Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


курсовая работа История и развитие ипотеки в России

Информация:

Тип работы: курсовая работа. Добавлен: 04.07.2012. Сдан: 2011. Страниц: 23. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


 
                                                Содержание
 Введение………………………………………………………………………………………………2
Глава 1. Ипотека в  России: проблема реализации на современном  этапе. Список нормативно-правовых актов……………………………………………………8. 1.1Понятие, сущность и нормативно-правовые основы ипотеки………………………………………………………………………………………………….8
1.2История и развитие ипотеки в России…………………………………………….14
1.3 Основания возникновения ипотеки……………………………………………….18
Глава 2 . Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России…………………………………………………..20
2.1 Основные акты, регулируемые вопросы ипотеки…………………………..20
2.2 Ипотека как  форма залога по современному  российскому законодательству, понятие залога и его характеристика……………………26
2.3 Ипотечное кредитование  в условиях современной России…………… 40
 Глава3.Анализ и становления ипотечной системы в Новосибирске, реализация ипотечной программы……………………………………………………….56
3.1 Сущность и социальное значение ипотечного кредитования в Новосибирске………………………………………………………………………………………….56
3.2 Становление ипотечной системы кредитования в г. Новосибирске…………………………………………………………………………………………62
3.3 Методики расчетов ипотечных платежей и их применение……………66
Заключение……………………………………………………………………………………………69
Библиографический список…………………………………………………………………….72 
 
 
 

                                                 Введение
За истекшее почти  два десятилетия реформирования экономики новой России, в стране произошли радикальные изменения, которые наряду с положительными явлениями привели к отрицательным явлениям: кризисному состоянию экономики, разрушению научно-технического потенциала, а также изменениям в социальной сферы. Переход в нашей стране от административно-командной экономики к рыночной сопровождался многими негативными тенденциями, что выражалось, в частности, в медленных темпах структурной перестройки народного хозяйства и в сложном экономическом положении значительной части населения. В настоящее время вопросам в жилищной сфере, а в частности ипотеки уделяется все больше внимания как со стороны граждан, заинтересованных в решении своих жилищных проблем, так и со стороны депутатов парламента, ученых, государственных чиновников. Такой интерес совершенно закономерен. Важность, которую имеют сейчас проблемы жилищной ипотеки, предопределяется социальной, экономической и политической значимостью решения больного для России вопроса – обеспечения граждан жильем. Ипотека давно перестала быть просто одним из способов обеспечения гражданско-правовых обязательств, и стала затрагивать не только частные интересы отдельных граждан и организаций, но и публичные интересы государства и общества в целом.
Связано это, прежде всего, с тем, что ипотека является одним из способов решения проблемы обеспечения конституционного права граждан на жилище, гарантированного ст. 40 Конституции Российской Федерации. По оценкам специалистов более 55% населения заинтересованы в улучшении жилищных условий, причем наиболее остро эта проблема стоит в крупных городах. По данным думского Комитета по собственности, желающих улучшить свое жилье сегодня более 20 млн. человек, в очереди на получение квартиры стоит около 50 млн. семей, однако приобрести квартиру в собственность в состоянии лишь 5-7 % граждан. …. Отсюда и решение жилищного вопроса граждан страны – как одна из главных задач и проблем власти. Рынок ипотеки в нашей стране медленно, но верно развивается. Все больше российских банков предлагают населению ипотечное кредитование, все больше появляется специализированных банков, а также ипотечных программ. Ипотечный рынок в России оживает быстрее, чем строительный. Сейчас на рассмотрении правительства находится несколько проектов развития ипотеки в стране. Практически все они направлены на формирование именно внутреннего рынка долгосрочного финансирования и содержат идею комплексного использования инструментов ведущих ипотечных моделей мира.В любом случае - новый этап в развитии рынка ипотеки неизбежен. Основной целью проектов является повышение качества жизни граждан России, приближение его к уровню в ведущих странах. Как и любой важный процесс,  ипотека  и ипотечное кредитование контролируются действующим российским законодательством. Правовая база, регулирующая ипотечные процессы в России, постоянно расширяется. Происходит постепенное совершенствование ипотечной законодательной базы, что значительно сократило случаи мошенничества в данной сфере.  Законы об  ипотеке  способствуют тому, чтобы заемщик смог почувствовать себя более уверенно. Согласно условиям  ипотеки , приобретаемая недвижимость, а также все документы, обязательно подвергаются основательной юридической проверке как банком, так и страховой компанией.  Законы  об  ипотеке  обеспечивают уверенность заемщика в юридической "чистоте" будущего жилья. Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. В 2006 году был принят государством национальный проект «Доступное комфортное жилье» в рамках которого утверждены как ипотечные так и не ипотечные программы приобретения жилья, для различных слоев населения, которым ипотечные программы недоступны. В рамках проекта доступное жилье государством выделяются субсидии и дотации, распределением которых, занимаются органы местного самоуправления. В рамках национального проекта доступное жилье многие банки разрабатывают свои собственные банковские программы. К ипотечной программе кредитования относятся: ипотека без первоначального взноса, программа ипотека молодая семья, государственная ипотека, ипотека без комиссии, социальная ипотека для социально малообеспеченных слоёв населения, военная ипотека. Огромное внимание уделяется программе молодой семье доступное жилье, потому как проблема приобретения квартиры молодым стоит особо остро. Программа молодой семье доступное жилье также является часть национального проекта доступное жилье.
