На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти готовые бесплатные и платные работы или заказать написание уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов по самым низким ценам. Добавив заявку на написание требуемой для вас работы, вы узнаете реальную стоимость ее выполнения.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Быстрая помощь студентам

 

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Перспективы развития ипотечного кредитования

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 25.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 14. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


    Содержание
    Введение………………………………………………………………………….2
    1 Теоретические основы ипотечного кредитования………………………….3
       1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования………...………………3
       1.2 Классификация ипотечного кредита…………………………………...12
       1.2.1 Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам..12
       1.2.2 Способы ипотечного кредита…………………………………………15
       1.3 Риски ипотечного кредитования………………………………………..16
    2. Анализ ипотечного кредитования  в России и РТ……………………….…21
    3. Перспективы развития ипотечного кредитования…………………………24
       3.1 Развитие рынка ипотечного кредитования  в России………………….29
    Заключение…………………………………………………………………...…33
    Список  использованной литературы………………………………………….38 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение
    В условия мирового финансового кризиса  решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.
    В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства  в стране сложилась ситуация, когда  большая часть населения не имеет  возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан  главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.
    В настоящее время с помощью  ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения  жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
    Ипотека является тем звеном экономики, которое  обладает возможностью обеспечить взаимосвязь  между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять фин. средства в реальный сектор экономики.
    Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку  ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого  экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки является не самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.
    В настоящее время еще не полностью  сформировался необходимый для  эффективного использования механизма  ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при  ипотечном кредитовании в сложившейся  обстановке необходимо учитывать высокий  уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово - экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России. 

    1 Теоретические основы ипотечного кредитования
    1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования.
    Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.
    Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными  банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
    Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
    Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
    Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению  ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.
    Предметом ипотеки может быть следующее имущество:
    - земельные участки, находящиеся в частной собственности;
    - предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество;
    - жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;
    - дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;
    - воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты
    Основными субъектами классической ипотечной  схемы являются:
    - Заемщик
    - Кредитор (банк)
    - Ипотечное Агентство
    - Инвесторы
    Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
    Кредитор (банк) - организация, которая после  анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный  договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.
    Ипотечное агентство - является основным элементом  самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.
    Обеспечением  эмиссионных ипотечных ценных бумаг  являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
    Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные  инвесторы, такие как паевые и  пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.
    Второстепенными субъектами классической ипотечной  схемы являются:
    - Риэлтерская компания;
    - Оценочная компания;
    - Страховая компания;
    - Государственный регистратор;
    - Нотариус;
    - Паспортные службы;
    - Органы опеки и попечительства.
    Риэлтерская компания - профессиональный посредник  на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
    Оценочная компания - необходима для определения  рыночной и ликвидационной стоимости  объектов недвижимости, являющихся предметом  залога.
    Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и  кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:
    - страхование риска повреждения  и уничтожения объекта
    - страхование риска утраты права  собственности на предмет ипотеки
    - страхование риска потери жизни  и трудоспособности заемщика
    Расходы по ежегодному страхованию несет  заемщик.
    Государственный регистратор - орган государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В его функции  входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.
    Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности  на недвижимость и договор купли-продажи  требуют нотариального заверения.
    Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.
    Органы  опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при  заключении сделок с недвижимостью.
    Каждый  из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
    Таблица 1. Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели 
 

№ п/п Участники рынка ипотечных  кредитов Субъекты Функции Собственные цели
1 2 3 4 5
1 Заемщик (залогодатель) — физические лица Физические  лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям  банков по уровню кредито-и платежеспособности Заключают кредитные  договоры с целью покупки или  строительства жилья - обеспечением  исполнения обязательств по договорам  служит залог приобретаемого  жилья - максимизация  объема привлечения дешевых финансовых  ресурсов для покупки или строительства  жилья
2 Банк-кредитор (залогодержатель) - коммерческие, сберегательные, ипотечные банки, -ссудосберегательные  ассоциации, стройсберкассы;
- взаимно-сберегательные  союзы и т. п.
Предоставляют заемщикам в установленном порядке  ипотечные кредиты на основе оценки : платежеспособности и кредитоспособности заемщика. Обслуживание  выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя
- максимизация доходности активных операций, - ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
3 Продавец жилья Юридические и  физические лица Продают жилые  помещения, находящиеся в их собственности  или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению - максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение; - минимизация рисков, связанных с продажей
4 Государство    Создание  благоприятных условий для развития  рынка ипотечного капитала  Капитализация  недвижимого имущества и обеспечение  его оборотоспособности;
- не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства;
- решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;
- уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом,
- пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга
 
