На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 03.07.2012. Сдан: 2011. Страниц: 10. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


   ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА
   ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОЫУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ 
   УЧРЕЖДЕНИЕ  ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
   «Санкт-Петербургский  государственный университет
   Водных  коммуникаций»
 
   ФАКУЛЬТЕТ ВЕЧЕРНЕ-ЗАОЧНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
 
   Кафедра Международного бизнеса, менеджмента  и туризма
 
 
   Дисциплина: Управление развитием территории
 
 
   Курсовая  работа
   На  тему: Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
 
 
   Проверил:                                                                              Исполнил:
   Смолокуров  Е.В.                                                                   студентка Некрасова Е.В.
   «___»__________________2010г.                                       Группа ГМУ-V (5,5)
 
 
 
 
   Санкт-Петербург
   2010
 
   Содержание:
Введение ................................................................................................... 3
Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, его емкость, качественная и территориальная структура  
1.1 Понятие и сущность коммерческой недвижимости ..................... 4
1.2  Емкость рынка коммерческой недвижимости  Санкт-Петербурга................................................................................................ 5
1.3  Качественная структура рынка  коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.................................................................................... 6
1.4  Территориальная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга......................................................... 7
Глава 2. Процесс развития коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга  
2.1 Анализ рынка помещений коммерческого назначения................ 13
2.2  Анализ строительной активности  коммерческой недвижимости.......................................................................................... 20
2.3  Арендные ставки рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга................................................................................................. 21
2.4  Тенденции и прогнозы.................................................................... 24
Заключение .............................................................................................. 29
Список  использованных материалов .................................................... 31
Приложение  №1.  
Приложение  №2.  
 
 
 
 
 
 
   Введение
 
   Актуальность данной темы обусловлена тем, что в процессе подготовки и реализации управленческих решений руководитель может ощутить противодействие или взаимодействие потенциальных исполнителей и потребителей решения. Эта реакция зависит от социально-психологической проработки управленческого решения, задача которой заключается в обеспечении согласованности потребностей и интересов управляющей и управляемой системы.
 
   Цель исследования – произвести анализ процесса развития рынка коммерческой недвижимости.
 
   Объект исследования - рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
 
   Предмет исследования – процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
 
   Задачи, решаемые в исследовании:
- дать понятие коммерческой недвижимости;
- определить  качественную структуру рынка  Санкт-Петербурга;
- определить  ёмкость рынка Санкт-Петербурга;
- определить  территориальную структуру рынка  Санкт-Петербурга
- дать классификацию  коммерческой недвижимости;
 
Исследованность темы достаточная. Ей посвящено большое количество литературы и интернет-ресурсов.
 
 
   Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости        Санкт-Петербурга, его ёмкость, качественная и территориальная структура.
 
   
      Понятие и сущность коммерческой недвижимости.
          
       Одним из видов недвижимости является коммерческая недвижимость.
     Понятие коммерческая недвижимость вошло в деловой обиход не так давно и по настоящее время рынок коммерческой недвижимости находится в стадии если не становления, то развития.
     Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна – получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников - эту недвижимость не только используют сами, но и сдают (или продают -собственники, проводят операции по переуступке прав аренды «ППА»- прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость так же получают свой доход. Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод.
     Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РФ, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора (например, СЭС и ГПН). Будь то аренда или покупка - любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого в том или ином случае пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме.  
          Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды) нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду обета коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е краткосрочные договора – на 11 месяцев - не регистрируются).

     Коммерческая  недвижимость традиционно включает в себя сегменты:  
- торговой недвижимости (включая помещения, используемые под различные виды услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т.п.);  
- офисной недвижимости; 
- производственно-складской недвижимости.  
Кроме них - это еще: 
- гостиницы,  
- гаражи,  
- доходное жилье
.
      
