Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Незавершенное строительство

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 06.07.2012. Сдан: 2011. Страниц: 11. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Российская  экономика в течение  последних нескольких лет демонстрирует
стабильно высокие темпы  роста.  Увеличивается  производственный потенциал
российских  предприятий,  растет уровень жизни  населения.  На фоне этих
положительных тенденций развития практически во всех регионах России
имеют место стройки, начатые  еще в условиях плановой экономики, а также в
последующие периоды,  завершение которых по различным  причинам не было
достигнуто. Эти объекты либо были законсервированы, либо просто брошены
на  произвол судьбы своими владельцами  (собственниками). Среди причин,  по
которым работы на этих объектах были прекращены, можно  выделить в первую
очередь отсутствие средств  у инвесторов,  необходимых для  их завершения;
изменение рыночной конъюнктуры  спроса и предложения  на будущую
продукцию;  изменение технологий производства,  предусмотренных  морально
устаревшими проектами;  отсутствием  необходимого технологического
оборудования,  на базе которого можно  было бы выпускать
конкурентноспособную продукцию;  изменением экономических интересов
собственников данных объектов недвижимости;  отсутствием спроса на эти
объекты со стороны потенциальных  покупателей;  низким уровнем
заинтересованности  органов государственной  власти в их скорейшем
завершении и полезном использовании. 
Вместе  с тем объекты  незавершенного строительства  представляют
существенный  интерес как полноправные участники рынка  недвижимости. Они
занимают  подготовленные строительные площадки.  По ним  разработан весь
комплекс  исходно-разрешительной документации, проекты  и сметы. Несмотря
на  моральный износ  этой документации,  затраты по ее корректировке  и
доведению до современных требований, требуют значительно  меньше времени
и затрат, чем разработка нового комплекта  документов.
На  этих стройках сосредоточено  значительное количество строительных
материалов,  а в ряде случаев  и запасов неустановленного оборудования,
приобретенных по ценам значительно  ниже уровня цен сегодняшнего дня и 
которые могут быть использованы в процессе их завершения.  Если по
конкретному объекту незавершенного строительства принимается  решение о
его реструктуризации в  процессе достройки,  то эти материальные ресурсы
могут быть частично реализованы сторонним потребителям.
7 Вместе с тем объекты незавершенного строительства представляют
существенный  интерес как полноправные участники рынка  недвижимости. Они
занимают  подготовленные строительные площадки.  По ним  разработан весь
комплекс  исходно-разрешительной документации, проекты  и сметы. Несмотря
на  моральный износ  этой документации,  затраты по ее корректировке  и
доведению до современных требований, требуют значительно  меньше времени
и затрат,  чем разработка нового комплекта  документов.  Если в процессе
завершения  профиль использования  этих объектов не меняется,  нет
необходимости тратить дополнительные средства на изменение  проекта,  а
дополнительные  затраты могут  возникать в связи  с его расконсервацией.
Завершение  ранее начатых  строек в городах  позволит существенно
улучшить  их архитектурный  облик,  обеспечить создание дополнительных
рабочих мест,  выпуск полезной обществу продукции,  то есть обеспечить
достижение  определенного уровня не только коммерческой,  но и социальной
эффективности.
Вовлечение  в хозяйственный  оборот объектов незавершенного
строительства позволит снизить  цены в расчете  на единицу продукции  по
сравнению с вновь начинаемыми  стройками.  Эти  объекты могут  быть
полноправными участниками рынка  промышленной,  офисной  и жилой
недвижимости.  Вместо потенциального балласта приносить  доход
собственнику (инвестору  или соинвесторам) или выступать в качестве предмета
купли-продажи. 
Если  собственник объекта  незавершенного строительства  приходит к
решению о невозможности  его дальнейшего  полезного использования,
возникает возможность различных  вариантов вовлечения в хозяйственный
оборот  юридически оформленного,  технически подготовленного к
строительству,  обеспеченного коммуникациями земельного участка  не только
как объекта собственности,  но и объекта продажи.  В этом случае возникает
необходимость взаимоувязки экономических интересов инвестора и органов
государственной власти в различных  формах и,  в частности,  в форме
государственно-частного партнерства.  Учитывая многообразие вариантов,
предоставленных инвестору прав использования  выделенного под
строительство земельного участка  (право  собственности,  право  аренды,  право
пользования), вариантов такого партнерства может  быть несколько. С  позиций
выбора  соинвесторов необходимо выбрать наиболее эффективный. 
 

Незавершенное строительство - показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается "замороженным" на некоторый период времени. Незавершенное строительство приводит к серьезным социально-экономическим последствиям - "омертвляются" ресурсы, которые в течение многих лет не дают никакой отдачи, морально и физически стареет техника, устаревает технология. Незавершенное строительство определяется объемом капитальных вложений, которые освоены на объектах на определенный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Оценка  незавершенного строительства
Одно из следствий  сложных экономических условий, возникших в связи с распадом Советского Союза, - большое количество незавершенных строительных объектов Они повисли мертвым грузом на балансах многих российских предприятий, большинство из которых не имело  оборотных средств для ввода этих объектов в эксплуатацию. В процессе определения их стоимости (как правило, рыночной) объекты незавершенного строительства оценивались, как правило, исходя из стоимости выполненных строительно-монтажных работ на дату оценки. Такой подход к оценке подобных объектов вряд ли можно считать правомерным. При существующем использовании незавершенные строительные объекты не могут быть использованы хотя бы потому, что их строительство не завершено и они не способны к функционированию в существующем виде. Коммерческая привлекательность таких объектов зависит от объема вложений, которые необходимы для доведения их до возможности использования. Необходимо также учитывать недостаточно обширный рынок, заинтересованных покупателей. Таким образом, к незавершенным строительным объектам, в том числе оцениваемых в составе имущественных комплексов, применим тот же подход, что и к объектам инвестиционных проектов. Оценка объектов незавершенного строительства – задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков глубоких специальных знаний и солидного опыта. В нашей компании работают специалисты с большим опытом работы в области строительства. Поэтому, мы с  точностью оценим  готовность объекта и качество выполненных строительных работ. Выбирая нашу компанию в качестве оценщика, Вы получаете своевременно и качественно выполненную работу. 
Основным  вопросом, возникающим при оценке, объектов, незавершенных строительством является точное определение степени  строительной готовности объекта. Оценка незавершенного строительства - для  приватизацияи государственной собственности.
     
В период кризиса многим индивидуальным предпринимателям и предприятиям приходится, мягко  говоря, несладко. Как известно, упадок в экономике в первую очередь  ударил по строительной отрасли, иногда строительным организациям приходится приостанавливать работы и консервировать объекты, причиной может послужить  нехватка денег, несоответствие строящегося  объекта современным требованиям, банкротство инвестора и так  далее. А посему оценочные услуги незавершенного строительства  весьма востребованы. Оценка любого незавершенного строительства, оценка незавершенного строительства  для постановки на баланс организации.
     
