На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти готовые бесплатные и платные работы или заказать написание уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов по самым низким ценам. Добавив заявку на написание требуемой для вас работы, вы узнаете реальную стоимость ее выполнения.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Быстрая помощь студентам

 

Результат поиска


Наименование:


реферат Жилищное право: его определение и особенности, жилищные права и обязанности, наем жилых помещений. ВИДЫ ДОГОВОРОВ НАПРАВЛЕННЫХ НА ПЕРЕДАЧУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ПОЛЬЗОВАНИЕ И ОСОБЕНОСТИ ИХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 25.9.2014. Сдан: 2011. Страниц: 16. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Жилищное  право: его определение  и особенности
Отношения по переходу прав и обязанностей на жилое помещение (дом или квартиру, комнату в  коммунальной квартире) от одного лица к другому лицу регулируются целым  комплексом правовых норм, которые  принадлежат к таким отраслям права как гражданское право, жилищное право, административное право, финансовое право (по большей части его подотрасль налоговое право). 
Иногда, при нарушении участниками сделок требований норм гражданского, жилищного или финансового права, перед компетентными органами государства возникает необходимость в силу возложенных на них законом обязанностей по защите прав граждан, общества и государства применить в отношении виновных в совершении преступлений лиц нормы уголовного права. Как же разобраться, в каком случае следует руководствоваться гражданским правом, а в каких случаях, к примеру жилищным?

Термин “право”  многозначен и наиболее простая  формулировка может быть представлена следующим образом: право – это  совокупность норм, разграничивающих интересы лиц. Если мораль есть совокупность норм оценивающих интересы лиц, то право именно разграничивает эти интересы, выступает средством наиболее целесообразного с точки зрения государства компромисса между зачастую противоречивыми интересами лиц. Право живет и действует непосредственно в нормах, которые в свою очередь закреплены в определенных государством формах (нормативно-правовых актах, юридических прецедентах, правовых обычаях, нормативно-правовых договорах). Основной формой (источником) права в нашей стране является нормативно-правовой акт, то есть официальный документ государства, содержащий правовые нормы. 
Нормативно-правовые акты различаются по юридической силе: есть законы 
(обладают высшей юридической силой), есть указы Президента (должны соответствовать законам), есть Постановления Правительства (должны соответствовать законам и указам Президента) и так далее по убывающей юридической силы нормативно-правовых актов. Самые важные нормативно- правовые акты это законы, они могут носить разные наименования – кодексы, основы законодательства, просто законы, но главное заключается в том, что все остальные нормативно-правовые акты и другие формы права не могут противоречить законам, а если противоречат, то не должны применяться. В правовых отношениях между лицами их права и обязанности фиксирует другая, не менее важная форма (источник) права – договор. Однако, следует знать, что действует формула, известная еще со времен Древнего Рима, этой колыбели юриспруденции – “договор не может противоречить действующему нормативно- правовому акту”.

Термин “правовая  норма” означает правило поведения, масштаб поведения, образец поведения, который является обязательным для  всякого юридического или физического  лица, попавшего в те условия, которые  предусмотрены для указанной правовой нормы.
Гражданское право  представляет собой совокупность юридических (то есть установленных государством и защищаемых его принудительной силой) норм, закрепляющих правовое положение  частных лиц (физических и юридических), государственных и муниципальных образований в предпринимательском и гражданском обороте, регулирующих имущественные и личные неимущественные отношения между ними, охраняющих их права и законные интересы. Гражданское право относится к исключительному ведению Российской Федерации. Гражданское право выражено в основном в актах гражданского законодательства. В настоящее время гражданское законодательство Российской Федерации состоит из Гражданского кодекса РФ, части 1 и 2, Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. (на территории РФ применяется Раздел VII. Правоспособность иностранных граждан и юридических лиц. Применение гражданских законов иностранных государств и международных договоров), Гражданского кодекса РСФСР (действует Раздел VII Наследственное право) и других федеральных законов (например, закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” 1991 г., федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и другие).