 
1.2 Емкость рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
     Больше  всего в городе производственно-складских помещений - 23 млн кв. м (34,5% всего нежилого фонда города), меньше всего – гостиниц - 0,9 млн кв. м (1,3%). За 6 лет самый большой прирост площадей отмечен в сегменте производственных (165,3%) помещений и гаражей (92,4%), а самый незначительный – в сегменте гостиниц (12,1%, учитывая значительную латентность сектора мини-гостиниц) и учебно-научных помещений (13,6%). Хотя приведенные цифры не дают точного представления о динамике площадей нежилого фонда. Прирост на 50% за 6 лет – это во многом результат выявления ГУИОН неучтенных ранее объектов и площадей, и, прежде всего недвижимости промышленных предприятий.  

      Качественная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
 
     88,6% нежилого фонда Санкт-Петербурга  сосредоточено в нежилых строениях (59,2 млн кв. м) и лишь 11,4% (7,6 млн кв. м) - во встроенных помещениях. Тенденция – рост доли нежилого фонда в составе нежилых строений1
         Постепенно улучшается техническое состояние нежилого фонда города – за счет ввода новых объектов, а также ремонта, реконструкции или сноса старых (за те же 6 лет доля ветхих строений снизилась вдвое). Самый изношенный нежилой фонд (общая площадь строений в неудовлетворительном и ветхом состоянии) - в Василеостровском (1,9 млн кв. м или 68%), Московском (1,0 млн кв. м/18%), Калининском (1,9 млн кв. м/15%) Центральном (0,9 млн кв. м/12%) и Выборгском (0,7 млн кв. м/12%) районах города2.  
Особо следует отметить увеличение ровно вдвое только за один 2004 год доли нежилого фонда города, находящейся в частной собственности (по показателю общей площади) – с 10,2% до 21,5% (на 1.01.1999г. было всего 3,3%). Хотя самыми крупными собственниками нежилого фонда города остаются Российская Федерация (44,8%) и Санкт-Петербург (20,4%). Соответственно и самый крупный арендодатель в городе – это КУГИ3.  
         Внутри каждого сегмента объекты подразделяются на классы (бизнес-центры, гостиницы, склады) или на специальные группы (например, в торговле – это универсамы, супермаркеты, гипермаркеты, моллы и т.д.). И во всех сегментах рынка пока преобладают форматы недвижимости вчерашнего дня. Профессионально управляемые объекты коммерческой недвижимости пока занимают меньшую долю рынка (только 10% бизнес-центров и 3% торговых центров управляются компаниями, привлеченными со стороны)4

      Территориальная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
 
     Больше всего нежилых площадей в Центральном районе - 8,1 млн кв. м (12,1% всего фонда, притом, что на его долю приходится лишь 1,3% городской территории и менее 6% населения). В Московском и в Выборгском районах – по 5,7 млн кв. м (по 8,6%). Меньше всего нежилых площадей (из городских районов) – в Красносельском (1,9 млн/2,9%), Красногвардейском (2,3 млн/3,5%) и Василеостровском (2,9 млн/4,4%). В 2004 году самый большой прирост нежилых площадей был отмечен в Петроградском (32,3%) и Фрунзенском (16,3%) районах, минимальный – в Адмиралтейском (0,8%), Московском (2,6%) и Василеостровском (2,9%)5
        По объемам нового строительства объектов коммерческой недвижимости в городе лидируют Центральный, Выборгский, Приморский и Петроградский районы. Из ближайших к городу территорий Ленобласти - Всеволожск, Горелово, Кудрово, Тосно, Гатчина. 

 
      Классификация коммерческой недвижимости
Созданы некоторые классификации коммерческой недвижимости.
 
 
Класс "А"
 
            
Помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников. Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами. При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы А1, А2 и А36.
 
                                                               
Класс "А1"
 
                 
Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа - рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машиномест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием7.
 
Класс "А2"

   
         Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам8.

 
Класс "А3"

   
Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

 
 
Класс "B"

 
             Помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.  Класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран. В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие)9.
 
                                                                     
Класс "C"  
 
             
Офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию. Для более подробного изучения офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2. 
 