Оценка незавершенного строительства, оценка объектов незавершенного строительства  для купли/продажи, оценка незавершенки
Оценка незавершенного строительства-это определение действительной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Помимо того, оценка незавершенного строительства сможет помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.  Результатом работ по оценке незавершенного строительства  будет Отчет об оценке, соответствующий всем требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и  стандартам оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г.  
Документы для оценки незавершенного строительства
1. Свидетельство о  регистрации права собственности  на объект незавершенного строительства  (если была проведена регистрация). 
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается объект. 
3. Разрешительная документация на строительство. 
4. Общая пояснительная записка к строительному проекту. 
5. Проектно - сметная документация. 
6. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо). 
7. Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован). 
8. Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта. 
9. Отраслевая принадлежность объекта. 
10. Дата начала строительства и дата окончания строительства 
11. Сведения о конструктивной системе здания (сооружения). 
12. Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.). 
13. Площадь застройки. 
14. Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности. 
15. Объектный сметный расчет (форма №3). 
16. Сводный сметный расчет стоимости строительства. 
17. Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2). 
18. Акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

2. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства представляет собой  вновь создаваемое недвижимое имущество, в связи с чем, в силу ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) право собственности на такое  имущество подлежит государственной  регистрации и возникает с  момента такой регистрации.  
Кроме того, в соответствии со ст. 130 ГК РФ незавершенный строительством объект определен как объект недвижимости. В то же время, законодатель не отнес незавершенный строительством объект ни к зданию, ни к сооружению, определяя его как самостоятельную разновидность недвижимости. 
Такая позиция законодателя привнесла некую неопределенность в применении ряда норм действующего законодательства к таким объектам. В частности, при распространении исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретения права аренды земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений (ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), касается это и собственников объектов незавершенного строительства. 
Следует отметить, что законодатель определил объект незавершенного строительства объектом недвижимости без каких-либо условий. 
Действительно, основным признаком, характеризующим объект как недвижимое имущество, является его прочная связь с землей, то есть невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Таким образом, наличие действующего договора подряда в отношении объекта незавершенного строительства не является основополагающим при определении такого объекта как объекта недвижимости (Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998г. 8 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав было указано, что незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу). 
Объект незавершенного строительства является объектом учета Единого реестра объектов градостроительной деятельности (п.5 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденных Приказом Госстроя России от 31.05.2001г. 120).  
Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 122-ФЗ от 21.07.1997г. (далее Закон о регистрации) установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании: 
1.  Документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности)  
2.  Документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности). 
Следует отметить, что в предыдущей редакции Закона о регистрации разрешение на строительство не было указано в качестве основания для проведения регистрации, несмотря на то, что указанный документ дает застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство также подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  
Не завершенные строительством объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось, могут быть объектом учета Единого реестра объектов градостроительной деятельности, однако отсутствие данного документа является основанием для отказа в государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства в силу п.1 ст.20 Закона о регистрации.  
В соответствии с п.5 ст.13 Федерального законом от 30.12.2004г. 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее Закон об участии в строительстве), вступившим в силу с 1 апреля 2005г., застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: 
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства 
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. 
Действие Закона об участии в строительстве распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона.  
В ранее действующей редакции ст.25 Закона о регистрации условием возникновения прав на незавершенный строительством объект являлась необходимость совершения сделки с таким объектом. В действующей редакции данное условие отсутствует, однако, исходя из существа такого объекта недвижимости, можно сделать вывод о том, что обращение за регистрацией права собственности на такой объект возникает и, как правило, является необходимостью для совершения с ним сделок, в том числе, залога. 
Следуя ст.25 Закона о регистрации, право собственности на незавершенный строительством объект не может быть зарегистрировано при отсутствии у заявителя права на земельный участок, на котором осуществляется строительство (право собственности либо иное право). Земельный участок для создания объекта недвижимости предоставляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции (ст.29 Земельного кодекса РФ). Документами, подтверждающими право на земельный участок, могут быть, в частности, постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под строительство, договор аренды для осуществления строительства и т.д.  
Право на земельный участок должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке, поскольку оно возникает с момента государственной регистрации (за исключением ранее возникших прав). Кроме того, должно быть четко соблюдено использование земельного участка он должен быть предоставлен именно для целей строительства объекта недвижимости.  
Нельзя не согласиться с мнением Киндеевой Е.А. и Пискуновой М.Г., высказывающих большие сомнения о необходимости предоставления в качестве основания для регистрации права на незавершенный строительством объект проектно-сметной документации. Проектно-сметная документация является технической документацией, необходимой для осуществления строительства, и не является основанием возникновения права на объект строительства. Ни проект, ни смета не являются документами, отвечающими требованиям ст. ст. 17, 18 Закона о регистрации. //Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. 
Проектно-сметная документация необходима в случае, если по представленным документам невозможно идентифицировать заявленный для регистрации права объект либо определить, соответствует ли указанный объект градостроительным нормам и правилам строительства. Это может повлечь регистрацию права собственности на самовольную постройку и, тем самым, привести к нарушению требований ст. 222 Гражданского кодекса РФ, в силу которой недвижимое имущество, возведенное с существенным нарушением градостроительных норм и правил, является самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано судом. 
Государственный регистратор может на основании документа, содержащего описание объекта недвижимости, и проектно-сметной документации дать оценку соответствия возведенного 
объекта незавершенного строительства проектно-сметной документации. Такая оценка необходима для того, чтобы исключить регистрацию права на самовольную постройку, т.е. на объект, возведенный без получения на это необходимого разрешения или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако такая оценка не входит в компетенцию органа по государственной регистрации и выходит за рамки правовой экспертизы. 
Целесообразно было бы законодательно установить требование представления для государственной регистрации заключения уполномоченных органов на предмет соответствия объекта незавершенного строительства утвержденной проектно-сметной документации, а также соблюдения при строительстве градостроительных и строительных норм и правил. При этом исключить требование о предоставлении проектно-сметной документации. 
Для регистрации прав на незавершенный строительством объект необходимо представить документ, содержащий описание такого объекта. Данное требование установлено в п.1 ст.17 Закона о государственной регистрации прав и дополнительно отражено в п.2 ст.25 данного Закона. В силу п.4 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав план недвижимого имущества должен быть удостоверен соответствующим государственным органом, осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. План объекта незавершенного строительством должен быть оформлен в соответствии с требованиями, установленными для объектов недвижимого имущества. Объект незавершенного строительства должен быть обследован на момент подачи заявления на государственную регистрацию права собственности на такой объект. Если при обследовании объекта выявлен факт его эксплуатации, данный факт также должен быть отражен при описании объекта незавершенного строительства.  
Статус незавершенного строительством объекта по окончании его строительства в случае, если такой объект находится в залоге, остается невыясненным. Вопрос разрешает Высший Арбитражный суд, указав, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Кроме того, в соответствии со ст.76 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости) 102-ФЗ от 16.07.1998г. по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. 
После проведения государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект сделки с ним и переход права происходит в соответствии с требованиями действующего законодательства, установленными для объектов недвижимости нежилого назначения. Следует отметить, что при регистрации каждой последующей сделки с объектом или перехода права требуется предоставление выписки из Единого реестра объектов градостроительной деятельности с данными обследования объекта на момент подачи заявления на государственную регистрацию. Это закреплено также в Постановлении Правительства РФ от 04.12.2000г. 921 О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности, в п.9 которого указано о необходимости проведения внеплановой технической инвентаризации объектов учета при изменении технических или качественных характеристик объекта учета, а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации. 
В случае, если после первичной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект застройщик возобновил строительство, что повлекло изменение объекта, на основании новой технической документации объекта по заявлению правообладателя могут быть внесены изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подраздел I. Если после первичной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством правообладатель закончил строительство и объект был принят в эксплуатацию, объект незавершенного строительством прекращает свое существование, являясь источником для нового объекта. Поскольку в данном случае обращение за регистрацией будет вызвано образованием нового объекта недвижимости, должна быть проведена государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества в соответствии с п.1 ст.25 Закона о регистрации, а право на объект незавершенного строительством подлежит прекращению.
 