Актуальность.
Для того, чтобы обосновать актуальность выбранной темы  работы достаточно взглянуть на современное  состояние рынка жилья в России: обеспеченность населения жильем, процент морального и физического износа жилого фонда, темпы строительства новых объектов и цены на квартиры в них, уровень платежеспособного спроса населения и реальные возможности приобретения жилья рядовыми гражданами нашего государства. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы. Жилищный вопрос всегда имел большое значение, но сегодня он встал особенно остро по целому ряду причин. Поэтому создание рынка доступного жилья в России было объявлено Президентом Владимиром Путиным одной из приоритетных задач. Население страны сконцентрировалось в крупных городах, где наблюдается острая нехватка в жилых площадях. К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 2% размещены в ветхих и аварийных домах. К категории нуждающихся в улучшении жилищных условий себя причисляют 62% населения. За период реформ в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. На сегодняшний день возникла острая потребность в предоставлении долгосрочных кредитов населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.
Почти более половины населения России нуждается в  улучшении жилищных условий, а одним  из вариантов разрешения квартирного  вопроса является получение банковского  ипотечного кредита на приобретение жилья. Однако до сих пор не удалось  сделать ипотеку массовой. Виной  тому низкие доходы населения, высокая  инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки.
Кроме того, ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств, продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие реформ и поиска правового механизма, обеспечивающего исполнение основного обязательства.
Сегодня как никогда  важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы  ипотечного кредитования и ипотеки  в целом.
Решающее значение в повышении актуальности ипотеки  в России по-прежнему играет поддержка  со стороны государства: все крупнейшие ипотечные кредиторы являются государственными организациями, а льготные ипотечные  кредиты предоставляются за счет бюджетных средств. Таким образом, механизм функционирования российского  ипотечного рынка является скорее административным, чем рыночным.
 Для российского  рынка по-прежнему остается сравнительно  невысокой: ипотечные кредиты  сегодня выплачивает незначительная  часть населения страны. Кроме  того, ипотечные банки стали более  взвешенно строить свою кредитную  политику: платежеспособность заемщиков  проверяется очень тщательно,  займы с минимальным первоначальным  платежом предоставляются относительно  редко и при условии обязательного  страхования финансовой ответственности  клиента. Соответственно, при ухудшении  экономической ситуации можно  ожидать ужесточения условий  кредитования. Тем не менее, ипотека  не утратит свою актуальность, ведь для большинства граждан  иного способа купить собственное жилье сегодня нет. Финансирование российского ипотечного рынка осуществляется в основном за счет средств государства, а не путем выпуска ипотечных облигаций, которые реализуются на рынке ценных бумаг. Таким образом, изменения на фондовом рынке не могут оказать существенного влияния на степень финансирования и актуальность ипотеки.
Тем не менее, негативные изменения не могут не сказаться  на ипотечном рынке. Возникает вопрос, что может снизить актуальность ипотеки?
1. Изменения на  мировом рынке могут привести  к изменению курсов иностранных  валют. Таким образом, расходы  на погашение ипотеки, оформленной в долларах или евро, могут значительно вырасти, что приведет к росту проблемных займов.
2. Изменение макроэкономической  ситуации может привести к  уменьшению цен на нефть, что  отразится на уровне доходов  россиян. А в период финансовых  сложностей число желающих получить  заем на покупку жилья заметно  уменьшается, так что актуальность  ипотеки снизится.
3. С другой стороны,  изменения на финансовых рынках  могут привести к возникновению  проблем с ликвидностью у кредитных  организаций. Таким образом, многие  банки вынуждены будут пойти  на закрытие ипотечных программ  или установление заградительных  ставок.
Не смотря на возможные  сложности, ипотечный рынок России продолжит свое развитие и ипотечным  заемщикам можно ожидать актуальных ипотечных предложений от отечественных  банков.
Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с  функционированием рынка ипотечных  кредитов в нашей стране на сегодня  сложно переоценить.
 Цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе анализа правовых аспектов ипотеки определить роль ипотеки решении государственных задач, определить основы формирования и развития ипотеки  РФ.
Этой цели были подчинены  следующие основные задачи исследования:
-  выявить сущность и основные функции ипотеки;
- рассмотреть основания  возникновения ипотеки, её нормативно-правовое  регулирование;
-изучить исторические аспекты возникновения ипотеки;
- выявить и обобщить  современные тенденции, развития  ипотеки в России;
- рассмотреть проблемы законодательства об ипотеке в России и пути их преодоления;
 Объектом исследования  работы  выступает ипотека как структурный элемент ипотечного кредитования.
 Предметом исследования  являются основополагающие факторы  функционирования ипотеки применительно  к России.
Теоретической и  методической  основой  работы послужили:
- действующие законы, постановления Правительства РФ  и другие нормативно-правовые  документы; 
- работы отечественных  и зарубежных специалистов в  области ипотечного кредитования;
- периодические издания  России, аналитические обзоры и  статистические данные.
В данной  работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий.
Структура работы.  Работа состоит из вступления, основной части и выводов. Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задача, предмет и объект исследования.