                                                                  
Класс "C1"
 
           
Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель10
 
                                                                
Класс "C2"
 
           
Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне11
 
 
                                                                 
Класс "D"  
 
          
Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С12.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Глава 2. Процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
2.1 Анализ рынка помещений коммерческого назначения
       Развитие  финансового кризиса существенно  отразилось на динамике показателей  рынка недвижимости Санкт-Петербурга. В период с августа 2008 года по декабрь 2009 года ценовые показатели рынка встроенных помещений снижались, что демонстрируют графики, представленные на Рисунке 1 и Рисунке 213.
 
 
Рис. 1. Динамика ценовых  показателей рынка продаж встроенных помещений коммерческого назначения за период с августа 2008 года по декабрь 2009 года.
 
 
 
 
Рис. 2. Динамика ценовых показателей рынка аренды встроенных помещений коммерческого назначения за период с августа 2008 года по декабрь 2009 года. 
 

       Для оперативного отслеживания динамики показателей  специалисты информационно-аналитического отдела ГУП «ГУИОН» ежемесячно проводят экспертные опросы. Состав участников опроса достаточно стабилен и включает 11 ведущих операторов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, компании «Knight Frank St.-Petersburg», «Colliers International», «GVA Sawyer», «ASTERA», «Бекар Консалтинг», «Praktis», ООО «Невский Альянс», ООО "АРИН", ООО «Агентство недвижимости «Центр», ООО «АВЕНТИН-Недвижимость», ООО «Первое Ипотечное Агентство». Экспертные опросы позволяют отслеживать как ежемесячную динамику показателей, так и динамику показателей относительно базисной точки, за которую принят август 2008 года – начало финансового кризиса. Результаты последнего опроса представлены в Таблице 114.
 
Таблица 1. Состояние  рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга 
в конце ноября 2009 года по сравнению с августом 2008 года
 

Показатель аренда продажа
  торговля офис склад торговля офис склад
Уровень цен сделок 58,3 44,3 44,5 50,2 41,4 40,8
Объем предложения 247,7 313,2 260,5 143,8 201,0 165,4
Объем спроса 42,8 21,2 23,7 32,7 17,0 21,6
Количество  сделок 47,1 38,5 21,9 13,1 10,4 6,8
Прогноз уровня цен на конец сентября 2009 года 58,4 43,2 41,6 50,6 39,1 38,4
 