Незавершенное строительство и  виртуальный экономический  рост
 
 
20.01.2005  
"Экономика строительства" № 8/2004 
Незавершенное строительство, до сих пор оставаясь в тени экономических баталий, уступая место звездным понятиям "инфляционная спираль", "либерализация", "дефолт" и др., тем не менее по-прежнему "дамоклов меч" любого социально-политического уклада, будь-то социалистическая модель организации общественного производства, смешанная, либерально-капиталистическая.
Незавершенное строительство, до сих пор оставаясь  в тени экономических баталий, уступая  место звездным понятиям "инфляционная спираль", "либерализация", "дефолт" и др., тем не менее по-прежнему "дамоклов меч" любого социально-политического уклада, будь-то социалистическая модель организации общественного производства, смешанная, либерально-капиталистическая. "Призрачность благополучия" как раз и проявляется в динамике масштабов незавершенного строительства, точнее, его избыточных объемов, способных не только продуцировать кризисы, но и разрушать империи.
Продолжая тему обеспечения экономической  безопасности инвестиционно-строительной деятельности, авторы задались целью  поиска "индикаторов опасности" устойчивого развития общества и  отдельных сфер его деятельности. Исследуя одну за одной категории рыночной экономики, кстати сказать, далеко не полно отражающих российскую модель хозяйствования и ее инвестиционно-строительную составляющую, "омертвление капитала", выраженное в динамике, структуре и масштабах незавершенного строительства, с точки зрения авторов, наиболее полно характеризует комплекс проблем развития на стыке уже имеющихся и перспективных как результат низкой (нулевой) отдачи инвестиций или их убыточности.
Негативное  влияние избыточных объемов незавершенного строительства на экономику страны трудно переоценить. Ведь изымая из хозяйственного оборота капитал как совокупность материальных и нематериальных активов оно приводит к значительным потерям ВВП, фиктивному росту национального богатства, инфляции, дальнейшему техническому и технологическому отставанию, а значит и к снижению конкурентоспособности отечественного производства, росту социальной напряженности и негативным ожиданиям.
Выстроенная в условиях разгосударствления экономики  система регулирования незавершенного строительства как составная  часть механизма регулирования  инвестиционно-строительной деятельности изначально была направлена прежде всего на устранение огромных избыточных объемов незавершенного строительства (в 1990 г. его объем равнялся 1/4 национального дохода СССР), явившихся, с одной стороны, предвестником, с другой - следствием смены экономической формации. Цели обеспечения экономической безопасности развития страны, сбалансированного расширения инвестиционно-строительной деятельности сначала отошли на второй план, а затем и вовсе выпали из области целевых установок действующей системы регулирования незавершенного строительства.
Однако  изменение направления вектора  развития с противокризисных антистагнационных целей к целям устойчивого экономического роста требует адекватного смещения экономических акцентов с нейтрализации последствий сбоев инвестиционно-строительной деятельности к устранению причин их возникновения и созданию системы превентивных мер, обеспечивающих сбалансированное развитие инвестиционно-строительной деятельности, выраженное в ликвидации совокупности экономических явлений, проявляющихся в форме избыточного незавершенного строительства.
Практика  показывает, что действующая система, построенная на жестком административном контроле начальных стадий инвестиционно-строительной деятельности, эффективная в условиях стагнации строительного производства, в новых условиях хозяйствования оказывает ограничивающее воздействие  на развитие инвестиционно-строительной деятельности, мешая экономическому росту. Анализ позволяет констатировать, что без перевода абстрактной  категории "незавершенное строительство", используемой ныне как атрибут бухгалтерского учета, в практическую плоскость  как одного из основных критериев  оценки совокупной эффективности развития, проявляющейся в полезной работе капитала, упреждая соответственно его "омертвление", угрозы развитию в  любой момент могут достигать  критических отметок. В этой связи  решение многих проблем экономического роста целесообразно рассматривать  с точки зрения регулирования  незавершенного строительства.
Как справедливо отмечает академик Б. Е. Большаков: "нельзя управлять тем, что нельзя измерить". Но прежде, чем измерить незавершенное строительство, следует уточнить его экономическую  природу, истинные причины возникновения, т. е. понять сущность объекта регулирования  и только после этого пытаться конструировать адекватный экономический  механизм.
Таблица 1 
Число объектов в незавершенном строительстве

  1998 г. 2000 г. 2002 г.
Число объектов, находя- 
щихся в незавер- 
шенном строи- 
тельстве
В том числе  приоста- 
новленные и законсер- 
вирован- 
ные объекты
Число объектов, находя- 
щихся в незавер- 
шенном строи- 
тельстве
В том числе  приоста- 
новленные и законсер- 
вирован- 
ные объекты
Число объектов, находя- 
щихся в незавер- 
шенном строи- 
тельстве
В том числе  приоста- 
новленные и законсер- 
вирован- 
ные объекты
Российская  Федерация 187111 104068 179664 88377 170893 77255
Москва 1637 284 1510 163 1197 138
Московская  область 3816 2048 3724 1619 3566 1580
 
Вопреки бытующему в профессиональной среде  мнению, что незавершенное строительство - хроническая российская болезнь, при  социализме гипертрофированно развивавшаяся  в условиях бесконтрольного доступа  к казавшимся безграничным ресурсам, а в условиях рынка загнанная  внутрь под натиском проводившихся  реформ, экономическая сущность анализируемой  категории принципиально изменилась, как изменился реальный масштаб  проблемы и ее следствия. Ясно, что  складывающаяся картина динамики незавершенного строительства не позволяет относиться к нему, как к утилитарной бухгалтерской  группировке затрат, часть которых  либо не отражается в отчетности (так  называемые неучтенные затраты на согласования и разрешения), либо вообще не фигурирует в статистических базах. Сколько  недостроя накопилось в садовых товариществах, кто и как учитывает этот "омертвленный капитал"? Сколько коммерческих затей не было доведено до конца, демонстрируя памятники истинно русскому "авось"? А следствия "дефолтов", "внутренних займов" и "рыночных переделов", ныне замороженные или списанные? Но, даже если не учитывать всего сказанного выше, официальная статистика говорит сама за себя (табл. 1, 2).
Из  приведенных данных следует, что  объем ввода в действие жилых  домов за годы реформ ни разу не превысил объемов незавершенного строительства. А в зонах интенсивного строительства, например в Москве, разрыв между  незавершенным строительством и  вводом в действие особенно велик - более, чем двукратный. Положение дел в частном секторе вообще вызывает тревогу как с точки зрения соблюдения строительных норм и правил, так и вследствие неразумного расточительного расходования ресурсов. Обыватель возразит: какое обществу дело до неудач собственников, свободных предпринимателей, их просчетов и провалов? Частная инициатива, как говорят, наказуема: в случае успеха есть что делить, в случае неудачи страдает чужой кошелек. Но это только на первый взгляд. Задумаемся, сколько рабочих мест потеряно в замороженных долгостроях, сколько ресурсов безвозвратно изъято из оборота, какое количество активных предпринимателей, способных генерировать идеи, ушло из бизнеса, сколько накопленных денежных ресурсов, изъятых из производственной сферы, израсходовано на активизацию административного ресурса? Не будем забывать и о потерях времени: подготовительная стадия давно превышает годовой рубеж. А что такое год для динамично развивающейся экономики? Например, в Японии запрещены стройки продолжительностью более трех лет как не соответствующие требованиям научно-технического прогресса.
Таблица 2 
Ввод в действие основных фондов