Теоретической базой выполнения данной  работы послужили законодательные и нормативные акты РСФСР, Российской Федерации, труды известных российских цивилистов, изучавших залоговые правоотношения и специфику правового института ипотеки (залога недвижимости), в том числе таких выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература. 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Ипотека в  России: проблема реализации на современном  этапе. Список нормативно-правовых актов.
1. 1. Понятие, сущность  и нормативно-правовые основы  ипотеки.
Преобразования, осуществляемые в России в последнее десятилетие, кардинально изменили облик страны, ориентиры общественного развития, внесли существенные изменения в  социальную структуру общества. Радикальные  реформы, признанные повысить уровень  жизни населения, главным образом  за счёт движения к рыночной экономике  западного образца, оказались сопряженными со многими негативными последствиями, с обострением всех социальных проблем, в том числе и жилищной.Опираясь на работы  ученых выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич, рассмотрим сущность и понятие ипотеки.
 Ипотека - греко-латинский  термин, обозначающий древний институт  традиционного хозяйства, в переводе  с древнегреческого - деревянный  колышек, вбиваемый в землю  для определения границ участка  - это  разновидность имущественного  залога, служащего обеспечением  исполнения основного денежного  обязательства должником-залогодателем  перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в  случае неисполнения должником  обеспеченного залогом основного  обязательства получить удовлетворение  за счет заложенного недвижимого  имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.
 По юридическому  содержанию ипотека - обременение  имущественных прав собственности  на объект недвижимости при  его залоге. Традиционная для  России юридическая схема ипотеки  базируется на сохранивших свою  актуальность нормах классического  римского права об имущественном  залоге :
- предмет залога  остается в собственности и владении залогодателя,
- в случае неудовлетворения  по обязательству кредитор получает  право истребовать этот предмет,  у кого бы он к тому времени  ни находился, продать его и  из вырученной суммы удовлетворить  свое требование,
- должник, являющийся  собственником имущества, может  заложить его несколько раз,  что порождает очередность в  удовлетворении претензий кредиторов ; право требовать продажи залога признается только за первым залоговым кредитором,
- в случае недостатка  средств, вырученных от продажи  залога, для удовлетворения всех  кредиторов, предусматривается возможность  предъявить обязательственный иск  в общем порядке на другое  имущество должника.
По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие  функции : механизма создания и привлечения  дополнительных финансовых средств  для поддержания и развития материального  производства, дополнительного инструмента  обеспечения оборота и перераспределения  имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (купли-продажи, приватизации ) юридически невозможно или экономически нецелесообразно, создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной  и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.
 Одно из главных  преимуществ ипотечной системы  заключается в том, что она  гарантирует несомненность юридически  значимых действий в отношении  недвижимости. Ценность последней  как объекта залога объясняется  ее высокой и обычно стабильной  ценой с тенденцией к повышению  . С экономической точки зрения  ипотека позволяет привлекать  дополнительные финансовые средства  для поддержки и развития материального  производства, а также выступает  в качестве инструмента обеспечения  оборота имущественных прав на  объект в случае, когда другие  формы передачи юридически или  экономически нецелесообразны.
Предметом ипотеки  может быть следующее имущество:
1. земельные участки,  находящиеся в частной собственности; 
2. предприятия, а  также здания, сооружения и иное  недвижимое имущество;
3. жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
5. воздушные и  морские суда, суда внутреннего  плавания.
Термин «ипотека» (от др.-греч. ???????) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние  греки так обозначали форму ответственности  должника перед кредитором своей  землёй. Термин "ипотека"  был  связан с обеспечением ответственности  должника перед кредитором определенными  земельными владениями (первоначально  в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства  грозило рабство).
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая  каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в  состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской  империи. В I в. н. э. создавались ипотечные  учреждения, которые выдавали кредиты  под залог имущества частным  лицам.
В период правления  императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые  существовали наряду с другими специализированными  банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные  ипотеки, действовавшие на основании  закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика  налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и  т.д.). Появились ипотеки, субординированные  по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий  залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
 Была велика  роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок.  Сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.
В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с  конца XVI века действовала негласная  ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и  уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной  записи об ипотеке в особую книгу.
Институт ипотеки  в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная  сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.
При Фидуции объект залога переходил в собственность  кредитора, причем последний имел право  либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать  ее, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса  предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять  предмет залога у себя и мог  продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной  ценой и остатком долга заемщику.
Становление классического  института ипотеки было связано  со сменой политико-экономических условий  того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально  новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам  земель (латифундистам). Позднее в  ипотеку начала передаваться и недвижимость.
Имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга Заемщика . Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
 Понятие ипотеки  неразрывно связано с вещным  и обязательственным правом, являющихся  подотраслью гражданского права,  объектами которых является вещь  и различного рода обязательства.  Так согласно гражданскому законодательству выделяют следующие виды обеспечения исполнения обязательств:
- акцессорные: ( залог,  поручительство, задаток, удержание,  неустойка)
- не акцессорный (банковская гарантия).
Ипотечное право  самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение  которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному  законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером  (фиксированным в ипотечной книге), наросшими  на сумму процентами, но при условии,  что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство.