       Как видно из таблицы, все сектора  рынка коммерческой недвижимости по состоянию на ноябрь 2009 года в сравнении  с докризисным уровнем августа 2008 года демонстрировали существенное снижение спроса в сочетании с увеличением количества предложения, следствием чего явилось снижение общего количества сделок (на 53-78% для рынка аренды и на 87-93% для рынка продаж). Это вызвано существенным падением спроса (в 2,3-4 раза на рынке аренды и в 3-4 раза на рынке продаж) при увеличении количества предложения более чем вдвое не рынке аренды и в 1,5-2 раза на рынке продаж15.  
          Как видно из графиков, приведенных на Рисунках 1 и 2, падение цен в секторе аренды торговых помещений остановилось, сектор продаж торговых помещений также стабилизировался. Существенно замедлилось падение цен в офисном секторе. Ниже представлена динамика показателей каждого сектора отдельно. 
          Графики динамики количественных и ценовых показателей рынка аренды встроенных помещений коммерческого назначения представлены в Приложении 1. Из графиков видно, что на рынке аренды торговых помещений цены стабилизировались. Стабилизировалось и количество сделок. В период с июля по август 2009 года появилась тенденция снижения объема предложения, в сентябре количество предложения незначительно выросло, но в октябре – ноябре рост прекратился. В сочетании с замедлением падения спроса стабилизация количества предложения на рынке способствует стабилизации арендных ставок.  
          В Приложении 2 представлены графики динамики количественных и ценовых показателей рынка продаж встроенных помещений. Как видно из графиков, падение цен продолжается во всех секторах. Вместе с тем, существенное снижение объема предложения в сочетании со стабилизацией и некоторым ростом объема спроса способствует снижению темпов падения и последующей стабилизации цен продаж во всех секторах рынка встроенных помещений коммерческого назначения в Санкт-Петербурге. Особенно заметна тенденция стабилизации на примере рыка продаж торговых помещений, цены которых по состоянию на ноябрь 2009 года практически прекратили свое падение. Массовая оценка – систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием определенного набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов16
В 1997 году специалистами ГУИОН на основании анализа рынка методом массовой оценки была разработана методика оценки рыночной стоимости аренды нежилых помещений. По результатам дополнительных исследований в конце 1998 года и в начале 2000 проводились корректировки методики массовой оценки. В 2005 году была подготовлена очередная корректировка, которая была введена с 1 января 2006 года17.  
           Для массовой оценки характерна объективность, измеряемая точность и показательность. Вместе с тем, построение эконометрических моделей рынка является сложной задачей, требующей специального технического обеспечения, высокой квалификации исполнителей и тщательного учета параметров каждого, участвующего в расчете, объекта. При этом обрабатывать можно только ту информацию, которая была накоплена в прошлом. 
С января 2006 года в рамках метода массовой оценки выполняется ежеквартальный мониторинг рынка нежилых помещений Санкт- Петербурга. Специалисты ГУИОН ежеквартально на основании собранных рыночных данных корректируют модели определения арендных ставок и встроенных помещений торгового, офисного и складского назначения. Кроме цен аренды аналогичным образом анализируются и цены продаж нежилых помещений. Результат мониторинга – ежеквартальный анализ цен как рынка в целом, так и каждого, отдельно взятого нежилого помещения. Наиболее наглядно изменение среднего уровня цен показывает поквартальное изменение цен аренды и цен продаж «базового» объекта18.  
На Рисунке 3 представлена динамика изменения цен продаж и ставок арендной платы встроенных помещений торгового, офисного и складского назначения за период с 1 квартала 2006 (ценовые показатели которого приняты в качестве базовых для всех секторов) по 4 квартал 2009 года и прогноз развития рынка до 1 квартала 2010 года19.  
          Для сравнения на графике приведена соответствующая динамика изменения цен продаж жилых квартир. Из графиков видно, что до 3-4 квартала 2008 года все сектора рынка встроенных помещений имели тенденцию увеличения цен, однако начавшийся финансовый кризис привел к тому, что во второй половине 2008 года цены вначале снизили темп роста, а затем начали падать. Наиболее значительной динамика снижения цен была в начале 2009 года. В настоящее время во всех секторах заметна тенденция стабилизации цен. 
        В целом по рынку можно говорить, что по состоянию на ноябрь 2009 года цены аренды опустились до уровня конца 2005 - начала 2006 года, а цены продаж – до уровня второй половины 2006 года20.

 
 
Рисунок 3. Динамика ценовых показателей  и прогноз их изменения  до 1 кв. 2010 г. 
 

           Таким образом, по состоянию на конец 2009 года можно говорить о том, что развитие рынка перешло в стадию относительной стабилизации и стагнации. Развитие рынка аренды коммерческих помещений во многом повторяло общую динамику рынка, однако за счет более оперативного заключения и расторжения сделок, а также по причине существенно меньшей стоимости, рынок аренды проявил себя как гораздо более динамичный, вследствие чего и процессы стабилизации на рынке аренды наступили раньше. Ожидается, что в начале 2009 года произойдет окончательная стабилизация всех секторов рынка встроенных помещений коммерческого назначения21.
   
Динамика  показателей рынка  аренды 
 

 
Рисунок 4. Динамика показателей рынка аренды торговых помещений 
 
 
Рисунок 5. Динамика показателей рынка аренды офисных помещений

 

 
Рисунок 6. Динамика показателей рынка аренды производственно-складских помещений 

 
 
 
Динамика показателей  рынка продаж
 
 

Рисунок 7. Динамика показателей рынка продаж торговых помещений 
 
 
Рисунок 8. Динамика показателей рынка продаж офисных помещений

 
 
 Рисунок 9. Динамика показателей рынка продажи производственно складских помещений

 
 
2.2 Анализ строительной активности коммерческой недвижимости
            В конце 2009 года в Санкт-Петербурге на этапе строительства находилось более 50 бизнес-центров офисной площадью около 1,2 млн. кв. м. Возведение примерно половины из них приостановлено.  
По данным аналитиков АРИН, высокая активность строительства наблюдалась лишь в 19% объектов офисной недвижимости. «В конце 2009 года наибольшая часть строящихся бизнес-центров находилась на начальной стадии строительства – 56%», - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Это около 900 тыс. кв. м офисной площади или 76% от общего объема строящихся площадей». По мнению эксперта, значительное число объектов на начальной стадии строительства объясняется выходом на рынок большинства проектов в 2008 году (накануне кризиса) и их слабой строительной активностью в течение 2009 года22.