  1998 г. 2000 г. 2002 г.
Число введен- 
ных объектов
Общий строи- 
тельный объем введен- 
ных объектов, м3
Число введен- 
ных объектов
Общий строи- 
тельный объем введен- 
ных объектов, м3
Число введен- 
ных объектов
Общий строи- 
тельный объем введен- 
ных объектов, м3
Российская  Федерация 120686 152299,8 119756 172364,3 130789 197613,0
Москва 483 17125,2 397 18170,7 538 24459,3
Московская  область 1502 12659 1719 14645,4 1612 18430,2
 
Состояние незавершенного строительства в  развитых странах - предмет пристального внимания государства, использующего  различные механизмы его регулирования  в спектре от использования специфических  методов страхования и кредитования до административно-запретительных рычагов.
В нашей  стране за борьбой с инфляцией  в "валютных коридорах" потерялись меры, предупреждающие ее появление, нивелирующие сущностные причины кризисных  явлений, а именно: вышли из под  контроля и государственного регулирования  процессы "омертвления капитала", выражающиеся в первую очередь в  росте незавершенного строительства.
В результате ни на один из ключевых практических вопросов: как предотвратить появление  избыточного незавершенного строительства, какие меры смогут обеспечить ликвидность  незавершенного строительства, с помощью  какого рода механизмов вовлекать его  в хозяйственный оборот, как консолидировать  интересы и распределять риски роста  незавершенного строительства между  участниками инвестиционно-строительной деятельности, каким образом регулировать и влиять на его масштаб, структуру  и динамику, как учитывать незавершенное  строительство и осуществлять мониторинг его состояния, где границы дозволенного объема незавершенного строительства, адекватного требованиям экономического роста - нет ответов ни у экономической науки, ни в хозяйственной практике.
Итак, определим сущность объекта регулирования. Под незавершенным строительством в условиях переходной экономики авторами понимается нетоварная форма авансированного в процессе инвестиционно-строительной деятельности капитала. Это определение вызывает необходимость ряда уточнений составляющих его понятий: задела как части незавершенного строительства, выполняющей в экономике производительную функцию капитала - своевременный и ритмичный ввод в действие основных фондов и избыточного незавершенного строительства как нетоварной формы убывающей стоимости инвестиционных ресурсов, не выполняющих производительную функцию капитала.
При этом экономические особенности  незавершенного строительства в  условиях переходной экономики заключаются  в следующем: 
во-первых, незавершенное строительство есть ничто иное, как часть фиктивного национального богатства (т. е. ресурсы вложены, а отдачи нет; объемы выполненных работ учтены, а товар на рынке отсутствует); 
во-вторых, незавершенное строительство - это интенсивно уменьшающийся стоимостной эквивалент произведенных затрат (имея в виду ускоренное старение объектов незавершенного строительства). Проведенное исследование показало, что неэксплуатируемые здания и сооружения изнашиваются втрое быстрее функционирующих; 
в-третьих, незавершенное строительство представляет собой квазитоварную форму, имеющую нулевую потребительскую стоимость и ограниченный рыночный товарооборот. Зачастую ценность земельного участка даже с нулевой потребительной стоимостью предопределяет возможность рыночного товарооборота незавершенного строительства. При этом, чем более развит рынок и сбалансированы спрос и предложение недвижимости, тем менее ликвидны объекты незавершенного строительства; 
в-четвертых, следуя логике инвестиционно-строительного цикла, незавершенное строительство может выступать в форме разрешений или проектно-сметной документации, т. е. в форме нематериальных активов. В условиях директивной экономики предпроектной стадии как стадии разработки идеи и предварительного технико-экономического обоснования не существовало, что объективно исключало эту часть нематериальных активов из рассмотрения. На современном этапе развития нематериальными активами не обладают лишь самовольные постройки, не прошедшие обязательной стадии предпроектных согласований, стадии проектирования и утверждения проекта. Заметим, что доля нематериальных активов в объеме незавершенного строительства достаточно велика (в среднем от 15 до 20%, а в крупных городах - от 25 до 30% - по данным компании "Ernst&Young"). В этой связи поражают воображение итоги последнего единовременного обследования жилищного строительства в 35 субъектах РФ, проведенного Госкомстатом России. Оно показало, что доля жилых зданий, строительство которых не начато, т. е. количество нереализованных разрешений, выданных на 1 января 1999 г., составила 23%, а в 2003 г. - более 25%.

Исходя  из указанных определений и особенностей незавершенного строительства его  объекты могут быть классифицированы следующим образом: 
  стадия осуществления проекта: предпроектная, проектная, строительство; 
  продолжительность инвестиционного цикла: до одного года, от одного до двух лет, от двух до трех лет, от трех до четырех лет, от четырех до шести лет, свыше шести лет; 
  этап строительства: подготовительный период, нулевой цикл, надземная часть, монтаж систем оборудования, пусконаладочные работы, отделочные работы, освоение мощностей, благоустройство; 
  сметная стоимость: до 1 млн. руб., от 1 до 50 млн. руб., свыше 50 млн. руб.; 
  степень готовности: низкая (до 50%), средняя (50-70%), высокая (свыше 70%); 
  степень потребности в инвестиционных ресурсах: большая (более 70%), средняя (от 70 до 30%), незначительная (менее 30%); 
  функциональное назначение: производственные, специальные, жилые, нежилые; 
  форма собственности: частная, государственная, иностранная, смешанная, кооперативная, собственность общественных и религиозных организаций; 
  степень сложности: обычные, технологичные, сложные; 
  качественное состояние: строящиеся с соблюдением нормативных сроков, строящиеся сверх нормативных сроков, временно приостановленные (до одного года, один - три года, свыше трех лет), законсервированные (до одного года, на один - три года, свыше трех лет), прекращенные строительством (до одного года, на один - три года, свыше трех лет).

Проведенный авторами экспертный опрос участников инвестиционно-строительной деятельности, включая работников муниципалитетов, позволил сформулировать следующие  причины возникновения незавершенного строительства (расположенные по степени  влияния): 
  финансовая необеспеченность проекта; 
  низкое качество проектных и строительных работ; 
  несвоевременная поставка материалов и оборудования; 
  необеспеченность строительства проектно-сметной документацией; 
  консервация прежних структур управления строительным процессом; 
  длительность и забюрократизированность предпроектно-проектного цикла; 
  невозможность быстрой адаптации строящегося объекта под изменяющиеся условия рынка; 
  жесткий контроль со стороны властных структур; 
  невозможность точной оценки будущих затрат и выгод проекта; 
  непредвиденное изменение арендных ставок; 
  нецелесообразность проекта для местных властей.