 В дореволюционной  России ипотека как юридическое  право действует лишь с момента  внесения записи в вотчинную  книгу. Кредитор в случае невыполнения  должником обязательства имеет  право на удовлетворение иска  из заложенного имения, в чьих  бы руках оно не находилось.
 В США и Великобритании  ипотека (mortgage) имеет свою особенность:  на период выполнения должником  основного обязательства все  права на владение имуществом  и титул переходят от должника  к кредитору по ипотеке.
Таким образом, исторически  ипотечное кредитование было порождено  хозяйственными отношениями как  наиболее надежная форма обеспечения  обязательств должника.
Появление самой  ипотеки было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передаче земель арендаторам, приведший  к возникновению классического  института ипотеки, который проходил свои этапы и свою эволюцию. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали  контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.
 Таким образом,  понятие «ипотека» основывается  на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его  формой. Со временем менялись  лишь условия предоставления, объёмы  и цели ипотечного кредита,  надёжность его обеспечения, кредитных  отношений, связанных с ипотекой.
 Ипотека –  это одна из форм имущественного  обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остаётся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения  последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение  за счет реализации данного  имущества.  Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами:
 Ипотека, как и всякий залог – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
 В качестве  предмета ипотеки всегда выступает  недвижимость (земельные участки  и все, что с ними связано:  предприятия, жилые дома, другие  здания, сооружения).  Предмет ипотеки  всегда находится во владении  должника. Он же остаётся собственником,  пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но  лишается права распоряжения  им, по крайней мере, без согласия  кредитора, на время залогового  периода. Договор кредитора и  должника об установлении ипотеки  оформляется специальном документом  – закладной, которая сопровождается  нотариальным удостоверением и  государственной регистрацией. В  случае неисполнения обязательства,  обеспеченного ипотекой, кредитор  вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов.
 Таким образом,  ипотечный кредит – это кредит, возвращение которого обеспечено  залогом недвижимого имущества.  А ипотечное кредитование –  это целостный механизм реализации  отношений, возникающих по поводу  выдачи, продажи и обслуживании  ипотечных кредитов.

 Несмотря на  интернациональный характер института  залога недвижимого имущества,  ипотека в разных странах имеет  своё место и смысл. Вследствие  чего, в каждой стране действует  своё специфическое законодательство  по регулированию отношений в  данной сфере. Различия во многом  обусловлены состоянием, развитостью  и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости  используется очень широко, собственно  под ипотекой понимается кредитование  только в жилищной сфере. Во  Франции же право на непосредственное  владение землёй принадлежит  потомственным аристократам, все  остальные граждане обладают  правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют  принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное  своеобразие.
1.2. История и развитие ипотеки в России
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.
Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности  на землю  России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при  Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.
29 октября 1768 года  манифестом Екатерины II в России  впервые юридически был закреплен  выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была  возложена на ассигнационные  банки, созданные в Москве и  Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное  заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов  гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в  следующих видах (при этом само понятие  «залог» относилось только к недвижимому  имуществу): с казной; между частными лицами.
Существовал и третий вид залога, представленный в уставах  учреждений кредитного и общественного  призрения.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с  социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX – XX столетий. Их роль в  развитии кредитной системы и, как  следствие, взлет российской экономики  к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё  время лишь 1 из 11 разорился).
Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.
Рост кредитных  институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство  в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных  залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков  и дворян по ссудам в государственные  банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую  кредитно - финансовую политику государства.
По российскому  законодательству того времени на одной  территории не могли действовать  одновременно более двух земельных  банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки  в 1891 году организует московское домовладельческое  общество, на которое возлагают специальные  функции контроля за недвижимостью.
В случае "неисправности" должника его владения переходят  в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке  становится Московский народный банк.
Частную ипотеку  возглавляли 10 акционерных земельных  банков, выдав ссуды под землю  и городскую недвижимость, при  этом на четко определенной территории.
Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают  ссудосберегательные и кредитные  товарищества, сельские, волостные  и станичные общественные ссудосберегательные  кассы и земские кассы, которым  государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные  институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые  они затем погашали за счёт своих  прибылей, причём в большинстве случаев  кредитором выступал непосредственно  Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.
К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. Их было  уже 15 450.Кредитные  товарищества объединялись в кредитные  союзы, которых в 1914 г. было11.
В это время залог  являлся самым надёжным и гарантированным  способом обеспечения кредита.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное  обеспечение и была блестяще организована.
В финансовое обращение  широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских  рынках, Россия превалировала над  всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области  залога недвижимости, несомненно сыграли  огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили  базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.[8]
В России послереволюционного  периода залоговое право продолжало существовать. Однако в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.[9]
Возрождение института  залога (ипотеки) в России было связано  с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. В нем нашли отражение следующие положения:
— основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой,
предмет ипотеки;
— порядок заключения договора об ипотеке;
— закладная как  ценная бумага;
— государственная  регистрация ипотеки;
— обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору об ипотеке;
— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим
лицам и обременение  этого имущества правами других лиц;
— последующая ипотека;
— уступка прав по договору об ипотеке;
— обращение взыскания  на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и
реализация указанного имущества;
— особенности ипотеки  земельных участков, предприятий, зданий и сооружений,
жилых домов и  квартир.[10]
Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»  и др.
Анализируя историю  становления ипотечного жилищного  кредитования, можно выделить пять этапов:
Первый этап - кредитование до 1917 года.
