На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Сравнительный подход к оценки недвижимости

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 27.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 13. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Содержание
Введение……………………………………………………………………...............2
Глава 1.Теоретические основы оценки объектов недвижимости………………...4
1.1.Понятие недвижимости………………………………………………………….4
1.2.Стоимость  недвижимости и ее основные  виды……………………………….5
1.3.Основные подходы и принципы оценки недвижимости…………………….10
1.4.Основные этапы процесса оценки недвижимости …………………………..19
Глава 2. Сравнительный подход к оценке недвижимости………………………20
2.1.Сущность и методы сравнительного подхода в оценки недвижимости……20
2.2.Метод сравнительного анализа продаж………………………………………24
2.3 Метод валовой ренты………………………………………………………….24
Заключение………………………………………………………………………….26
Список использованной литературы………………………………………….......27 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
      На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.
     Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций.
      Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
    Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого
использования должен опираться на строгий экономический  расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.
    Оценка- это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных
подходов, принципов  и методов, а также процедурных  и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
     В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в Казахстане стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
    Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
    Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного
значения стоимости  земельного участка практика западных оценщиков наиболее часто использует метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности.    Наконец, в цены на объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, рельеф, экономические условия и т.д.). Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1.Теоретические основы оценки объектов недвижимости
1.1.Понятие  недвижимости 

    Недвижимое имущество-это физические объекты с фиксированные месторасположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли и все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владение объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
   Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рис. 1.1 

 

 
 

 
Земля как физический объекты                     Обязательность государственной
и все, что с ней  непрерывно связано            регистрации
Земельные участки                                         Земельные участки 
Участки недр                                                   Участки недр
Обособленные  водные объекты                    Обособленные водные объекты
Леса                                                                  Леса
Многолетние насаждения                              Многолетние насаждения
Здания                                                              Здания
Сооружения                                                     Сооружения
                                                                          Морские суда
                                                                          Воздушные суда
                                                                          Суда внутреннего плавания
                                                                          Космические объекты 

Рис. 1.1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса 

   Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
  1.здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных  на этом участке, подземные  сооружения, относящиеся к данному  участку;
  2.инженерные  сооружения и сети, осуществляющие  подключение земельного участка  и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры  квартала или города. Сюда же  относятся доли собственности  в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации  собственников недвижимости квартала  или города;
  3.стационарные  сооружения благоустройства территории  участка;
  4.элементы  хозяйственного, транспортного и  инженерного обеспечения, относящиеся  к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ земельного участка;
  5.другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. 

1.2.Стоимость  недвижимости и  ее основные виды 

    Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
     Стоимость объектов недвижимости, как и любой товар, имеет две формы проявления: потребительскую и меновую стоимость.
    Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.
    Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскую стоимость объектов недвижимости.
    Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости- цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.
     Полезность - форма выражения потребительской стоимости.
     Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.
    Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя.
     Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.
    Нахождение в гражданской обороне- разрешенная возможность, передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданской обороне (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительской стоимостью для его пользователя.
     Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.
    Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.
    Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:
  - международных  стандартов оценки;
  - перехода  казахстанской экономики на международные  требования бухгалтерского учета  и аудита;
  - принципов  финансового менеджмента и инвестиционного  проектирования.
    В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:
  - стоимость  в обмене как выражение меновой  стоимости;
  - стоимость  в пользовании как выражение  потребительской стоимости.
     Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесение в уставные фонды предприятий и т.п.
     Формы проявления стоимости в обмене:
  -рыночная;
  -ликвидационная;
  -залоговая;
  -страховая;
  -арендная:
  -утилизационная.
     Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
    Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходы из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
   Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.
     Форма проявления стоимости в пользовании:
  -инвестиционная;
  -балансовая;
  -стоимость  для целей налогообложения.
     Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеют свою область применения и ограничения.
     Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие «рыночная стоимость». 
    Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.
    Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
  -одна из  сторон сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая- не обязана  принимать исполнение;
  -стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах;
  -объект оценки  представлен на открытый рынок  в форме публичной оферты;
  -цена сделки  представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки;
  -платеж за  объект оценки выражен в денежной  форме.
     Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости  расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
     Залоговая стоимость- стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.    
    Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы, недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.
    Арендная стоимость - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:
  - на дату  оценки объект не занят и  готов к сдаче в аренду на  условиях конкурентного рынка,  а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
  - период  экспозиции объекта недвижимости  достаточен для того, чтобы банк  был доступен для потенциальных  арендаторов, а также для согласования  величины арендной платы, заключения  договора об аренде и других  условий необходимых для сдачи  объекта в аренду;
  - состояние  рынка, динамика ставок арендной  платы и другие условия являются  типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
  - при определении  стоимости аренды не учитываются  предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным  арендатором, имеющим особый интерес  к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных  или деловых связях с арендодателем.
    Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.
     Инвестиционная стоимость- стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
        В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.
    Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении о реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.
     Балансовая стоимость- стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.
   Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)- устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости.
    Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены. 

1.3.Основные  подходы и принципы  оценки недвижимости 

     Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис 1.2):
  1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
  2-я  группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
  3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
  4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
 
 

 

           Полезность          Вклада                                  Спрос и предложение    
           Замещение          Остаточная продуктивность      Конкуренция
           Ожидание            Сбалансированность                   Соответствие
                                         Разделение                            Изменение внешней среды

 
Рис 1.2. Принципы оценки недвижимости 

     Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости- принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
     В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости(например, эксплуатация земельного участка в особом режиме- заповедники), а также их престижность.
    Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.
     С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
    С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости целесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
     С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
     Для некоторых видов недвижимости небольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы.
     Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объекты недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
    Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объекта недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство замещающей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.
     Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.
    Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спрос и предложение и конкуренции.
     Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
    Принцип вклада- для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
     Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земля), оборудования и технических средств (для незастроенного участка- также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
    Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
    Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150 000 долл. Могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300 000 долл..
    В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.
     Принцип вклада часто используется для определения излишек или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования . Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.
     Особое положение указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.
     Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.
      Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.
     Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большому числу автомобилистов.
     Минимизация затрат - потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.
     Удовлетворение особых запасов потребителей - арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.
     Изменение того или иного компонента. Необходимо для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.
     Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
     Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
    Сбалансированность нарушается, если здание на земельном участке характеризуется недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.
     Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.
    Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при существующем варианте его использования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.
    Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их использования.
    Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.
    Емкость показывает, столько объектов недвижимости может быть проложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.
    Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечивать сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.
     При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объектов недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
    Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
     Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
  - пространственное  разделение: разделение прав на  воздушное пространство, на почвенный  слой земли, на подземное пространство  с недрами, на водные ресурсы  прибрежных полос, разбиение земельного  массива на отдельные участки,  разделение здания на подвальное  помещение, этажи и так далее;
  - разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
  - разделение  по времени владения или пользования:  краткосрочная и долгосрочная  аренда, бессрочное пользование,  пожизненное владение, право хозяйственного  ведения, оперативного управления. 
     Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
     Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально- экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
    Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.
     При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.
     Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.
    Предложение - это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.
     Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.
    Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.
     Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.
     Особенностями конкурентной ситуации на казахстанском рынке недвижимости является ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль, за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.
     При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала. Управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремиться определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конкретных условиях.
    Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу.
     Учет принципы конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострения соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.
    Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.
    Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
     Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.
     Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.
     Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.