Сравнение результатов оценки степени влияния  факторов с подобными исследованиями, проведенными в условиях планово-директивной  экономики, показало, что несмотря на прошедшие десятилетия реформ факторный состав причин возникновения незавершенного строительства остался практически неизменным. Сегодня, как и прежде, низкое качество работ, несвоевременная поставка материалов и оборудования, необеспеченность строительства проектно-сметной документацией, неэффективность управления в значительной степени определяют величину избыточного незавершенного строительства.
В связи  с этим возникает ряд естественных вопросов: чем объясняется такое  завидное постоянство состава основных факторов возникновения незавершенного строительства, почему на него практически  не повлияли ни изменение системы  экономических отношений, ни многочисленные реформы строительного комплекса?
Быть  может сказывается недостаточная эффективность рыночной системы хозяйствования при распределении ресурсов? Или экономические реформы, проводимые все эти годы, направленные на обеспечение эффективной работы строительного комплекса, не привели ещё к формированию класса эффективных собственников и управленцев? А что если эти факторы просто неустранимы и относятся к составу необходимых издержек строительного производства?
Между тем, ответы на поставленные вопросы  не столь очевидны, как это может  показаться на первый взгляд. Корни  недостаточной эффективности рыночной системы хозяйствования и проведенных  реформ, проявляющиеся в процессах "омертвления" капитала, уходят далеко в глубь выстроенной за годы реформ системы экономических отношений.
Источник  проблемы необходимо искать не в том, что было сделано. Ведь какими бы правильными  или неправильными ни были бы подходы  к реформированию системы хозяйствования, они проходили в русле рыночных отношений, фундаментальные основы которых не ориентированны на длительное "омертвление" капитала. Проблема, с точки зрения авторов, возникает там, где сохранились остатки прежней системы хозяйствования, частично перестроенные под условия рыночной системы, но неизменные в своих принципиальных основах. Именно они воспроизводят характерные для прежней системы недостатки, несмотря на изменение социально-экономических условий.
Применительно к инвестиционно-строительной деятельности можно утверждать, что указанными свойствами обладает её предпроектно-проектный цикл. Два "кита" прежней системы хозяйствования - система градостроительного регулирования и система землепользования - не позволяют отнести его в своих фундаментальных основах к рыночной системе. И именно здесь кроется причина постоянства состава факторов возникновения незавершенного строительства.
Знакомое  среднему и старшему поколению политэкономическое выражение "противоречие интересов", присущее, кстати говоря, командно-административной системе, с которым боролись на всех этапах её развития, так и не было разрешено в условиях жесткого административного  регулирования. Это базисное противоречие приобретает в рамках предпроектно-проектного цикла новое звучание. Причиной его возникновения выступает несоответствие методологических установок планирования и реализации долгосрочных решений действующей системы условиям развития рыночной экономики. В результате формы и методы осуществления градостроительного регулирования, присущие командно-административной системе, используются применительно к совершенно иному объекту управления. И как следствие: излишние административные барьеры, низкое качество строительства, неблагоприятный инвестиционный климат, высокие цены на недвижимость, большие риски и объемы незавершенного строительства.
В практической плоскости механизм решения указанной  проблемы согласования интересов известен. Как показывают исследования специалистов Фонда "Институт экономики города" и опыт ряда городов России, прежде всего Великого Новгорода и Казани, введение системы правого зонирования  позволяет устранить основные недостатки действующей повсеместно нерыночной системы предпроектно-проектного цикла.
Являясь необходимым шагом в сторону  обеспечения паритета интересов  и соблюдения прав собственности, правовое зонирование в корне меняет подходы  к регулированию инвестиционно-строительной деятельности и ставит органы местного самоуправления в принципиально  иную экономическую ситуацию. В ситуации, когда заранее известно что и где можно построить, нет места тотальному прямому административному контролю времени и объемов строительного производства, а эффективность применения административных (прямых) методов воздействия ограничена так называемой процедурой "несоответствующего использования". Её принципиальные установки, ориентированные на недопущение заведомо нежелательных направлений развития муниципального образования, с одной стороны, позволяют строящимся на земельном участке объектам находиться в стадии незавершенного строительства неопределенно долгое время, с другой - исключают возможность их изъятия муниципалитетом или государственным органом власти у собственника за неэффективное использование ресурсов. В результате изменение экономических условий, ограниченность применения административных мер, в большинстве своем запоздалый характер их воздействия (так, например, в соответствии с действующим законодательством изъятие земельного участка в случае его неиспользования может произойти не ранее, чем через 3-3,5 года) обуславливают наличие "вакуума регулирования", нерегулируемых или слабо регулируемых зон инвестиционного цикла, способствующих росту избыточных объемов незавершенного строительства. Его устранение в условиях правового зонирования возможно, но исключительно на принципиально иной основе посредством использования системы методов экономического (косвенного) воздействия, более избирательного и гибкого по своей природе.
В тоже время проведенный анализ показывает, что при изменении подходов к  регулированию инвестиционно-строительной деятельности в упомянутые выше городах  органы местного самоуправления полагаются в основном на меры прямого воздействия: правого зонирования процедуры  специальных разрешений механизмы  договорных отношений долгосрочной аренды земельных участков и слабо  используют экономические методы. Единственно используемый в практике инструмент - увеличение ставки земельного налога или арендной платы.
В условиях 6-7% экономического роста недостатки такой системы регулирования  трудно наблюдаемы и могут быть сведены  к уровню статистических погрешностей. Однако планируемое к 2010 г. удвоение темпов экономического роста - основного  ориентира государственной экономической  политики, развитие отношений собственности  в сфере земельных отношений  в рамках такой системы регулирования  может нанести серьёзный ущерб  развитию муниципального образования.
Следует иметь в виду, что информационная открытость рынка имеет и обратную сторону "медали". Гипотетически  при определенной рыночной конъюнктуре она может привести к бурному и неконтролируемому освоению муниципальных территорий. Без сомнения, увеличение темпов роста объемов и масштабов инвестиционно-строительной деятельности - это важный экономический приоритет, но только в том случае, когда этот рост управляем. Иначе потеря управляемости вызывает "перекосы" в развитии, когда в определенный момент возникает ряд известных ещё со времен планово-директивной экономики дисбалансов между мощностями строительных организаций, потребностями в строительных работах, объемами строительных материалов, оборудования и др. Конечно, рыночная экономика в отличие от планово-директивной прореагирует ростом цен на дефицитные ресурсы, установив тем самым равновесие. Однако это приведет к изменению экономических показателей проектов, "разрывам" в инвестиционных бюджетах и финансовых планах, замедлению темпов освоения капитальных вложений и, как следствие, к повышению избыточных объемов незавершенного строительства. Кроме описанной выше ситуации "перегрева" строительного рынка, в условиях правого зонирования также повышается вероятность "перегрева" рынка земельных участков. А спекулятивные интересы в этом секторе и так очень высоки. В результате положительные последствия экономического роста могут достаточно быстро нивелироваться отрицательными следствиями несбалансированного развития.
Задача  правового зонирования - создать  правовые условия для запуска  механизмов рынка недвижимости. В  его рамках - и это особенно очевидно при ускорении темпов развития инвестиционно-строительной деятельности - преобладающее использование  механизмов договорных отношений и  методов административного воздействия  оказывается явно недостаточным. Обеспечение  сбалансированного развития инвестиционно-строительной деятельности в этих условиях требует  системного подхода, последовательного  формированияцелостного экономического механизма регулирования объемов незавершенного строительства, составной частью которого станет и сама система правового зонирования, и перечисленные выше методы и механизмы регулирования.
Как отмечал французский моралист Жан  де Лабрюйер, "при нововведениях  и переменах в государстве  правители обычно думают не столько  о необходимости реформ, сколько  об их своевременности...", т. е. последовательности развертывания процессов реформирования во времени. Если действовать сообразно  известному принципу "не навреди!", то наиболее оптимальной схемой формирования экономического механизма регулирования незавершенного строительства, по мнению авторов, является схема, при которой системе правого зонирования предшествует система мер превентивного регулирующего воздействия. Именно система превентивного воздействия является тем необходимым звеном, без которого невозможно обеспечение сбалансированного развития. Структурно она может быть представлена двумя взаимодополняющими друг друга элементами: системой комплексной информации о незавершенном строительстве и системой методов превентивного воздействия.
Система комплексной информации о незавершенном  строительстве состоит из системы  основных показателей незавершенного строительства, классификации и  системы сбора первичной информации об объемах незавершенного строительства, используемых в целях предварительного анализа и постоянного контроля рыночной ситуации.
Система методов превентивного воздействия  является основой для принятия органами местного самоуправления регулирующих мер как рестриктивного, так и стимулирующего характера, обеспечивающих сбалансированное развитие. К ним в зависимости от сложившихся условий относятся: 
  налог на инвестиции; 
  штрафные залоги (перфоменс-бонды); 
  накопление ликвидности; 
  плата за регистрацию генподрядного договора; 
  повышенное налогообложение избыточной части незавершенного строительства; 
  повышающие/понижающие коэффициенты к арендным ставкам.