Под предпринимательским  оборотом понимается совокупность совершаемых сделок в процессе предпринимательской деятельности коммерческими организациями или гражданами, зарегистрированными в качестве предпринимателей. Гражданским оборотом признается совокупность совершаемых сделок не связанных с целями предпринимательской деятельности; то есть если граждане приобретают жилье для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются субъектами (участниками) гражданского оборота. Главный нормативно-правовой акт (источник) гражданского права Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) в ст. 2 так определяет предпринимательскую деятельность: это “самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными” в качестве предпринимателей. Легко понять, что основная масса сделок, совершаемых с жильем не преследует со стороны граждан целей предпринимательской деятельности и соответственно, на эти сделки не распространяются многочисленные жесткие правила, установленные правом (повышенная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, высокие ставки налогов и т.п.). На гражданское право приходится подавляющее количество правовых норм, регулирующих отношения участников сделок с жильем. Это и понятно, ведь без норм гражданского права невозможно понять, кто вправе совершать сделки с жильем, как приобретается право собственности на жилище, что дает право собственности на жилище, каковы основания утраты права собственности на жилище, как правильно заключить договор и грамотно выполнить по нему свои обязанности и многое другое.
Жилищное право  представляет собой совокупность юридических  норм, закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права и законные интересы собственников, иных законных владельцев жилья. Жилищное право относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. 
Жилищное право выражено в законах РФ и законах субъектов РФ и иных нормативно-правовых актах, главным образом постановлениях российского 
Правительства и правительств субъектов Федерации. В настоящее время жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., других федеральных законов (например, закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики 1992 г.), законов субъектов РФ (Постановление от 25 ноября 1999 г. N 652 ЗС Вологодской области "О программе ипотечного жилищного кредитования Вологодской обалсти"), постановлений Правительства 
РФ (например, Постановление Правительства РФ от 03.08.96 г. № 937 “О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья”), постановлений городской Думы (Постановление Череповецкой городской думы от 29 июня 1999 г. N 89 "О положении о порядке перевода жилых помещений в нежилые"), актов некоторых других органов государственной власти (например, Распоряжение Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 г. № 74 “Об утверждении Временного положения о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве). 
Кроме этого, необходимо отметить, что функционирование жилищного права непосредственно связано и с другими видами права. Административное право – совокупность юридических норм, закрепляющих правовое положение органов государственной власти как субъектов государственного управления, регулирующих порядок осуществления властных полномочий субъектами государственного управления и охраняющих общественные отношения в сфере государственного управления. 
Налоговое право как подотрасль финансового права представляет собой совокупность юридических норм, закрепляющих правовое положение налоговых органов, налоговых агентов и налогоплательщиков, регулирующих порядок уплаты обязательных платежей (налогов и сборов) в доход государства 
(Российской Федерации и ее субъектов) и муниципальных образований, охраняющих права и законные интересы субъектов налоговых правоотношений. 
Уголовное право – это совокупность юридических норм, закрепляющих понятие и признаки деяний (преступлений), которые общество и государство считают преступными и причиняющими вред, а также устанавливающих систему уголовных наказаний за совершение преступлений. Гражданское право выражено в одном единственном акте уголовного законодательства – Уголовном Кодексе 
Российской Федерации 1996 г. Для тех, кто намерен провести сделку с жильем интерес представят например, ст. 159 УК РФ (Мошенничество), ст. 163 УК РФ 
(Вымогательство), ст. 179 УК РФ (Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения) ст. 198 УК РФ (Уклонение гражданина от уплаты налогов) и некоторые другие.

Жилищные  права и обязанности    Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.  
Граждане, законно  находящиеся на территории РФ, имеют  право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.  
Ограничение права  граждан на свободу выбора жилого помещения для проживания допускается  только на основании ЖК, другого  федерального закона (ч. 2—5 ст. 1 ЖК).  
Жилищные права  и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми  актами РФ, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и  не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.   
В соответствии с этим жилищные права и обязанности  возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.   
Основным жилищным правом граждан является право пользования жилым помещением в качестве собственника, нанимателя (поднанимателя), членов их семьи, временного жильца. При этом законом устанавливается право определенных категорий лиц предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам.  
Согласно ст. 11 ЖК защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных ЖК, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде.
Защита жилищных прав осуществляется путем:
– признания жилищного права;
– восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
– признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего ЖК или принятым в соответствии с ЖК федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо органа местного самоуправления, юридическую силу;
– неприменения судом такого нормативного правового акта;
– прекращения или изменения жилищного правоотношения;
– иными способами, предусмотренными ЖК, другим федеральным законом.  