5 Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка • Органы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним; • нотариат;
• паспортные службы;
• органы опеки и попечительства,
• юридические  консультации
- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; - оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка
Государственная поддержка участников ипотечного рынка  и контроль за их деятельностью
6 Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов Специализированные  агентства ипотечного кредитования Ипотечные фонды
- рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования - выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;
- разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов
Создание системы  ипотечного кредитования в стране
7 Страховые компании Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования - страхование рисков ипотечного кредитования - создание совместных проектов с ипотечными кредиторами
- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования
- получение прибыли - расширение круга своих операций
- повышение рейтинга
8 Оценщики Юридические и  физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений Осуществляют  оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании - получение прибыли - расширение круга своих операций
- повышение рейтинга
9 Риэлтерские компании Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья
- подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков - организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья
- участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание
- получение прибыли - расширение круга своих операций
- повышение рейтинга
10 Инвесторы - физические лица - юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты
Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами  или операторами вторичного рынка - максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги - обеспечение надежности вложений
 
    Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Рассмотрим цели некоторых субъектов ипотечного кредитования.
    Например, основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.
    Задача  банка, то есть кредитора, заключается  в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций и ограничение рисков, и обеспечение возвратности ссудного капитала.
    Инвестор  также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в  закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью  инвестора при использовании  механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.
    Одним из субъектов кредитования является правительство. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных  кредитов являются:
    - капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности;
    - неинфляционная поддержка сферы материального производства;
    - уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;
    - пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.
    Сравнение целей основных субъектов рынка  ипотечного кредита позволяет сделать  вывод об их разнонаправленности.
    Ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:
    - развитие ипотечного бизнеса  позитивно сказывается на состоянии  реального сектора экономики.  Ипотечное кредитование промышленных  предприятий позволяет модернизировать  производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;
    - с помощью ипотечного кредита  реализуется программа жилищного  строительства, достигается непрерывность  производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры;
    - с помощью ипотечного кредита  в систему рыночных кредитных  отношений вовлекаются множество  предприятий и широкие массы населения - собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы;
    - будучи дорогим товаром, жилье  является одним из важнейших  факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов (8, С.34).
    И, наконец, развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.
    Развитие  ипотечного кредитования оказывает  также положительное влияние  на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический  кризис. Ипотека оказывает положительное  влияние на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов.
    Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
    Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:
    - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;
    - рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором;
    - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих  мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
    - применительно к работе банков  освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
    Все вышесказанное обусловливает объективную  необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми  же условиями для привлечения  кредитных ресурсов в сферу долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
    1.2 Классификация ипотечного  кредита
    1.2.1 Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.
    1. По объекту недвижимости:
    - земельные участки;
    - предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  деятельности;
    - жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных комнат;
    - дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;
    - воздушные, морские суда, суда  каботажного плавания и космические  объекты; объекты незавершенного  строительства.
    2. По целям кредитования:
    - приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
    - приобретение дома для сезонного  проживания, дачи, садовых домиков  с участками земли;
    - приобретение земельного участка под застройку.
    3. По виду кредитора: банковские и небанковские.
    4. По виду заемщиков (как субъектов кредитования):
    - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;
    - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;
    - по степени аффилированности заемщиков.
    Статус  объектов незавершенного строительства  был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому  имуществу.
    Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).
    Кредиты могут предоставляться:
    - сотрудникам банков;
    - сотрудникам фирм - клиентов банка;
    - клиентам риэлтерских фирм;
    - лицам, проживающим в данном  регионе;
    - всем желающим.
    5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов наглядно можно увидеть на таблице 2.
    6. По срокам кредитования. В ряде  стран классификация кредитов  различается по срокам (табл. 3).
    Таблица 2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов.
    Способ рефинансирования     Вид кредитного института
1     Выпуск  ипотечных облигаций     Ипотечные банки
3     Собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)     Универсальные банки
4     Продажа закладных ипотечному агентству  или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)     Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным  кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком
 
