На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти готовые бесплатные и платные работы или заказать написание уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов по самым низким ценам. Добавив заявку на написание требуемой для вас работы, вы узнаете реальную стоимость ее выполнения.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Быстрая помощь студентам

 

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Разработка стратегии управления объектом недвижимости

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 24.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 10. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования
МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
 

Кафедра «Организации строительства и управления недвижимостью» 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа
по  дисциплине: «Основы управления недвижимостью»
на  тему:  
«Разработка стратегии управления объектом недвижимости»
 
 
 
 
 
 
 
            Выполнил:       студент  IV курса 3 гр. ф-та ВШОСЭУН       Орехова Е. Ю.
             
          Проверил:        К.э.н.,доцент Кулаков К.Ю.
             
           
           
 
 
 
 
 
 
МОСКВА, 2010 г.
Содержание  .
1. Сведения об объекте……………………………………………………………………………………………………….1
      1.1.Конструктивное  решение…………………………………………………………………………………………1
             1.1.1. Конструктивное решение подземного гаража-стоянки…………………….............1
             1.1.2. Конструктивное решение офисного центра…………………………………………………..2
      1.2.Основные технико-экономические показатели……………………………………………………….2
2.Анализ рынка……………………………………………………………………………………………………………………..3
      2.1.Рынок  аренды коммерческой недвижимости  в апреле 2010 года…………………………3
              2.1.1.Рынок офисной недвижимости Москва I квартал 2010 года…………………………3
              2.1.2.Торговая недвижимость………………………………………………………………………………………7
3. Разработка стратегии управления объектом…………………………………………………………………….9
       3.1. Проработка возможных вариантов использования недвижимости……………………….9
       3.2. Разработка модели организации взаимодействия собственника с управляющей организацией и ее контрагентами  на различных этапах жизненного цикла объекта……………………………………………………………………………………………………………………………………19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.Сведения об объекте.
    Участок строительства расположен в Северо-Восточном  округе г.Москвы, на улице Чичерина, 18. Улица Чичерина выходит на Енисейскую улицу, которая, в свою очередь, выходит  к МКАД.
    Участок окружён жилой постройкой. С северной и северо-восточной стороны расположены  жилые дома. С северо-западной стороны  детсад. С юго-западной и южной  стороны расположена ул.Чичерина.
                                                              1.1.Конструктивное решение.
        Офисный центр подразделяется на подземный гараж-стоянку и офисный центр.
1.1.1Конструктивное решение подземного гаража-стоянки
        Конструктивное решение гаража  – одноэтажное  здание с  безбалочными перекрытиями. Пространственный  каркас здания решается по  рамной схеме в обоих направлениях. Ригелями одноэтажных многопролетных  рам служит безбалочная плита,  жестко связанная с колоннами. 
        Внутренними опорами служат колонны  сечением 400х400 мм. Сетка колонн принята  6,6х6,6 м.
        Фундаментом под подземный гараж  служит фундаментная плита толщиной 300мм. Армирование фундаментной плиты  отдельными стержнями арматурой  класса АIII в продольном и поперечном  направлении. Верхняя арматура  укладывается на пространственные  поддерживающие каркасы. В местах  наибольших моментов укладываются  дополнительные стержни. Шаг основной  арматуры принят 200мм. Крестообразные  пересечения стержней вяжутся  вязальной проволокой. Два крайних  пересечений стержней по периметру  должны быть перевязаны в каждом  узле, внутренние пересечения стержней  перевязываются через узел в  шахматном порядке. Под плитой  устраивается подготовка из бетона  класса В3.5 толщиной 100мм. Для связи  с монолитной колонной и стенами  из фундаментной плиты выпускают  арматуру с площадью сечения,  равной расчетному сечению арматуры  колонны и стен у верхней  поверхности фундаментной плиты.  Бетон для фундаментной плиты  принят класса В15.
        Монолитные одноэтажные колонны  приняты сечением 400х400 мм. Колонны  армируются четырьмя отдельными  стержнями арматурой класса А400, что соответствует наибольшему  допустимому расстоянию между  стержнями рабочей арматуры в  колоннах. Рабочие стержни в поперечном  сечении колонны размещают, возможно, ближе к поверхности элемента  с соблюдением минимальной толщины  защитного слоя, которая по требованию  нормативов должна быть не  менее диаметра стержней арматуры  и не менее 20 мм.
        Поперечные стержни ставят без  расчета, но с соблюдением требований  норм.     Расстояние между  ними (по условию обеспечения  закрепления продольных стержней  от бокового выпучивания при  сжатии) должно быть при вязаных  каркасах не более 15d, но не  более 500 мм. Диаметр хомутов в  вязаных каркасов должен быть  не менее 5 мм и не менее  0,25d, где d-наибольший диаметр продольных  стержней. Принимаются хомуты из  горячекатаной стали класса АI  диаметром 6 мм. Толщина защитного  слоя поперечных стержней должен  быть не менее 15 мм. Бетон для  колонн класса В25.
        Монолитное безбалочное перекрытие  представляет собой сплошную  плиту, опертую непосредственно  на колонны.
        Толщину монолитной безбалочной  плиты находят из условия достаточной  ее жесткости h=(1/32…1/35) l (l- размер  большего пролета при прямоугольной  сетке колонн). Толщина плиты принята  200 мм. Бетон для плиты класса  В25.
        Монолитная безбалочная плита  армируется отдельными стержнями  из арматуры класса А400. Пролетные  моменты воспринимаются нижней  рабочей арматурой, а опорные  моменты – верхней рабочей  арматурой. Защитный слой до  рабочей арматуры принимается  не менее 15 мм и не менее  диаметра рабочей арматуры. При  большом числе одинаковых плит  в целях экономии арматуры  перекрытие делится на пролетные  и надколонные полосы. В обеих  полосах нижние стержни должны  быть заведены от оси пролета  в каждую сторону не менее  чем на 0,35l. Стержни верхней арматуры  надколонной полосы должны быть  заведены за ось ряда колонн  в каждую сторону также не  менее чем на 0,35l.
        Наружные стены – монолитные  железобетонные толщиной 200мм.
1.1.2.Конструктивное решение офисного центра
        Конструктивное решение центра  – многоэтажное  здание с безбалочными  перекрытиями. Пространственный каркас  здания решается по рамной  схеме в обоих направлениях. Ригелями  многоэтажных многопролетных рам  служит безбалочная плита, жестко  связанная с колоннами. Сопряжение  плиты с колонной безкапительное, в зоне колонн в плите устанавливается  дополнительная поперечная арматура, рассчитанная на усилие от  продавливания.
        Опорами служат колонны сечением 400х400 мм. Сетка колонн принята  6,6х6,6 м.
        Фундаментом  служит фундаментная  плита толщиной 600мм.
        Армирование фундаментной плиты,  колонн, плит перекрытия аналогично  подземному гаражу-стоянке. 