Второй этап - кредитование при советской системе.
Третий этап - кредитование в переходный период.
Четвертый этап - формирование рыночной системы ипотечного жилищного  кредитования.
Пятый этап - современная  ситуация.
1.3 Основания возникновения ипотеки
 В соответствии  с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона  “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” № 122-ФЗ  от 21.07.1997 г. государственная регистрация  договора, влекущего возникновение  ипотеки в силу закона, является  основанием для внесения в  Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним записи о  возникновении ипотеки в силу  закона. При ипотеке в силу  закона ипотека как обременение  имущества возникает с момента  государственной регистрации права  собственности на это имущество,  если иное не установлено договором. 
 Иными словами,  ипотека в силу закона возникает  в случае приобретения недвижимого  имущества за счет средств  кредита (займа) в собственность  заемщика и, возможно, несовершеннолетнего.  Определяющим моментом для ипотеки  в силу закона является именно  получение денежных средств с  целью приобретения объекта недвижимости  и приобретение недвижимости  в собственность лица, получающего  денежные средства в кредит  или заем.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
- приобретение жилых  домов, квартир, земельных участков  с использованием кредитных средств  банка или иной кредитной организации  либо средств целевого займа;
- строительство  жилых домов, зданий, сооружений  или квартир с использованием  кредитных средств банка или  иной кредитной организации либо  средств целевого займа;
- продажа в кредит;
- рента;
- залог имущественных  прав.
 Положения законодательства  об ипотеке в силу закона  обеспечивают льготный режим  возникновения ипотеки: государственная  регистрация ипотеки в силу  закона осуществляется без представления  отдельного заявления и без  уплаты государственной пошлины.
 Иным основанием  возникновения ипотеки является  ипотека в силу договора, возникновение  которой происходит в тех случаях,  которые не определены предыдущим  основанием. В различных источниках  подобное основание также носит  название “договорной ипотеки”. Ипотека в силу договора –  ипотека, возникающая на основании  договора об ипотеке (залоге  недвижимости).
 Договор об  ипотеке не является самостоятельным  обязательством, а заключается в  обеспечение обязательства по  договору займа, кредитному договору  или иному обязательству.
 В итоге два  употребленные основания являются  сторонами одной и той же  правовой категории – ипотеки,  причем основания в силу договора  постепенно переходят в разряд оснований в силу закона. 

 

Выводы по первой главе:
В России, несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута. История ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее её развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран, более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития она имеет в нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценным бумагами. До начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования. Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения. В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции РФ.
Глава 2 . Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России.
2.1 Основные акты, регулируемые вопросы ипотеки.
Основными актами, регулирующими  вопросы ипотеки, являются в настоящее  время Гражданский кодекс Российской Федерации Гражданский кодекс РФ. Часть первая. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410. (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1 Ведомости СНД и ВС РФ, 11.06.92, N 23, ст. 1239., Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; Российская газета", N 24, 10.02.2004., Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации.-1997.-№ 30.-Ст.3594., Кодекс торгового мореплавания РФ Собрание законодательства РФ. 1999. №18. Ст. 2207. (в основном глава XXII Кодекса) и другие. Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ, при этом принимаемые там нормативные акты зачастую противоречат федеральному законодательству (например, в Московской области). Гражданский кодекс РФ рассматривает ипотеку как залог недвижимости (п.2 ст.334 ГК). Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты.
Нормы об ипотеке  присутствуют в актах международного права: например, в Международной  Конвенции о морских залогах  и ипотеках, которая была заключена  в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции  участвует и Россия). В целом, касаясь  вкратце правового регулирования  ипотеки за рубежом, необходимо отметить главное: если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматривается как  институт обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем (например, во Франции) залог  признается разновидностью вещных прав. Это влечет важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора происходит в  обычном порядке (то есть вне конкурсного  производства). Это отличается от конкурсного производства по законодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника. Следует отметить, что залоговые отношения в отличие от многих других видов имущественных правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» Собрание законодательства РФ.- 1996.- № 10.- Ст. 880.. Но по объективным причинам он не стал правовой базой для развития ипотечного кредитования в России. Не способствовало в полной мере развитию ипотеки и Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» Российская газета от 04.09.96 г. № 168., направленного на реализацию федеральной целевой программы «Свой дом» Российская газета от 24.07.96 г. № 138. и на привлечение внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий.
Только 20 июля 1998 года в действие вступил Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), который действительно был направлен  на урегулирование рассматриваемых  правоотношений. Здесь законодатель подчеркнул сущность ипотеки как  разновидности залога. Подтвердил Закон  об ипотеке и то, что ипотека  может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает в силу закона (ст.77).В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г. Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 3, ст.278. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых продолжает оставаться рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья. Разработка и принятие нормативно- правовых актов.  Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении исполнения обязательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 17, ст. 1918; 1998, N 48, ст. 5857; 1999, N 28, ст. 3472; 2001, N 33, ст. 3424; Российская газета от 4 января 2003 г., No 1 (3115)., Закон «Об ипотечных ценных бумагах» Собрание законодательства РФ. 17.11.2003. N46 (ч. 2). Ст. 4448.), и административные нормы Закона «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 30, ст. 3028., и нормы, регулирующие банковскую деятельность. Базой института ипотечного кридитования, является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются поэтапно. Система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.