 
 
    Таблица 3. Классификация кредитов по срокам
Виды  кредитов     Страны
      Великобритания Страны континентальной  Европы США Россия
Краткосрочные До 3-х лет До 1 года До 1 года До 1 года
Среднесрочные 3-10 лет 1-5 лет 1-10 лет 1-3 года
Долгосрочные Более 10 лет Более 5 лет Более 10 лет Более 3-х лет
 
    7. По способу амортизации долга:
    - постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);
    - кредит с переменными выплатами;
    - кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
    8. По виду процентной ставки:
    - кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает рановеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);
    - кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).
    9. По возможности досрочного погашения:
    - с правом досрочного погашения;
    - без права досрочного погашения;
    - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
    10. По степени обеспеченности (величине  первоначального платежа). Сумма  может составлять от 50% до 100% стоимости  заложенного имущества.
    Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:
    - обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
    - субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
    1.2.2 Способы ипотечного  кредита.
    В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:
    - одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
    - двухуровневая модель ипотечного  кредитования (американская модель).
    В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности  обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
    При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров:
    - между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
    - между заемщиком и страховой  организацией - договор страхования  заложенного жилья;
    - между заемщиком и продавцом  (строителем) жилья - договор купли-продажи  жилья.
    В качестве кредитора может выступать  ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных  листов, и тем самым - минимизирование  возможных рисков.
    При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.
    При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается  первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).
    Количество  обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая  организация).
    В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).
    На  первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.
    После получения кредита заемщик заключает  договор купли-продажи жилья с  продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.
    Со  страховой организацией заключаются  договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.
    На  вторичном ипотечном рынке между  кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.
    1.3 Риски ипотечного кредитования
    Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений  доходного бизнеса, подвержено влиянию  достаточно широкого набора рисков. Высокая  степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана: во-первых, крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком кредитования. В связи с высокой концентрацией рисков остро встает вопрос об управлении ими, т.е. разработке комплекса мер по оптимизации совокупного риска участников системы ипотечного кредитования.
    Риски ипотеки на стадии первичного кредитования.
    1. Кредитный - наиболее значимый  и опасный по последствиям. Чаще  всего причиной его проявления  служит заемщик, точнее, низкие  располагаемые доходы последнего. Кредитуя его, банк рискует в большей степени, чем, если бы он обеспечивал ссудой стабильную и самодостаточную корпорацию. Доходов этих в какой-то момент времени становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредитному контракту, т.е. кредитный риск обусловлен возможностью полного или частичного неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. В этом случае требование кредитора может быть удовлетворено за счет имущества, служащего обеспечением кредитной сделки. Если стоимость этого имущества не полностью покрывает требования кредитора, то это негативно сказывается на финансовом результате кредитора. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете.
    Управление  данным риском можно свести к системе  мер, принимаемых как на уровне государственных  структур, так и в рамках службы риск-менеджмента банка. В частности необходимы такие меры, как:
    - определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования - 30% от стоимости залога. К снижению этой планки следует подходить с известной осторожностью;
    - прагматичный (в меру консервативный) подход со стороны КБ к заемщику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимости - LTV, OTI, PTI. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кредиту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в рыночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более широкий круг “розничных” клиентов к банку. Но вместе с тем данные критерии не могут превышать “критические” для кредитора значения, согласно которым кредитовать становиться коммерчески невыгодно и неоправданно рискованно;
    - требование к заемщику страховать свою ответственность от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. Страховую компанию можно было бы привлечь к данной форме размещения активов через систему льготных процентов по средствам на депозитах в обслуживающем банке (первичном кредиторе), работающем в “связке” с данным страховщиком. При этом оптимальным вариантом было бы партнерство банка с несколькими страховыми компаниями, аккредитованными для работы на ипотечном сегменте (страхование ипотечных рисков) и обладающими соответствующими требованиями страхового законодательства критериями финансовой устойчивости. Это позволит диверсифицировать риск возможных потерь путем переложения части риска на третью сторону;
    - субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса - с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. При этом, в свою очередь, клиент должен отвечать определенным параметрам устойчивости (по крайней мере, предсказуемости) своего финансового положения и обладать достаточно ликвидным обеспечением в качестве гарантии от невозврата. Правда, предложенная мера, скорее, возможна по отношению к ограниченному кругу ипотечных кредиторов, а также к полугосударственным банкам России. Другими словами, первичный кредитор должен иметь стратегическую ориентацию на ипотечном направлении (как, например, московские Банк Жилищного Финансирования или Фора-Банк) и пользоваться поддержкой ликвидности (финансовой компенсацией) со стороны. Иначе льготная для заемщика ипотека может оказаться нерентабельной для ссудодателя.