1.2.Основные технико-экономические показатели. 

Площадь участка-3600 м2
Площадь застройки-2230,2 м2
Общая площадь здания-17 896 м2
Из них:
-общая площадь  1-го этажа-2217 м2
-общая площадь  2-го этажа-2017,1 м2
-летняя площадка-255,0 м2
Строительный объем-57267,2  м3
Машиномест 73
Затраты на строительство:
333  000 000,00 руб. всё здание
(11 100 000 $) 

2.Анализ  рынка.
      2.1.Рынок аренды коммерческой недвижимости в апреле 2010 года.
    Ситуация  на московском рынке аренды коммерческой недвижимости аналогична рынку купли-продажи. Волна позитива конца прошлого, начала этого года, характеризующаяся довольно высокой деловой активностью, прошла. В то же время сезон отпусков и сопровождающее его летнее затишье еще не наступили.
    Таким образом, рынок находится в стабильной ситуации: активный спрос концентрируется  только на объектах, оптимальных по соотношению цена-качество, но никаких  резких увеличений объема предложения  также не происходит. Учитывая, что  рынок постепенно вступает в летний период, вероятность существенных изменений в ближайшем будущем является невысокой, и, скорее всего, такое положение вещей может продлиться до конца лета-начала осени.
    Всего в апреле экспонировалось 2905 объектов общей площадью 2446 кв.м., что по сравнению  с мартом 2009 года на 4% больше по количеству объектов и на 1% больше по общей площади.
    Незначительным  в апреле явилось и изменение  арендной ставки, рост которой составил 2%, в результате чего ее значение составило 492$/кв.м.  