Одной из основных жилищных обязанностей граждан является использование жилых помещений по назначению. Как указывается в ст. 17 ЖК, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.  
Согласно жилищному  законодательству (ч. 3 ст. 17ЖК) не допускается  размещение в жилых помещениях промышленных производств. Гражданским же законодательством (п. 3 ст. 288 ГК) запрещается размещать промышленные производства в жилых домах, из чего следует, что недопустимым является предоставление для нужд промышленного характера и нежилых помещений, находящихся в жилых домах.   
Пользование жилым  помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов  проживающих в этом помещении  граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.  
К обязанностям лиц, пользующихся жилыми помещениями, относится также обеспечение  сохранности жилого помещения и  поддержание его в надлежащем состоянии (ч. 4 ст. 30, п. 2-3 ч. 3 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК).  
Статья 20 ЖК предусматривает  государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда  независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых  помещений и коммунальных услуг установленным требованиям. Этот контроль осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ.  
В отличие от ранее действовавшего законодательства, ГК предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению либо с нарушением прав и свобод соседей. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.  
Закон предусмотрел также в качестве крайней меры и возможность аналогичного прекращения  права собственника на жилое помещение  в случаях бесхозяйственного  обращения с жильем, влекущим его  разрушение. Данная мера может быть применена в судебном порядке после назначения собственнику соразмерного срока для ремонта помещения.   
К числу обязанностей собственников жилых помещений  может относиться их страхование. Такое  страхование может осуществляться в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ).
 
Вопрос  № 2
Наем  жилых помещений — один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ.
 
Жилищный наем в истории российского законодательства
Договор жилищного  найма относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике  со времен римского права Римское частное право./ Под ред. Проф. Новицкого И.Б. и проф. Перетерского И.С. - М.: Юристъ. 1996. - С. 445-446..
Прототипом современного договора жилищного найма в римском  праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или  несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю Римское частное право./ Под ред. Проф. Новицкого И.Б. и проф. Перетерского И.С. - М.: Юристъ. 1996. - С. 447..
В российском дореволюционном  гражданском законодательстве договор  жилищного найма специально не выделялся, а признавался договором имущественного найма, в силу которого одна сторона  за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (ст. 1691 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи). Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. - М.: Статут. 1997. Серия «Классика российской цивилистики». - С. 260. .
Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском Уложении Российской империи, проект которого (кн. V) был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г. В материалах Редакционной комиссии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных (авторам проекта) законодательствах делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом в том, что при найме «предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд»; аренда же дает пользование всеми «производительными качествами» нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов и доходов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить положения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважительных к тому причин существенных от него отступлений Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 159..
Субъектами договора найма по дореволюционному гражданскому законодательству являлись, с одной  стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью. Правда, как подчеркивал Д.И. Мейер, «не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на право отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчуждения вещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, например, залог» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. - М.: Статут. 1997. Серия «Классика российской цивилистики». - С. 262. .
При подготовке проекта Гражданского Уложения было решено изменить терминологию, служащую обозначению субъектов договора найма. По сравнению с действовавшим тогда законодательством, употреблявшим в этих целях термины «хозяин» и «наемщик» или «наниматель», проект, как отмечается в материалах Редакционной комиссии, «предпочел термины «наниматель», как яснее слова «наемщик» выражающий понятие, которое имеется здесь в виду, и «наймодавец», так как последний напоминает термин «займодавец», употребляемый в действующих гражданских законах» Там же. - С. 264..
Что касается требований, предъявляемых к субъектам договора имущественного найма, то предполагалось сохранить прежний подход: наниматель должен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякому субъекту гражданских правоотношений; наймодавец же сверх того должен был обладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать его внаем. При этом подчеркивалось, что право передачи имущества внаем «принадлежит вообще всякому лицу, имеющему право пользования имуществом и могущему распорядиться этим правом... т.е. главным образом собственнику, но затем также и лицу, имеющему лишь право владения и пользования…а также и нанимателю, который, впрочем, имея право передать имущество в поднаем, может при этом предоставить лишь такое пользование, какое определено первоначальным договором найма» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 160..
В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма  называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. - М.: Статут, 1997. Серия «Классика российской цивилистики». - С. 264. .