Первый этап-  принятие поправок в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Далее состоялись поправки в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие особенности эмиссии облигаций, обеспеченных залогом имущества.
 Закон создает  правовую основу для выпуска  облигаций, возврат средств по  которым обеспечивается одним  из способов, предусмотренных Гражданским  кодексом РФ (залогом, поручительством,  банковской гарантией и др.), причем  в отношении облигаций, обеспеченных  залогом имущества. В качестве  обеспечения может выступать  залог недвижимого имущества  или ценных бумаг. Необходимо  отметить, что под ценными бумагами  в первую очередь понимаются закладные. Принятый в 2001 году Земельный кодекс Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г., № 44, ст. 4147. установил рыночные принципы в отношениях, связанных с предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средств ипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое жилье. 
В целом действующее  законодательство уже позволяет  выдавать и рефинансировать ипотечные  кредиты. Так, комиссия Государственной  Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские  слушания «Законодательное обеспечение  развития ипотечного кредитования в России». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в общем созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Однако были выявлены и серьезные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования:
 - отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ипотечное кредитование.
- большие процентные ставки
- недоверия к российской ипотеке - зачастую непрозрачные для банка-кредитора источники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода физического лица является получаемая им заработная плата. Однако в настоящее время отчисления на фонд заработной платы составляют в сумме 46% от суммы оплаты, что вынуждает большинство работодателей занижать размер зарплаты. Отсюда большая часть дохода остается теневой. Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Коллегия, ТОМ 2, № 10-11, 2002. На сегодняшний день коммерческие банки не принимают активного участия в долгосрочном ИЖК. Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция к расширению банковских продуктов в сфере жилищного кредитования. Для развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности.
- Во-первых, долгосрочным характером ИЖК,
-Во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные кредиты, эффективно «продавать» такие кредиты в формате ипотечных ценных бумаг. Действующая в настоящее время система нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ИЖК граждан. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению с другими банковскими операциями.
 
Вместе с  тем, совершенствование нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся на различных стадиях  рассмотрения в Государственной  Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах», ссылки на предмет регулирования  которого имеются в ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной  части трудовой пенсии в Российской Федерации».
По мнению ряда депутатов  Государственной Думы, Закон «Об  ипотечных ценных бумагах» предполагает внесение изменений в Федеральный  закон «О банках и банковской деятельности»  в части создания и особенностей регулирования деятельности специализированных ипотечных кредитных организаций. Соответствующий законопроект внесен в Государственную Думу в октябре  этого года. Проект Федерального закона «О строительных сберегательных кассах», также входящего в систему ипотечного кредитования, прошел первое чтение. Принята поправка в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разрешающая ипотеку определенной части земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к государственной собственности. Поправка позволит фермерам пользоваться возможностями ипотечного кредитования в полной мере. На рассмотрение Государственной думы внесен проект Федерального закона «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». В проекте Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» разрабатывается и законодательная инициатива, посвященная альтернативной модели кредитования приобретения жилья - строительным сбережениям граждан. Третьим этапом реформы будет разработка законодательных актов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие в процессе ипотечного кредитования. Прежде всего - это рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Закон «Об ипотечных ценных бумагах» напрямую затрагивает лишь продукт рефинансирования - ипотечные ценные бумаги. Нормативно-правовой основой для развития ипотеки может стать скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет решить жилищную проблему. На сегодняшний же день, можно говорить о возрастание потребности в грамотной юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.
2.2 Ипотека как форма залога по современному российскому законодательству, понятие залога и его характеристика.
Приступая к анализу  института ипотеки по современному российскому законодательству, необходимо определить юридическую природу залогу и залоговых правоотношений.
 Залог- способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.
Залог - способ обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством.
Согласно действующему законодательству, залогополучатель может  претендовать на имущество в натуре лишь в исключительных случаях: если имеется нотариально удостоверенное соглашение залогополучателя с залогодателем, заключенного после возникновения  оснований для обращения взыскания  на заложенное имущество (при этом следует  учитывать, что такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением); а также в  случае, когда повторные публичные  торги будут признаны несостоявшимися, залогополучатель вправе оставить заложенное имущество у себя с оценкой  его в сумме не более, чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогополучатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение  месяца со дня объявления повторных  торгов несостоявшимися, договор о  залоге прекращается. В общем же порядке реализация заложенного  имущества происходит по суду и в  этом случае залогополучатель лишь может  претендовать на удовлетворение из стоимости заложенного имущества согласно ст.334 Гражданского кодекса РФ.
Понятие « стоимости» предполагает в данном случае обязательную продажу предмета залога с публичных торгов в форме конкурса или аукциона, исключая возможность оставления его залогодержателем за собой. Залогополучатель обретая предмет залога получает вместе с ним и ряд обязанностей, которые могут возникнуть у него в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства должником. Эти обязанности связанны с проведением публичных торгов, а следовательно и дополнительными издержками, денежными затратами и дополнительное время для проведения конкурса или аукциона. Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в его правовом характере. До настоящего времени не решен вопрос о том, к какому из институтов вещного или обязательственного права можно отнести залог, данный вопрос носит дискуссионный характер.