Таблица №2. Структура строящихся бизнес-центров по стадиям готовности, %

           Наибольшее число неактивных объектов находилось на начальной стадии строительства – более 20 объектов офисной площадью около 440 тыс. кв. м. «В связи с финансовыми трудностями девелоперы замораживают проекты на начале их реализации или строят их низкими темпами», - комментирует ситуацию Зося Захарова. Число неактивных объектов снижается по мере приближения к срокам сдачи объектов – от 49% на начальной стадии до 14% на стадии 70%-й готовности. На завершающей стадии строительства неактивных объектов нет. 
          По данным аналитиков АРИН, строящиеся бизнес-центры представлены преимущественно объектами класса «А» и «В+» (36% и 29% соответственно). «Наибольшее количество неактивных объектов позиционировалось в сегментах «В» и «В+» - более 10 объектов общей офисной площадью около 250 000 кв. м, - говорит Зося Захарова. – При этом, доля активно строящихся объектов ни в одном из классов не превышала 30% от общего числа строительных площадок»23.

2.3 Арендные ставки рынка коммерческой недвижимости

Санкт-Петербурга

       В ходе борьбы за ликвидные объекты  арендные ставки возрастают до 40%. Количество сделок по встроенным помещениям по сравнению  с зимним периодом выросло на треть. «От месяца к месяцу активность на рынке нарастала, спрос ежемесячно увеличивался примерно на 10%, - отмечает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. - Весной 2010 года сдались помещения, которые не были востребованы в кризисный период. Если раньше средний срок экспозиции объекта составлял 2-3 месяца, то в настоящее время брокер может найти арендатора на объект за две недели. Есть прецеденты, когда сделка по аренде совершается в течение суток».
       Частично  подобная активизация рынка происходит под воздействием реализации отложенного  спроса. Кроме того, по мнению экспертов АРИН, серьезную роль в формировании нынешнего состояния рынка сыграл процесс развития новых сетей. Замороженные на период кризиса инвестиционные программы сейчас начали активно воплощаться в жизнь.
       Продолжается  «наступление» на встроенные помещения  продуктового формата в его различных проявлениях: «магазины у дома» площадью 100-150 кв. метров, продовольственные дискаунтеры, заинтересованные в аренде помещений площадью 500-1000 кв. метров, а также сетевые магазины более высокого ценового уровня, которые предпочитают размещаться на площади 1500-2000 кв. метров24.
       Трендом последних месяцев стал выход  на рынок бывших игровых операторов, начавших развитие нового бизнеса. Сейчас бывшие владельцы игровых сетей  обратили свое внимание на сегмент  общественного питания – рестораны и интернет-кафе, а также на формирование крупных развлекательных зон25.
       Второй  особенностью этой весны стало постепенное  развитие сетей, специализирующихся на непродовольственной товарной группе – магазинов одежды, обуви, белья, галантереи, промтоваров. Кроме того, о расширении своего присутствия в Петербурге, ближайших пригородах и в регионах заявил ряд сетей бытовой техники. На новый для себя формат гипермаркетов электроники планирует перейти «Евросеть». Производители электроники открывают официальные сервисные центры. Например, на ул. Марата, 12 открывается единственный в Петербурге официальный сервис-центр NOKIA. Открываются новые отделения банков (Невский пр., 107 отделение банка «Восточный экспресс», 9-я линия В.О. дом 32 «Ренессанс Кредит банк», «Газпромбанк» на проспекте Просвещения, 34) и коммерческие образовательные центры (на ул. Одоевского, 28 – новое отделение международной школы English First)26
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.