Г.Ф. Шершеневич полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя  по передаче этого имущества внаем. Он отмечал: «Однако, ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие. Притом передачею нанятой вещи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 161..
В проекте Гражданского Уложения содержалась норма, в соответствии с которой предметом найма  могли быть движимое и недвижимое имущество, приносящие доход права (ст. 1816) Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг. - М.: «Статут». 2001. - С. 45..
И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли  передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 162..
Таким образом, в российском дореволюционном гражданском  законодательстве нормы, регулировавшие отношения жилищного найма, специально не выделялись. На данные правоотношения распространялись нормы договора имущественного найма, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование.
Первоначально в советский период развития законодательства жилищный наем регулировался нормами  гражданского законодательства о договоре имущественного найма.
При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших  место в советский период, нормы  о договоре имущественного найма  неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.
Для характеристики договора имущественного найма по советскому гражданскому праву воспользуемся  нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. (далее - ГК 1922 г), а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. (далее - ГК 1964 г.).
Определение понятия  договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором  имущественного найма признавался  такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г; ст. 275 ГК 1964 г).
Неизменным оставался  подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество.
В то же время  уже в ГК 1922 г. круг конкретных объектов имущественного найма стал сужаться. В ГК 1922 г. уже можно встретить  нормы, регулирующие отношения, связанные  с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), а также земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153).
В дальнейшем законодательство пошло по пути выделения самостоятельного договора жилищного найма. В ГК 1964 г. норм, регулирующих отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений, среди норм о договоре имущественного найма вообще нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма.
В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отношений жилищного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения (п. 16 Положения о социалистическом государственном производственном предприятии от 1965 г.). Систематическая сдача недвижимого имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли «систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор жилищного найма используется для извлечения постоянных доходов» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут». 2000. - С. 84..
Если же взять  в целом систему правового  регулирования отношений жилищного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм жилищного найма, содержащихся в ГК и Жилищном кодексе РСФСР от 24 июня 1983 г., путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов: типовых договоров, положений и правил. Например, Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР (утв. постановлением СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335) устанавливали единый порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, обязательный для исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов, государственных и муниципальных предприятий, учреждений, организаций и общественных объединений. Указанные Примерные правила были изданы с учетом норм Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. № 5150-Х., в которых отмечалось, что важной государственной задачей является обеспечение сохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы, повышение уровня благоустройства жилых домов.
Требования, предъявляемые  к форме договора жилищного найма, в течение советского периода  неоднократно изменялись. Первоначально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. ГК 1964 г. упростил правила о форме договора жилищного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора жилищного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).
С нормами о  сроке найма в течение советского периода произошла обратная метаморфоза: ГК 1922 г. включал простые и ясные  правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения. В ГК 1922 г. предусматривалось, что срок найма не должен превышать двенадцати лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок (ст. 154). Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет. По истечении срока найма указанные категории нанимателей, при исправном выполнении принятых на себя по договору найма условий, получали преимущественное право на возобновление договора на новый срок Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг. - М.: «Статут». 2001. - С. 50-51.. Допускалась ГК 1922 г. и модель бессрочного договора найма: если договор заключался без указания срока, то он считался заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон была вправе прекратить действие договора во всякое время, предупредив о том другую сторону: при найме жилья - за три месяца, а при найме прочего имущества - за один месяц (ст. 155). ГК 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок жилищного найма до девяти лет.
Наем жилых  помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления (ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.), а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды (ст.ст. 17, 18 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.. Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.
В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискам путей и способов их осуществления, ученые-экономисты решили использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор жилищного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве - как основное средство «разгосударствления». Обеспечение граждан жильем в СССР и в РСФСР в доперестроечный период было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. В середине 1980-х годов государством была поставлена задача обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом, однако решение этой задачи практически не состоялось, нуждаемость в жилье существенно не изменилась. В списках очередников на получение жилых помещений на начало 1990 г. в СССР состояло более 14 млн. семей или одиноких граждан (23% всех городских семей, в том числе в РСФСР - 25%). Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг. - М.: «Статут». 2001. - С. 51.
Таким образом, в целом, если брать основные параметры договора жилищного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие жилищный наем от иных типов гражданско-правовых договоров. В то же время в отечественной юридической литературе этого периода сложно найти серьезные научные исследования, специально посвященные договору жилищного найма. Поэтому при подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору жилищного найма нормальный цивилистический «облик».