По мнению О.Свириденко, залог не следует относить к вещно-правовому  институту, поскольку он при всем своем вещном характере продолжает оставаться способом обеспечения исполнения обязательств и «вещность» залога существует постольку, поскольку она в состоянии  обеспечить исполнение основного обязательства. «Конструкция залога такова, что он порождает два вида отношений  между залогодателем и залогодержателем и вещью, то есть с одной стороны, залог это способ обеспечивать обязательства  должника путем установления относительной  правовой связи с кредитором, а  с другой непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи»  Свириденко О. Правовое регулирование  залога и его реализация в банковском кредитовании. //Хозяйство и право, 1998. №8, С. 90.
Отношения залогодателя с залогодержателем можно охарактеризовать, как вторичные дополнительные (акцессорные) по отношению к основному (договору кредитования, займа и так далее). Эти отношения неразрывно связаны  с основным обязательством и не могут  существовать отдельно от них.
При прекращении  основного обязательства прекращается и дополнительное (залоговое). В то же время, эти два обязательства  нельзя рассматривать и как единое целое, так как это два самостоятельных обязательства, но залоговое как бы дополняет основное. Кроме того, залогодатель и залогодержатель, при наступлении определенных условий (перезаклад или реализация заложенного имущества) могут вступать в отношения и с третьими лицами.
Таким образом, вторым видом будут отношения между  должником и третьими лицами, потому что залогодателем по действующему законодательству могут быть не только должник, но и третье лицо, если согласится передать свое имущество в залог. В этом случае третье лицо отвечает перед кредитором своим имуществом. В тоже время, он имеет право регресса, в случае невыполнения должником  своих обязательств по основному  обязательству. Взаимоотношения между  должником и третьими лицами должно быть урегулировано отдельным соглашением; если такого соглашения не было, то залогодатель не обладает права регресса в отношении  должника.
 Законодательством предусмотрен такой вид залога, при котором залог остается у третьего лица. Такой залог считается оставленным у залогодателя, но только в случае, если его третьему лицу передал сам залогодатель и не в качестве объекта собственности; разновидностью этого залога является залог имущественного права, удостоверенной ценной бумагой, когда ценная бумага передается в депозит нотариуса.
Третий вид отношений  между залогодержателем и третьими лицами. Эти отношения могут возникнуть при реализации заложенного имущества, в этом случае кредитор-залогодержатель  имеет право преимущества перед  остальными кредиторами соответствующего должника.
Преимущественный  характер права залога по действующему законодательству проявляется в  том, что при конкуренции требований одной очереди, которые могут  быть удовлетворены за счет определенного  имущества, предпочтение будет отдано требованию, обеспеченному правом залога на это имущество. Право залога имеет  преимущественный характер независимо от того, какое имущество выступает  предметом залога, имеется ли у  залогодателя иное имущество, элементом  какого вида залога оно является. Следует выделить еще один аспект: право залога имеет абсолютный характер и поэтому залогодержатель вправе истребовать его из чужого не законного владения, в том числе из владения залогодателя, используя нормы о виндикационном иске. В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и небыли соединены с лишением владения, по правилам о негаторном иске (ст. 347 ГК РФ). Залогодержатель по договору об ипотеке имеет право на предъявление виндикационного иска, даже не смотря на то, что предмет ипотеки не находился и не должен был находиться у него (п.3 ст.33 Закона об ипотеке). Более того, его залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать способы защиты, предусмотренные ст. 12 ГК, от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п.2 ст.33 Закона об ипотеке).
Преимущественное  право залогодержателя, акцессорный  и абсолютный характер все это  говорит о признаках вещного  права в тех случаях, когда  предметом залога являются вещи (особенно недвижимые).
Но в тех случаях, когда предметом залога являются имущественные права, бездокументарные ценные бумаги, и в случаях, когда  имеет место такая форма залога, как залог товаров в обороте, право залога приобретает черты  относительности. Залогодержатель  при залоге имущественных прав, бездокументарных ценных бумаг, при залоге товаров  в обороте не может реализовать  свои полномочия по отношению к предмету залога без содействия лиц, осуществляющих официальную запись прав, и залогодателя, а также не может осуществлять владельческую защиту. Поэтому право  залога в анализируемых ситуациях  имеет обязательственную природу. Данные особенности и вызывают бурные дебаты среди ученых. Залог по своей  структуре предстает такую пограничную  ситуацию.
Интересный и необычный  подход к рассматриваемому правовому  явлению, по моему мнению, разработал В.А. Хохлов. Он рассматривает залог  не в статике, а в динамике. В.А. Хохлов утверждает, что залог это  «весьма динамичное правоотношение и сам он может быть представлен  в качестве определенного процесса формирования, развития и прекращения залоговых правоотношений» Хохлов В.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учеб. пособие /Сам, гос. эк. акад. Самара, 1997 С. 19.. Следовательно, с методологической точки зрения, было бы правильно рассматривать залог как определенную совокупность стадий;
1 стадия формирования  основного обязательства, выбор  способа обеспечения, достижения  соглашения о залоге, в том  числе определение предмета и  участников залоговых отношений  и вида залога;
2 стадия оформления  договора залога (формирование его  условий), регистрация договора;
3 стадия исполнения, включая совершение действий  по поддержанию залоговых отношений;
4 стадия замены  предмета залога или сторон (возможна);
5 стадия обращения  взыскания на заложенное имущество;
6 стадия прекращения  залоговых отношений.
