На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Оценка стоимости недвижимости

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 27.06.2012. Сдан: 2011. Страниц: 10. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РФ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ  АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ  РФ
ПЕРМСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра «Экономики и управления на предприятии» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Контрольная работа
     На  тему «Оценка стоимости недвижимости» 
 
 
 

                                         
 
 

                                            

                                          
                                                                                                                                         Выполнил студент:
                                                                                                                                         гр. ЭУП-06з
                                                                                                                                         Титова Н.С.
                                                                                                                                         Проверил:    
                                                                                                                                         Буторина О.В.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Пермь 2011 год.  

Содержание:
    Описание  объекта оценки ……………………………………………………………. 3

    2. Определение  рыночной стоимости объекта недвижимости …………………………3

      Определение рыночной стоимости недвижимости в  рамках затратного подхода ..5
      Определение рыночной стоимости недвижимости в  рамках рыночного подхода ..8
      Определение рыночной стоимости недвижимости в  рамках доходного подхода .15

    3. Рекомендации  по управлению стоимостью объекта ………………………………...20

      Определение итоговой величины рыночной стоимости  объекта оценки ……….. 20
      Рекомендации  по увеличению рыночной стоимости …………………………….. 21
    Список используемой литературы …………………………………………………….. 24 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

      Описание  объекта оценки
     В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий. В целом предложение колеблется от 12000 руб. кв.м до 135000 руб. кв.м. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.
     С другой стороны, особо престижные офисные  помещения и торговые площади  к настоящему времени заняты   постоянными владельцами. Соответственно растут цены на менее престижные помещения. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.
     Объект оценки недвижимости расположен в Свердловском районе города Перми.
     Объект  включает в себя пятиэтажное кирпичное административное здание с помещением под продуктовый магазин общей площадью 1.375,8 кв.м.
     Объект  находится в спальном районе города. Транспортная доступность – хорошая.
     Описание  земельного участка:
    Форма участка – прямоугольная;
    Площадь участка – 556,0 м2
    Состояние почвы – основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.
    Топография местности: рельеф участка спокойный.
     Обеспеченность  инфраструктурой:
     К жилому дому подключены коммуникации для:
    водоснабжения;
    канализации;
    электроснабжения;
    теплоснабжения;
    телефонизации
 
     Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.
     Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.
     Описание  здания
     Здание  имеет 5 этажей, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.
     Таблица 1- Конструктивные элементы здания
Конструктивный  элемент             Характеристика Техническое состояние
Фундаменты      Бетонные  ленточные      Отличное
Стены и их наружная отделка Силикатный  кирпич красный отделочный кирпич, t=0,5      Отличное
Перегородки Кирпичные      Отличное
Перекрытия:                    Ж/бетонные      Отличное
Крыша                 Совмещенная      Отличное
Полы      Паркет, плитка, линолеум      Отличное
Проемы      Деревянные  модернизированные      Отличное
Внутренняя  отделка                    Еврокласс      Отличное
Санитарно- и э/технические устройства               По нормативам      Отличное
Прочие  работы                      Отмостки      Отличное

     2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

      Определение рыночной стоимости  недвижимости в рамках затратного подхода
     В качестве объекта-аналога выбрано  здание административное кирпичное  пятиэтажное (Таблица 2).
     Таблица 2 - Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога
Конструктивные  элементы Объект-аналог Объект  оценки Степень подобия (коэфф. подобия) Удельный  вес, элементов %
объект-аналог объект  оценки
1 2 3 4 5 6
1. Фундаменты ж/б блоки ж/б блоки 1,00 5,0 5,0
2. Стены и перегородки кирпич кирпич 1,00 24,0 24,0
3. Перекрытия ж/бетон ж/бетон  1,00 9,0 9,0
4. Полы бетонные бетонные 1,00 10,0 10,0
5. Проемы простые деревянные простые деревянные 1,00 11,0 11,0
6. Внутренняя отделка простая - 0,00 8,0 0,0
7.Санитарно-технические и электротехнические устройства
    центр.отопл.
    водопровод
    канализация
    вентиляция
    эл/освещение
    центр.отопл.
    водопровод
    канализация
    вентиляция
    эл/освещение
1,00 12,7 12,7
8. Крыша рулон по ж/б плитам - 0,00 6,0 0,0
9. Лестницы  и входы 1,00 5,0 5,0
10. Простые  работы 1,00 9,3 9,3
ИТОГО:     0,8 100 86
Поправочный коэффициент 0,86
 
 
 