Аренда жилых  помещений в истории российского  законодательства
В российском дореволюционном  гражданском законодательстве имущественным  наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Есть упоминания, что договор найма имел и другие названия. Например, назывался он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой прокатом; говорили также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так, арендой, называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом наем мебели, платья, вообще имущества движимого Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2001. - С. 390..
Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной  стороны хозяин (лицо отдающее имущество  в наем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). И хозяином и  нанимателем могли стать люди имеющие общую правоспособность и дееспособность.
Законодательство  того периода исходило из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Так Г.Ф. Шершеневич отмечал, что не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что  не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а толь подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С.356.. Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. - С. 263.
Вообще в российском дореволюционном гражданском праве  предмет договора найма понимался  более широко, чем это имеет  место в современном законодательстве.
Действовавшее в ту пору законодательство предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет. Причины столь краткого предельного срока найма недвижимого имущества объяснялись российскими правоведами по-разному. Д.И.Мейер считал, что причина заключается, вероятно, в опасении, чтобы наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход Шершеневич Г.Ф.Указ. соч. - С. 356..
Признаком, характеризующим  имущественный наем в дореволюционном  праве, является вознаграждение за предоставленное  пользование. Отсутствие данного признака превращало предполагаемый договор  аренды в ссуду. Вознаграждение чаще всего выражалась в форме денег, но это было не обязательно. Плата могла быть определена известной частью произведений, собранных с нанятой земли, выражено в известных личных услугах и тому подобное. Особую форму вознаграждения составлял известный нашему законодательству ''наем из выстройки''. Наниматель, за пользование в течение известного числа лет отданную ему в наем землю, обязывается, по окончании срока найма, оставить все возведенные им постройки, дачи, мельницу, ригу в пользу собственника.
В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось своевременное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями.
Для характеристики договора аренды (имущественного найма) по советскому гражданскому праву нужно  воспользоваться нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 года, а также  Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.
Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату (ст. 275 ГК). Договор являлся консенсуальным возмездным, двусторонним.
Не изменился  и подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально определенное имущество. Вещи, являющиеся предметом договора имущественного найма, могли принадлежать на праве собственности. Сузился круг объектов имущественного найма. В ГК 1964 года отсутствуют нормы регулирующие отношения, связанные с передачей в наем жилых помещений Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. - 2003. - № 10. - С. 34; Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 46. - С. 17..
Форма договора имущественного найма могла быть и устной и письменной. Закон (ст. 276) ставил форму договора между гражданами в зависимость не от суммы, как  это было предусмотрено для других договоров, а от срока его действия, устанавливая, что договор на срок более одного года должен был заключаться в письменной форме под страхом лишения сторон права в случае спора ссылаться в подтверждение договора на свидетельские показания (ст. 46 ГК).
Существование особого правила не отменяло правила общего, установленного ч.2 ст. 44 ГК, т.е. если цена имущества свыше 100 рублей, а срок договора менее одного года, то сделка должна была совершаться в письменной форме.
Что касается договоров  с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна была быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст.44).
По сравнению  с ГК 1922 года ст. 277 ГК 1964 года сократил общий предельный срок имущественного найма с двенадцати до девяти лет и ввел специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результате срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет.
При этом государственная, кооперативная или общественная организация, надлежащим образом выполнявшая  принятые на себя по договору найма  обязательства, по окончании действия договора получала преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора (ст. 280).
Поскольку договор  имущественного найма относится  к категории возмездных, обязанность  своевременно вносить наемную плату  оставалась одной из основных обязанностей нанимателя, предусмотренных законом. Наемная плата, как правило выражалась в периодических денежных выплатах. В ряде случаев, когда хотя бы одной из сторон является социалистическая организация, действовали государственные тарифные ставки, за пределы которых не могли выходить участники договора имущественно найма.
Подводя итог основным характеристикам договора имущественного найма, в гражданском праве советского периода, можно отметить, что рассматриваемый  договор сохранил свои основные черты  и признаки, отличающие его от иных типов гражданско - правовых договоров.
