным Ассоциации российских банков (АРБ), на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагают более 140 банков (приложение 3).
     Как видно из диаграммы  70% всего рынка контролируется пятью крупнейшими банками: 50% всех выдаваемых ипотечных кредитов приходится на Сбербанк, 20% делят между собой «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, Городской Ипотечный Банк и Внешторгбанк. [25].
     Как отмечают ведущие участники ипотечного рынка в России, в настоящих  условиях ставки по ипотечным кредитам снижены практически до минимума. Величина ставок зависит от ряда факторов, среди которых наиболее важны: стоимость привлекаемого конкретным банком финансового ресурса для выдачи кредитов, финансовый рейтинг банка, международный рейтинг нашей страны, который в свою очередь зависит от уровня развития экономики и рисков в кредитной и правовой сферах для инвесторов. Учитывая эти факторы, в перспективе ближайшего будущего существенные изменения ставок по ипотечным кредитам маловероятны. Развитие ипотечного кредитования является основным направлением движения в контексте повышения доступности жилья для россиян. Задача развития ипотечного кредитования активно поддерживается российским правительством. В ближайшие 3-4 года российское правительство планирует довести объемы кредитов на жилье до суммы в 415 миллиардов рублей. Доля семей, которые получат возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, к 2010-му году, согласно планам правительства составит не менее 30%. Достижению данного показателя будет в значительной мере способствовать снижение процентных ставок по кредитам, которые к 2010 году должны опуститься до 9%. В более развернутой перспективе планируется дальнейшее снижение ставок до общепринятого мирового уровня в 7-8%.
     Несмотря  на поддержку и стимулирование развития ипотечного рынка на правительственном  уровне, на сегодняшний день присутствует ряд факторов, оказывающих сдерживающее влияние на рост ипотечного кредитования. Одними из основных таких факторов выступают медленные темпы строительства жилья, и высокая динамика роста стоимости недвижимости, значительно превышающая рост доходов населения.
     Стремительный рост цен, ограниченные объемы строительства  жилья, усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость способствуют тому, что в настоящее время  многие банки в крупных российских городах фактически конкурируют  лишь за небольшое число платежеспособных клиентов. 
Структура потребительского спроса на различные виды ипотечных кредитов в настоящее время выглядит следующим образом: (приложение 4).

     Наиболее востребованы кредиты на покупку вторичного жилья (59%); кредиты на покупку квартир в новостройках востребованы существенно меньше (22%), что во многом связано с ограничениями, накладываемыми сотрудничеством банков с застройщиками. Кредит под залог имеющегося жилья востребован (12%), однако банковские предложения в этом сегменте минимальны. Спрос на ипотеку коммерческой недвижимости находится скорее в зародышевом состоянии (6%). Практически отсутствует спрос на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости (1%).
     В ближайшем будущем ситуация для  покупки квартиры с помощью ипотечного кредита будет становиться более благоприятной. Этому будут способствовать действия, предпринимаемые российским правительством, усиление конкуренции среди участников рынка, а также наметившаяся тенденция замедления роста цен на недвижимость.
     Резкое снижения ставок по ипотечным кредитам в ближайшем будущем и, в частности, в текущем году ожидать не следует. Участники рынка полагают, что в настоящее время ставки по ипотеке близки к минимуму и полностью соответствуют современной экономической ситуации.
     Таким образом, улучшение условий ипотечного кредитования является на сегодняшний день приоритетной и исполнимой задачей. Переломный момент, а именно кризис 2008 года позади и стабилизация экономики ведёт к расширению рынка ипотеки. [15, С.228]. 
 

     2.2. Анализ ипотечного кредитования за рубежом 
 

     В настоящее время ипотека в  странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС  до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно  ниже, чем за другие виды банковских кредитов.
     Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется  только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент  зависит от состояния экономики  и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994г. процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%.
     В странах ЕЭС действуют государственные  системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта  равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.
     Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения  размера ипотечного кредита.
     В зависимости от состояния экономики  происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.
     Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные  нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.
     Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных  ипотечных облигаций (закладных). Эти  облигации, как правило, считаются  высоконадежными и ликвидными ценными  бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.
     Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям. [8, С.239].
     Можно рассмотреть основные показатели некоторых  иностранных банков в сфере ипотечного кредитования (приложение 5).

     Таким образом, за счет участия государства  в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки  жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.

     Существует  две системы организации ипотечного кредитования:
     1. В Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;
     2. в Германии государственной регистрации  подлежит не только залог, но  и полученный кредит. По мере  выплаты суммы размер кредита уменьшается.
     В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и  в Законе об ипотечных банках –  специальном законе для частноправовых кредитных институтов.
     Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом  им отведена посредническая и трансформационная  функция. Задачей банков является привлечение  свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.
     Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.
     Другой  отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.
     Форма организации ипотечных банков также  подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в  форме акционерного общества или  коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.
     Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации  прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).
     Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.
     В сложившихся тогда условиях для  создания общенационального рынка  пришлось с помощью экономических  механизмов воздействовать на процесс  ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В  дальнейшем права на ипотечные кредиты  могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.
     Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные  кредиты, выданные на первичном ипотечном  рынке, переуступаются специально созданным  агентствам. Двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания). Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования (приложение 6).
     На  первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.
     После получения кредита заемщик заключает  договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.
     Со  страховой организацией заключаются  договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.
     На  вторичном ипотечном рынке между  кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным  кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами  требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции. [10, С.275].
     По  сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты  отличаются:
     - долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);
     - относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
     - неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.
     Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют заемщику досрочно погашать (полностью или частично) остаток основного долга в любой момент времени. В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования.
     Новое развитие вторичный ипотечный рынок США получил с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.
     В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.
     Важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.
     Таким образом, можно говорить о том  что В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования, имеющие своеобразные присущие им черты и системы договоров. [13, С.76]. 
 

     2.3. Роль ипотечного кредитования для экономики страны 
 

     Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального  развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для  постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
     Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и  важнейшим механизмом улучшения  инвестиционного климата, регулирования  денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
     Не  случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.
     Развитие  ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.
     Ипотека способствует реализации построенных  домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного  и дорожного машиностроения, в  деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны .
     Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
     Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве  и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.
     Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог  и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
     Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное  направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
     Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему. [9, С.250].
     Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.
     Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.
     Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:
     - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;
     - рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего  американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
     - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих  мест, а не уходят на сторону  (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
     - применительно к работе банков  освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире  системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
     Все вышесказанное обусловливает объективную  необходимость развития ипотеки. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств. [10, С.287].
 

      ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ 
 

         3.1. Проблемы и пути их решения  ипотечного кредитования в России  и в других странах 
     

     Весь  мировой опыт свидетельствует, что  только ипотека способна решить жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий, расширить базу фондового  рынка, вовлечь в экономический  оборот деньги населения. Кризис и одно из его следствий – высокая инфляция – вообще поставили под вопрос долгосрочное кредитование как вид финансовых услуг. Мировая практика показывает, что ипотека может успешно функционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%, тогда как в России она выше.
     Основная  проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам.
     Финансово-экономический кризис 2008 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в государственный банк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.