2.1.1.Рынок офисной недвижимости Москва I квартал 2010 года.
      Объем нового предложения в 2010 году ожидается на уровне 2006-2007 годов.
      Спросом пользуются помещения с отделкой в существующих зданиях преимущественно класса В.
      Ставки аренды остаются стабильными.
      При дальнейшем увеличении спроса и снижении уровня вакантных помещений возможен небольшой рост ставок аренды к концу года.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Предложение .

    В первом квартале 2010 года объем нового предложения качественных офисных  помещений составил приблизительно 260 тыс. кв. м, основная часть которых  пришлась на офисы класса А (70% от объема всех введенных в эксплуатацию). Учитывая объем нового предложения, общий объем качественных офисных  помещений в Москве к концу  первого квартала 2010 года составил 9,5 млн кв. м (2,3 млн кв. м помещений  класса А и 7,2 млн кв. м помещений  класса В). Новые здания располагаются  преимущественно в зоне между  Садовым и Третьим транспортным кольцом (68% от объема всех введенных  в эксплуатацию).
    Объем нового предложения офисных помещений  в первом квартале 2010 года по сравнению  с аналогичным периодом 2009 года сократился почти в два раза. Основная часть  зданий, введенных в эксплуатацию в первом квартале 2010 года, планировалась  к вводу в 2009 году.
    Некоторые девелоперы в начале 2010 года заявили  о возобновлении строительства  замороженных проектов и о начале строительства ранее анонсированных. Так, MR Group объявила о начале строительства  офисно-торгового комплекса на Головинском  шоссе, а AFI Development – о возобновлении  строительства бизнес центра «Аквамарин III», бизнес центра на Павелецкой набережной и других проектов.
    Тем не менее, многие объекты по-прежнему заморожены или строятся крайне медленно, что отражается на объеме нового предложения.
    По  нашим оценкам, до конца 2010 года будет  введено в эксплуатацию приблизительно 780 тыс. кв. м качественных офисных  помещений, таким образом, к концу  года общий объем годового предложения  может составить около миллиона кв. м, что ниже показателя 2009 года на 18% и сопоставимо с показателями 2006-2007 годов. Заявлено, что в 2011 году объем нового предложения составит приблизительно 680 тыс. кв. м, что сопоставимо  с цифрами 2005 года. Если все запланированные  объекты введут в эксплуатацию вовремя, то к концу 2011 года общий объем  качественных офисных помещений  в Москве достигнет 11,2 млн кв. м.
 

Спрос .
    В первом квартале 2010 года продолжилась наметившаяся в конце 2009 года тенденция  увеличения спроса на офисные помещения. В январе-марте 2010 года общий объем  поглощения (*1) офисных помещений  составил приблизительно 230 тыс. кв. м. Это значительно превышает аналогичный  показатель первого квартала 2009 года, когда поглощение составило около 30 тыс. кв. м, и сопоставимо с 250 тыс. кв. м в первом квартале 2008 года.
    Доля  вакантных помещений в первом квартале 2010 года в классе А составила 25%, в классе В – 16%, средний показатель по классам составил 18%. В классе А был отмечен рост уровня вакантных  помещений по сравнению с четвертым  кварталом 2009 года, что связано с  выходом на рынок крупных бизнес центров с высоким уровнем  нереализованных помещений. В классе В уровень вакантных помещений  практически не изменился по сравнению  с концом 2009 года.
    Сделки  аренды заключались преимущественно  в существующих зданиях на помещения  с отделкой. Компании в условиях экономических трудностей и оптимизации  бюджета предпочитают арендовать уже  готовые к въезду офисы.
    В проектах, завершенных в первом квартале 2010 года, доля нереализованных помещений  на момент ввода в эксплуатацию в  среднем составила: в классе А  – 69%, в классе В – 81%.
    В первом квартале 2010 года продолжилась тенденция приобретения компаниями офисных помещений для собственных  нужд, хотя доля продаж офисных помещений  в общем объеме поглощения снизилась, составив по итогам первого квартала 11% в сравнении с 47% в третьем  квартале 2009 года и с 26% в четвертом  квартале 2009 года.
    Наибольшим  спросом у покупателей пользовались качественные офисные здания, удобно расположенные в центральной  части города. 


