На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


реферат Рынок недвижимости в России

Информация:

Тип работы: реферат. Добавлен: 12.07.2012. Сдан: 2011. Страниц: 12. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


     Введение 

     В настоящее время в России и  других странах бывшего СССР для  всех субъектов хозяйствования и  рядовых граждан формируется  новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в  стадии становления и изучения. В  первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.1
     В своей работе я поставила целью  рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.
     Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
     определить  понятие и виды недвижимости, рассмотреть  ее особенности как товара;
     определить  понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;
     рассмотреть особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;
     проанализировать  состояние рынка недвижимости в  Российской Федерации на современном  этапе.
     В заключении я сделала некоторые  выводы на основании проделанной  работы.
 

      1. Недвижимое имущество и его виды 

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое  имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке  наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).2
     Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами  признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».2
     В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».1
     В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые  введено в экономический и  правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и  республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи  с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.2  

     1.1.Понятие  и признаки недвижимости 

     В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как  бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает  с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.3
     Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.2
     Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию  и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.2
     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.2
     На  юридическом уровне недвижимость –  совокупность публичных и частных  прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные  права могут быть неделимыми или  частичными (совместное имущество) и  разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.1
     Социальная  роль недвижимого имущества состоит  в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и  других потребностей людей. Все, что  нужно человеку для выживания  и достойной жизни, он получает в  конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.1
     Негосударственные субъекты собственности на землю  в России имеют права не на все  недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.1
     Каждый  объект недвижимости и все они  вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие  особенности объектов по однородным группам.
 

      Основные признаки недвижимости1 

Признаки Содержание (состояние)
1 Сущностные (родовые) Степень подвижности
Абсолютная  неподвижность, неперемещаемость в  пространстве без ущерба функциональному  назначению
2 Связь с землей Прочная физическая и юридическая
3 Форма функционирования Натурально-вещественная и стоимостная
4 Состояние потребительской  формы в процессе использования Не потребляется, сохраняется натуральная форма  в течение всего срока эксплуатации
5 Длительность  кругооборота (долговечность) Многократное  использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
6 Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств Постепенно  по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7 Общественное  значение Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8 Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)
Определяются  конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения  особого режима использования на другое имущество
 
     Основные  фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.1  

     1.2.Общая  классификация объектов  недвижимости 

     Классификация – это распределение множества  объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления1
 

      Общая классификация недвижимости  

Тип классификации Виды недвижимости
По  характеру использования -для жилья:  дома, коттеджи, квартиры; -для коммерческой  и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;
-для сельскохозяйственных  целей: фермы, сады;
-для специальных  целей: школы, церкви, монастыри,  больницы, ясли-сады, дома престарелых,  здания правительственных и административных  учреждений.
По  целям владения -для ведения  бизнеса; -для проживания владельца;
-в качестве  инвестиций;
-в качестве  товарных запасов и НЗП;
-для освоения  и развития;
-для потребления  истощимых ресурсов.
По  степени специализации -специализированная (в силу своего специального  характера редко, если вообще  сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору; -неспециализированные  – вся другая недвижимость, на  которую существует всеобщий  спрос на открытом рынке для  инвестирования, использования в  существующих или аналогичных  целях.
По  степени готовности к эксплуатации -введенные  в эксплуатацию; -требующие  реконструкции или капитального  ремонта;
-незавершенное  строительство.
По  воспроизводимости в натуральной  форме -не воспроизводимые:  земельные участки, месторождения  полезных ископаемых; -воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
 
     1.3.Особенности  недвижимости как  товара 

     Недвижимое  имущество как товар – это  объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные  реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики1
     Недвижимые  вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое  потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование  ими практически невозможно. Эти  качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.1
     Полезность  – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.
     Как и любой товар, недвижимость имеет  потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного  пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.1  
 

     Недвижимое  имущество – наиболее долговечный  и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе  вечна, а здания и сооружения имеют  нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.
     Сделки  с объектами недвижимости – это  не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу  или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту  их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными, а другие – нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет одного фактора «предпочтения» цена 1 кв.м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы.1
     К экономическим особенности недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.1  

     1.4. Место недвижимости  в рыночной системе 

     Недвижимое  имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
     Основной, базовый объект недвижимости – земля  – имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
     В Российской Федерации, как и во многих промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда  частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она  подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.
     Существуют  и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое  использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др.1
     Не  могут также государственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах – при крупных сделках (25-50% балансовой стоимости активов общества) решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов – только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).1
     Недвижимость  находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.1  

     Недвижимость  как объект экономических  и государственных  интересов 
 
 

   - принудительный выкуп                                                                                          - налогообложение
    - возврат безхозных                                                                                                  - лицензирование
   объектов                                                                                                                      - ипотечное кредитование
    - целевое назначение                                                                                                - приватизация 
    - зонирование                                                  недвижимость                             - национализация
                                                                                                                                        - страхование
                                                          - ценообразование
                                                          - инвестирование
                                                          - информация 
 
 

     Совершение  сделок с земельными участками и  другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических  знаний особенностей рынка, обусловленных  спецификой самого товара – недвижимого имущества.1
     Вовлечение  соответствующих категорий земель или прав пользования ими в  узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.1
     Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.1
 

      2. Основные понятия  и особенности  рынка недвижимости 

     2.1. Понятие и система  рынка недвижимости 

     По  утверждению Джека Фридмана и  Николаса Ордуэя, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.2
     С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.
     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
     Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности.2
     Рынок недвижимости – это средство перераспределения  земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между  собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с  помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:
    передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
    установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
    связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
    распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
     Основу  рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь  создаваемые, реконструируемые и расширяемые  предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.1
     Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде  система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).1
 

      2.2.Функции рынка  недвижимости 

     Рынок недвижимости оказывает большое  воздействие на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций:1
    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Одна  из главных функций рынка –  установление равновесных цен, при  которых платежеспособный спрос  соответствует объему предложений.1
     Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, по определению  А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.1
     Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.1
     Функция санирования – это очищение экономики  от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.1
     Информационная  функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.
     Посредническая  функция выражается в том, что  рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.1
и т.д.................


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть полный текст работы бесплатно


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.