    2. Риск процентной ставки связан  с потенциальным недополучением  кредитором прибыли в результате  изменения процентных ставок  по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам. Кредитор предоставляет заемщику денежные средства на длительный срок, в то же время, занимая их (например, принимая на депозит) на короткий срок. “Короткие” деньги можно привлечь дешевле, чем “длинные”, тем самым кредитор, в качестве посредника на финансовом рынке, принимает на себя риск непредвиденного изменения процентных ставок. В результате чего денежный поток, получаемый кредитором, оказывается меньше запланированного, что негативно отражается на его финансовом результате. Кроме того, в случае непредвиденного снижения процентных ставок возникает вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком. Это может негативно отразиться на финансовом результате кредитора, т.к. перед ним встанет проблема реинвестирования денежных средств уже под более низкую ставку процента. Риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, когда обеспечение не может более - на всю сумму - гарантировать возврат размещенных средств. (Риск изменения условий мобилизации фондов проявляется при кредитовании с фиксированным процентом выплат.) Таким образом, риск возникает из-за нестабильной макроконъюнктуры (в том числе по причине частых проблем банков с ликвидностью и ценовыми “перебоями” на рынке недвижимости) и выбора неэффективной (например, чрезмерно агрессивной, когда этого не требуется) кредитной стратегии банка. Чтобы не допустить подобную ситуацию, можно предпринять следующие меры:
    - эффективный мониторинг процентного гэпа (например, через максимизацию ставок по депозитам и минимизацию кредитных ставок при сохранении приемлемого значения положительной процентной маржи);
    - структурирование диверсифицированного портфеля активов по срокам, ставкам и направлениям вложений;
    - минимизация всех операционных расходов за счет использования преимуществ “эффекта масштаба” - больших объемов транзакций при малых издержках на внедрение;
    - формирование подвижного портфеля ценных бумаг, позволяющих сглаживать перебои с ликвидными ресурсами;
    - установление Правительством РФ так называемых потолков ростовщичества (широко распространенных в США) для упреждения чрезмерного завышения ставок предложения коммерческими банками (например, для рублевых ссуд - “учетная ставка + 200 базисных пунктов”);
    3. Риск альтернативного выбора  ранжируется на риски досрочного  погашения и предварительных  обязательств. Вероятность потерь  в этих случаях вытекает из  раннего погашения “длинного”  ипотечного кредита с фиксированной  ставкой процента или из ошибочной оценки ставки предложения для индивидуального заемщика перед началом финансирования кредита, если политика банка позволяет варьировать ставками для разных случаев и критериев заимствования. Мероприятия по предупреждению риска сводятся к следующему:
    - установление временного или стоимостного лимита на досрочное погашение, например, гасить не ранее чем через 90 дней и только половину суммы. Вторую же половину можно предложить погасить в усеченный срок, но при условии выплаты разумной комиссии, пересчитанной на число, кратное отношению срока кредитования и периода погашения раньше времени. В то же время (в “защиту” клиентов) банкам не следует злоупотреблять в ущерб доступности большими штатами за досрочную уплату долга. В данном аспекте в качестве стимула для кредитора при установлении умеренной платы можно было бы предложить внести поправки во вторую часть НК РФ по освобождению от уплаты налога на прибыль сумм комиссионных по таким случаям в строго определенном процентном соотношении к величине ссудной задолженности;
    - индивидуальный подход при определении ставок и других условий кредитования, в том числе через распространение “плавающих” ипотечных инструментов - кредитов с переменной ставкой (когда пересчет значений осуществляется на базе корректировок, например, с привязанной к курсу валюты кредита), кредитов с периодическим пересмотром (скажем, раз в два года) процентной ставки по типу канадского ролл-Овера, инструмента с регулируемой отсрочкой платежа, ссуд с дележом прироста стоимости закладываемой недвижимости. Последняя (американская) практика особенно подходит для компенсации банкам высоких процентных ставок за счет увеличенной к концу срока действия кредитного договора стоимости покупаемой за кредитные средства недвижимости. Правда, это шаг на пути к доступности при неблагоприятной конъюнктуре (резкий рост предложения жилья) может обернуться для банков незапланированной потерей маржи. Сегодня же российский рынок недвижимости живет в условиях огромного спроса и постоянно “подогреваемых” низкими темпами строительства цен. Поэтому инструмент может оказаться действенным; Довдиевко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление, организация, оценка. М. 2005. С 168-169.
    - наиболее эффективным и подходящим к российским условиям следует признать страхование первоначального взноса ипотечного кредита. Страховая компания гарантирует банку, что в случае дефолта по ипотеке и обращения взыскания на залог он получит всю сумму первоначального взноса в полном объеме. За эту страховку платит заемщик. Совокупный месячный платеж по ипотечному кредиту несколько увеличится, но заемщику не требуется в таком случае платить большую сумму первоначального взноса.
    4. Риск потери ликвидности обусловлен  несбалансированностью сроков исполнения  выданных ипотечных кредитов  и обязательств, принятых на себя  кредитором, для выдачи ипотечных  кредитов. В таком случае при  необходимости непредвиденного  погашения обязательств по пассивным операциям возникает проблема “кассовых разрывов”, которая может привести к необходимости срочной ликвидации активной позиции банков по невыгодным ценам, что прямо отражается на финансовом результате последнего. Управление ликвидностью банки обязаны строить по следующим направлениям:
    - разработка (со скрупулезным расчетом потоков наличности) и реализация рыночно оправданной стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и форм расходования;
    - ориентация банков на сбалансированную ликвидность через комплексную активно-пассивную стратегию управления, в том числе через соблюдение обязательных нормативов ЦБ РФ “с запасом” по значениям. 