Вследствие экономических  и политических изменений, произошедших в 90-х годах ХХ в., государство  стало рассматривать жилье в  качестве не только блага, но и товара. В результате изменилось отношение  государства к найму жилых  помещений - появилась такая разновидность договора найма жилого помещения, как коммерческий наем, который стал функционировать параллельно со "старым", "потребительским" договором найма жилого помещения, сфера применения которого значительно сузилась. До принятия нового ГК РФ отношения по коммерческому использованию жилого помещения назывались арендой жилья Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99.. В статье 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" было приведено следующее определение договора аренды жилого помещения: договор аренды - это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Договор аренды применялся в отношениях, как между  юридическими лицами, так и между  гражданами - во всех случаях, когда  речь шла о коммерческом использовании  жилья. Гражданский кодекс не воспринял  такую форму договора, как аренда, в отношении возмездного пользования чужими жилыми помещениями с участием граждан. В аренду жилые помещения могут предоставляться только юридическим лицам, которые в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ используют их только для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются в пользование за плату только на основании договора найма жилого помещения. Следует также указать, что целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя в жилье. Поэтому юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения.
 

ГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРОВ  НАПРАВЛЕННЫХ НА ПЕРЕДАЧУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  В ПОЛЬЗОВАНИЕ И ОСОБЕНОСТИ ИХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ
Социальный наем
Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.
Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.
Существенные  условия договора найма жилого помещения  как общие нормы для всех его  разновидностей - оплата, наниматель и  объект договора.
Договор возмездный (ст.682). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит в регулирование гл.36 ГК. «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства.
В отличие от аренды нежилых помещений (ст.608) в  качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (ст.672, 677), хотя ст. 671 его не называет, но этот признак следует из требований п.2 данной статьи. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.
От аренды этот договор отличается также специальным  объектом - жилым помещением (ст.288, 650, 673), которое удовлетворяет требованиям  нанимателя и совместно с ним  постоянно проживающих и на котором  сторона остановила свой выбор.
В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма  жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным  применительно к условиям данного  населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст.40 ЖК).
Жилое помещение  здесь - обобщенное понятие (ст.673). Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое  помещение - прекращает договор найма  жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения Гетман Е. Два кодекса - две эпохи. // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 14. - С. 28.. Переоборудование жилого дома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст.681).
В отношениях найма  жилья может участвовать юридическое  лицо, но лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое  помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (ст.650) или договора безвозмездного пользования (ст.689). По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма (ст.240).
Вместе с тем  имеют место факты, когда юридические  лица, став в этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного  жилого помещения не договор его  найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя. Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы от 17.06.1997. // Вестник мэрии Москвы. - 1997. - № 9. - С.36-44.; Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи от 12.09.1997. // Вестник мэрии Москвы.- 1997. - № 18. - С.33-43.
Таким образом, цель договора жилищного найма - обеспечение права гражданина на жилище. Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.
С введением  в действие части второй ГК РФ в  правовом регулировании отношений  по найму жилых помещений произошли  существенные изменения.
Согласно ст.7 Федерального закона о жилищной политике к государственному жилищному фонду относится:
1) ведомственный  фонд, состоящий в федеральной  собственности и находящийся  в хозяйственном ведении государственных  предприятий или оперативном  управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной собственности;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Муниципальный жилищный фонд включает в себя фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, и ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
Наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).
Разница между  социальным и коммерческим наймом, помимо целевой направленности, состоит в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде. В основании договора социального найма лежит административный акт - ордер, выданный гражданам с соблюдением очередности или выделенный по основаниям, названным законом. Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон без нормированного предоставления жилого помещения. Договор социального найма - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный. Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет. И в том, и в другом найме разный правовой режим для участников отношений Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. - 2003. - № 2. - С. 14-17..
В юридической  литературе отдельно выделяются также  наем жилого помещения в доме жилищного  или жилищно-строительного кооператива  и наем служебного жилого помещения и общежития.
Как правило, договор  коммерческого найма жилого помещения  может быть заключен на срок, не превышающий  пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный  договор). Краткосрочный наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.
Таким образом, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого  найма жилого помещения - это две  разновидности найма жилых помещений  применительно к различным видам жилищных фондов.
 Договор аренды  жилых помещений
Введение в  действие второй части Гражданского кодекса явилось поистине революционным  событием в развитии правовой системы  нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетом социально - экономических перемен в российском обществе. Изменилась юридическая техника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторые давно известные положения зазвучали совершенно по-новому.