     Определение полной восстановительной  стоимости объекта оценки:
     Основные  исходные данные:
    Группа капитальности – I.;
    Строительный объем: Vстр. = 4 444 м3;
    Общая площадь: S=1.375,8 м2;
    Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52
     Основная  расчетная формула:
     ПВС = УС1969 х Vстр. х И69-84 х И84-20.12.2007 х Кn,  
     где  ПВС – полная восстановительная стоимость объекта, руб.
     УС1969 – стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 2000 г.; УС1969=24,9 р/ м3
     Vстр. – строительный объем, куб. м;
     И69-84 – индекс пересчета стоимости из цен 2000 г. в цены 2005 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем – 2,21;
     И84-01.10.2011 - индекс пересчета стоимости из цен 2005 г. в цены на дату оценки (01.10.2011 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Пермь: октябрь 2011 г;
     К84-01.10.2011 = 61,07
     Кn – поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. Кn=0,86
     Расчет  полной восстановительной  стоимости объекта:
     ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб.
     Оценка  износа (обесценения) объекта:
     Исходя  из предполагаемого эффективного срока  жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.
     Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.
     Экономический (внешний) износ не установлен так как здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком.
     Определение прибыли предпринимателя:
     Прибыль предпринимателя – это устанавливаемый  рынком уровень дохода, который предпринимателя  ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.
     Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:
        
     По  данным  строительных организаций города Перми, себестоимость строительства 1 кв. м отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 10500 руб. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза. Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Пермь в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне 36000 руб. – 105000 руб. кв. м. Примем для расчетов величину – 36000 руб.
     Следовательно, прибыль предпринимателя будет равна:
      = 0,937, или 97,3%. 
 
 

     Таблица 3 - Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки
Элементы  стоимости Величина  стоимости, руб.
Полная  восстановительная стоимость объекта  оценки (ПВС)      12.843.755,88
Совокупный  износ (обесценение)      642.187,80
Прибыль предпринимателя.      12.496.974,47
Стоимость земельного участка (в соответствии с заданием на оценку не рассчитывалась)      
Итоговая  величина стоимости      25.982.918,15
     Таким образом, рыночная стоимость объекта  недвижимости, полученная с помощью  затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят  две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.
      Определение рыночной стоимости  недвижимости в рамках рыночного подхода
     Таблица 4 - Характеристика объектов сравнения
Характерис-тика объектов сравнения Объект  оценки Объект  № 1 Объект  № 2 Объект  № 3 Объект  № 4
     1      2      3      4      5      6
Адрес объекта г. Пермь, ул. Старцева, д.29 г. Пермь,  ул.Дзержинского, д.2а г. Пермь, ул. Мостовая, д.27 г. Пермь, ул. Вижайская, д.26 г. Пермь, ул. Хрустальная, д.18
Год постройки 2002 г. 1995 г., реконструкция  – 1998г. 2003 г. 1971 г., реконструкция  – 2002г. 1988 г.
Общая площадь (кв. м.) 1375,8 1157,1 297,3 2234,0 3806,0
Основное  назначение в текущем состоянии Офисные помещения, кафе, места отдыха Офисные помещения Офисные помещения, места отдыха Офисно-выставочные  помещения Офисные помещения
Первоначальное  назначение то же Административное  здание Административное  здание Книжная база Админ.-произ-водственное  здание
Наружные  ограждающие конструкции кирпич кирпич кирпич кирпично-панельное  со вставками из пеноблоков ж/б панели
Местоположение выше среднего среднее среднее ниже среднего ниже среднего
Земельный участок 554,5 м2 122971 м2 (имеются другие строения) под зданием 6250 м2 под зданием + прирамповая  площадка
Качество  отделки класс «Э» класс «У» класс «люкс» класс «люкс» класс «Э»
Качество  парковки и автотранспорта Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; площадка во дворе Парковка вдоль  улицы (20 м); внутренняя парковка Организованная  парковка (спец. площадка) Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; внутренняя парковка Ограниченная  внутренняя парковка
Период  продажи –– декабрь 2007 г. август 2007 г. февраль 2007 г. октябрь 2006 г.
Этажность 3 этажа 2 этажа 3 этажа 2 этажа 3 этажа
Цена 1 кв. м. общей площади, руб. руб. 33000 41500 28500 15500
     Определение (обоснование) корректировок:
     1. Корректировка на  рыночные условия  (дату продажи)
     В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени  продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле: 

      ,
     где Мi – средне месячный темп инфляции, Кинфл. = 1,0072
     Расчетная формула: Кинфл = Кср.м.инфл = const Кср.м.инфл = 1,0072
     100 ? Кtсрминфл – 100
     Таблица 5 - Корректировки
       Объект  № 1 Объект  № 2 Объект  № 3 Объект  № 4
Время продажи январь 2011г. март 2011г. июнь 2011г. август 2010г.
Величина  корректировок 0,0 9,0 13,0 17,1
     2. Местоположение.
     Местоположение  сравниваемых объектов оценивалась  на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже  среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала  состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.
     Таблица 6 – Объекты оценки
       Объект  оценки Объект  № 1 Объект  № 2 Объект  № 3 Объект  № 4
Местоположение выше среднего среднее среднее ниже среднего ниже среднего
Величина  корректировок, % - +10 +10 +20 +20
     3. Корректировка на  физическое отличие.
     Единственным  существенным отличием объектов сравнения  и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте  сравнения №3 – ж/б панели, в  то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения  для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается нами в размере 6% 