    2. Анализ ипотечного  кредитования в  России и РТ
    В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения.
    В 2008 году прирост рынка ипотечного кредитования замедлился. Если на протяжении 2006 и 2007 годов рынок ежегодно увеличился с 2005-2006гг на 500%, с 2006- 2007гг на 111%, то показатель по выдаче ипотечных кредитов с 2007- 2008 году достиг лишь 13% рубежа.
    В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе  перестали выдавать кредиты. Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования.
    Кроме того, причиной ужесточения условий  российского ипотечного кредитования являются более строгие требования, которые установило к своим партнерам  с 1 февраля 2008 года Агентство по ипотечному
    Остается  очевидным, что Сбербанк предлагает самые низкие ставки по ипотечным кредитам от 13% до 15.5%.
    Сбербанк  уже на протяжении года не меняет свои условия кредитования. Более того, в конце марта 2008 года он по нескольким ипотечным программам уменьшил минимальные  процентные ставки в евро и долларах. Следует отметить, что на Сбербанк приходится около половины всех выданных в России ипотечных кредитов.
    Появление подобных выгодных условий на рынке  ипотечного кредитования связано с  тем, что банки начали вновь находить для себя оптимальные варианты заимствования средств на международных рынках. Тем не менее, в сложившейся ситуации на рынке банки имеют очень ограниченные возможности для всевозможных маневров с процентными ставками. Поэтому сегодня им крайне сложно конкурировать между собой на разности этих ставок.
    Многие  эксперты прогнозировали вытеснение с  российского рынка ипотечного кредитования мелких банков. Однако, несмотря на возникший  кризис, число банков на рынке ипотеки  в России постепенно растет. Так, согласно данным АИЖК, в прошлом году на рынке  ипотечного кредитования было 450 банков. Сейчас же их количество составляет 586. Конечно, некоторые банки отказались от ипотечного кредитования, однако постепенно появляются новые участники на этом рынке.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.