Норма об аренде жилья, как может показаться, изменила весь смысл одного из основных институтов жилищного права - аренды жилого помещения. Однако в действительности она подтвердила тенденцию развития советского и российского гражданского законодательства. Имеется в виду п. 2 ст. 671 ГК РФ, который гласит: "2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан". Речь также идет о логически связанном с ним п. 1 ст. 677 ГК РФ: "1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин".
На основе приведенных  положений был сделан вывод о  том, что "по существу, Гражданский  кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам, и арендный или иной договор..., по которому жилое помещение предоставляется юридическому лицу" Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М. Статут. 1996. - С. 28..
В таком же ключе  рассматривалась ст. 671 ГК РФ при комментировании Гражданского кодекса. Как отмечает В.Н. Литовкин, "юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено... на условиях договора аренды" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. проф. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1996. - С. 242.. Такого же мнения придерживается и П. Седугин. Он отмечает, что согласно ГК РФ договор аренды жилого помещения "является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицам" Седугин П.И. Жилищное право. - М. БЕК. 2000. - С. 83..
Пожалуй, только профессор Ю.К. Толстой не стал занимать столь жесткой позиции и изложил  свое видение этого вопроса следующим  образом: "По договору аренды арендатором  согласно п. 2 ст. 671 ГК вроде бы может быть только юридическое лицо" Гражданское право: Учебник. Часть II / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. Норма. 2004. - С. 221.. Причем его сомнение в справедливости такого утверждения проявилось не только в использовании слов "вроде бы", но и в специальной оговорке о том, что "арендатором по договору может быть и гражданин" Там же.. Ниже попробуем разобраться в причинах посубъектного деления обязательств по предоставлению жилых помещений в аренду и наем.
На стороне  арендодателя (наймодателя) в обоих обязательствах (аренда и наем) может выступать только собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или самим собственником (ст. 608, 671 ГК РФ). Разница в субъектном составе проявляется на стороне арендатора (нанимателя) жилого помещения, которым должно быть только физическое лицо.
Считается общепринятым, что понятия "наем" и "аренда", в принципе, синонимичны. Заметим, что  ныне действующий ГК исходит из этих же позиций (см. ст. 606). Предшествовавшее российское гражданское законодательство не выделяло аренду как особый вид обязательства, используя иной термин - "имущественный наем". При этом определения имущественного найма и его разновидности - найма жилого помещения - были максимально унифицированы (гл. 27, 28 ГК РСФСР 1964 г.).
«По договору имущественного найма наймодатель обязуется  предоставить нанимателю имущество  во временное пользование за плату» (ст. 275 ГК РСФСР 1964 г.). «По договору найма  жилого помещения наймодатель обязуется  предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем» (абз. 1 ст. 295 ГК РСФСР 1964 г.).
Вместе с тем  цивилисты русской дореволюционной  школы, оставаясь в рамках единого  понятия договора имущественного найма, отмечали, что арендой обыкновенно  назывался наем недвижимого имущества Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. - М. Статут. 1997. - С. 260., проводя тем самым деление по предмету обязательства - движимое или недвижимое имущество.
Советские исследователи  гражданского права, в том числе Г.И. Петрищева, под давлением административных методов как в экономике, так и в праве в качестве особенности аренды выделяли ее "планово - регулируемый характер" Советское гражданское право Т. 2. / Под ред. проф. Красавчикова О.А. - М. Юрлитиздат. 1969. - С. 98.. При этом не отрицался принцип, согласно которому нанимателем жилого помещения может быть только гражданин: "Если, например, организация арендует жилое помещение в доме местного Совета, то здесь имеет место договор имущественного найма; если же определенная квартира в этом арендованном помещении предоставлена работнику данной организации, то налицо договор жилищного найма" Там же. - С. 128..