     4. Корректировка на  состояние объекта
     Состояние, в котором находится объект купли-продажи  оказывает непосредственное влияние  на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных  работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать  состоянию объекта оценки.
       В данном случае состояние  объекта оценивалось экспертным  путем в диапазоне следующих  градаций: «отличное», «хорошее», «выше  среднего», «среднее», «ниже среднего»,  «удовлетворительное», «плохое», очень  плохое» с ценой одной градации  – 6%.
     Таблица 7 – Корректировка на состояние объектов
       Объект  № 1 Объект  № 2 Объект  № 3 Объект  № 4 Объект  № 5
Состояние объекта «отличное» «хорошее» «отличное» «отличное» «удовлетворительное»
Величина  корректировок, % +6 0,0 0,0 +30
 
     5. Корректировка на  качество отделки
     При оценке качества отделки рассматривались  шесть уровней качества:
    высшее качество – класс «люкс»;
    повышенное качество – класс «У»;
    среднее качество – класс «С»;
    удовлетворительное качество – класс «Э» (экономичный)
    качество низкого уровня – «Н»;
    очень плохое – «О».
     Цена  градации – 5 % 
 

     Таблица 8 – Корректировка на качество отделки
       Объект  оценки Объект  № 1 Объект  № 2 Объект  № 3 Объект  № 4
Качество  отделки класс «Э» класс «У» класс «люкс» класс «люкс» качество «Н»
Величина  корректировок, % -10 -15 -15 +5
     6. Корректировка на  площадь объекта.
     В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м2 до 3806,0 м2. По данным наших исследований увеличение на 1 м2 площади дает снижение цены 1 м2 на величину:
     (Sоб.ср. – Sоб.оц) х К,   
     где:  Sоб.ср. – площадь объекта сравнения;
     Sоб.оц – площадь объекта оценки;
     К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533
     Расчетная формула:
     
     Таблица 9 – Корректировка на площадь объекта
       Объект  оценки Объект  № 1 Объект  № 2 Объект  № 3 Объект  № 4
Площадь объекта, кв.м. 1375,8 1157,1 297,3 2234 3806
Величина  корректировок, % - -1,1 -5,7 +4,6 +13,0
 
 
 
     7. Корректировка на  наличие земельного  участка.
     Наличие земельного участка расценивается  как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве  случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных  зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка  для парковки транспорта).
     8. Корректировка на  этажность.
     В нашем случае рассматриваются объекты  с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка  офисных помещений такова, что  инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2-3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2-3 этажных зданий. До 5-6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3-5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12-15%.
     9. Корректировка на  наличие и качество  парковки.
     Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось  наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:
    наружная парковка – вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);
    организованная парковка – вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей – 10%, (хорошее качество);
    внутренняя парковка – стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) – 0%, (плохое).
 
     Таблица 10 - Итоговые корректировки
Элементы  сравнения СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ
Объект  оценки Объект  № 1 Объект  № 2 Объект  № 3 Объект  № 4
1 2 3 4 5 6
Цена  продажи, руб./кв. м –– 33000 41500 28500 15500
Переданные  права Полное право  собственности Полное право  собственности Полное право  собственности Полное право  собственности Полное право  собственности
Величина  корректировки ? 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена ? 33000 41500 28500 15500
Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Величина  корректировки ? 0% 0% 0% 0%
Цена  после корректировки ? 33000 41500 28500 15500
Условия продажи Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие
Корректировка на условия продажи ? 0% 0% 0% 0%
Цена  после корректировки ? 33000 41500 28500 15500
Рыночные  условия (дата продажи) ? декабрь 2007г. август 2007г.
февраль 2007г. октябрь 2006г.
Корректировка на рыночные условия ? 0,0 +9,0 +13,0 +17,1
Цена  после корректировки ? 33000 45235 32205 18151
     Вывод: Наименьшее количество корректировок произведено по объекту сравнения №3, поэтому цена объекта оценки принимается равной скорректированной цене объекта сравнения №3, т.е. 32205 руб./кв.м. Найденная величина лежит в интервале цен от 18151 руб./ кв.м до 45235 руб./кв.м. Стоимость объекта оценки, полученная методом прямого сравнения продаж, составит: 32205 ? 1375,8 = 44.307.639руб.
     Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 44.307.639 руб. (Сорок четыре миллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.
      Определение рыночной стоимости  недвижимости в рамках доходного подхода
     В работе был использован метод  прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов  в случае, когда ожидаемый поток  доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).
     Анализ  доходов:
     Все доходы для оцениваемого объекта  прогнозируются на основе арендной платы  для помещений различного функционального  назначения. Было проведено исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки.
     В ходе подготовительной работы выяснено, что с учетом местонахождения  объекта и его профиля для  расчета следует принять следующую  ежемесячную стоимость аренды: 1175 руб./кв.м
     Анализ  расходов:
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.