С позиций  системного подхода каждый из предлагаемых инструментов выполняет при регулировании  определенную функцию. Так, налог на инвестиции выполняет функцию "стерилизации" излишнего инвестиционного спроса, когда значительное его превышение над предложением инвестиционных ресурсов отрицательно влияет на экономическое развитие муниципального образования. В этом случае возникающий дефицит строительных мощностей, строительных материалов, оборудования и рабочей силы уже не выполняет роль стимулирования развития рыночной системы вследствие негативных последствий роста избыточных объемов незавершенного строительства, описанных выше.
Как показывает опыт ряда западноевропейских стран, например Финляндии, такой избыток  перелива капитала достаточно эффективно устраняется за счет оперативного применения инвестиционного налога. Поэтому  не вызывает сомнений тот факт, что  данный налог в силу своей специфики  должен носить местный характер. Несмотря на то, что помимо "стерилизации" спроса инвестиционный налог выступает  как источник пополнения местного бюджета, по своей сути он носит косвенный  характер и приводит к повышению  стоимости строительства для  инвестора, а следовательно и цены первичной сделки купли-продажи недвижимости. Ущемляя таким образом экономические интересы участников рынка недвижимости, органы местного самоуправления должны постоянно контролировать эластичность его регулирующего воздействия на инвестиционный спрос во избежание избыточного налогового беремени.
Перфоменс-бонды в регулирующем механизме выполняют функцию компенсации убытков и обязательных платежей (налогов, страховых взносов, штрафов, пеней, процентов по ипотечным кредитам) участникам инвестиционно-строительной деятельности в случае нарушения организационно-экономических условий, сроков, качества строительства или порядка обязательных выплат. Выступая в форме обеспечения выполнения проектных обязательств, штрафные залоги в то же время представляют собой инструмент временного связывания инвестиционных ресурсов.
По  мнению авторов, в современных условиях развития рыночной экономики наиболее приемлемой схемой организации штрафных залогов является условное депонирование  определенной суммы средств на специальном  банковском счете "эскроу". Суть данной финансовой операции заключается во внесении одним (в основном генподрядчиком) или солидарно несколькими участниками инвестиционно-строительной деятельности залогового обеспечения на счет со специальным режимом его использования (собственник им владеет, но не управляет). Уменьшение счета осуществляется банком-депонентом пропорционально строительной готовности объекта на основе подписанных сторонами и муниципалитетом актов сдачи-приемки основных этапов работ по проекту. Возможна схема, когда средства со счета списываются по целевому назначению и используются для финансирования проекта. При такой организации движения денежных средств повышается финансовая состоятельность проекта, прозрачность расходования средств, развиваются контрольные функции банковской системы.
С позиции  соблюдения баланса интересов подобный способ регулирования инвестиционной активности является более мягким по отношению к инвестиционному  налогу, поскольку изъятие избыточного  капитала носит возвратный характер. Однако бюджет при этом лишается дополнительного  источника дохода. Решая дилемму, как организовать "стерилизацию" излишнего инвестиционного спроса: с помощью инвестиционного налога либо штрафных залогов, органы местного самоуправления должны исходить из того, что инвестиционный налог необходимо использовать в случае очевидных  и существенных дисбалансов, в то время как штрафные залоги-в основном как элемент обеспечения финансовой устойчивости в случае нарушения  согласованных сторонами, а следовательно и обязательных условий проекта.
При этом учетная и контрольная функции  в регулирующем механизме реализуются  на основе процедур регистрации генподрядного  договора. Объем строительно-монтажных  работ, продолжительность основных этапов строительного цикла, их стоимость  и другие показатели целесообразно  вносить в реестр строящихся домов  и использовать впоследствии для  начисления налогов и коэффициентов  к арендным ставкам, а также для  контроля за соблюдением проектных сроков.
На  начальном этапе до введения в  действие залоговых механизмов величина регистрационной пошлины может использоваться как средство ограничения или стимулирования определенных проектов. Выполняя при этом роль своеобразного косвенного налога, регистрационные платежи должны дифференцироваться в зависимости от сроков строительства и сметной стоимости проектов и не должны превышать 5%-ный уровень их стоимости. В дальнейшем, после введения штрафных залогов, их величину целесообразно снизить до уровня, необходимого для обеспечения контрольно-учетных функций (в пределах 1%).
Накопление  ликвидности как метод регулирования рассматривается авторами в качестве начального этапа перехода к системе штрафных залогов. Суть данного метода состоит в том, что регистрация договора подряда происходит при условии накопления на расчетном счете определенной суммы предполагаемых инвестиций, соответствующих порогу финансовой надежности в данной схеме организации финансирования проекта. Например, для наиболее распространенной в настоящее время в инвестиционно-строительной деятельности долевой схемы финансирования он составляет порядка 30% от объема инвестирования в проект.
В дальнейшем с внедрением залоговых методов  эта процедура при регистрации  подрядной сделки заменяется предоставлением  декларации об источниках финансирования стройки.
Карательная функция регулирующего механизма  базируется на двух основных инструментах - налоге на имущество и поправочных коэффициентах к арендным ставкам. С экономической точки зрения такое воздействие является безусловной мерой наказания за потерю части ВВП и уменьшение национального богатства.
В современных  условиях организация карательной  функции регулирующего механизма  может быть реализована посредством  внедрения системы экономических  санкций за превышение сроков строительства. В этом качестве может быть использован  достаточно широкий круг мер - от создания процедур определения условной базы налогообложения незавершенных  строительством объектов как законченных  со всеми улучшениями и инфраструктурой  до введения бесконечно-прогрессивных  форм налоговых изъятий при возникновении  избыточных объемов незавершенного строительства.
Несмотря  на то, что регулирующая функция  имущественного налогообложения является эффективным инструментом воздействия  на хозяйствующие субъекты, новая  редакция Налогового кодекса РФ полностью  вывела незавершенное строительство  из под объекта налогообложения  имущественными налогами. А поскольку имущественные налоги не отнесены к разряду местных (в отличие от того, как это сделано во всех развитых странах, где имеется система органов местного самоуправления), то использование этого метода в современных условиях пока что невозможно.