Той же точки  зрения придерживался и профессор  С.М. Корнеев, утверждавший, что "если жилой дом (или отдельные квартиры) арендует организация... то она является стороной по договору имущественного найма, а не жилищного найма..." Советское гражданское право: Учебник. Т. 2. / Под ред. Красавчикова О.А. - М. Юридическая литература. 1980. - С. 132.. Правда, позднее тот же автор провел различие между рассматриваемыми видами обязательств по цели использования жилого помещения. "Если речь идет о сдаче жилых помещений под офис, торговое предприятие и т.п., то подобные отношения регулируются правилами о договоре аренды имущества (имущественного найма). Если же жилое помещение предоставляется в пользование для удовлетворения жилищной потребности гражданина и его семьи, то налицо договор жилищного найма или жилищной аренды" Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. Суханова Е.А.. М. БЕК. 1993. - С. 160..
Итак, с любой  точки зрения, деление договоров  найма и аренды жилого помещения  в зависимости от преследуемой цели видится не вполне обоснованным, так  как оба вида обязательств в качестве конечной цели использования жилого помещения указывают на проживание граждан. В роли альтернативного критерия был выдвинут субъектный состав правоотношений, складывающихся вокруг жилых помещений. Исходя из того, что по договору найма имущество передается в пользование, приходим к следующему заключению: поскольку жилое помещение предназначено только для проживания, то пользование жилым помещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М. Статут, 1999. - С. 146..
Несмотря на текстуальное законодательное уравнивание  понятий имущественного найма и  аренды, а также их принадлежность к одному виду обязательств, законодатель всегда обособлял наем жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса, используя для этого различные основания, оставляя в тени главную причину - необходимость выполнения данным видом обязательства функции первоначальной точки отсчета для довольно развитого жилищного законодательства Чаленко А.Ю. Права членов семьи военнослужащих на жилое помещение // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 6. - С. 32.. Центральное место договора найма жилого помещения в жилищном законодательстве определяется кругом отношений, подлежащих регулированию данной отраслью законодательства (предоставление жилого помещения на основании договора найма, обеспечение сохранности и ремонта жилья в соответствии с обязанностями сторон по договору).
2.3 Правовые особенности  заключения договоров жилищного найма и аренды
Предусмотренный ст. 672 ГК договор социального найма  жилого помещения следует отличать от договора найма жилого помещения, заключаемого на коммерческих началах, которому посвящены ст. 673-688 ГК. Если для заключения договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимыми требованиями являются постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий, выдача ордера на жилое помещение, то для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется. Кроме того, договор социального найма жилого помещения заключается бессрочно, в то время как договор коммерческого найма заключается на определенный срок. Для этих разновидностей договоров характерны также различия относительно размеров предоставляемой жилой площади и размеров ее оплаты. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади и оплачивается по установленным ставкам квартирной платы, а в договоре коммерческого найма жилого помещения такие ограничения отсутствуют и условия договора определяются соглашением сторон Семенова Е. Жилье и бизнес - не пара? // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 21..
В то же время договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения характеризуются рядом общих положений. В частности, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме (ст. 674). При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника (ст. 675). Установлены общие обязанности нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение и др. (ст.ст. 678, 681). Наниматели жилых помещений вправе разрешать проживание временным жильцам (ст. 680), а также сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685). Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
По договору социального найма жилого помещения  для сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем необходимо согласие не только наймодателя, но и совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов его семьи. Это объясняется тем, что члены семьи нанимателя имеют равное с ним право пользования жилым помещением, а проживание поднанимателя без их согласия может существенно ущемить их права Потапова Н.С., Илюшина М.Н. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. - 2005. - № 1. - С. 26..
В отличие от этого по договору коммерческого  найма жилого помещения для сдачи  нанимателем занимаемого им жилого помещения в поднаем необходимо лишь согласие наймодателя-собственника и не требуется согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем.
По договору социального найма жилого помещения  размер платы за пользование жилым  помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение самим нанимателем, и платы за коммунальные услуги (ст. 78 Жилищного кодекса) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации // Под ред. Крашенинникова П.В. - М. Статут. 2005. - С. 146..
По договору коммерческого найма жилого помещения  размер платы при поднайме жилого помещения определяется соглашением  между нанимателем и поднанимателем.
Наниматель не может предоставить другому лицу право пользования жилым помещением без согласия наймодателя. Кроме  того, договор поднайма не может  быть заключен на срок, превышающий  договор найма жилого помещения.
Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением, и его права производны от прав нанимателя.
В связи с  этим при досрочном прекращении  договора найма жилого помещения  одновременно прекращается договор  поднайма жилого помещения.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.