Ставки  аренды, цены продажи  .
    В первом квартале 2010 года запрашиваемые  ставки аренды на качественные офисные  помещения остались на уровне конца 2009 года. Средняя базовая запрашиваемая  ставка аренды на офисные помещения  класса А находилась в диапазоне $550 - $1 000 за кв. м в год. Средняя  запрашиваемая базовая арендная ставка на помещения класса В варьировалась  от $250 до $650 за кв. м в год.
    Для привлечения арендаторов некоторые  собственники готовы предоставлять  различные преимущества, например, гибкие условия индексации арендных ставок, увеличение срока арендных каникул или отделку помещения  за свой счет.
    Для класса А запрашиваемая цена продажи  варьировалась от $6 000 до $8 500 за кв. м  без НДС в зависимости от расположения здания. Диапазон запрашиваемых цен  продажи офисных помещений класса В в зависимости от расположения здания составил $3 000 - $7 500 за кв. м без  НДС.
 
 
 

2.1.2.Торговая недвижимость.
    Пожалуй, наиболее значительные изменения в  апреле происходили в торговом сегменте. Объем предложения торговых объектов в апреле по количеству снизился на 5%, а по общей площади вырос  на 3%. Всего в апреле экспонировалось 474 торговых объекта общей площадью 203 тыс.кв.м., из них 85 объектов – внутри Садового Кольца и 389 объектов – за его пределами.
    Объем предложения оказался существенно меньше показателей апреля прошлого года. Причем наиболее серьезное сокращение предложения произошло в центральной части города: здесь количество предлагаемых в аренду объектов за год сократилось на 41%, а суммарное количество экспонируемых торговых площадей – более, чем вдвое! За пределами Садового Кольца предложение сократилось чуть меньше – на 39% и 32% соответственно.
    «Подобная долгосрочная динамика является показательной  в плане общего состояния торгового  сегмента даже в большей степени, чем рост или падение ставок. –  говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. –  В арендном бизнесе, в отличие от рынка купли-продажи, собственники не снимают надолго объекты из экспозиции, даже если их не устраивает текущий уровень арендных ставок. Поэтому основная часть ушедших из экспонирования торговых помещений поглощена рынком.  И этот факт позволяет говорить о том, что торговый сегмент, особенно в центре, вполне уверенно восстанавливается после кризиса».
    Тем не менее, средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в апреле по сравнению с мартом снизилась на 17% и составила 1279 $/кв.м./год. Снижение произошло исключительно за счет объектов, которые ушли в марте и появились в апреле, и если в марте пропорция объектов со ставками ниже и выше 1000$/кв.м./год составляла 45 и 55%, то в апреле - уже 54 и 46% соответственно. С одной стороны, это обусловлено тем, что «топовые» и ликвидные объекты с высокими показателями ставки аренды были поглощены рынком, а новой «достойной замены» не появилось. В некоторой степени снижение средней ставки может объясняться желанием арендодателей успеть сдать или пересдать площади до начала наступления летних отпусков. При этом средняя ставка по объектам, продолжившим экспонирование (а именно этот показатель, в первую очередь, и отражает тенденции) осталась на уровне марта.
    Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в апреле по всем объектам снизилась на 4% и  составила 661$/кв.м./год.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.Разработка  стратегии управления  объектом.
3.1. Проработка возможных  вариантов использования  недвижимости.
Целью данного раздела является выбор различных вариантов использования объекта недвижимости и их оценка с учетом рассмотрения различных факторов, влияющих на эффективность.
В целях повышения  эффективности рассматриваемого объекта  рассмотрим два варианта использования  :
Вариант А- офисное  здание.
Вариант В- комбинированное  торгово-офисное здание.
                                                 Вариант А- офисное здание.
    7-этажный  офисный центр класса В предназначен для размещения административных служб различных организации. Помимо двух эвакуационных лестниц для сотрудников и посетителей офисного здания предусмотрены три лифта с просторными лифтовыми холлами. Для удобства работы в здании предусмотрены комнаты переговоров на всех этажах, кроме первого, а так же конференц-зал на пятом этаже. Для обеспечения сотрудников офисов горячим питанием на первом этаже предусмотрено кафе с самообслуживанием.
    В проекте предусмотрена организация  служебной стоянки закрытого  типа вместимостью 73 машино-места, предназначенной для личного автотранспорта сотрудников офисного центра.   Помещение стоянки имеет размеры 54,0х18,6м и занимает общую площадь 2927 м2. 
Исходные  данные
Вари Ант А 
 