Использование повышающих коэффициентов к арендным ставкам диктуется доминированием арендных форм земельных отношений. Эти коэффициенты могут либо заранее  обговариваться в договоре аренды земельного участка, либо устанавливаться местным  нормативным актом на определенный период.
Такую меру на начальном этапе формирования регулирующего механизма предлагается рассматривать как альтернативу карательной формы воздействия  имущественных налогов. Степень  воздействия повышающих коэффициентов  целесообразно изменять в зависимости  от сроков "несоответствующего использования" земельного участка в пределах 2-6-кратного размера арендной ставки. В случае введения в действие имущественных  налогов степень воздействия  повышающих коэффициентов целесообразно  уменьшить до уровня 1,2-2-кратного размера  арендной ставки, необходимого, по существу, для осуществления градостроительного регулирования территории.
Как элемент предложенной авторами системы  карательная функция имеет двойственный характер. С одной стороны, делая  весьма убыточным превышение сроков строительства, она способствует ускорению вовлечения в оборот излишних объемов незавершенного строительства вследствие более раннего использования процедур банкротства и принудительной/добровольной продажи незавершенных объектов. С другой - она активирует экономический интерес к сокращению (соблюдению) сроков строительства, поскольку их величина является базой при определении налоговых (арендных) изъятий части прибыли проекта в местный бюджет. Так, в соответствии с проведенными авторами расчетами в условиях конкурентного рынка и действующей системы налогообложения (2%-я ставка налога) сумма таких изъятий в случае строительства среднего многоквартирного дома при задержке сдачи работ на один квартал находится на уровне 2-3% прибыли проекта. В случае же применения процедур определения условной налоговой базы и умеренных ставок налогов (6%-я ставка налога) воздействие налогообложения возрастет до уровня 6-10% прибыли проекта.
Прогнозируя дальнейшее развитие отношений собственности  в сфере земельных отношений, предопределяющее необходимость применения налогообложения земельно-имущественных  комплексов (в этих условиях необходимость  раздельного налогообложения земли  и строительных объектов объективно отпадет) в рамках единого налога на недвижимость, авторы исходят из понимания неизменности сути предложенных ими подходов к реализации регулирующей функции налогообложения.
Понижающие  арендные коэффициенты, как и невысокий  уровень штрафных залогов, сумм накопленной  ликвидности, регистрационных пошлин, могут быть использованы органами местной  власти для стимулирования определенных проектов в области государственных  и/или местных приоритетов.
Авторы  допускают, что предложенная система  на первых порах может рассматриваться  многими участниками инвестиционно-строительной деятельности как дополнительный барьер на пути реализации инвестиционных проектов. В то же время исследование проблемы сокращения незавершенного строительства  показывает, что именно внедрение  новой рыночной по сути системы регулирования  обеспечит тот необходимый экономический  базис, на котором произойдет сокращение не только его объемов, но и количества административных препон и преград.. Избыточность их очевидна. Однако угроза потери управляемости инвестиционно-строительной деятельностью до сих пор удерживала и удерживает местные власти от снятия излишних административных барьеров. Сохранение управляемости в рамках предложенной системы устраняет это основное препятствие и открывает дорогу внедрению системы правового зонирования, а вместе с этим и более чем двукратному сокращению продолжительности процесса согласований на начальной стадии прохождения инвестиционного процесса, количества согласующих инстанций (с 40 до 12-15) и официально назначенных выплат за услуги согласующих инстанций (с 70 до 20-25).
Помимо создания основ, необходимых  для сокращения излишних административных барьеров, объективно сдерживающих экономический  рост, данный механизм обеспечит укрепление действующей системы регулирования (см. рисунок).
Как известно, эффективность любого воздействия  обуславливается в первую очередь  оперативностью принимаемых решений. Это особенно важно в условиях динамично развивающейся экономики, когда любая задержка не только приводит к росту затрат на устранение последствий  сбоев, но и определяет упущенные  возможности. В таких условиях использование процедур банкротства и принудительной продажи/передачи объектов незавершенного строительства на дострой в рамках долевого участия уже не может рассматриваться в качестве достаточной меры, поскольку устранять следствие без устранения причин, его порождающих, - "сизифов труд".
В отличие  от имеющихся механизмов уменьшения объемов избыточного незавершенного строительства, по - существу, устраняющих  следствия, предложенная система имеет  принципиально иной характер: раннее предупреждение или превентивное воздействие  благодаря целевой установке на сбалансированное развитие. Начать, но не закончить строительство в её условиях становится непозволительной роскошью. Экономические последствия возникающих сбоев компенсируются механизмом штрафных залогов, а основная часть причин возникновения избыточного незавершенного строительства нивелируется на старте инвестиционно-строительной деятельности. Более того, экономический характер воздействия приводит к очевидной избыточности большей части мер прямого административного контроля - самой затратной составляющей действующей системы. В результате изменение подхода к регулированию незавершенного строительства как способу управления экономическими интересами хозяйствующих субъектов в целях сбалансированного устойчивого развития реально повышает эффективность инвестиционно-строительной деятельности, равно как и самой регулирующей системы.
Выгоды  от внедрения именно такой системы  определяются не только возможностями  эффективной реализации государством одной из основных своих функций - согласования общественных и частных  интересов. Предложенные изменения  экономических условий осуществления  инвестиционно-строительной деятельности выгодны и для граждан, которые  вынуждены в настоящее время  покупать некачественное жилье по повышенным ценам в рамках высокорискованных схем финансирования строительства. Ведь, в конечном счете, как говорил известный венгерский государственный деятель и реформатор И. Этвеш, "благосостояние государства обеспечивается не теми деньгами, которые оно ежегодно отпускается чиновникам, а теми, что оно ежегодно оставляет в карманах своих граждан".
 