Далее В.А. Хохлов . Указ. соч. С.20 - 21. ведет подробное описание стадий залога, процессу их формирования и рассматривает определенные юридические факты, влияющие на этот процесс.
Все стадии имеют  свою собственную цель. Они последовательно  следуют одна за другой, однако некоторые  стадии могут наступить только при  определенных условиях (например, замена предмета залога).
В.А. Хохлов выделяет следующие виды залога:
залог с передачей  и без передачи имущества залогодержателю;
ипотека;
залог товаров в  обороте;
залог в ломбарде;
залог у залогодателя под замком и печатью залогодержателя;
залог, оставляемый  у третьего лица;
последующий залог;
залог вещей, которые  будут приобретены в будущем;
залог прав.
Рассмотрим залог  недвижимости ( ипотеки):
 В настоящее время, как мы уже отмечали выше, ипотека в России регулируется ч. 1 Гражданского кодекса РФ, Законом РФ от 29.05.1992 г. «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу), Федеральными законами от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» (залоге недвижимости), от 21.06.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими.
Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объекты  недвижимости.
Особенности правового  регулирования ипотеки зданий, сооружений, предприятий содержаться в статье 69 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости). При этом в первом абзаце этой нормы  имеется прямая отсылочная норма  к п. 2 ст. 340 ГК РФ.
В комментарии к  закону «Об ипотеке» отмечается, что  «Ипотека здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание либо часть этого здания, либо части  этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого  участка» Завидов Б.Д. Комментарий  к Федеральному закону Российской Федерации  «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Приор, 1998. С. 104.. В тоже время  право залога не распространяется на земельный участок, в отношении  которого залогодатель обладает правом постоянного пользования.
Залог предприятия  в современной российской практике встречается довольно редко. Это  объясняется, прежде всего, отсутствием  эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его  реализации и другими, не менее важными  факторами (длительность и высокая  стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых  документов и др.).
Обычно в имущественный  комплекс предприятия при его  залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том  числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т.п. На взгляд многих юристов, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору.
В период действия закладной  заемщик не должен лишаться права  подвергать заложенное имущество определенному  финансовому риску, однако в таком  случае него должны быть возложены  определенные договором обязанности. Прежде всего по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателем крупных изменений  в имуществе.
В состав предмета залога также не могут быть включены требования, носящие личный характер (например, авторское право). Причем состав и  оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Об ипотеке»).
Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами. Один из таких  способов на основе балансовой стоимости  имущественного комплекса.
Другой способ основывается на заключении независимой оценочной  компании, которая должна иметь лицензию оценщика.
Иногда оценка стоимости  имущества, предлагаемого в качестве залога, осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается  во внимание фактическое и перспективное  состояние конъюнктуры рынка  по видам имущества, справочные данные об уровне цен (как правило, на основе публикаций, оправок торгующих или  снабженческих организаций и  т. п.). Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для  заемщика, однако она достаточно трудоемка  для банка. Именно поэтому такой способ применяется обычно крупными инвестиционными банками, где для этого существуют специальные подразделения.
Оценка залога одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана  с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.
Следует также отметить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсолютно новое для российского  законодательства положение о том, что ипотекой предприятия может  быть обеспечено обязательство, сумма  которого должна составлять не менее  половины стоимости имущества предприятия. В мировой практике размер кредита  обычно в 1,3 2 раза меньше рыночной стоимости  предмета залога. Подобная осторожность банков объясняется нестабильностью  рыночной среды.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право залога недвижимого  имущества (ипотека) подлежит государственной  регистрации. Система государственной  регистрации сделок с недвижимостью  регулируется Федеральным законом  от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Являясь в целом  важным шагом на пути совершенствования  рынка недвижимости, действующий  закон в то же время содержит ряд  положений, нуждающихся в определенной корректировке. Так, одним из основных этапов регистрационной деятельности является правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью (п.1 ст. 13 Закона о регистрации). В  то же время данный Закон не предусматривает  ответственности за недобросовестную или неполную проверку предоставляемых  документов. Согласно ст. 31 Закона ответственность  при государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена лишь за своевременность  и точность записей о праве  на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре, за полноту  и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество  и сделках с ним, за точность и  своевременность предоставления данных (п. 1), за искажение или утрату информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке (п. 2). Ответственность же за неполную правовую экспертизу законом не предусмотрена. Не удивительно, что уже после введения данного закона, совершались сотни сделок, впоследствии признававшихся недействительными в силу, например, ущемления прав малолетних и несовершеннолетних и по иным поводам.
Очевидно, как справедливо  пишет адвокат Д.В.Астафьев, что  покупателю самостоятельно выполнить  весь комплекс необходимых проверок крайне сложно, поэтому возложение обязанности по правовой экспертизе документов на государственный орган  совершенно целесообразно, но в таком  случае не менее важно и предусмотреть  определенную ответственность за невыполнение данной обязанности. Астафьев Д.В. Совершенствование  системы прав на недвижимость и регистрации  сделок с недвижимостью, как одна из мер по профилактике мошенничества  на рынке недвижимости // Право:Теория и Практика. - 2003. - № 12.
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.