Помещения торговли и сферы обслуживания - Мест для автомобилей                            73
Офисные помещения                           14319 м2 Высота коммерческих помещений    3,2 м
Квартиры                                                       - Объем                                         57267,2  м3
Технические помещения, кладовые     650 м2  
Паркинг                                    2927 м2  
Итого площадей 17 896 м2
 
 
 
 
Вариант В- комбинированное  торгово-офисное  здание.
7-этажное торгово-офисное  здание, на первом этаже которого  находятся торговые площади.2-7 этажах  офисы различных организаций,  имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. Паркинг занимает один подземный этаж.
Исходные  данные
Вари Ант В
 
Помещения торговли и сферы обслуживания 2217 Мест для автомобилей                            73
Офисные помещения                           12102м2 Высота коммерческих помещений    3,2 м
Квартиры                                                       - Объем                                         57267,2  м3
Технические помещения, кладовые     650 м2  
Паркинг                                    2927 м2  
Итого площадей 17 896 м2

SWOT-анализ варианта А.

      
 
 
 
    Транспортная  доступность 
    Инженерно-технологические системы соответствуют высоким стандартам качества.
    Наличие индивидуальных машино-мест
    Благоприятная экологическая обстановка, развитая инфраструктура
    Офис как отдельно стоящее здание
 
 
 
  
• Наличие аналогов (высокая конкуренция) 
 

 
 
 
• Перепланировка с учётом всех согласований
 
 
 
• Насыщенность в округе арендных помещений большей  площадью
      
 
 
 
 
 
 
 

SWOT-анализ варианта В.

      
 
 
 
    Транспортная  доступность 
    Инженерно-технологические системы соответствуют высоким стандартам качества.
    Наличие индивидуальных машино-мест
    Благоприятная экологическая обстановка, развитая инфраструктура
    Высокие пассажиропотоки.
 
 
 
 
 
  
• Наличие аналогов (высокая конкуренция)
   Недостаточное  количество парковочных мест 
 

 
 
 
• Перепланировка с учётом всех согласований
 
 
 
• Насыщенность в округе арендных помещений большей  площадью
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Исходные  данные о рыночной ситуации
Данные о  рынке Единица Год
1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й
                 
1 Изменение затрат (прогноз) - - 3% 4% 5% 5% 6%
2 Рост стоимости  недвижимости (прогноз) - - 5% 6% 7% 7% 8%
3 Изменение арендных ставок (прогноз) - - 3% 4% 5% 5% 6%
4 Степень занятости  арендаторами жилых площадей - - - - - - -
5 Степень занятости  арендаторами офисной площади - - 90% 95% 95% 95% 95%
6 Степень занятости  арендаторами коммерческих площадей - - 85% 95% 95% 95% 95%
7 Степень занятости  арендаторами паркинга - - 80% 85% 90% 90% 90%
8 Уровень арендной платы  жилых площадей USD/M2 - - - - - -
9 Уровень арендной платы  коммерческих площадей USD/M2 550 567 590 620 651 690
10 Уровень арендной платы  офисной площади USD/M2 440 453 471 495 520 551
11 Уровень арендной платы  паркинга USD/M2 300 309 321 337 354 376
12 Цена продажи квартиры USD/M2 - - - - - -
13 Цена продажи коммерческих помещений USD/M2 3200 - - - - -
14 Цена продажи офисных  помещений USD/M2 2700 - - - - -
15 Цена продажи парковочного места USD 12000 - - - - -
16 Обслуживание и  текущий ремонт жилья USD/M2 - - - - - -
17 Обслуживание  и  текущий ремонт офисно-коммерческого  здания USD/M2 22 23 24 25 27 28
 
                             
 

Исходные  данные для рассматриваемых  вариантов
   
ИСХОДНЫЕ  ДАННЫЕ ПО ОБЬЕКТУ Единица Вариант
А В
Площадь этажа здания м 17 896 17 896
Метод амортизации здания %/г 0,8% 0,8%
Арендная  плата за земельный участок
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.