 
О понятии объекта  незавершенного строительства 

Несмотря на то, что  в настоящее время правовой режим  объектов незавершенного строительства  законодательно урегулирован, тем не менее представляет интерес то, каким образом развивались дискуссии по этому вопросу в юридической литературе и судебно-арбитражной практике. В связи с этим предлагается обзор сформированных позиций. Такой обзор полезен и по той причине, что сформулированные подходы к проблеме оборота объектов незавершенного строительства находят прямое выражение в современной судебно-арбитражной практике.
С некоторой долей  условности все существующие точки  зрения можно свести к двум группам, одну из которых можно назвать "юридическая  теория недвижимости", другую - "концепция  фактической недвижимости". С  одной стороны, объекты незавершенного строительства - это с точки зрения здравого смысла, несомненно, недвижимое имущество в силу своих естественных свойств. Действительно, те сооружения, которые возводятся как капитальные, не могут быть перемещены без несоразмерного причинения ущерба этому имуществу  и, следовательно, подпадают под  признаки недвижимого имущества, сформулированные в ст. 130 ГК РФ. С другой стороны, в  соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности  на здания, сооружения и иное вновь  создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой  регистрации. Таким образом, до соответствующей  государственной регистрации вновь возводимые объекты недвижимого имущества не могут находиться в гражданском обороте, поскольку их обладатели не зарегистрировали своего права собственности.
Закон о госрегистрации прав на недвижимость установил определенные возможности использования в обороте объектов незавершенного строительства. В п. 2 ст. 25 этого закона установлено, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на этот объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Таким образом, законодательство связывает правовой режим недвижимости исключительно с актом государственной  регистрации прав на соответствующее  имущество (в данном случае с объектами  незавершенного строительства). Последовательное развитие этих правоположений может привести (и в некоторых случаях приводит!) к выводу о том, что до момента государственной регистрации указанные объекты не являются недвижимыми. В силу п. 2 ст. 130 ГК РФ их следует считать движимыми.
Однако Закон о  госрегистрации прав на недвижимость не решил в принципиальном плане вопрос о возможности считать предметом сделки объект незавершенного строительства, права на который не прошли процедуру государственной регистрации. Точнее сказать, попытка решить этот вопрос не достигла своего логического завершения.
Вместе с тем  в подзаконных актах термин "незавершенное  строительство" используется в контексте  понятия "недвижимость". Например, в распоряжении Губернатора Санкт-Петербурга от 8 июля 1998 г. N 678-р об утверждении  Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях "объекты, не завершенные строительством, предназначенные для завершения строительством" именуются объектами недвижимости (п. 1.1 Регламента).
В юридической литературе и в судебно-арбитражной практике существовали различные, иногда противоположные  мнения относительно квалификации правоотношений, возникающих при совершении сделок с объектами незавершенного строительства.
По мнению Е.А. Суханова, "отсутствие обязательной государственной  регистрации некоторых тесно  связанных с землей объектов, например, незавершенного строительства, порождает  сомнения в их юридической природе  как недвижимости". В другой своей  работе профессор Е.А. Суханов пишет: "Закон о регистрации прав на недвижимость (п. 2 ст. 25) называет объекты  незавершенного строительства недвижимым имуществом, но указывает лишь на необходимость  государственной регистрации сделок с такими объектами, не называя эти  объекты в перечне подлежащих регистрации объектов недвижимости (ст. 1). Из этого можно сделать  вывод, что объекты незавершенного строительства могут считаться  недвижимостью лишь в случае консервации  строительства. При этом их основная ценность для приобретателей, как  правило, состоит в возможности  приобретения и застройки земельного участка, на котором они находятся".
К этой же точке зрения фактически присоединяется О.М. Козырь, по мнению которой действующее законодательство "не дает легальных оснований  по общему правилу рассматривать  не завершенные строительством объекты  в качестве недвижимости, а лишь предусматривает ряд случаев, в  которых допускает регистрацию  таких объектов и, следовательно, придание им статуса недвижимости". Развивая эту мысль, М.Г. Масевич указывает на то, что "до момента регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество оно не считается объектом права собственности, а потому рассматривается законом как незавершенное".
Следствием развития данной точки зрения является признание  того, что объекты, не завершенные  строительством, являются движимым имуществом, оборот которого может осуществляться в менее строгом правовом режиме, чем это предписано обороту недвижимого  имущества. К примеру, О.Г. Ломидзе пишет о том, что "до момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности".
Е.А. Павлодский высказывается за возможность совершения сделок с объектами незавершенного строительства по правилам, действующим в отношении движимого имущества: "Закон об ипотеке (ст. 76) предусматривает, что объектом ипотеки может быть строящийся жилой дом. Строящийся жилой дом можно заложить по правилам договора о залоге движимого имущества, объектом которого выступают строительные материалы. Право закладывать недостроенные объекты по правилам договора залога недвижимости (с нотариальным заверением и регистрацией) было предусмотрено Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", который в настоящее время в связи с принятием Закона об ипотеке утратил силу. Однако на практике такой договор отказывались регистрировать. Положение изменилось после введения Закона о государственной регистрации, предусматривающего, что право на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано на основании документа, подтверждающего право пользования земельным участком; необходимой проектно-сметной документации и полного описания объекта незавершенного строительства (ст. 26). После регистрации права собственности (права хозяйственного ведения) на данный объект незавершенного строительства его можно заложить в соответствии со ст. 76 Закона об ипотеке".
Противоположная точка  зрения была обоснована И. Гумаровым, который считает, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом при условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного для него ущерба. Эта позиция основывается на понимании недвижимости как специфического объекта гражданского права в силу его естественных свойств. Это, в свою очередь, делает независимой юридическую квалификацию объекта от признания этого обстоятельства путем проведения государственной регистрации.
Данная точка зрения поддерживается и профессором М.И. Брагинским, который полагает, что  незавершенное строительство необходимо рассматривать как особый объект недвижимости со специальным правовым режимом.
К этой же позиции  примыкает Б.М. Гонгало, который пишет, что "нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения". Далее, со ссылкой на Р. Саватье, автор доказывает, что не регистрация превращает имущество в недвижимое, но стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его.
Точку зрения Б.М. Гонгало поддержал Д.В. Смышляев, который полагает, что объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости, "причем объектами, представляющими единые объекты гражданского оборота. Для таких объектов как особых объектов права законодателем установлен и особый правовой режим, который призван обеспечить и особую устойчивость (укрепленность) прав на объекты недвижимости".
Ю.В. Романец полагает, что данную проблему следует решать с учетом того обстоятельства, "имеет  ли объект незавершенного строительства  те признаки, которыми характеризуется  недвижимость вообще; если да, то имеет  ли он признаки, характерные для  конкретного вида недвижимости". Основываясь на двух обстоятельствах: во-первых, значимости и индивидуальной ценности объектов незавершенного строительств и, во-вторых, таком признаке, как неразрывная связь с землей, Ю.В.Романец приходит к выводу о том, что объекты незавершенного строительства следует "относить к такому виду недвижимости, как здание (сооружение), с распространением на них соответствующей правовой регламентации. В противном случае будет искусственно исключена возможность применения к незавершенному строительству тех норм, которые позволяют эффективно регулировать данные правоотношения". 

Отражение проблем  понятия "объект незавершенного строительства" в судебно-арбитражной практике 

Обращение к судебно-арбитражной  практике позволяет констатировать то обстоятельство, что Высший Арбитражный  Суд РФ как при принятии рекомендаций (информационных писем) нижестоящим  арбитражным судам, так и при  рассмотрении конкретных споров неоднократно рассматривал проблемы правового режима объектов незавершенного строительства.
Так, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам  купли-продажи недвижимости" при  разрешении спора установлено, что  на земельном участке "возведен фундамент  и стены дома. Перемещение этого  объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости". Как  видно из этого силлогизма, в данном случае при определении статуса  спорного объекта суд руководствовался экономическими критериями (его естественными  свойствами). Эти критерии изложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Определяя спорный  объект в качестве недвижимого, суд  не привлек в качестве классификационного такой критерий, как государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество.
В соответствии с  постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных  с защитой права собственности  и других вещных прав не завершенные  строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного  подряда, относятся к недвижимому  имуществу. Как видим, в данном случае Пленум ВАС РФ несколько сузил  по сравнению с ранее приведенной  формулировкой понятие недвижимости. Из определения оказались исключенными те не завершенные строительством объекты, в отношении которых действуют  договоры строительного подряда, то есть объекты, по поводу которых существуют незавершенные правоотношения обязательственно-правового  характера.
Эта позиция была усилена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда". В соответствии с п. 21 этого письма "право собственности на незавершенное  строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика  с момента регистрации этого  строительства в установленном  порядке".
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.